小编漫步于南长河边时，一抬头，三个金灿灿的大字映入眼帘——汇景阁，砖红色的高楼在周边建筑的映衬之下，显得格外活泼朝气。

环顾四周，小编发现“汇景阁”周围确实没有过多较高的建筑，高楼层的视野理应不错，如果能够登上顶楼，车道沟的美景能够尽收眼底，不也是在此居住的乐趣之一吗？

想到这里，小编突然来了兴致，决心要到此地考察一番。沿着南长河公园的小道，小编一路来到汇景阁小区西北门，正式开始了今天的踩盘之旅。

亮点一：小区楼体大气美观、维护得当

汇景阁小区内部仅有一栋楼，楼栋采用红褐色高楼设计，美观大气，外立面颜色不显扎眼的同时，也给小区赋予了一定的生命力。该小区建于1999年，楼龄已有22年，但因楼栋保养得当而不显陈旧，楼体外观仍然较新，无砖瓦脱落的现象，也从侧面体现小区建筑的品质较好。

当更近楼门一步，小编的目光一下子就被这个小区的单元门外观吸引住了，门檐的设计采用了红黑色调加拱形设计，扩大门厅功能区的同时还美观。单元楼一楼大厅宽敞明亮，玻璃门右侧区域设置了无接触货架，居民可以在此收取快递、外卖等，方便快捷。

亮点二：小区便民配置齐全

小区楼下设有休息区，中间摆放的白石墩、石桌与周围的长石座，能同时容纳十几人乘凉。此处还贴有掩蔽场所标识，在灾害来临时可以为居民提供安全的去处。

另外小区内留有约400㎡活动休闲区，在其中设置了儿童娱乐设施，如滑梯、秋千等，地面铺设了塑胶板，轻薄防滑,对老人和儿童来说，安全系数较高。除此之外，场地内还为居民设置了各种健身器材、篮球场、乒乓球桌等，方便居民休闲锻炼。

小编听一位热心居民王大妈说，一到晚上这里就会有很多人，孩子们排队荡秋千，老人们运动锻炼，还有许多聚在一起聊天的居民，时不时还会有大爷把自家棋盘搬到这里与大家切磋技术，休闲氛围很足。

亮点三：小区细节考虑到位

走近小区楼栋大堂，小编在几米远外就能看见小区贴心地为残障人士设置的专用坡道和标识。另外在一楼的后门楼梯处还贴有小心滑倒标识，醒目的标识可以时刻提醒居民，上下楼梯要注意防滑，安全有序。

因为小区楼层较高，在每栋楼下每隔一段距离就会贴有“严禁高空抛物，请勿靠墙行走”的标识，既是对小区居民严格的要求，也是对小区居民贴心的保护。

小编发现，为了防止行人靠近，小区配电箱都已经被围栏圈起，避免了居民因接触配电箱而发生触电事故，切实为居民的安全着想。

另外该小区在自行车棚上设置标识“电动自行车专用车棚”，该车棚采用拱形设计，实用耐用且美观性。每隔一段距离，就有一个电动车充电插座，在满足业主充电需求的同时，减少私自私拉乱拉电线的情况，足以体现小区细节处理的到位。

亮点四：小区内部有紧急医疗物资

小编经过快递柜时发现了这个防空防灾物资柜，里面除了一些常用的口罩、创可贴、体温计等医疗物品外，还配备有一些用于特定场合的装备，如卡扣止血带、折叠担架、急救毯等，偶遇突发状况时，这些装备就可以派上用场。

值得一提的是，这个物资柜是免费提供给小区居民使用的，非常的人性化，让小编也感受到了小区的温暖氛围。

亮点五：小区警卫室服务功能多

小区警卫室兼具多个功能，无论是外来人员入区登记，还是帮助代存快递，警卫室都可以提供服务。另外，小区警卫室还是居民与社区的联系纽带之一，位处小区大门口，居民可以在此向小区提建议、反映小区存在的不当现象和问题，还可以在此获悉小区最新的通知消息。

小编在进小区时就被门卫仔细“盘查”了一下，在与门卫的交谈中，小编切实感受到了安保人员工作的认真与负责。

亮点六：小区周边交通便利

另外小编还在小区附近发现多个地铁站，步行9分钟就能到万寿寺地铁站，地铁出行十分便利。小编心想，如果自己家门前也能有这么近的地铁站，上下班会方便很多吧。同时小区周边公交站数量众多，1公里内就有多个公交站分布，交通线路复杂且发散，大部分地区都可以一车到达，实在是方便。

槽点一：小区部分车辆通道缩水

小区公共活动区域和停车场之间的道路上，放置了多个护栏，该做法一方面起到了功能区划分、人车分流的作用，另一方面人为设置车辆禁停区域，防止车主在此处随意停车，阻碍居民通行。

虽然两个目的都达到了，但是对于有车家庭来说，还是有不小的影响。路障设置的区域正处于停车场边界处，车辆进出频繁，将原本的双行道变为单行道，本就不富裕的空间变得更加狭窄，会车不便，道路易堵塞。日常生活中如有紧急用车的情况，从家里进出都会非常麻烦。

槽点二：小区车辆存在乱停乱放现象

小区虽设置有专门的停车区域，部分业主却为了方便而将车辆停靠在路旁，使原本宽阔的道路变窄，阻碍了正常的车辆和行人通行，还会存在一定的安全隐患。小编认为，物业应当及时纠正车主乱停乱放的行为，规范业主停车，从而更好地维护小区内部环境和履行自己的工作职责。

一下午的踩盘结束了，小编整顿思路，开始回顾今天的踩盘。

总体来看，小编认为汇景阁小区还是有许多优点的，首先在楼栋方面，小区房龄虽久，但楼栋保养很到位，外立面和楼栋内部墙壁并未出现脱落、掉皮的现象，楼栋建筑品质有保障。

其次小区内的设施配置齐全，还有许多贴心的小亮点，比如在大堂张贴的防滑标识、坡道张贴的无障碍通道标识、小区两处掩蔽场所标识外，快递柜旁还设有免费应急救援医疗物资柜，该柜里物资种类齐全，能够应对多种突发事件，在这样的小区里居住，一定倍感安全。

此外，小区布局很合理，划分有居住区、停车区、活动区等，几个区域互不干扰。值得一提的是，小区内有很大一片空地专为居民日常活动使用。

而且小区紧邻南长河公园，走出门就可以到公园散步，是大部分居民茶余饭后的必去场所。小区距离紫竹院公园1.2公里路程，节假日不愿出远门，在此地稍作游玩也是不错的选择。另外小区周边商超数量众多、医疗资源丰富、交通发达，完全能满足日常生活需求。

小区的缺点是物业管理不到位，在某些方面做的仍不够好，如信箱信件处理不及时、对小区乱停乱放现象不处理等。

总之，汇景阁在商圈内竞争力较高，产品属性适合预算较充足的群体，且小区周边交通、医疗、商业较成熟，可以满足对周边繁华程度要求较高、追求生活便利或是在车道沟商圈工作群体的需要。购房人可以权衡小区优缺点，再做出适合自己的选择。

汇景阁小区位于海淀区车道沟商圈内。海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。车道沟板块位于西三环到蓝靛厂路之间，属北京内城，是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。板块内含三条地铁线路、一个写字楼商务区、两条流经河流、多家中学大学学府，是以商务、学院、居住为主体的板块。

板块内包含三条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线、地铁16号线。地铁10号线为环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。

6号线是北京东西向的地铁线路，西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。地铁16号可实现与4号线、6号线、9号线、10号线换乘，到达中关村、国贸、通州、石景山、北京西站等地。

板块内包含一个写字楼商务区在车道沟地铁站东侧，包含北方地产大厦、中国兵器大厦、青东商务区等，聚集互联网、科技、地产、通讯科技、旅游等公司。

板块内主要道路为西三环、阜成路、蓝靛厂南路、长春桥路，皆为北京城区内主要道路，进入城中心较为方便。

板块内两条河流流经，分别为南北向的京密引水渠、东西向的南长河，是北京内城护城河，源自密云水库，主要作用为观光、防汛、为各大公园湖泊输送水源。

教育方面，板块内学校比较多，包含首都师范大学（北一区）、北京化工大学西校区、中国青年政治学院、北京外国语大学西校区、国家行政学院等著名学府，学院氛围浓厚。

目前，板块内主要为1979年-2006年建公房、商品房为主，主力户型42㎡-180㎡一居-三居为主，主要吸引想置业在城区内、北京西部的刚需、改善人群。

板块内居住人群以京西、京北、城区内区域工作生活人群为主，高校、大学教职工，企事业单位员工为主。

车道沟板块与海淀其他板块对比，亮点在于交通及教育，三轨环绕，高校林立，整体以学院、居住属性为主。

车道沟板块已多年无地可售，2020年1月，车道沟板块西侧3公里的香山东板块有地出售，四季青镇北地块、南地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅，估计售价至少会达到14万元/平方米左右。

车道沟板块未来的发展方向以老旧社区改造、河道周边景观改造为主，区域内无地块可售。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，车道沟板块不作为海淀重点发展区域，区域发展以老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

京密引水渠-南长河绿廊方面，“注重建筑形态与自然环境整体协调，强化标志空间塑造，增强绿色生态空间与城市生产生活空间的连通互动”。

1.小区在售户型多为南北通透三居，高楼层视野较好，小区周围高层建筑物少，车道沟区域的景色可以一览无余，同时小区楼栋设计美观，品质较好，外立面较新，能够给购房者带来很好的居住体验。

2.小区内部按功能分成三部分，居住区、停车区、活动区，职能特征明显，在不同区域设有相应设施。在为居民划定的活动区域有篮球场地、乒乓球台、健身设施等，可以满足居民的运动休闲需求。

3.小区周围医疗、商业、生态、交通发展都较为成熟，尤其是交通便利，周边多个地铁站和公交站能很好满足小区居民的出行需求。

4.小区位于西三环与西四环之间，地理位置好，根据相关资料，海淀区将会发展“智慧平行城市”，开展智慧城市基础设施建设，将会为该地区带来众多利好，人居发展空间会持续增大。

截止2021年7月，汇景阁挂牌均价为83727元/㎡，环比增长0.70%。从近6个月汇景阁小区和整个区域均价对比可发现，该小区价格波动与区域整体价格走向大致相同，自3月以来该小区价格总体呈现上升态势，幅度上升约1000元。房价提升速度与周边小区无明显差异且房价处于持续上升状态，该小区在海淀车道沟板块内有一定的竞争力。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的155㎡的三居室来说，报价1350万：参照北京现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付540万，二套首付1080万。

小区户型多样，全都是大户型，有154㎡-227㎡三居，占比80%；227㎡四居，占比20%。

这里选择130㎡、181㎡、227㎡三室一厅进行分析。

小区仅有一栋单元楼，两侧与南长河公园距离相近。但东侧更接近车道沟东路及小区门，出行更方便，适合出行较频繁的人群；西侧更接近活动区，相对东侧更安静，适合有养老需求的人群。

1.小区户型面积大，且价格较低，并低于车道沟地区均价，适合三口之家或事业发展初期的刚需家庭。

2.小区地理位置好，处于西三环和西四环之间，有一定发展空间，计划在车道沟扎根的人群可以酌情考虑该小区。

3.小区周边交通发达，地铁、公交众多，并且公交网络复杂、覆盖范围广，适合京西、京北、城区内区域工作生活人群或需求交通便利程度高、出行较频繁的人群。

截止2021年7月，汇景阁近3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，周边都是已入住社区，暂无新房项目供给。

现选取与汇景阁距离较近且有新房在售的位于海淀清河的强佑府学上院项目和北京城建世华龙樾项目进行对比分析。

水岸名居、中海雅园与汇景阁价格相近，且同样位于海淀车道沟地区，故选择这两个小区进行对比