“公园附近较大的社区是八家嘉园，这座公园是居民的一个后花园。”小璐在逛东升八家郊野公园的时候听见遛弯的老人说道。小璐认为，周边生态环境好、绿化率高是现代宜居小区的重要考量标准。如果有一个公园作为后花园，那这个小区的周边生态环境至少是很好的。小璐顿时对八家嘉园产生了浓厚的兴趣。询问老人之后知道，八家嘉园就在东升八家郊野公园的南门边，出公园就是八家嘉园的西门。事不宜迟，小璐便开始了关于八家嘉园的探寻之路。

亮点一：草青树翠，高楼大厦，安居乐俗

进入八家嘉园，吸引小璐的首先是映入眼帘那一汪郁郁葱葱的绿植，高低错落、疏密有致、修建整齐，似乎给这炎炎的夏日都注入了翠绿般的清凉。

小区楼栋鳞次栉比，错落有致，楼间距较为开阔。经典灰红配色的外立面展现出现代化建筑风格，崭新气派。

亮点二：健身休闲设施齐全

在花园里锻炼身体的阿姨告诉小璐，小区内建有两个面积较大的花园，她和老伴平时晨练就在这里，累了就在花园处的凉亭里休憩一下，和邻居们谈天说地，晚年生活十分轻松惬意。

路过花园的时候小璐还发现，小区里设有固定的棋牌桌，三五好友聚在一起下棋、玩牌，非常方便。而且每到下午时分，这个区域还会被楼栋投影的阴凉笼罩，夏季在此处休闲娱乐的时候不必担心烈日暴晒。

亮点三：物业安保与卫生管理认真负责

小区实行24小时安保服务，大门口设有岗亭，另外大门口和单元楼门口均安装有视频监控、门禁。

除了在楼道内配有消防设施以外，物业还为消防车设置了专用大门、划分了消防车道，保障了火灾发生时消防人员能畅通无阻地在第一时间进行施救，尽可能减少小区居民的人身和财产损失，在消防安全管理方面，小区做到了内外双保险。

道路两旁每隔一段距离就会设置一个简易版的分类垃圾桶，垃圾桶外壳洁净如新，可见物业在垃圾清运、设施维护方面的及时到位。

小区垃圾分类投放点处同样干净整洁。值得一提的是，在垃圾分类分类投放点，物业设置了一个容量较大的专门用于投放可回收垃圾的不锈钢镂空垃圾箱，方便居民投放体积较大的泡沫箱、纸箱、玻璃、木材等物品，这个设计非常人性化，同时有效解决了普通垃圾箱无法容纳较大体积垃圾、导致垃圾外溢而影响观感的弊端。

小璐一路走来，小区的花园小径、柏油马路上也都没有见到垃圾。就连镶嵌于灌木丛中一个略带文艺范的垃圾桶，都无不透漏着小区物业在卫生管理上的别致用心，为小区优雅舒适的环境增加了一丝格调。此外，整洁的环境也能让人视觉上感到小区的休闲空间更加宽敞。

亮点四：周边生活休闲配套完善

近年新建成的小区，有一个优势就是自带底商，生活配套较老小区有天然的优势，八家嘉园在这一点上也是值得称赞的。小区底商中含有服装店、洗衣店、足疗店、美容院、餐饮店、药店、诊所、便民超市等，小区居民的日常生活所需均可在小区门外的底商处得到充分满足。

绕着小区走了一圈，小璐还发现小区附近拥有众多金融机构，比如北京银行、浦发银行、建设银行，可以为小区居民的日常理财带来诸多便利。

小区北侧紧邻八家休闲公园、八家口袋公园，它们面积虽小，但也仍旧是业主茶余饭后休闲娱乐的好去处。如果节假日想带着家人一起亲近大自然，除了小区周边的各种小型公园之外，还有多种选择。通过查阅地图，小璐发现，小区的西北侧即是东升八家郊野公园，小区西侧是著名的圆明园遗址公园，小区东侧是奥林匹克森林公园，小区正好处于三个大型生态园区的环抱之中，生态休闲环境具有一定优势。同时小区位于北五环、京新高速、京藏高速的交叉区域，业主自驾出行去往这些大型公园也较为方便。

槽点一：人车半分流，车位不足

小璐了解到，八家嘉园共有5796户，地上车位与地下车位加在一起仅有2000个，车位比1:0.35，车位数量明显不足，这点从许多车辆乱停乱放在路边与楼下的非停车区域的现象中也能感受得到。随意停放的车辆不仅影响了小区的视觉观感，也不利于业主的出行安全，物业需要加强这方面的管理。

槽点二：两公里内没有地铁站，地铁出行不便

虽然小区被北五环、京新高速、京藏高速半环绕，自驾出行方便，小区周边也拥有多个公交站点与公交线路，可以通往多个重要交通枢纽与商圈，但是在地铁出行方面却不尽人意。地图显示，离八家嘉园较近的地铁站是相距2.2公里的地铁15号线清华东路西口站，骑行需要12分钟，步行则需要半个小时，而在建中的昌平线南延线学清地铁站距离小区950米，也并不是举步可达的距离，这点对于依赖地铁出行的购房者而言，的确不方便。

一路体验下来，小璐对于八家嘉园的评价还是相当不错的。

作为房龄不足10年的次新小区，八家嘉园的现代化建筑风格、崭新规整的建筑品质让人眼前一亮，楼间距和户型设计也是中规中矩。小区内35%的绿化率，比上不足比下有余，而且拥有两处独立花园，凉亭、长椅、小径的设计也别具一格，可以作为绿化方面的加分项。小区外部的生态环境也是可圈可点，周边拥有多处园林，既有一街之隔的八家休闲公园、八家口袋公园，也有东升八家郊野公园、圆明园遗址公园和奥林匹克森林公园这样的中大型绿色生态体，生态配套表现优秀。

除了内外部生活配套完善之外，八家嘉园带给人深刻的体验便是物业在安保和卫生措施上的细致用心，能在安全、卫生方面带给居民较为上乘的居住体验。

但作为地处北五环交通要道的大型高密度社区，八家嘉园的显著缺点是车位数量不足，车位比仅为1:0.35，而且距离地铁站较远，对在附近商圈上班、依赖自驾出行或地铁出行的人群不太友好。

身处海淀区发展较早的学院路板块，由于地理位置优势、建成年代较近、周边配套成熟、发展潜力大，八家嘉园定位为改善型社区，但小区均价却低于海淀地区与学院路商圈的整体均价，性价比优势突出，而且小区户型涵盖一居、两居、三居，小面积户型的总价可控，适合首次置业、资金有限的刚需购房者快速上车。

海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环，学院路板块整体位于海淀区东侧，南侧紧邻二里庄、五道口商圈，北靠清河商圈，东部临近朝阳奥森商圈，西侧临近圆明园商圈。区域内高校众多，学术氛围浓厚；地铁15号线贯穿板块，衔接亚运村、望京、中央别墅区等热门商圈。作为海淀区发展较早的板块，学院路板块经过多年的发展，区域内配套完善，产业园区集中，生态环境良好。

板块内交通便捷，地铁15号线贯穿东西，可换乘地铁5号线、8号线、13号线、14号线，衔接亚运村、望京、孙河、顺义等地。板块内城市主干道有京藏高速、京新高速、北五环、学清路、科荟路，其中京藏高速、京新高速、北五环为快速路，可到达城区内、二环、三环、四环等地，全程无红绿灯。

板块内高校和研究院众多，如中国林业大学、中国农学大学、中国科学院半导体研究院、中国科学院生态环境研究中心、北京机电研究所等，学术氛围浓厚。

板块内包含一个产业核心区，拥有中关村768创意产业园、汉华世纪大厦、学清创嘉大厦、科技财富中心，双清大厦等写字楼，字节跳动、中公教育等在此办公，互联网产业、教育产业聚集。

板块拥有一个购物中心圣熙8号 ，虽业态以中档服装、餐饮品牌为主，但也能满足周边人群购物、就餐需求。

目前，板块内主要为1980年-2010年建公房、商品房社区，以50㎡-130㎡一居到三居为主，板块内二手房在海淀各板块中交易活跃度较高，主要吸引的是在板块附近上班的人群。

板块内居住人群以海淀区域、城区内工作生活人群为主，如在海淀高校及企事业单位工作，中关村区域工作的互联网人群等。

海淀主要供地集中在西北五环外，山后及其周边，西北旺、永丰、翠湖、树村区域，地块价值受市场认可。2021年5月，海淀区出让两宗树村地块，最终融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。学院路板块位于北五环内，几乎无地可售，未来海淀地块依旧主要以西北五环、山后区域为主。

在政策规划上，根据海淀区2017-2035年规划，板块位于中关村科学城核心区域，将建设成为世界一流的科技城，成为承载全国科技创新中心功能的核心载体。规划指出，海淀将打造轨道交通引领的多模式交通体系，统筹清华园站和新机场站南北地下直径规划方案。

在地铁规划上，昌平线南延一期工程北起西二旗站，南至蓟门桥站，全长12.6公里，建成后可与10、12、13、15号线及京张高铁实现换乘，加密中心城区线网，方便沿线居民出行。

1.小区为2012年-2013年建成的次新楼盘，楼体保养佳，内部环境干净整洁，绿化面积充足，休闲娱乐健身设施齐备，可以为住户提供较好的居住体验。

2.小区共有24栋楼，为高层住宅，户型覆盖63㎡-65㎡一居、64㎡-95㎡两居、110㎡-138㎡三居，可满足不同需求层次及预算的购房人群需求。

3.小区物业费1.00元/㎡/月，与同期交楼的小区相比，物业费低廉，而且物业公司是深圳市深华物业管理有限公司北京分公司，物业服务质量较好，具有一定的性价比优势。

4.小区周边配套成熟，拥有公交站、医院、商超、公园、银行等多种配套，可以让小区居民的基本生活需求得到充分满足。

5.小区所在学院路板块产业园区集中，学术氛围浓厚、人文环境良好，科技城与多模式交通体系的规划为板块和小区的快速发展起到了推动作用，未来发展前景佳，适合长期定居。

截至2021年8月，小区参考挂牌价格为83056元/㎡，环比增长1.68%。近半年内的价格走势图显示，小区房价的环比上下浮动较为明显，在供求关系的影响之下，3月出现明显下滑，一度低于学院路均价，5月与其追平后又开始小幅度下滑，7月再次平稳上升，虽然几经起伏，但小区均价始终低于海淀区均价，价格的多次调整均在不超过3000元差价的正常值范围内，未来不会出现较大变化。

举例：

购房成本方面，64.66㎡一室一厅户型，报价570万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付为80%。即该套房源为非普宅，即首套首付为228万元，二套首付为456万元。

考虑到税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上会影响首付金额，上述例子仅供购房者进行参考。

小区户型多样，有63㎡-65㎡一居、64㎡-95㎡两居、110㎡-138㎡三居，一居占比35%，两居占比50%，三居占比15%，以小户型为主，主力户型有65㎡的一室一厅一卫、64㎡的两室一厅一卫，得房率为82%-85%。

现选取以下三种户型进行分析：

小区共24栋楼，临街且临近底商的1号楼、3号楼、5号楼、6楼、12号楼、19号楼-24号楼均在一定程度上会受到噪音影响。

以24号楼较为突出，它不仅临近月泉路，而且紧邻小学，操场噪音也是较大噪音源。介意噪音的购房人可尽量避开24号楼，其他临街楼栋可安装中空玻璃以达到降噪的作用。

2号楼、4号楼、9号楼、11号楼、13号楼、14号楼、16号楼-18号楼位于小区内部，比较安静，其中较为安静的是13号楼、14号楼，适合对安静环境有硬性需求的人群。

5号楼、6号楼虽然靠近后八家东路，但是西北方向面向东升八家郊野公园，空气清新，视野开阔，高楼层住户的观景体验较好，可供看重生态环境的买家选择。

1.小区楼龄新，环境好，居住舒适，房价在所属商圈内具有性价比优势，购房资金有限的首次置业群体可以考虑。

2.小区户型覆盖范围广，有63㎡-138㎡的一居-三居，独居人群可考虑总价较低、南向、户型方正的小户型，有改善需求或家庭成员较多的购房者建议选择南北通透的大面积户型。

3.小区4公里范围内有多家药店、诊所、医院，日常看病就医取药方便，而且临近北五环、京新高速、京藏高速，去往大型综合医院也相对便利，适合有健康方面需求的养老人群，或家中有老人、有私家车的家庭。

截至2021年8月，海淀学院路范围内暂无新房出售，距离最近的新房项目是海淀清河范围内的强佑府学上院和昌平东小口镇的奥森ONE，海淀区共有11个新盘，但另外9个新盘距离八家嘉园过远、且远离北五环、周边配套存在一定差距，对本区域的二手房市场冲击力不大。

两个项目均位于八家嘉园东北侧，强佑府学上院距离小区3.5公里车程，奥森ONE距离小区9公里车程。其中，奥森ONE项目的起售价为58858元/㎡，为北京怡城置业有限公司开发的70年产权的非毛坯住宅，开盘时间为2020年11月1日，交房时间为2023年7月31日，容积率2.8，户型有59㎡的一居、72㎡-75㎡的两居、128㎡的四居，因与八家嘉园小区的价格相差过大，且该项目位于昌平区、北五环外，对海淀区学院路的二手房市场不会产生太大影响，因此不做详细比较。

下面仅对八家嘉园与强佑府学上院做出详细数据比较。

八家嘉园处于海淀学院路区域，周边成熟小区众多，这里选择同区域内、位置与均价都较为接近的建清园北区和清枫华景园进行对比。

对比数据如下：