“那个像四合院一样的小区就是八斗吗？”七七问司机师傅，“哟，看起来还挺豪华嘛”。司机师傅回答我说：“八斗就是这儿，这个楼盘在亚运村小营商圈这里算不错了”。

论一个好小区是怎么形成的。小区附近小学、医院，北边就是地铁站入口，小区西对街就是医院，东南边就是亚辰生活舞品购物街，甚至距离奥林匹克公园也仅仅距离2.5公里。

今天七七来到了这么一个小区——八斗。当七七走向大门时，保安看见立马毕恭毕敬地开门，招手示意，“您请进”。保安把来这的每一个人都当作贵宾来接待。

那么，内部究竟如何，就跟着七七来看看这个小区吧。

亮点一： 小区环境优美

七七一步入八斗大门就看见一片片的绿化，还有假山造景。这小区不像个小区，像一个私人园林。

小区内绿树成荫，夏日丝毫不会受到烈日的曝晒。很多人在树荫下，桌椅上乘凉，很是惬意。七七在这样的小区内行走不用太担心太阳，因为围墙和建筑物可以挡住太阳的暴晒。一排排桌椅之间还有围栏阻挡。

七七还发现小区的最外围围墙下都有绿化，红墙配绿植。红配绿,大胆明快,视觉刺激极强，反而让八斗这小区风格鲜明，与其他高档小区拉开区别。虽然七七个人不怎么喜欢这种古典风格的小区，但是不得不承认这里的环境确实很美。

七七在这个小区林荫道漫步，还挺有意境的，小道的地面也非常干净整洁，没有任何垃圾，可以见得这里的物业清洁工作特别到位，维护着这个小区的优美环境。

亮点二：小区内设施完善

小区内也有许多公共设施，比如会客厅等等。七七在踩盘的时候，看到中心花园的公共会客厅里几个男人款款而谈，附近还有一群小孩子在打闹，可以见得小区氛围还是不错的。

其中，会客厅的桌椅都是实木的，看着也非常整洁干净。带着朋友来自己家，要是不想上楼就可以带到这儿来坐坐。七七刚走，就看见保洁阿姨过去擦桌椅，物业对于公共设施的保洁工作还是很到位的。

要是会客厅坐了人还可以去边上亭子里坐坐，这儿的石凳石头上还有着石雕，虽然七七欣赏不来，但是确实好看。不得不说，这里的公共设施都非常的有逼格。

七七一进入楼栋电梯间就看见一张长木桌和两个椅子，每层楼墙上装裱的字还各不相同，但是都恢宏大气，不需要进屋就已经感觉到满满的奢华感。

亮点三：周边多个森林公园环绕，环境优美生活惬意

八斗地理位置得天独厚，亚运村以及小营地区公园众多，比较有名的北京奥林匹克公园就在小区西边的不远处，路程大约2.5千米。从小区出去向西骑行15分钟就能到到达北京奥林匹克塔，这算是北京四环很高标志性的建筑之一了，在亚运村附近不能不去北京奥林匹克塔看看。

相比于市中心繁华商圈的小区，八斗的安静私密性是不少人所追求的，而且附近有三个高尔夫球场，北辰、北湖、鸿华高尔夫球场都在附近。高尔夫球运动爱好者还可以选择在闲暇时间去往周边打打高尔夫。

亮点四：周边配套齐全

八斗的周边配套十分齐全，只要想得到的，附近基本上都会有。七七路过这些店铺，一到饭点就门庭若市。身负踩盘重任的我也忍不住跑进去买上点美味稍微充充饥。

小区周围底商配套丰富，无论是银行还是便利店都在门口，出门就可以看见。小区门口底商开满了饭店，还有酒店、药店、超市等等完全可以满足人民基本生活所需。

小区周边1千米以内有商场和花园，步行五分钟即可到达道尔泰生活广场或者亚辰生活舞品购物街，七七觉得商场虽然不大，但是已经完全可以满足居民的生活需要了。如果想找个空气好又清净的地儿，华汇紫薇公园或者如苑公园绝对是附近的一个好去处，景观随性怡情，是放松身心的好场所。

小区附近交通便利，公交站步行可达，小区出发到公交站只需步行2分钟，公交有425、464等多条公交线路。小区附近有两条公交线路以及15和5号两条地铁交汇的大屯路东站，步行只需要5分钟。

槽点一：小区安保一般

七七作为一个外来人，这里的保安未免也太“好客”了，没有确认我的业主身份就随意为我开门，我可以随意进出该小区。

本以为楼栋内坐着的保安应该比较认真负责，结果我一走过去，非常自觉把进入楼上的门给我打开了，还招手示意我请进。要是坏人来，这里的保安不就是引狼入室么。

槽点二：小区侧面道路有安全隐患

根据七七的观察，小区侧边道路容易发生事故。七七路过这里时，有人正好从这凳子上站起来往外走，而这时，车也正好从这条路过。由于这个围栏的遮挡，驾驶员看不到走出来的行人，而行人也看不来呼啸而来的车。七七说时迟那时快，大喊一声：“小心车！”正好叫住了走出来的人，避免了车祸的发生。

槽点三：总价高

八斗主力户型为三居室和四居室户型，最小户型是三居室户型，但是面积有119.6㎡，总价约1190万。对于资金有限的人来说，不太友好。八斗位于朝阳区亚运村小营板块，据幸福里数据显示，亚运村小营板块房屋均价为8.8万/㎡。

据幸福里数据显示，截至2021年7月，八斗挂牌均价为89336元/㎡，略高于亚运村小营板块均价。在周边同等类型小区当中，其价格劣势十分明显。处于北京四环亚运村小营附近，周边森林围绕环境好，配套也比较齐全，但是价格却过高，难以让有购房刚需的人心动。

八斗主力户型为三居室和四居室户型，没有一居室户型，最小户型也是三居室户型，但是面积有119.6㎡，总价约1190万。对于资金有限的人来说，不是一个好的选择。

槽点四：车位较少

小区车位比虽不低，但是车位还是不够用。小区内地下车库已经停不下，开始停到小区道路上，因此很多车辆停放在道路两侧，车位较紧张，住户如果晚一些回家的话，可能会面临无车位的尴尬。

很多车辆停放在小区内道路两旁，使车道变得很窄，原本可以并行两车的车道变得只能容一车通过。道路变窄的同时，也增加了发生车辆剐蹭的风险。

经过一天的踩盘，七七对八斗有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先，小区无论是周边的配套，还是得天独厚的外部森林公园环绕，都能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求；

其次，八斗作为亚运村小营这个商圈内较新的楼盘，它拥有其他楼盘不可比拟的优势，外在崭新的建筑以及内部高大上的装潢，八斗品质不言而喻，属于高端的小区。

总结来讲，八斗的品质、地段，还算对得起小区接近9万元的单价，八斗比较适合作为改善类小区来购买。

亚运村小营商圈位于北京市朝阳区，地处北四环与北五环之间，内有两条地铁线路，作为被亚运村商圈环抱的商圈，两个商圈高度相似，但不完全一样。

实际上，亚运村小营商圈的开发背景，本身就是亚运村商圈在土地开发饱和后的向东延伸，而开发完成之后，因其较新的楼龄、较高的住宅品质，不断吸引西侧亚运村商圈，以及东侧望京商圈的购房者前来置业、置换。

亚运村小营商圈北侧为亚运村、北苑商圈，南侧为惠新西街、芍药居商圈，西侧为亚运村商圈，东侧为望京商圈，这些周边商圈产业不同，各有特色，与亚运村小营商圈之间的联动效应强劲。

亚运村小营商圈内，包含2条地铁线路：15号线、5号线。

其中，东西向的15号线能级较高，向东直连首都机场，其站点关庄站设立在商圈中部偏北的区域，南北走向的地铁5号线，向南可以直连东单商圈，其站点大屯路东站，也是设立在商圈中部偏北的区域。

另外，商圈内还包含陈经纶嘉铭分校、芳草地国际世纪小学、万和城世纪小学等。

商圈内的医疗、商业、生态休闲设施配套包括，北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院、远洋未来广场、黄草湾郊野公园、华汇紫薇公园等。

亚运村小营商圈内，住宅年代横跨1990年-2010年，主要以次新房、老公房混合社区构成，建筑密度并不大，整体舒适度良好。老公房门槛价210-525万元、次新房门槛价600-930万元，相对于朝阳区其余商圈，亚运村小营的总价跨度大，能容纳各种购房需求。主要吸引在四环外工作的购房者，以及望京、亚运村的通勤人口。

亚运村小营商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近亚运村小营商圈的奥体商圈，在2018年11月，北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

此地块虽然临近亚运村小营商圈，但由于奥体公园，以及亚运村商圈的区隔存在，所以此地块的成交对亚运村小营商圈内的房价没有明显影响。

与相邻的亚运村商圈一样，亚运村小营商圈最明显的软肋在商业设施上，商圈内唯一成规模的商业设施仅有远洋未来广场，商圈内虽然大量存在沿街商铺，但不足以支撑居民的购物、游乐需求。

而与亚运村商圈不同的是，亚运村小营商圈的医疗资源同样匮乏，商圈内仅有的北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院，诊疗能力相对有限，距离商圈最近的三甲医院，是三公里外的中日友好医院。

从产业走向来看，西侧的望京商圈，钦定的外溢接班人为来广营商圈，望京产业的外溢暂时与亚运村小营不太有强联系。

目前来看，亚运村小营的发展前景还是需要以亚运村商圈为依托，而亚运村商圈的软肋还未改善，所以可以预见2-3年内亚运村小营的两项软肋不会有改观。

但据北京日报报道，商圈内闭店3年的北辰购物中心，将在2021年底改建开放，其功能转型为新型写字楼项目，计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相，届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。

1.周边配套相对完善，学校、医院、休闲场所遍布，居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利，公交站地铁站步行可达，出行通勤便利。

2.品质感受好，道路规划好，内部车辆有序停放。外立面较好，整体观感不错。小区物业日常清洁工作到位。

3.环境优美，空气清新。微观来看，小区设施齐全。宏观来看，多个大型森林公园环绕，生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。

4.都是三居到四居相对较大户型，可以拥有相对宽敞的大空间。

通过幸福里app查询，截至2021年8月2日，小区在售房源西区4套，占全部房源的1.0%，小区目前在售均价为89336元/㎡。近6个月，小区整体略高于亚运村小营商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于同期亚运村小营商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为119.6㎡三室二厅户型，报价1190万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为511.7万元左右，二套首付为963.9万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有44㎡-45㎡的一居、87㎡-116㎡的两居、116㎡-120㎡的三居、151㎡-181㎡的四居。

现选择小区商品房主力户型119.49㎡ 三室二厅和151.34㎡五室二厅进行分析，该两种户型存量较多，故分析比较。

八斗共3栋楼，其中一号楼沿街可能会受噪声影响，对声音较为敏感的人群谨慎选择。

所有楼均围绕小区中心，均能看到中心花园。

1.适合在亚运村小营商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

2.物业管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

3.出门即是地铁站，对地铁行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

4.周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

目前，亚运村小营商圈内无新房在售。目前距离八斗最近的新房项目是八斗本身，以及位于小区以东北方向5.2公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。

四个新房项目均为高总价小区，其中，八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型，参考均价为11万元/㎡，总价1276-1980万元/套；

华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型，总价1500万元/套起；

天润福熙大道157㎡-374㎡在售，总价1700万元/套起；

润泽御府540-1200㎡在售，总价7097万元/套起。

三个新项目与八斗存在较大价差，且区位横跨商圈，推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区北侧区位的购房者。

八斗均价略高于亚运村小营商圈二手房均价，所以以1公里为范围，房龄接近、均价相近为选取标准，故下面选取欧陆经典、宝石花苑进行比较。