小福本次踩盘的小区为三里屯SOHO公寓，位于朝阳区东大桥。踩盘之前小福做足了功课，在地图上看到小区被文化景点怀绕，文化气息浓厚，其中北京工人体育场距离小区较近，占地面积大，很多知名的体育赛事都在这里举行，在2020年经过改造之后成为新的活力中心，是该区域的一大亮点。当然对于购房者而言，还需要了解更为全面的信息，对此小福亲自到三里屯SOHO公寓进行踩盘，将自己的亲身体验分享给大家，期望为购房者提供有价值的参考信息。

亮点一：小区内部基础设施维护良好，环境干净整洁

小福进入到小区楼栋内部，感觉非常亮堂，地面干净整洁，没有垃圾和杂物。基础设施较新，物业维护的比较到位，设施设备完好，没有出现损坏的现象。小福还查看了楼道，发现也没有杂物堆积问题，地面干净，让人感觉很舒适，可以看出小区居住环境良好。

亮点二：小区人车分流，车位较多

小区内部停车场开阔、亮堂，面积较大，放眼望去发现有很多空余的停车位，可以看出小区停车位较多，能够满足本小区内部停车需求。此外小福发现停车场车道设计也非常合理，设置了不同的出口、出行线路，即使是新手也能根据箭头索引顺利停车、出行。

亮点三：小区周边交通网络密集，出行方便

出行便利是很多购房者考虑的问题，小福在踩盘时也认真的考察了小区附近的交通状况，得知距离小区较近的地铁站有两个，分别为团结湖地铁站、工人体育场地铁站，通过询问附近居民，得知工人体育场地铁站还在修建中，并未通行，目前通行的地铁线路主要是10号线。此外小福还看到小区周边过往的公交车辆较多，查看了小区附近的公交站牌，距离较近的有工人体育场公交站和三里屯公交站，主要通行的线路有117路、110路、113路等，周边还有很多共享单车，可以看出小区附近交通通畅，出行便利。

亮点四：小区周边配套齐全

小区周边非常热闹，熙熙攘攘的，商业氛围浓厚，超市较多，小福看到的超市有贝拉超市、惠民功顺闪送超市，超市内部商品丰富，有蔬菜瓜果、生活用品等，能够满足小区居民日常生活需求。让小福印象最深的配套是德云社三里屯剧场，距离小区较近，剧场外围设置了售票处，附近居民购票非常方便，尤其是一些精彩的演出门票，现场抢票的成功率较大。

槽点一：小区部分房源临街，居住环境嘈杂

该公寓15座、17座紧邻街道，过往车辆较多，非常嘈杂，尤其是汽车鸣笛声，在楼栋内部，听得非常清晰，对于睡眠质量差的人群而言，难以入睡。此外小福发现公寓外围有很多商业，比如小吃店、手机维修店等，人流量较大，使得居住环境非常嘈杂，中午休息会受到较大的噪音干扰。

槽点二：小区商住两用，居住人员混杂

三里屯SOHO公寓为商住两用的住房性质，小福在踩盘时也非常重视这一点，并进行了核实，发现小区内部有很多公司，一些办公人员白天在这里办公，并不在这里居住。当然也有一部分住户因为周边交通便利、商业配套齐全居住在这里，但是小福认为这里并不适合常住，人员过于嘈杂，居住安全无法得到更好的保障。

三里屯SOHO公寓从整体来看，基础设施维护较好，内部居住环境干净整洁，让人感觉路非常舒适；小区附近交通便利，距离小区较近的地铁站较多，出行非常便利；此外小区周边其他配套也非常齐全，比如商业配套、休闲配套，这些能够满足居民日常生活需求，适合朝阳区东大桥附近工作的高收入人群考虑。但是三里屯SOHO公寓也有一些缺陷，比如部分房源临街，周边商业较多，客流量较大，导致居住环境嘈杂，影响小区居民日常休息。

小区在售户型面积较大，最小的一居户型为114㎡，幸福里APP报价为860万，房产总价较高，此外物业费也较高，为6元/㎡/月-26元/㎡/月，后期住房成本较高，资金有限的人群需要慎重考虑。

三里屯SOHO公寓位于朝阳区东大桥板块，该板块北侧临近三里屯板块，南侧临近建国门外板块，西侧临近朝外大街板块，东侧临近团结湖板块。

东大桥板块位于朝阳区西侧，紧邻东三环，属于成熟板块，板块内老旧小区较多，大部分住宅是八九十年代建成的老房子，也有部分2000年后建成的小区和公寓，如世茂宫园、富力爱丁堡公馆和三里屯SOHO公寓。

优越的地理位置和优质的交通配套是板块的优势之一。东大桥板块地处东三环西侧，上有三里屯，下有国贸CBD，地铁6号线横穿板块中部，地铁10号线纵向于板块东侧边界，未来还有3号线和17号线通过板块内部。

其他配套资源上，6号线南侧区域配套相对较少，主要集中在地铁6号线北侧。商业方面，板块内有三里屯SOHO、中国红街等餐饮购物中心，汇聚了众多网红美食，板块最北侧与城市名片的潮流街区三里屯太古里仅一路之隔；医疗方面，板块内有三甲医院北京朝阳医院（本部）、一级综合医院北京画美医院，能够满足板块内部居民看病就医的健康服务需求；教育方面，板块内有北京市第八十中学(白家庄校区)、白家庄小学南校区、白家庄小学等，北京联合大学机器人学院坐落在板块中部；生态休闲方面，板块内的公园、博物馆等资源较为匮乏，居民的生态休闲需求只能向周边团结湖商圈、三里屯商圈外溢。

产业方面，板块有通盈中心、盈科中心和嘉铭中心等甲级写字楼，入驻公司多为外资企业，其中不乏世界著名公司；还有一些知名高档酒店入驻商圈内部，如康莱德酒店、洲际酒店、北京瑰丽酒店等，酒店业态和繁华商圈的结合不但相互带动人流需求及提升知名度，更促使市场影响力的不断聚集扩大，吸引追求新鲜视野的年轻群体和牢牢粘住固定的商务人群。板块内居住人群有在东直门、三里屯和国贸附近工作生活的白领、金融人士、广告传媒行业从业人员等。

据公开资料显示，近5年东大桥板块没有住宅用地供应，而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年7月，周边的朝外大街、建国门外等板块都没有住宅用地供应。

朝外大街地块是集住宅、娱乐、休闲于一体的成熟地块，该地块位于二环和三环之间，周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目，其具有一定的稀缺性。

根据2019年，《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，朝阳区整体定位为：朝阳区应建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地、创新引领的首都文化窗口区、大尺度生态环境建设示范区和高水平城市化综合改革先行区。

交通层面，东大桥板块各类配套都发展成熟，交通上地铁3号线和17号线正在修建过程中，待通车运行之后将有效缓解周边道路和地铁的日常拥堵；截止到2021年7月，地铁3号线和17号线工体站位于板块的西北角，3号线一期工程沿工人体育场北路东西向敷设，地铁17号线沿工人体育场东路南北敷设，工人体育场站是两条线路的换乘站，建成后位于工人体育场地块东北向，地铁出入口将接入工人体育场的下沉庭院，通过设置平赛结合区，在赛时作为疏散人流的缓冲地带。两条地铁线开通后，不仅会对交通起到疏通作用，也会进一步带动周边几个区域的交互与发展，对于依赖公共交通通勤的人群则会更加方便。

文化层面，朝阳区大力推动文化艺术与商业深度融合，围绕西单、王府井、前门、三里屯、蓝色港湾等重点商业区域，推行“文化商圈”计划，打造一批汇聚艺术表演、阅读分享、观影体验等消费业态的文化商业综合体，打造体现北京文化品位和城市风貌的新型消费地标。发起成立文化消费城市联盟，探索建立城际文化消费联动促进机制。

1、小区环境优美，物业管理水平较好。小区内部设施较新，没有损坏现象，比如电梯内部没有张贴广告现象，电梯设施运行正常等，能够为居民提供便利、舒适的居住环境。

2、小区在售房源较多，相对于周边二手房源而言，户型齐全，有一居、两居、三居、四居户型，其中一居户型面积在114㎡-122㎡之间，户型设计较好，是小区的主力户型，能够满足购房者日常居住需求。

3、小区附近交通便利，距离小区最近的地铁站有工人体育场地铁站、团结湖地铁站，公交站有工人体育场公交站、三里屯公交站，出行便利。

4、小区周边配套齐全，商业氛围浓厚，小超市、小吃店较多，能够满足居民日常生活需求，此外小区周边还有很多休闲配套，比如团结湖公园、江东殿等，是人们日常休闲的好去处。

幸福里APP显示，2021年7月，该小区挂牌均价为74478元/㎡，和6月份持平，价格没有变化。

2021年7月，三里屯SOHO公寓在售房源38套，从近六个月价格变动情况来看，价格没有明显的变动，处于平稳的状态，和朝阳区东大桥区域整体房价相比略高，购房者不必过分担心价格变动问题。

具体购房成本方面，拿在售的114㎡一居为例，报价860万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为301万，二套首付为516万。

2021年7月，三里屯SOHO公寓在售户型有114㎡-122㎡一居、140㎡-182㎡两居、151㎡-253㎡三居、260㎡四居，主力户型为140㎡-182㎡两居，户型通透，布局合理，采光好，适合多人口家庭居住，也适合办公。

小区周边交通网络密集，距离地铁站、公交站较近，出行方便，在朝阳区东大桥周边上班的人群可以考虑。

三里屯SOHO公寓商住两用，户型通透，面积大，能够满足办公需求，适合创业人群考虑。

小区周边商业配套完善，出门购物方便，房价波动较小，适合投资者选择，有利于资产保值、增值。

截止到2021年7月，朝阳区东大桥区域没有新房入市，距离三里屯SOHO公寓较近的新房项目有朝阳北苑板块的天润福熙大道项目和润泽御府项目，故选择这两个项目和三里屯SOHO公寓进行对比。

其中福熙大道项目为北京春光置地房地产开发有限公司开发的住宅项目，房产均价为90000元/㎡，户型主要以三居、四居户型为主，面积在199㎡-374㎡之间，户型面积大，房产最低报价1700万/套，房产均价相对于三里屯SOHO公寓而言较高，户型面积也偏大。此外从绿化率来看，福熙大道项目绿化率为50%，相对于三里屯SOHO公寓绿化面积大，居住体验较好，因此适合品质住房者考虑。

润泽御府项目为北京润泽庄苑房地产开发有限公司开发的住宅项目，房产均价为110000元/㎡，户型主要有五居、六居，面积在540㎡-970㎡之间。和三里屯SOHO公寓相比，户型面积大，均价高，可比性较差。此外从物业管理方面来看，润泽御府项目物业管理水平高，物业服务项目较多，属于高品质的服务，和三里屯SOHO公寓相比，差距较大。

朝阳区东大桥附近二手房源较多，距离三里屯SOHO公寓较近的二手房源有泰悦豪庭和中纺里，故选择这两个房源进行对比。