劲松商圈隶属于朝阳区，位于东二环至东四环之间，距离国贸、东大桥、望京等商业中心都不算太远，是朝阳区重要住宅板块之一，便利的地理位置与成熟的周边配套让这里成为了很多人置业的不二选择。

今天小福踩盘来到了富力城E区，这是一个近地铁低密度置换优选社区，给小福的印象很深刻，于是就有了下面这篇踩盘日记。

亮点一：小区维护较好，楼盘很新

小区楼宇由简约的道路和园林景观自然围合，形成了相对独立、私密的空间；楼盘新且建筑质量高，没有任何墙皮脱落的现象。

亮点二：有雕塑喷泉装饰，富有浓厚的艺术气息

楼栋门口有雕塑和喷泉组合装饰，给炎热的夏日，增添了一丝清凉感，每个楼栋里面还有各式各样的雕塑和油画装饰，富有浓厚的艺术气息。

亮点三：小区院内干净整洁，居民生活舒适度有保障

走在小区内，有一个很直观的感受就是舒适整洁，院内放有垃圾桶和垃圾分类投放点，且周围被收拾的很干净，居民生活舒适度非常有保障。

亮点四：人车分流，有利于居民生活安全

小区有地下停车库，并且车库位置在小区门口，车辆不会进入到小区内部，居民生活安全有保障。

亮点五：设有休闲广场、儿童娱乐设施，丰富居民娱乐生活

小区内有休闲广场、儿童娱乐设施、凉亭等，居民可以在空闲时间在小区里散步，陪孩子娱乐，丰富日常生活。

亮点六：小区为自持物业，人员调动方便

小区物业是北京恒富物业管理有限公司，属于开发商自持物业。保安人员、楼管人员、工程维修人员、保洁人员都为一体，由物业负责统一调度，调动方便，效率高，办事快。

槽点一：自行车停放杂乱，楼道内有杂物堆放

小区内没有自行车棚，导致居民自行车有停进楼道中的现象，此外，楼道内还看到了纸箱等杂物堆放，影响居民生活品质，物业需要加强这方面的管理。

经过一天的踩盘，富力城E区给我的整体印象就是对得起它的别称“富力公馆”。

小区虽然整体面积不大，但会给人一种小而美的感觉。小区绿化面积刚刚好，绿植和交错的道路将楼宇自然围合，形成了相对独立、私密的空间；楼盘建筑质量较高，墙面维护的很好，没有任何墙皮脱落的现象；院内卫生干净整洁，舒适度很高；小区是24小时安保，居民生活安全很有保障；但楼栋内有垃圾堆积，且自行车随意停放，物业管理还有待加强。

小区距离广渠门外地铁站步行仅400米，且公交资源非常丰富，紧邻广渠门外大街，可直通东三环中路，交通非常便利。

小区有一居、两居、三居及花园洋房，对生活品质有高追求且预算充足的情况下，是值得考虑的。

富力城E区属于劲松商圈。劲松位于北京城的东南部，朝阳区西南部。

辖区面积5.2平方公里，是上世纪八十年代初建成的纯居住型社区，属于CBD核心辐射区，由于板块发展起步较早，住宅聚集较为迅速，所以周边配套也较为齐全。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源十分完善。商业方面，板块内有富力广场、奥特莱斯等大型购物场所。

教育方面，板块内学校从幼儿园到大学都有建立，如垂杨柳中学、北京工业大学等；生态方面，有松榆里公园、窑洼湖公园等；医疗方面，拥有三级综合医院北京市垂杨柳医院。

交通便利，途径的7号线、10号线、14号线几乎可以为居民提供通向北京各方向的运力，更有十多条公交线路可抵达城区各个方位 。东二环、东三环、东四环和广渠路、大望路等均属于城市主干路或快速路级别。

板块内居住人群以板块内的企业职工、本地事业单位职工、在国贸CBD、东大桥等地铁沿线区域工作的人员为主。居住人群各年龄段都有，近几年年轻群体越加增多。

根据公开资料显示，近5年劲松商圈都没有住宅用地供应。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截至2021年8月19日，周边的华威桥、潘家园、大望路等板块都没有住宅用地供应。

截至2021年8月19日，劲松板块内也没有新房在售。目前朝阳区的供地基本都在东坝、王四营等这些位置较偏远的地区，距离劲松商圈较远，不会对商圈内二手房市场产生冲击。

劲松商圈位于CBD商圈的南部，是随着CBD商圈的发展而崛起的外延商圈，主要依托区域内的高端居住人群，劲松商圈将会有更广阔的发展空间。

随着地铁10号线和地铁7号线的开通，与本就理想的地面公交体系结合形成了便利的交通网络，给该区域带来更大的活力和发展空间。商圈内商务生活、休闲娱乐也将随之升级。

从早前的餐饮、家电、超市等，瞄准居家需求而形成的社区商业形态，到如今的写字楼、酒店，以及服务更多更广泛人群的大型购物广场，随着劲松商圈辐射力的增强，会使该区域的价值不断上升。

1.小区属于开发商自持物业，工作效率较高，管理相对集中。物业提供全天候的服务，小区整体卫生干净整洁，且墙面维护的非常好，门口24小时都有安保人员进行值班，保障居民生活品质和安全。

2.小区园林是由国际机构WATG设计的，道路和园林将楼宇围绕，实现每栋楼都身处花园中，楼栋外立面简约大气，小区整体品质高且精致。

3.小区配套成熟，内部基础设施齐全，有休闲广场、儿童娱乐设施、凉亭等，周边配套成熟，有医疗、餐饮、娱乐、商场都有，能够满足日常生活所需。

4.小区周围交通发达，距离地铁7号线广渠门外站486米，乘坐地铁7号线可前往花庄、焦化厂、九龙山、菜市口等站，可换乘地铁4号线、5号线、10号线等，且公交资源丰富，有164路、165路，双花园西里公交站步行三四分钟就能到，出行便利。

通过幸福里app查询，截至2021年8月19日，小区在售房源约7套，占全部房源的1.0%。

小区目前在售均价90135元/㎡，较上月环比上涨约0.13%。近6个月，小区整体均价在高于朝阳区、劲松商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有涨，平均涨幅高于同期朝阳区、劲松商圈涨幅，适合入手。

购房成本方面，拿在售的95.99㎡一室一厅户型为例，报价850万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为298万元，二套首付为510万元。

小区有95㎡-96㎡一居、120㎡两居、183㎡三居、231㎡四居。现选择120.45㎡两室一厅和183㎡三室一厅进行分析。

富力城E区北侧挨着北京工业大学附属中学，从小区内部可以直观看到学校操场，只有铁丝网相隔；南侧相邻广渠门外大街，E23座、20号楼、E25座、E27座等不建议选择，噪音较大。

小区东侧和中间位置可以优先选择。

1.小区单价不低，且房子面积较大，适合有一定经济基础的人群购买

2.小区内有花园洋房，居住舒适度较高，适合家中有老人的多口之家购买。

3.小区周边交通发达，距离广渠门外地铁站步行仅400米，且公交资源非常丰富，紧邻广渠门外大街，可直通东三环中路，交通非常便利，适合在地铁沿线或是劲松商圈、CBD商圈内工作的企业高管购买。

截止2021年8月19日，劲松商圈内无新房在售。距离小区较近的新房项目是朝阳区建国门外商圈的尊悦光华和朝阳区朝外大街商圈的悠唐麒麟公馆。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，尊悦光华开发商为北京盛华夏房地产开发有限公司，在售户型为133㎡-170㎡三居室，在售均价130000元/㎡，总价2400万元/套起。

悠唐麒麟公馆开发商为北京兆泰集团股份有限公司，在售户型为123㎡两居，在售均价112000元/㎡，总价1401万元/套起；而富力城E区在售均价90135元/㎡，总价850万元/套起。

富力城E区与尊悦光华和悠唐麒麟公馆新房差距较大，并不具备可比性。

小区均价高于劲松商圈二手房均价，现选取1公里范围内，房龄、均价与富力城E区相近的富力城B区 、CBD总部公寓二期进行比较。