北京的朝阳区，应该是北京兴建别墅最多的区域了，虽然别墅的总数很大，但是蕴含中国传统文化的别墅并不多见，今天小杨要踩盘的小区就是位于朝阳区来广营商圈的以体现中国传统大户人家的门第感而闻名的泰禾北京院子，听它这名字，您是不是已经看到传统北京胡同的影子了呢？那今天就让小杨带着您去看看现在的泰禾北京院子吧。

亮点一：外立面的装饰非常不错

当小杨来到小区的北门区域时，已经被小区的外立面所吸引了，从路面往上看，是一片有坡度的草坪，随着视线上移，大门缓缓出现，还只能看到大门的上半部分，因为大门所在的区域是高于路面的，在大门两侧是两条对称的柏油路，车辆从右边上去，左边下来，井然有序。

大门是对称结构，金色的牌匾挂在大门正上方，左右各一座石狮子，整体看起来，的确是“大户人家”的门面了。

亮点二：物业服务好，居民生活质量高

小区的安保系统是非常森严的，外来人员没有预约几乎不可能进得去的，大门右下方有一个保安亭，一直有一位身穿白色保安服的保安在执勤，和身后的大门在一起给人满满的安全感。

小区是人车分流的，车和人的的管控都在比较合理安全的范围中，而且每家的电梯都是直通到地下停车场，这样就可以直接开车到自家地下二层，然后乘电梯进家门，所以在这里的居民生活水平是很有保证的。

亮点三：小区内绿化好，环境古雅

进入小区之后，就看到布置非常巧妙的几处水系景观，正前方的水景上有鹤，立于其中，水很清，清到可以看清水中倒影，水池两边还有不少雾气正从石景山飘散过来，和后方石板上雕刻的内容形成了一幅恰到好处的景观。

往小区里走，会有越来越多的绿色映入眼帘，刚好分布在你需要的角落、路边和门前，整个小区的环境都富有诗意。

亮点四：传统中式建筑的风格

小区从内到外，都是传统的中式建筑风格，无论是在笔直的人行道，还是在转角位置的路标石，都有所体现，小区内的很多地方都借鉴了北京胡同的元素，身处其中，这种感觉尤为明显，每户的大门都是方正的，再到由坊巷、宅门围合成的独立的院落，整体看下来，中式建筑风格在小区内表现的十分明显。

槽点一：开发商存在资金上的问题

小区的开发商为泰禾集团，本来是龙头地产公司，但今年的发展出现了大问题，同为北京院子项目的第二期，由于资金问题，疑似出现烂尾，去年年底停工，现在整个二期项目搁置，500个家庭可能面临无家可归的地步，也因此泰禾集团股票大跌近80%。

槽点二：交通并不便利

虽然听房产经理说小区的交通条件是比较便利的，但是实际体验下来情况并不理想，距离小区最近的一个地铁站孙河站也有三公里左右的距离，开车过去需要大约10分钟，这个距离是比较尴尬的，如果需要外出，碰到不会开车的朋友，步行过去太远，打车也需要花费大量的等待时间，所以说这个小区的交通条件是比较差的。

槽点三：小区周围配套不够完善

小区的北面听说规划的是一个面积不小的公园，但是已经修了两年多，外墙现在还是被围起来的，往北望去就是一片荒凉景象，不知道这种情况还会持续多长时间。如果家中有人突然生病的话，周边一公里也是没有医院的，最近的药店也在1.4公里以外，其他配套也少的可怜。

当然这种配套不足的情况也不只是存在于这个小区周围，其实对于整个来广营板块来说，配套都是稍显不足的。

槽点四：小区价格偏高，对刚需购房者并不友好

根据幸福里APP的数据支持，截止2021年7月，朝阳区均价在7.6万元/㎡，来广营板块均价在8.4万元/㎡，而泰禾北京院子均价达到了91601元/㎡，很明显，泰禾北京院子的均价高于所处区域和板块，而且小区目前在售房源总价最低的也在1350万元，小区无论是均价还是总价，对刚需购房者都是不太友好的。

经过一天的踩盘，小杨对泰禾北京院子有了更深入的了解和更深刻的印象。

首先，小区的物业管理水平较高，保洁、安保、维修等各项工作都做的不错，业主的生活、安全甚至舒适幸福程度都能得到充分的保障。

其次，小区的绿化建设和水系景观，都能在一定程度上满足居民对居住环境和生活品质的追求。

再次，小区的外立面建筑用料扎实，设计精巧。

但需要注意的是泰禾北京院子现在开发商存在资金问题，二期项目处于搁置状态，而且交通以及配套条件都比较差。

从整体价格来看，泰禾北京院子目前在幸福里app上挂牌均价91601元/㎡（7月22日），高于来广营整体均价，小区的户型从三居室到五居室都有，考虑来广营豪宅的用户可以重点关注。

来广营商圈位于北京市朝阳区，地处五环至六环之间。商圈内目前拥有两条地铁线路，医疗、购物、自然资源齐备，产业资源正在不断集聚，未来将成为兼顾产住结合、价值认同的典型板块之一。

来广营商圈北侧为中央别墅区商圈，东侧为北苑商圈，西侧为金盏乡、天竺商圈，南侧为望京商圈；该商圈未来还将迎来阿里巴巴等大型企业迁入，加之与望京板块交界地带的旺盛人气，坊间通常将来广营称为望京板块的未来。

来广营原为正蓝旗营地，明清至民国时期，都是官家屯兵重地。

2011年之前，来广营商圈还处于默默无闻的尴尬境地，直到2011年底至2012年初，5宗地块的溢价出让后，来广营商圈迎来建设高潮。

此后数个大开发商开始争相拿地，使得来广营商圈的基建、配套、企业资源配置得到跨越式发展。

来广营商圈北部区域包含清河营郊野公园等重点设施，主打生态建设为主。

商圈东侧与西侧区域包含北京市朝阳区和平医院、朝阳区实验小学（润泽校区）等医疗教育设施。

南部包含北京市会议中心，望湖公园、北小湖公园等重点设施。

来广营商圈内的五环路横贯东西，地铁13号线纵贯南北，立交桥环绕，是朝阳区交通枢纽之一，商圈地铁线路包含14号线东段的来广营站、善各庄站，以及15号线的马泉营站、崔各庄站。

商圈向东可直达首都机场，向南可通达望京、CBD等中心板块，向北可通达国家奥林匹克体育中心、天通苑等热点区域，向西可达国家体育场、圆明园遗址公园等板块，交通优势相对明显。

来广营商圈内生态休闲资源丰富，但商业配套相对落后，大型商场仍分布在望京板块，居民需打车去望京购物。

来广营商圈内的住宅多为1980年-2008年建成，目前是北京五环外刚需自住可供选择的商圈之一，商圈内的置业需求多样，总价跨度并不太大。主要吸引预算不高，对交通通勤和居住品质有要求的刚需购房者。

来广营商圈土地开发有较大前景，附近土拍讯息也相对较多。

土地成交方面，距离来广营商圈最近的5宗招拍挂地块位于朝阳区金盏乡梓庄村、望京花家地、孙和乡西甸村。

2020年4月，北京金隅嘉业以3.52亿元竞得望京花家地地块，成交楼面价16097元/㎡；

2017年4月，北京城建投资公司以28.54亿元竞得河乡西甸村地块，成交楼面价为31000元/㎡；

2017年4月，金地集团又以29.20亿元竞得金盏乡地块，成交楼面价24489元/㎡，上述地块位于来广营附近，但土地性质均为商业用地，故不会对来广营商圈内的住宅价格产生明显影响。

自2011年底“土鸡变凤凰”后，来广营商圈的发展前景不断走高。

政策规划方面，来广营商圈的未来发展确定性较强，作为望京板块的辐射板块，来广营商圈还有大量空地，预计未来来广营板块在政策规划方面会持续加码。

基础设施方面，2020年4月也开始动工建设双向四车道交通枢纽，对商圈内南北向交通的提振作用明显。

生态方面上，横跨朝阳、昌平、顺义的京城"绿肺"——温榆河公园正在建设，未来来广营商圈的生态建设会再上一层楼。

商业上，目前来广营没有大型的商业，但根据“十四五”规划，来广营东南方向会落成一批上万平米的商业综合体，这将有效补齐来广营商圈的短板。

来广营商圈未来最大的变数为疏解望京企业人口饱和压力的长线规划，大量的优质企业将会引入，例如阿里巴巴在来广营北京新总部已经封顶。阿里新总部未来建成后会为来广营商圈带来强劲发展动力，吸引大量科技人才涌入。

来广营商圈未来发展的负面利空，是商圈内被铁路切割开的区域很难连片开发，这会降低临近土地的利用率。

再有就是贯穿来广营的地铁线路只有15号线一条，另一条14号线在商圈中部就不再向前延伸，如果未来地铁线路能向商圈北侧延伸，该商圈价值还会迎来提振。

1、小区物业认真负责，为居民品质生活保驾护航。小区为北京泰禾中维物业管理有限责任公司，水平比较高，保障居民生活品质的同时还可以为小区价值赋能。

2、环境优美，居住惬意。绿化率超过45%，种植有各类地皮植物、灌木、高大乔木，另外还有假山水榭，共同构造出多层次的园林景观。

3、小区私密性很强。独门独院，不需要担心被打扰，居住氛围舒适。

4、建筑风格有特色。小区是典型的中式风格，设计精致巧妙。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约11套，占全部房源的0.3%。小区目前在售均价91601元/㎡，环比上涨约1.10%。近6个月，小区整体均价高过朝阳区、来广营商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于于同期朝阳区、来广营商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为166㎡三室二厅户型，报价1350万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为580.5万元左右，二套首付为1093.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：166㎡-353㎡三房至五房，其中四房、五房为主力户型。

现选择小区主力户型166.31㎡四室二厅进行分析。

泰禾北京院子是由北边的五栋板楼和独栋别墅构成，

首先看一号区域不临街，而且处于中心区域，所以一号区域为楼栋选择的首选。

然后是二号区域临街，噪音污染会相对比较大，且靠近南面的二期烂尾项目，所以二号区域为楼栋选择的次选。

小区是中式建筑风格，适合喜欢中式风格别墅的购房者考虑。

小区绿化面积大，居住环境舒适，适合对居住环境有一定要求的购房者。

小区内户型、总价跨度不大，其中166㎡三房的上车价1350万元，首付为580.5万元左右，适合对稀缺资源、优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

来广营板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，适合在来广营商圈内及望京商圈向往豪宅的购房者考虑。

目前，来广营商圈内只有懋源璟玺小区新房在售。

据幸福里APP得知，泰禾北京院子在售户型总价段为1350-3800万元/套起。

朝阳来广营板块的懋源璟玺在售555㎡及以上户型，总价4800万/套起。

顺义中央别墅区板块的中铁诺德阅墅220㎡-320㎡在售，总价1300万元/套起。

朝阳酒仙桥板块的丽都悦府187㎡-354㎡在售，总价2000万元/套起。

以上新房均位于郊环板块，对地段价值认同不敏感，预算不够充足，且不着急入住的购房者可以考虑中铁诺德阅墅和丽都悦府项目。

小区均价高于来广营商圈二手房均价，周边1公里范围内与来广营均价相近的小区不多，现选取临近板块房龄接近、总价与泰禾北京院子比较相近的望京金茂府和观唐进行比较。