晌午刚过，小汤就顶着烈日来到位于昌平区二拨子工业园区东路的“北京人家”一探究竟，尽管还未走进小区内部，却已经能够窥得小区内的荫荫绿色，让人在炎炎夏日感觉到一丝凉爽。

亮点一：景观布置合理，活动空间大

小汤走进小区，发现随处可见茵茵草地和丛丛花簇，银杏、玉兰、柳树等自然植被与各种雕塑小品组合出多层次景观，丰富了小区的空间环境。

小汤来到了11号楼西侧，看到了一个篮球场，突然想起在37号楼西侧也见到了一个篮球场，这个小区设计有两个篮球场，既有充足的运动空间，又不会造成拥挤的现象，活动场地划分合理。

亮点二：小区住户稳定，人员流动性小，内部配套齐全

小汤在踩盘中了解到，居住在小区里的大部分住户多为上地、西三旗、清河附近的上班族，也有一些老年住户。小区租户仅占总住户数的10%。人员流动性小，住户单一，物业管理难度小，相对来说安全性和居住舒适度较高。

而且据小汤观察，在小区靠近东门、北门以及南门的周边都有超市以及小型便利店，小区内还设有菜鸟驿站以及城市蔬菜直通车，为居民日常买菜以及购物提供不小的便利。不仅如此，小区内还有体育场和老年活动中心，这些场地为居民生活增添色彩的同时还在很大程度上提高了居住舒适度。

亮点三：周边就医方便快捷

小区周边的医疗资源十分丰富。不仅有一甲医院（龙禧医院）镇守四方，还有三甲医院（积水潭医院回龙观院区）保驾护航。离小区最近的医院就是北京龙禧医院，驱车上G6辅路8分钟就能到达，且北京龙禧医院又是一所一级甲等综合性的公立医院，最重要的是它是北京市医保定点单位，住户可以很方便的去医院看病，不用担心医保报销的问题。

此外，还有其他便利民生的医疗场所，比如口腔诊所等等，很好的解决了住户日常看病、买药、发热感冒等日常医疗问题。

小区距离积水潭医院也较近，驾车9分钟即可到达，且医院科室齐全，设备先进，民众信赖度也较高。北京人家小区与医院的距离非常的巧妙，既避免了距离医院太近的尴尬，又保障了居民想要快速有效就医的需求，很是周到。

槽点一：小区道路维护较差

小区的花园小径中井盖林立，路面维护较差，在较大程度上影响了小区道路的整体美观程度，且地面相对不平坦，易造成行人走路不便。尤其下雨天道路湿滑，易造成行人滑倒、绊倒等意外的发生。井盖设计在道路上方，存在塌陷、破损等潜在的危险，若得不到及时修缮易造成居民人身危险。

槽点二：距离地铁较远，交通相对不便

距离小区最近的地铁站是龙泽地铁站，步行需要20分钟方可到达，而骑行也需要10分钟之久，既浪费时间又耗费体力，特别是在雨雪天气或是在烈日炎炎的夏天，距离地铁站太远，来往于小区与地铁站之间是难以忍受的事。对于依赖地铁出行人群来说较不友好。

总的来说，北京洋房虽然是大型社区，但是人口密度较低，50米的楼间距使得公共空间更为宽松，且很好的保证了楼宇的通风、采光效果，居住舒适度较高。

小区内部配套较为齐全，且小区内有3家超市，居民日常采买的需求在小区内部即可解决。

而周边较为便捷的医疗、购物，提高了生活的品质。无论是养老还是育儿，北京人家都能够提供温暖而舒适的港湾。

在交通上，北京人家小区略显弱势，虽然乘坐公交也可到达西二旗、霍营等商圈，但是距离地铁站较远，轨道交通不便，对于依赖地铁出行的人群来说，有一定的影响。

由于现在私家车越来越多，早期业主有购置固定车位的还好，后期业主无车位基本上随意停放；而且小区在部分设施维修的问题上也有待提高。

整体来看，小区品质，居住环境均表现良好，还是比较适合安居型客群的。

北京人家小区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。

板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。

区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元／㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区楼龄较小，楼体较新，且为混合结构，墙外以黄配绿涂料为主，楼栋有保温层，顶层为双层防水设计。形成了实用性与美观性兼备的花园洋房建筑风格。

2、在内部配套设施上，不仅内部有体育场、景亭座凳以及老年活动中心，为居住者提供足够的娱乐休闲场所。

3、在商业方面，周边超市、小型便利店众多，基本满足住户日常生活必需品消费。对于大型购物中心的交通也是非常便捷，驱车不到十五分钟可达，可以满足了小区居民日常娱乐、休闲的需要。

4、在医疗方面，从小区驾车10分钟即可到达北京龙禧医院、北京积水潭医院（回龙观院区），距离较近，可实现快速高效就医。附近大小诊所也较多，足够满足周边住户日常看病需求。

截至8月底，北京人家所在的小区挂牌均价为50106元/㎡，比上月略有上升0.33%，户型涵盖82㎡-94㎡两居、82㎡-154㎡三居、130㎡-164㎡四居，主要成交户型为两居和三居，其中两居近半年成交价约335万/套-530万/套；三居近半年成交价约为550万/套-725万/套，挂牌成交速度较快。从价格走势来看，相对稳定。

由于建筑时间和建筑品质以及小区环境等优势，该小区均价高于回龙观板块和昌平区均价，且与昌平房价相差甚远。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该小区大部分二手房为普宅，以99㎡两居为例，该户型总价约为550万，首套首付为220万、二套首付为440万，但具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型涵盖了82㎡-164㎡不等的户型，各面积段、各户型满足了绝大部分购房者对于安居房的需求。

下面选用小区较有特点的87.51㎡两居和104.06㎡三居进行分析。

小区共40栋楼，其中2号楼、3号楼、6号楼靠近小区南门，由于小区车辆北进南出，因而靠近南门的居民车辆出行很方便；

16号楼、18号楼、22号楼、23号楼、25号楼在小区中心，环境舒适，无噪音干扰；

35号楼、36号楼、37号楼靠近北门，离公交站相对来说较近，出行更为方便；

12号楼、39号楼距离京藏高速较近，可能会有噪音干扰。

小区租户占比低，人员流动性小，住户稳定，适合对安全性和居住舒适度有较高要求的人群。

小区为六层板楼占有87.5%，南北通透，容积率为1.5，一梯两户，落地窗设计，适合看重小区内部居住品质的购房者。

小区整体环境氛围较好，居住舒适且价格相对较低，适合预算较少但较为看重小区居住环境的住户

小区户型涵盖较广，有82㎡两居-164㎡的三居，选择性多，无论是单身还是家庭人口较多的购房者都可以选择。

小汤针对北京人家附近的新房进行筛选，由于附近小区新房较多，最后将距离较近的招商都会湾项目来与北京人家进行比对。

作为主要居住区，北京人家周边5公里内二手房项目较多，故而选取在价格方面与北京人家较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的融泽嘉园及龙城花园W区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。