今天小瑞带大家踩盘的小区，是位于海淀区长青路5号院的和泓四季小区。该小区以欧式建筑风格为主。并且小区紧邻西四环北路，再向北便是昆明湖及颐和园，周围风景宜人环境静谧又不至于偏僻，地理位置实在不可多得。

通过事前调查，小瑞发现该小区建成年代较新，并且附近又新建成铁塔公园，周边生态配套愈发丰富。说到这里小瑞已经迫不及待了，请大家跟随我一起去一探究竟吧。

亮点一：小区建筑美观、布局合理

正如引言中所说，和泓四季是一个近年新建小区，小瑞注意到整体建筑确实看起来很新，建筑外立面使用米黄色及浅棕色贴砖，搭配简洁大气，外观上也较为符合现代审美。楼间距较大，大部分户型均为南北朝向，采光较好，整体布局设计合理。

亮点二：社区服务周到，居民生活便利

作为一个拥有1500户居民的大型小区，和泓四季参与了北京市“菜篮子工程”项目，社区蔬菜直通车根据北京市的要求进行了标准统一化，弥补了附近蔬菜零售网的不足。每周一和周四的上午10点和晚上5点，直通车都会准时到达该小区，售卖时间为两小时，使居民不出小区就能享受到放心、便宜又新鲜的农副产品。

小区内设置的社区服务站同样体现了对住户的关怀，服务站不但可以给小区居民提供社区法律服务，还经常组织相关人员协助小区开展老年人体检、儿童预防近视宣传、防火知识普及等工作，为小区居民的生活保驾护航。

亮点三：小区周边商业配套齐全

阿哲在进小区时发现小区底商特别多，理发店、服饰店、眼镜店、生鲜超市、宠物医院等各类生活配套设施完善。小区居民在小区附近就能购买到日常生活所需产品。

距离小区步行22分钟就是沃尔玛板井路店，沃尔玛被称为“家庭一次购物”，从服饰、玩具、药品、玩具、各种生活用品等等，都比较齐全。

从小区驾车10分钟可以到居然之家（金源店），居然之家主要销售家具、家居用品及饰品等。并且居然之家地下一层是卜蜂莲花购物中心，旁边有贵友大厦，可以满足居民日常逛街、购物的需求。

槽点一：进出入管理不够严格

和泓四季作为一个相对较大的小区，设置有多个出入口，有的出入口未安排安保人员执勤，并且在正门的出入口，虽然设置了汽车道闸杆，但是只要有车辆驶入都会放行，并未做好人员的登记和检查，不仅会导致小区内车位被占用，而且外来人员的出入也会给小区居民的生命财产带来了潜在的安全隐患。

槽点二：小区规划不足，非机动车停放困难

小区内虽有非机动车停车区域，但由于规划面积不足，阿哲发现许多电动车和自行车只能停在道路两旁或者人行道上，不但导致了小区内的道路变得更加狭窄，影响车辆通行，而且很多居民也因为人行道被占用，不得不在道路上通行，带来了潜在的安全隐患。

2个小时的踩盘结束了，又到了小瑞的总结时刻。

首先从和泓四季小区的产品本身来说，该小区建筑采用欧式风格，楼栋外立面全部为米黄和浅棕色贴砖，楼间距大，采光好，并且小区户型涵盖范围广，有一居、两居、三居可选。综合来看产品力整体表现优秀。

其次是商业配套方面，虽然该小区建造于2011-2019年，建设工期较长，但周边配套设施十分完善，小区门口配有诊所和超市，小区内部设施也非常贴合居民日常所需；小区1公里左右有北京四季青医院等综合性医院，小区2公里以内有沃尔玛大型商超，配套表现尚佳。

再有就是小区的不足之处。一方面人车不分流，且电动车停放略不规范，容易造成安全隐患。其次建筑内部楼道的装饰方面略显简陋。同时还存在居民外出交通不够便捷等问题。

但整体来看，和泓四季房价在商圈内处于偏下水平，且户型选择较多，在商圈内有较大的竞争优势。

海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。香山东板块位于西北四环至西北五环之间，非北京内城核心区，是海淀各版块中位于城外且发展中的板块。板块内含一条地铁线路，一个创意园区，是海淀区以艺术区、文创园区产品发展为核心的板块。

板块内包含一条地铁线路为西郊线，西起香山东至巴沟，共六站，是连接北京市主城区和香山风景区的一条以旅游、休闲、观光为目的的现代有轨电车线路，被称为“最美”西郊线。也可换乘地铁10号线前往中关村、太阳宫、国贸、草桥等热点区域。

板块内包含一个创意园区为北京巨山创意园，园区建筑用地面积3.7万余平方米，目前在建中，是康养研发、文化休闲、科技创新和金融孵化等混合型产业园区。

板块内主要道路为西北五环，西北四环，是北京环城高速公路，可驱车从五环路、四环路进入六环路、三环等郊区、城区。 板块内生态环境丰富，含高尔夫球场、生态采摘园，平庄郊野公园等众多适合户外活动的场所，整体低密宜居。

教育医疗方面，板块内教育及医疗资源较为平庸，缺少十二年一贯制学校及大型三甲医院等医疗配套。

板块内商业配套较为平庸，无大型商业配套，以基础性生活化商业街为主。

目前，板块内主要为2004年-2009年建改善型商品房为主，刚需户型103㎡-240㎡两居-三居为主，别墅产品以320㎡-807㎡联排、独栋为主，香山西板块与旁边的香山东板块统称“西山别墅区”，受高端置业人群关注。

板块内居住人群以京西、京北区域工作生活人群，养老干部、改善人群、高端置业人群为主。

香山东板块与海淀其他板块对比，最大特色在于低密生态宜居，商业、交通、教育均不完善，整体以改善型低密居住属性为主，产业发展侧重艺术文创业。

2020年1月，板块周边四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。

较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。

以上地块位于香山西板块东侧的香山东板块，整个香山板块距上一次供地已有15年之久，板块内主打低密高端住宅，是北京发展早，地价较贵的传统别墅区之一。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，香山东板块规划定位为“大西山绿色生态文化带”，发展方向为：

一、弘扬以“五四精神”、“香山精神”为特色的红色文化，着力推动以北京香山革命纪念地为代表的爱国主义教育基地建设，保护利用好贝家花园、“一二·九运动”纪念地等重要节点，构建红色文化传承体系。

二、 传承中华历史文化，加强三山五园地区保护，三山指香山、玉泉山、万寿山，五园指静宜园、静明园、颐和园、圆明园、畅春园。

三、建设生态文化游憩带，连接香山、西山等绿色空间。整合沿线西山森林公园、北坞公园等城市公园，融入文化艺术综合功能，形成公园成群、绿树成荫、山水交融的良好环境。

1.小区门口有多家便民超市，两公里范围内有沃尔玛超市，并且小区参与了北京市“菜篮子工程”项目，居民买菜便捷。小区商业配套齐全，居民生活舒适性较好。

2.小区为板楼社区，楼栋采用一梯两户和一梯四户设计，户型有一居、两居、三居，购房者可选择性较广，性价比较高。

3.小区2019年建成，购房者最高可贷满30年，购房首付较少，还款压力小。

4.从小区步行5分钟就是新建的铁塔公园，居民茶余饭后可到此处休闲娱乐。并且作为北京市的地标景观公园——颐和园，从小区出发，开车仅需20分钟的车程，对于小区居民来说周末带家人去游玩是个不错的选择。

截至2021年8月，以幸福里App为准，该小区挂盘均价82061元/㎡，环比上个月上升了0.04%。

从近6个月的波动来看，房价总体呈现上升趋势，虽然波动不是很大，但是和海淀区及香山东板块基本保持一致。该小区房价低于海淀区的主要原因是香山东板块地铁通勤不便，居民出行受限。但是同为香山东板块内，该小区房价较高，主要是因为该小区建成较新，楼房品质较好及商业配套设施较为齐全。

具体购房成本方面，拿在售的133㎡的三居为例，报价1140万。参照北京市现行的普宅+非普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付为456万元，二套首付为912万元。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上评估价会影响购房首付金额，因此上述例子仅供参考。

小区户型面积为51㎡的一居室、60㎡-85㎡两居室、93㎡-133㎡三居室。其中主力户型是85㎡的两居室和95㎡三居室。因此选择这两个主力户型进行分析。

和泓四季小区共8栋楼，所有楼栋呈东西走向，小区楼间距较大，采光互不影响。

4号楼南侧、8号楼北侧为地下车库位，开车出行便捷。

5号楼、6号楼、7号楼、8号楼有临街商铺，生活购物便捷，但也较为吵闹。

3号楼与7号楼之间的空地设有中心花园，环境较好。

6号楼下设有地上停车场，行车方便，但是会有噪音污染影响生活。

1.该小区建成年限较近，小区品质较高，基础设施完善，并且小区中心处建有花园，比较适合对生活品质有要求的人群。

2.小区周边配套齐全，和泓四季小区楼下就有底商，并且该小区参与了北京市“菜篮子工程”项目，每周都会有新鲜蔬菜水果等在小区售卖，可以满足居民基本生活需求。并且距离该小区3公里以内有金四季购物中心和沃尔玛等大型商超。对商业配套要求较高的家庭可以考虑购入该小区。

3. 小区户型有51㎡一居室，比较适合单身白领；60㎡-85㎡两居室和93㎡-133㎡三居室，因户型设计紧凑，实用性较强，比较适合刚性需求的两口之家，和有改善需求但资金不是很充足的家庭。

截至2021年8月，香山东板块内目前有在售新房香山一号和颐和金茂府，二者与和泓四季房价均相差较大，我们将其进行简单对比。

香山一号院于2020年9月开盘并预计2023年8月交房，其定位为新中式宅院，整体户型较大，建筑规划及绿化均为传统中式与现代相结合的风格，因此受众属于资金较为充足人群。就售价而言，截至2021年8月，香山一号院售价为112000元/㎡，总价为2453万/套起，价格远高于和泓四季，双方目标受众不同，前者以改善型群体居多。就周边配套来说，因距离较近，两小区不分高下，且二者均远离地铁站，不能完美契合日常需要乘地铁出行人员的需求。综合来看香山一号的建成对和泓四季基本不造成影响，二者从定位来看不存在较大竞争。

颐和金茂府2020年10月开盘并预计2023年6月交房，售价为111998元/㎡起，总价为2105万/套起，目前在售14栋楼、4种户型，主要以188㎡-256㎡的四居室为主，虽然该小区略低于香山一号院，但设计风格和定位基本一致，适合有一定经济实力想要改善自身居住情况的人群。颐和金茂府与和泓四季相比，户型较为单一，而且和泓四季小区不管是价位方面还是户型选择性方面更加亲民。

香山一号院与颐和金茂府两者由于定位及价格，对和泓四季均难以造成冲击，购房者可以根据自身情况酌情选择。

小区周边二手房的报价为7.1万/㎡-12.7万/㎡，其中御墅临枫锦园一区和燕西台与和泓四季区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。