今天天气阴，小新在永定门踩盘。说到永定门大家都不陌生，永定门是位于北京中轴线上的是北京外城城门中最大的一座城门。永定门在2004年重建，重建后的永定门成为了北京的“城市标志性建筑”。小新今天要踩的小区是位于北京南站的地铁线上的小区——百荣嘉园。小新听说百荣嘉园与火车轨道之间隔着一个花园。那花园能消除火车对小区带来的干扰吗？就跟小新一起去看看百荣嘉园吧。

亮点一：安保设施完善、楼栋齐平，采光充足

这是小新进入的小区门口，在图中可以看到小区门口有个保安亭。在小区里面有三个出口，有一个出口被关了，改成了临时停车场，所以算下来，小区只有两个进出口。

小新在小区后门看到小区门卫会和回家的大爷会进行亲切的问候，这说明小区的门卫和住户还是相处的很融洽的，这有利于将来路不明的陌生人阻挡在小区外。

小区的的围墙处，还有防止外人翻墙进入的配置，这样安保还是非常让人有安全感的。

小区的楼栋设计也是十分的美观。这样齐刷刷的一排，不但让人感觉小区规整，还保证了户型朝向面北朝南，所以，小区的采光还是有保证的。

亮点二：楼龄较新，休闲设施完善

小新在幸福里app里看到，小区是修建于2015年的，楼龄相当之新。

小新发现，小区内的一处地下设施被用作了老年活动室，相信小区内的老人、小孩的业余生活还是比较丰富的。

亮点三：交通便利

小区一公里以内地铁站：陶然桥站、永定门外站F口、永定门外站、永定门外站C口；公交站:陶然桥东站、沙子口站。小新到小区是坐着地铁再换共享单车过来的，距离还是比较近的。有共享单车、地铁、公交的帮助，前往北京的各个地方都是比较方便的。

亮点四：周边齐全，旁边有花园

小区的附近有北京兴事药房、国大药房、海王星辰健康药房等等药店还有东城区第一人民医院、北京丰台区西罗社区卫生服务中心、北京天坛普华医院等。在小新看来，买药还是方便的。但是医院是在小区附近一公里左右的距离，如果是开着电动车上医院还是比较方便的。

小区的周边有盛购文化购物中心、物美超市、曲周超市、西罗园菜市场、燕墩公园。这些地方距离小区也是不到一公里的位置。

相比较之下，小新更想说小区旁边的西革新区休闲城市公园。在小新没到这里时，看着地图是没有这个公园的。在小新这里后发现了这个公园，公园在小区的北侧。公园内篮球场、运动设施齐全，树木茂密空气好。在小区的住户出小区的正大门向北走就可以到达。

槽点一：小区未人车分流、道路拥挤

小区内部只有一条路，小新认为对于路痴非常严重的住户来说是一件福音，但是对于普通人来说是灾难。为什么这么说呢？因为小区内只有一条道路，当行人后面出现车辆时，就会出现非常嘈杂的声音。无论是行人的安全，还是住户的居住体验都是非常糟糕的。

槽点二：楼栋电梯较小、地下车库没有明显的指路标志

小新渠道小区的地下三层车库，发现这里光照条件真的是不足，再加上没有人，一点声音都没有，十分冷清，感觉后背都是凉飕飕的。

在返回地面时还很容易迷路，这样的地库规划，对老人小孩，以及女性朋友都是不友好的。

槽点三：绿化差，内部健身设施差

这是在幸福里APP查到的数据，小区的绿化率只有18%。

在小区内确实也没发现大型的绿化、长廊。资料上来看，小区的绿植基本是聚集在小区的南侧一面上，但在实地探访时，小区南侧的也略显冷清。

在小区地面部分，并没有发现休闲、景观设施。在这一点上，小区做的还是不足的。

槽点四： 旁边有铁路，噪音大

在小区一号楼14层的位置拍摄的铁路。14层对于百荣嘉园一号楼来说处于中间位置，但是铁路的噪音还是非常的大，并且高铁、火车工作的时间也是比较晚。小新觉得这里的住户晚上睡觉受到铁路影响是比较大的。

经过一天的踩盘，小新对百荣嘉园小区有了更深入的了解和更深刻的印象。首先，小区无论是地理位置的优越、小区娱乐环境还是外部的商圈，都能在一定程度上达到居民对居住环境和生活品质的要求；其次，小区的周边配套比较齐全，商场、超市、学校一应俱全，能够满足居民的生活需要。小区的道路是比较拥挤的，小区的道路上堆满了电动车、三轮电动车、自行车，影响小区的美观，小区的内部健身设施很少，在一定程度是达不到小区住户使用的需要。这些问题是小新想和大家说的，希望大家能够结合自身情况合理分析。

从整体价格来看，百荣嘉园小区目前在幸福里app上挂牌均价62277元/㎡，在永定门板块整体处于较低水平，小区的户型以二居、三居为主，包括一室一厅、四室零厅。比较适合年轻人上班住房和对房产品质本身不太在意的用户。小新推荐首套刚需置业人群以及改善型客户也可以购买，对于这两类的人群来说首付压力不会太大。另外对优美的环境、便利的交通，便宜的价格特别看重的用户也可以重点关注。

永定门商圈位于北京市东城区，地处南二环和南三环之间，内有两条地铁线路，是中轴线上典型的北京南城商圈样本。

商圈一度成为整个东城区的价值洼地，建筑密度中等偏上，交易量中等偏下，目前价格已有回归。

永定门商圈东侧为蒲黄榆商圈，南侧为西罗园、木樨园商圈，西侧为右安门外商圈，北侧为陶然亭、天坛商圈。

永定门商圈最大的优势，在于依附于北京中轴线上，6公里内覆盖王府井，东单、丽泽、国贸等热点商圈，地理位置较好。

永定门瓮城城墙于1950年开始被陆续拆除，1957年永定门城楼和箭楼也被拆除，2004年永定门城楼复建，成为北京城第一座复建的城门。

现在的永定门商圈内包含两条地铁线路，分别是走向南北的8号线和走向东西的14号线路，还有多条公交车线路和多个上车点。十字向地铁线和多条公交线路的穿插，能使永定门商圈触达到北京大部分热点地区。

另外，商圈内包含有北京第一师范学校附属小学西校区、定安里小学北京、文汇中学南校区等学校。

商圈内商业、医疗、生态休闲配套包含有东城区第一人民医院（二甲）、永定门公园、景泰公园、百荣世贸商城等。

商圈内小区主要以老旧楼房和一小部分次新楼混合构成，建筑年代横跨1963年-2015年。

商圈老公房门槛价340-345万元、次新房门槛价370-690万元，相对于东城区其余商圈，永定门的门槛价相对偏低，对刚需购房者比较友好，吸引了大量北京城南商圈改善置业的人群。

永定门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查永定门及周边5公里商圈，近5年均无无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：永定门商圈的均价为8.7万/㎡，周边陶然亭商圈的均价为12.2万/㎡；天坛商圈的均价为9.2万/㎡，刘家窑商圈的均价5.7万/㎡，蒲黄榆的均价6.0万/㎡。永定门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，永定门商圈属于东城区内价值比较综合的板块，比价效应下，永定门商圈的价值正在被市场充分释放。

总体来说永定门得天独厚的位置，发展终究不会太差，但由于北侧受到南护城河、南二环高架的区隔，造成商圈与北侧商圈联动并不强，预计未来商圈的价值预计会趋向于平稳发展。

永定门商圈是东城区最南端的住宅区，从大格局上来看，包括永定门在东城的二环和三环之间受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是得益于其靠近中心城区，以及它在中轴线上的地理位置优势，永定门板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准偏下的水平。

未来永定门商圈会继续享受城中心的地理优势和各个商圈的相互扶持和影响，商圈发展依然可期。

1、小区安保严格，防止陌生人进入小区。

2、小区楼栋整齐，采光充足，住户有良好的居住舒适感。

3、小区的户型包括一居到四居，可供购买者选择较多。

4、小区周边配套丰富，附近有北京市东城区第一人民医院、北京兴事堂药店，盛购文体购物中心和燕墩公园提供医疗、商业消费、娱乐等场所，配套全面。

通过查询幸福里APP了解到，截止2021年7月，小区在售房源仅有4套，户型有一居室、两居室、三居室、四居室为主。小区目前在售均价62277元/㎡，环比上升约0.82%。近6月以来，小区整体均价低于永定门、低于东城板块在售均价；上图可以看出，近6月内小区挂牌价格保持稳定上升态势，涨幅高于同期永定门、低于东城板块涨幅；从目前情况来看，小区价格可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为43㎡一室一厅户型，报价370万元。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为145.3万元左右，二套首付为235.6万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准

小区有43㎡的一居，67㎡的两居，82㎡的三居，81㎡的四居。

小区主力户型是67㎡一室一厅和82㎡三室一厅。

百荣嘉园，坐北朝南采光充足，可选择靠西边的房子，西边的房子与铁路的距离相对来说较大，噪音干扰小。距离出口也比较近，减少道路拥挤的影响。

大楼东南侧有东城区第一人民医院、盛购文体礼品中心，对于看病、购置生活用品方便。

适合在永定门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

百荣嘉园小区户型有一居室、两居室、三居室、四居室户型较多比较适合对户型要求较高的群体。

小区周围配套设施齐全、附近公园绿化环境好、安保系统完善，适合看重小区的安保系统和小区周边环境的购房者。

小区周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配置要求较高的购房群体、

截止2021年7月，永定门商圈内暂无新房项目。距小区最近的新房楼盘是位于小区南方向约直线距离3.8公里的福海棠·华府和东方向直线距离4.3公里的首开璞瑅公馆。

福海棠.华府总价略低；首开璞瑅公馆总价较高。福海棠.华府217-320㎡在售，总价1550-1750万元/套起；首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起。预算充足、追求房产品质、且对地理区位要求宽松的购房者可以考虑，预算相对紧张、对环境，楼房设施要求较低的购房者建议选择华龙美晟。

小区均价低于永定门二手房均价，现选择3公里范围内与百荣嘉园房龄接近、均价相近且周边配套相似的华龙美冕、天天家园进行比较。