早就听说永定路西里小区已经完成了老旧小区改造，小区整体居住品质大大提升，而且永定路西里位于海淀区玉泉路东商圈，商圈内配套比较成熟，交通便捷、生活便利、医疗资源齐全，为居民提供了很大方便，今天张闲闲就来带大家看一看永定路西里小区。

亮点一：小区内部干净整洁，物业、居委会共管理

张闲闲对永定路西里小区的第一印象就是“整洁”。小区内部道路打扫得很干净，两旁还栽种了玉兰树和银杏树，修剪得十分整齐，垃圾分类桶清扫也很及时，并没有出现垃圾散落在一旁的情况，一切都是井然有序。

在小区内张闲闲还发现了一个公告栏，张贴了永定路西里社区居委会的服务宗旨、职责、工作人员分工等等，与小区居民交谈后，张闲闲了解到，小区内除了有物业公司提供常规性服务以外，还有居委会为居民提供一些相应服务，更好地去维护居民的权益，比如小区居民对小区建设有更好的建议，都可以通过居委会来反映给物业。

亮点二：小区进行升级改造，提升居民居住品质

早在来之前张闲闲就了解到永定路西里在6月份刚刚完成了老旧小区改造，在进入小区之后最先注意到的就是小区的楼栋，楼体进行了重新粉刷，单元门和窗户也进行了更换，可以说是焕然一新。

张闲闲还发现了4号楼崭新的电梯，在4号楼转了一圈以后发现共安装了9部电梯，据了解这些电梯是在6月份刚刚交付使用的，小区内居住的人群老年人较多，一些板楼楼栋加装电梯也就方便了老年人和腿脚不便者的出行，这也是旧改之后带给小区的变化。

除此之外，楼栋保温、防水进行了加固，水电、室内管网都进行了更换、维修，内部道路也进行了整体翻修，小区在进行了一系列升级改造后大大提升了居民的居住质量。

亮点三：小区内部配套设施齐全

小区中心位置有一个公园，公园里有各类健身器材和象棋桌，在7号楼和9号楼之间还有花园，花园当中树木茂密，配备了象棋桌，还有供人休息的长椅，张闲闲看到有不少的居民在公园、花园当中锻炼身体、下象棋、乘凉，一派其乐融融的景象。

小区内部的便民设施也十分齐全，快递柜、垃圾分类桶、旧衣回收箱、净水机、非机动车棚等等一应俱全，很大程度上能够方便居民的生活。特别是楼栋前设置的非机动车棚，停好车就可以直接进入楼内，而且有车棚的遮挡也不用担心电动自行车被暴晒和雨淋，延长了电动自行车的使用寿命，避免了一些安全隐患。

亮点四：周边有多个大型商超，生活、购物方便

小区周边商业配套资源可谓是十分丰富，从小区东2门出门，向南走几十米，就可以看到顺天府超市和海淀区商业中心，紧邻海淀区商业中心还有嘉事堂药店，家庭常用药都可以在这里购买。

小区的东侧就是长银大厦，从小区东门出发走永定路东街两三分钟就可以到达，到这里购物既方便又快捷，长银大厦有阿丽斑鱼庄、永和大王、星巴克等各类餐饮店铺和超市发，购买家庭生活所需、与好友聚餐都可以选择这里，早晨上班的时候还可以顺便到这里来购买早餐。

如果想要逛街的话还有长银大厦的西点茂MALL，不过西点茂MALL是一个小型商场，下班以后可以到这遛弯吃饭消磨一下时间，如果想要逛街的话就可以选择其他的大型商场。比如位于玉泉路的燕保大厦，有迪卡侬、物美大卖场、屈臣氏等等，还有位于西翠路的上品折扣，都是日常休闲逛街娱乐的好去处。

槽点一：人车不分流，停车位不充足

由于小区都为地上停车位，再加上建成年代比较早，所以没办法实现人车分流。车辆在进入小区以后不免要经过小区内道路，走在路上的时候还要时不时注意后方来车，这也就给过往的行人造成了一定的安全风险，由于小区内空间有限，停车位设置并不是十分充足，也就出现了车辆乱停乱放现象，有些楼栋前的道路相对来说比较狭窄，汽车也就占据了大半的位置，一定程度上也会影响行人和非机动车的正常通行。

槽点二：楼道内存在乱停乱放非机动车现象

小区里虽然设置了非机动车棚，划分了非机动车停车位，但是仍然有些非机动车停放在了楼栋内，不仅有碍美观，而且居民下楼出门的时候也不太方便，特别是有些电动车停放在楼道内，一旦电瓶爆炸或者起火，都会威胁到楼栋内居民的生命安全。

今天的踩盘之行给了张闲闲特别愉快的体验。永定路西里小区虽然属于老旧小区，但是在经过升级改造以后可以说是“旧貌换新颜”，重新粉刷楼栋外立面、改造水电、重新铺设小区内部道路等措施都大大改善了小区居民的居住环境，特别是小区内楼栋加装电梯，更是方便了老年人和腿脚不便者的出行。小区内配套设施也十分齐全，周边商业配套资源十分丰富，小区居民日常生活和购物都十分方便。还有就是小区内物业服务水平比较高，再加上社区居委会的共同管理，小区居民的居住品质也能够进一步提高。

不过小区还有一些部分需要改善，比如进一步合理规划停车位，还有禁止非机动车、特别是电动自行车停放在楼栋内。

总体来说，永定路西里所处的玉泉路东板块发展时间较长，各种配套完善，永定西里小区居民也能够享受到板块内各类配套服务，尤其是在经过旧改之后，永定路西里小区是比较宜居和值得购买的。

玉泉路东位于海淀的西南角，东靠五棵松商圈，西临石景山玉泉路东商圈，北近田村商圈。板块是大型生活居住区，以1980年-2000年建成的公房为主，并且配套成熟，生活氛围浓厚。

板块内有地铁1号线，1号线是北京第一条地铁线路，自西向东经石景山区、经海淀区、西城区、东城区至朝阳区，呈一条直线行驶，可实现与2、4、5、8、9、10、14号线换乘。

板块内分布有两个三级甲等医院，分别是解放军总医院第三医学中心（武警总医院）和北京市中西结合医院，还有一个三级医院北京裕和中西结合康复医院。

板块内还分布有多个学校，如北京市十一学校、海淀区五一小学、建华实验学校、海淀区图强第二小学、育英学校（航天校区）、中科院附属玉泉小学玉海园三里校区等学校。

板块内的居住人群大多是航天二院的职工、医院的职工、学校的老师、机关单位的工作人员等，整体人文素质较高。

目前，板块内主要为1960年-2010年建公房、商品房社区，以50㎡-135㎡一居到三居为主，公房社区以永定路85号院、金沙沟3号楼为代表，不带电梯的板楼，户型紧凑；商品房则以永定华庭、恒盛欧洲公馆为代表，楼龄新且小区环境好。

海淀主要供地集中在西北五环外，山后及其周边，西北旺、永丰、翠湖、树村区域，地块价值受市场认可。

2021年5月，海淀区出让两宗树村地块，最终融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。

玉泉路东板块位于西五环内，几乎无地可售，未来海淀地块依旧主要以西北五环、山后区域为主。

在政策规划上，根据海淀区2017年-2035年规划指出，玉泉路东板块位于长安街及其延长线首都功能走廊，长安街西延长线及两侧辐射地带，强化政务服务保障，建设成为海淀南部政务服务区。

1.小区共有10栋楼，建筑结构多为6层-12层的板楼设计，一梯两户或者三户设计，公摊面积小，房屋使用率较高。

2.小区容积率较低，人口居住密度小，能够为小区居民提供宽松安静的生活环境，在旧改之后，小区的整体品质大大提升。

3.小区1.5公里范围内有地铁1号线玉泉路站和五棵松站，可以到军事博物馆站和西单等地，还可以换乘4号线、9号线、10号线等多条地铁线路，周边500米范围内还有多个公交车站，小区居民出行十分方便。

4.小区周边医疗资源丰富，东侧就是北京中西医结合医院，1.5公里范围内还有解放军总医院和中国人民解放军总医院第三医学中心，均为三甲医院，能够为小区居民提供较高水平的医疗服务。

截止2021年8月，该小区参考挂牌价格为116315元/㎡，环比下降0.08%，与上月基本持平。近半年内的价格走势图显示，3月与4月价格基本持平，自4月以后该小区价格稳步上升，6月到7月价格上浮较大，7月到8月价格比较稳定。

该小区二手房报价高于海淀地区、玉泉路东商圈二手房均价，玉泉路东商圈二手房报价在4.1万/㎡-12.7万/㎡之间，永定路西里小区二手房价格在商圈内处于较高水平，主要原因在于永定路西里小区所处地理位置优越，交通便利，配套齐全，再加上小区在6月底刚刚完成老旧小区改造，居住环境大大改善，在商圈内具有较大竞争力。

举例：

具体购房成本方面，拿在售房源中73㎡的两居为例，报价875万，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该房源为非普宅，即该套房源首套首付为350万，二套首付为700万。

因为税费和贷款额度都需要银行进行具体评估，所以评估价一定程度会影响首付金额，以上数据仅供参考。

小区多为小面积户型，有41㎡的一居，两居户型面积在51㎡-83㎡之间，三居户型面积在73㎡-148㎡之间。

这里选择57㎡的两室一厅和58㎡的两室一厅进行分析。

小区采用围合式布局，外围楼栋能够阻挡大部分噪音，为小区内部营造比较安静的生活环境。

1号楼-4号楼靠近外部道路，且1号楼、2号楼有底商，平时会有噪音污染影响，对此比较在意的应慎重选择。

其他楼栋位于小区内部，能够享受到比较安静的居住环境，可以优先选择。

还应注意的是1号楼、2号楼为东西排向，5号楼、7号楼的部分单元为东西排向，采光通风均受影响，在购买时应谨慎选择。

4号楼、7号楼、9号楼已加装电梯，家有老人或者腿脚不便者可优先选择。

1.小区已完成老旧小区改造，整体品质大大提升，有购房刚需且对小区居住品质有一定要求的家庭可以考虑。

2.小区商业配套完善，生活、购物方便，对小区周边配套有较高要求的家庭可以购入。

3.小区周边医疗资源齐全，医疗服务水平高，对周边医疗配套要求较高的家庭可以考虑。

4.小区周边500米内有多个公交站，1.5公里范围内有玉泉路和五棵松两个地铁站，出行便捷，通勤方式多样，适合比较依赖公共交通工具的上班族。

小区所属的玉泉路东商圈目前没有新开发项目，新房资源较为匮乏，距离较近的房源可以参考位于海淀田村的大苑海淀府和丰台区青塔的保利和光逸境。

大苑海淀府是由北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司打造的住宅项目，在售户型面积范围在170㎡-320㎡之间，截止到2021年8月，价格为110000元/㎡，总价最低1870万起，物业费为16.70元/㎡/月。

保利和光逸境是由京和保成（北京）房地产开发有限公司开发的项目，在售户型为187㎡的四居，8月份价格为98000/㎡，总价最低1832万/套起，物业费为9.35元/㎡/月。

永定路西里房源最高挂牌总价在1389万，物业费2.24元/㎡/月，建筑面积户型41㎡-148㎡之间，相对于保利和光逸境和国风长安云棠来说，户型面积、总价相差较大，所针对客群不同，不构成竞争关系。

小区所属玉泉路东商圈二手房的报价在4.1万/㎡-12.7万/㎡，其中太平路33号院和永定路98号院与永定路西里整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。