周末，按照惯例又到了刘小踩盘的日子，这次我准备去诚品建筑小区看看。

诚品建筑小区设计初衷，为具备一定知识能力住户打造宜居住宅，其中包括三栋椭圆形建筑，以及别具特色的园林景观设计，充分体现出知性小区的特色。

小区临近西四环，驾车经过四季青桥向东行驶几分钟，即是诚品建筑北门。

亮点一：少见的椭圆形楼栋

在小区内我抬头仰望，几栋椭圆形楼栋映入眼帘，小区的7号楼、8号楼、9号楼，全是这种椭圆形楼栋，而在中国传统建筑风格中，注重天圆地方设计，只有天坛等少数宗教建筑会是圆形建筑，诚品建筑的这种椭圆形建筑物设计中比较少见。

椭圆形楼栋相对于方正楼栋的亮点，在于它外围每扇窗户均衡分布，而不只是东南西北四个方向有窗户，楼栋从四面八方看起来都是明窗环绕。

楼栋外立面主色调是深咖啡色，这种颜色的墙砖耐脏、耐旧，给楼栋以历久弥新的感觉；同时小区部分区域使用了石材路面，与椭圆形建筑的搭配相得益彰。

这些平整的石材路面很好的增加了小区细节表现力，提升了小区档次。

亮点二：人文型园林特色

诚品建筑的景观由清华大学设计研究院和日本ATM公司联合设计，小区35%的绿化率被充分利用，一路上遇见松树、银杏、樟树、女贞等树木，部分树径粗近20厘米；园林绿地上还有鸢尾、剑兰、三叶草、早熟禾等种类繁多的植物。

在这处绿地上，我见到小区知名的大铅笔景点，这种明快的色调，既增加了园林的鲜艳，又显明小区人文型园林的内涵。

亮点三：不错的文体活动场所

我沿着小区园林环道前行，自一处小径转入园林，走了一会儿，在小径的尽头，看见隐映在树下的健身器材。

走近一看，这里的健身器材排列整齐，一位路过这里的阿姨介绍说，小区里的健身器材种类配置很好，足够满足住户健身需求。

我逛完了小区园林，找到了诚品建筑的社区文化活动中心，这里经常邀请住户参加各种文化活动，深受老年住户群体喜欢。

亮点四：成熟的周边配套

我在小区外围的底商区域，见到很多商铺，有方便买菜、买水果的果蔬小店，以及美容院，眼镜店，甚至还有宠物医院，可满足住户各方面生活需求。

小区门口是私人诊所，住户头疼脑热随时可以去诊所诊治。如果是较大病症，驱车十分钟即是三甲医院空军特色医学中心，医院拥有皮肤科、中西医结合正骨治疗科、中医科3个国家中医药管理局重点学科和专科、专病中心；1个全军皮肤病研究所，8个全军医学专科、专病中心；1个国家药物临床试验机构及全军临床药理基地。网上预约挂号，一般七天之内都能挂上号。

槽点一：低层用户的采光问题

小区的绿树造型，大多有很大的树冠，并且为了美观，绿树临近楼栋种植，这让一二层住户的采光受到干扰，购买相应房屋的住户须注意。

槽点二：车位紧张

小区车位紧张，一些住户会选择把车辆停在小区外的道路上。

小区从产品力上来说，开发商建筑伊始目的明确，给具备一定人文素质的人群打造社区，为此邀请清华大学设计研究院和日本ATM公司联合设计，并做好了品牌宣传和差异化销售策略，针对取得一定社会成绩，获得科研、文教领域奖项，以及硕士以上学历买家，免3年-5年物业费。这些策略的有效施行，使得小区成功吸引到相关住户，打造出人文型社区氛围。

配套方面，小区内部设有私营咖啡图书馆，可在其中购买咖啡和租买图书，还有游泳馆等健身场所。小区外部交通便利，距离地铁10号线车道沟地铁站1.3公里，小区北门外即是公交车站四季青桥南站，自驾出行，临近环线主干道北京西四环，交通便利。小区外700米即是大型购物中心金四季购物中心，以及欧尚超市等，配套表现上佳。

总的来说，小区是改善型社区，诚品建筑在商圈内比较有名气，小区别具一格，尤其对注重居住氛围的用户有吸引力，但在选择低层住宅时，要确认窗外树木对室内采光情况的影响。

海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环。定慧寺板块位于西三环到西四环之间，属北京内城，是海淀各版块中位于城内且发展较成熟的板块。板块内含两条地铁线路，一个创意产业园区，是海淀区以多媒体创意产业为发展核心，居住为主体的板块。

板块内包含两条地铁线路为地铁10号线、地铁6号线。地铁10号线为环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，可乘坐到达中关村、国贸、草桥、公主坟、牡丹园等热点区域。6号线是北京东西向的地铁线路，西起石景山金安桥，东至通州潞河，可到达西四环五路居、西三环花园桥、西二环车公庄、二环内平安里、东四、东部青年路、常营、通州北关、北运河等区域。

板块内包含一个创意园区为中关村多媒体创意产业园，是北京首家以多媒体创意产业为核心发展方向的文化创意型高新技术园区，服务于CG、动画、影视制作、数字艺术、手机动漫、电子游戏和工业设计等多媒体创意产业各领域的中小型企业。

板块内主要道路为西四环、西三环、阜成路、驱车无论是前往北京郊区还是城区内都较为便捷。

板块内主要为1989年-2010年建公房、商品房，主力户型60㎡-137㎡一居-三居，主要吸引想置业在城区内的刚需、改善人群。

教育医疗方面，板块内教育及医疗资源较为饱和，幼儿园到大学分布板块各个区域，首都师范大学也坐落于此，三甲医院有解放军空军总医院、北京大学肿瘤医院、人民解放军总医院等。

国家AAAA级景区，京西标志性建筑中央电视塔也在此板块，是集广播、电视、发射和旅游、观光、餐饮、娱乐为一体的高科技综合性建筑。

定慧寺板块与海淀其他板块对比，是西三环至西四环之间发展较为均衡的板块之一，交通、教育、医疗配套完善，整体以居住属性为主。

定慧寺板块已多年无地可售，2020年1月，距板块西北部9公里的四季青镇中坞重点村资金平衡用地的南地块和北地块分别由金茂、北京海益嘉和置业以底价46.75亿元、53.96亿元摘得，建设用地面积4.45万平方米、5.13万平方米，楼面价达70026元/平方米、70069元/平方米。

较高的起拍价，以及近年来海淀很少出让纯商品房地块，使得该地块的关注度非常高，加之容积率1.5，限高18米，业内人士预估，未来产品基本上打造高端豪宅。其中，金茂板块已经规划为在售商品房项目颐和金茂府，打造188㎡-256㎡大户型5-6层洋房平层项目，均价111998元/㎡起。

定慧寺板块未来的发展方向以老旧社区改造为主，区域内无地块可售。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，定慧寺板块不作为海淀重点发展区域，区域发展以老旧社区改造，提升居民生活质量，满足人民多元生活需求，构建“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟产业服务圈”为主。

1.小区由中日知名设计单位联合设计，小区楼栋建筑质量及设计均属上乘，属于区域内刚需改善型住宅。

2.小区由业内知名的金地物业管理，24小时安保，进门刷卡，人性化管理，对住户需求反馈及时，服务态度好；对小区内景观和设施维护及时，这些对于房产价值有相当的维护提升作用。

3.小区距离车道沟地铁站约15分钟步程，地铁10号线为北京内环向地铁，途经北京丰台区、海淀区、朝阳区，并可换乘北京大部分地铁线路，便捷去往城市各处。

4.小区周边配套完善，附近有菜店和便利店，小区2.2公里内有金四季购物中心、爱普奥特莱斯、世纪金源购物中心，能很好的满足住户购物、娱乐需求，是很舒适的生活区域。

截至2021年8月，根据幸福里App查询，诚品建筑挂牌房源12套，二手房均价98157元/㎡，对比上月上浮0.36%，从此前6个月价格波动曲线来看，诚品建筑二手房价格处于上升状态，附近小区以及海淀区价格波动曲线也处于上升状态，并且小区位于定慧寺商圈、四季青商圈、世纪城商圈交汇处，潜在买家多，对房价有保障作用，可放心购买。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的63㎡一居为例，报价617万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该套房源为非普宅，即该套房源首套首付约为247万，二套首付约为494万。税费和贷款额度需要银行对个人进行具体评估后决定，上述例子仅供参考。

小区户型有63㎡-78㎡一居、116㎡-123㎡两居，127㎡-212㎡三居、168㎡-255㎡四居，现选择买家咨询量比较大的78㎡一居、117㎡两居进行分析。

诚品建筑小区共有9栋楼，818户。

小区楼栋唯一缺点是西临西四环，主路双向八车道，车流大，噪音大，其中7号楼、8号楼、9号楼首当其冲，介意的买家需要避开。

小区房屋面积灵活，从一居到四居不一而足，户型朝向主要受户型影响，而不是楼栋影响，具体居室分布在楼栋情况如下：

其中一居所属楼栋为1-3号楼、6号楼；

两居所属楼栋为1-6号楼；

三居所属楼栋为1号楼、3-6号楼、8号楼、9号楼；

四居所属楼栋为1号楼、6-9号楼。

1.小区位于定慧寺商圈、四季青商圈、世纪城商圈交汇处，距离车道沟商圈1.6公里，是商圈内刚需改善型户主不错的选择。

2.小区户型63㎡起，按照2021年8月挂牌价格，首付247万起，适合此预算范围内夫妻，以及三口之家选择。

3.小区内有健身广场和社区文化活动中心，全体活动尤其受老年住户好评，能有效缓解老年住户孤独问题，适宜老年住户入住。

4.小区周边配套完善，买菜方便，且医疗资源丰富，临近三甲医院，适宜居家养老，不适长距离走动的老年人居住。

截至2021年8月，诚品建筑所属商圈暂无在售新盘。

临近区域海淀香山东商圈有颐和金茂府项目（在建），预计交房时间为2023年6月。颐和金茂府位于诚品建筑西北方向，直线距离4.5公里 ，均价111998元/㎡，主推户型为188㎡四居、195㎡四居、215㎡四居、256㎡四居的住宅户型。颐和金茂府主打精装科技大宅，为金茂首个北京西山低密墅区洋房产品。

从户型上说，颐和金茂府主打大户型，诚品建筑户型则从63㎡一居到255㎡四居，户型丰富；从价格上说，颐和金茂府新盘价格比诚品建筑二手房价格高20%左右。

临近区域丰台青塔商圈有保利和光逸境项目，位于诚品建筑正南方向，直线距离6.1公里，于2019年8月26日开盘，由保利集团开发，均为平层产品，主力户型为100㎡-180㎡的三居、四居，均价89000元/㎡。保利和光逸境与诚品建筑主要差异在于地理位置。在新小区建设时，诚品建筑注重人文型社区打造；保利和光逸境打造的则是“公园里的家”，前庭后院设计，园林覆盖率达到70%。但保利和光逸境地理位置在北京西南，因此新小区价格相比诚品建筑无优势，资金预算有限的买家可加以考虑。

诚品建筑周边各种档次小区都有，现选择建筑年代相差5年内、二手房价格相近的两个小区颐慧佳园二期和郦城二区进行对比。