有着众多企业总部大楼的德胜门，是一块发展较为成熟的区域，同样的，它也有丰富的商业、教育、医疗等资源。今天小可要去的地方，是裕中东里小区，它有着三片分区，那么三个分区的内部又是什么样的呢？会有什么样的不同之处呢？而里面居民的日常生活又是什么样的呢？带着这样的疑问，小可来到了裕中东里附近，想进入小区的各个分区一看究竟。

亮点一：小区邻里之间和谐，气氛融洽

进了小区之后，便是一片公共活动区域，许多居民在这里休闲消遣，有居民围成了一圈，小可便凑了上去，原来是大家在围观下棋，两个人在下棋，但是在旁边看的人比下棋的人还急。旁边也有居民在锻炼身体，还有的则在旁边闲聊，聊得不亦乐乎，一片和谐的景象。居住在这里，应该会是满满的幸福感吧。

亮点二：内部设施完善，生活舒适

小可在小区里溜达的时候，发现小区里各类设施配备得还是比较完善的。从小区的社区宣传栏、垃圾分类设施等基础设施，再到快递柜、收件箱等生活服务设施，以及公共区域的桌椅、长廊、凉亭等休闲设施，都配备的比较全面。这样完备的设施配套，居民日常生活应该会很舒适吧。

亮点三：交通便利，通勤便捷

出了小区东门步行大约4分钟便可到达安华桥地铁站，有地铁8号线可乘坐，可以到达奥林匹克公园、什刹海、南锣鼓巷等多个游玩地点，期间也可以换乘地铁2号线、6号线、7号线、10号线等线路，通勤也比较便利。

最近的公交站点是裕民中路公交站，大约步行3分钟，周边1公里内也是有20个公交站，涵盖数十条公交线路，公交出行也是很方便的。

亮点四：周边配套完善，生活便利

小可简单的查询后得知，小区周边的配套还是比较全面的。

医疗方面，3公里内有六家三甲医院，最近的药店步行约3分钟便可抵达，日常感冒发烧之类的小症状，可以得到及时的缓解。

商业方面，步行约2分钟便可到达百货超市、生鲜超市以及大型的世纪华联超市，还有数十家商超遍布在小区附近一公里内，购物十分的便利，基本可以满足居民日常生活所需。

休闲娱乐方面，附近的安贞社区公园、玫瑰园、马甸公园等，都在步行10分钟的范围内，对小区里居住的老年人来说，是十分友好的。同时周边也有影城、剧院、球类运动馆等地点，居民日常休闲的选择还是比较多的。

槽点一：无大门门禁，进出随意

裕中东里小区的门禁问题还是很严重的，除了南区的门禁还算合格外，东区和西区基本上是无门禁的状态，车杆一直都是处于升起的状态，车辆和行人都可以从这里进出，这让小区的安全问题没了应该有的保障。

槽点二：非机动车乱停放

小区内部的车辆管理还是比较糟糕的，非机动车到处都是，小区道路旁、楼东单元门旁、楼梯旁、楼道里，随处可见，虽然小区没有专门的停车棚，但也不能以此为由，就停放成现在这样。杂乱的车辆，显得小区里面乱糟糟的，影响小区整体美观。

槽点三：杂物乱放，衣物乱晾晒

小区内的居民占用公共区域的行为数不胜数，无论是楼道内的杂物堆放，阻碍居民上下楼，还是小区楼栋外的衣服被子乱晾晒的现象，都十分的不美观。

槽点四：小区内多处施工，环境嘈杂

小可在小区四周观察的时候发现，小区内有多处路面施工以及部分楼栋维护外立面的情况。施工时不可避免的就是产生噪音，就会影响到小区内居民的日常生活，也会影响小区内部分道路通行。这一点还是非常难受的，每天都要被来自施工的噪音影响，相信谁也不会太好受吧。

总的来说，裕中东里小区整体还是比较不错的。

从一进小区看到的居民邻里之间相处和谐，居住氛围融洽，再到内部设施方面，社区宣传栏、楼内的告示栏等基础设施具备齐全，快递柜等生活服务设施也比较完善；周边配套也十分的齐全，居民生活十分的便利。

但小区的门禁安保问题比较大，大门无门禁、单元门常敞开，小区居民的安全得不到保障，还有就是非机动车乱停放、杂物乱放、小区内道路施工以及部分楼栋在维护的这些问题，都是一些比较小的问题，相信在物业和居民的努力下会有大的改观。

从小区价格来看，截止2021年8月，幸福里app显示，153476元/㎡的价格，高于德胜门整体151504元/㎡的均价，户型以二居室三居室为主，在德胜门板块内或周边板块就职、有刚需改善需求的购房者可以考虑。

德胜门商圈位于北京市西城区，地处北四环与北二环之间。

德胜门商圈相对特殊，它是西城区唯一一个区位横跨北二环至三环外的商圈，而即便是商圈的地理位置跨度较大，德胜门商圈15.4万/㎡的均价，仍不输给二环内甚至内环某些商圈的均价。

原因在于，德胜门商圈内拥有丰富的企业总部资源，教育、医疗、商业资源同样非常强势，这些优势条件会极大程度上为商圈内的住宅赋能，使德胜门商圈成为西城区横跨北二环至三环外的一处价值高地。

德胜门商圈东侧为安贞、安定门商圈，南侧为新街口，西侧为小西天、马甸商圈，北侧为健翔桥商圈。周边商圈虽然发展成熟，但资源汇集情况均不如德胜门。

德胜门商圈，得名于商圈南侧的德胜门城楼，沿城楼向北的德胜门外大街，于2002年下半年完成改造并通车。

德外大街改造完成后，沿道路两侧的住宅随即开始了危房改造，逐步建成了大约22万㎡的住宅群落，土地利用率明显变高。

这为德胜门商圈后期引入企业、学校、医疗、生态休闲设施提供了条件。

现在的德胜门商圈南侧，包含有北京安定医院、火箭军特色医学中心、中国工程院等重点设施，还包含东西走向的北京地铁4号线新街口站。

商圈北侧，包含有北京市三帆中学、育翔小学、北京科学中心等重点设施，商圈内沿德外大道西侧，有京果大厦、中新大厦、天成科技大厦等一众办公楼，高附加值企业云集。

商圈最东侧，还包含南北走向的北京地铁8号线安华桥站。

德胜门商圈的住宅多为1980年-2005年建成，商圈内住宅建成年代跨度大，单价集中在13.4万/㎡-15.9万/㎡，总价区间集中在1100万元左右，主要吸引在商圈内工作，以及对地段有要求的购房者。

德胜门商圈内土地开发程度较高，商圈内近5年均无地块供应和成交。

据查，临近德胜门商圈的奥体商圈、学院路商圈在2018年-2019年有商办土地出让。

2018年11月，北辰实业以86.6亿元竞得奥体中心区地块，成交楼面价17804元/㎡。

2019年12月，紫光集团以66亿元竞得海淀区学院路北端地块，成交楼面价23146元/㎡。

两处地块均为商办用地，且均未开工，所以对德胜门商圈内的房价没有明显影响。

但据幸福里APP得知，截止2021年7月，商圈内15.6万元/㎡明显高于周边板块，结合政策与比价效应分析，德胜门商圈的住宅价值已经得到充分释放。

德胜门商圈的发展起步相对较晚，但时至今日土地开发也已经趋近饱和，商圈内产业、医疗资源也已经很丰富。

唯二的短板是商圈内缺乏大型商业综合体，以及轨交线路分布于商圈边缘，但结合德胜门商圈的区位来看，谈及大规模的重点规划、建设，已无可能。

目前德胜门商圈的规划方向，倾向于环境治理、营商环境的打造，这些片区软价值的升级，已不会对商圈内住宅的价格产生明显影响。

1、小区居民相处和谐融洽，居住氛围好。

2、交通便利。距离260米的安华桥地铁站，使得小区居民出行十分便利。

3、内部设施完善。基础设施及生活服务设施配置完善，极大地丰富了居民们的闲暇生活。

4、周边配套齐全。商业、医疗、生活休闲等配套比较全面，基本满足小区居民的日常生活所需。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源30套，占全部房源的1.2%。小区目前在售均价153476元/㎡，环比上涨约0.08%。近6个月，小区整体均价高过西城区、德胜门商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅低于同期西城区、德胜门商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为38㎡一室一厅户型，报价691万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为421.5万元左右，二套首付为525.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有30栋楼2476户，有42㎡一居、53㎡-83㎡两居、55㎡-96㎡三居。

现选择主力户型67㎡两室一厅和81㎡三室一厅进行分析：

小区整体分为三部分，东区、西区和南区，三个分区之间有道路阻隔，东区的1-3号楼、8号楼，西区的15号楼、18号楼、19号楼，南区的29号楼、30号楼、34号楼距离道路较近，容易受到来自道路的噪声影响，对声音敏感的购房者谨慎选择。

相对的，比较推荐东区的4号楼，西区的16号楼、17号楼，南区的26号楼，它们更加靠近小区中心，受噪声影响较小。

德胜门板块生活品质较优，生态休闲资源丰富，适合在德胜门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

内部基础设施及生活服务设施配备较为齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

周边学校、商场、生态资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

小区内户型、总价跨度大，其中38㎡一房的上车价691万，对刚需购房者较为友好；而87㎡三房的大户型，上车价在1567万，适合对稀缺资源敏感，且预算充足的购房者考虑。

截至2021年8月，德胜门商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是位于小区西北方向8公里外的强佑·府学上院，东侧8公里外的丽都悦府和缦合·北京，以及南侧11公里外的天坛府。

四个新房项目除强佑·府学上院外，均为高总价小区，其中，

强佑·府学上院在售83㎡-180㎡，总价641万/套起；

丽都悦府187㎡-290㎡在售，总价2000万元/套起；

缦合·北京450㎡-909㎡在售，总价7500万元/套起，

东城区天坛商圈的天坛府，包含60㎡-135㎡一居室-三居室，均价130000元/㎡，总价780万-1755万；

而裕中东里房源最高挂牌总价在1567万元/套，天坛府地理位置优越，适合对通勤有较高要求，而且追求生活品质的购房者，不过预计小户型在售不多，而且比较抢手。

预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑强佑·府学上院、丽都悦府。缦合·北京则更适合追求生活品质的终极改善购房者。

小区均价高于德胜门商圈二手房均价，周边2公里范围内与裕中东里均价相近的小区不多，现选取2公里范围内、房龄接近、均价与裕中东里相近的新风南里、马甸南村进行比较。