朋友在通州买房啦，今天乔迁新居，小编带着家人一起前去祝贺。一早从东四环出发，在百子湾上了广渠快速路，感受了一把直达北京城市副中心的广渠路延长线“运通隧道”，全长6.1公里的隧道，只需要6分钟就穿过了通州主城区，很是方便。大约用了30分钟车程，来到了朋友精心挑选的小区，绿化好、周边配套丰富的西上园三区。

亮点一：内部生活配套丰富

小编一进小区大门，左手边即是西上园餐厅、八角楼生活超市，早餐时间，用餐人员络绎不绝，有在店里就餐的，还有打包带走的，大家有序地排着长队。小区内有这么一家社区便民餐厅，干净又卫生，为不想做早餐的业主提供了极大的便利。餐厅旁边，是西上园社区养老服务助餐点，为老年人的用餐提供了多元化的服务。

亮点二：小区内绿化好

小编一进小区大门，右侧就是同心之园，小公园里的月季花争相开放，甚是美丽，中间有一排银杏树，想想秋天一排的金黄色，景色一定很美。再往前走，小编来到了约有半个足球场大小的中心广场，有白桦树、柳树等十多个品种，眼前一片绿色，心里的那个焦躁，马上也停顿了。听着周边知了的叫声，安静地呆在绿色世界里，看会书、下会棋，都是不错的选择。小区内的绿植品种之多，可以保证一年四季都有不同的景观，这点很赞。

亮点三：周边配套丰富

小编从小区西门出来，门口整齐地停放着一排公共自行车，于是果断骑车开始了小区周边的探索。往南100米处，就是中国农业银行，对面是即将要交付使用的北京城市副中心政务服务中心，施工人员正在紧张而忙碌地铺地砖、种草，投入使用后，居民步行5-15分钟就可以到达这里办理各种业务，就近办理，省心省力。再向南前行900米处，来到了鑫隆生活广场，里面有文具店、玩具店、衣服、小吃等一应俱全，周末带娃来这里购物、玩乐，也是一个不错的选择。

槽点一：车辆随意停放

小编在小区内看到一个圆形的公共娱乐区域，中间停放着一辆汽车，车里放满了东西，看样子应该是停放在这里许久，当库房用了。旁边还随意停放着几辆自行车、摩托车，上面蒙着一层厚厚的灰尘，应该也是闲置在这里很长时间了。

小区内各楼栋前也存在自行车、电动车乱停放的现象，在单元楼门口，车子就这么横七竖八地停放着，感觉很乱，若是碰到大风等天气，也容易碰到过往行人。小编溜达了好几圈，没有找到自行车棚，也没有看到有规划的自行车停放区域。希望物业可以规划好专用停车位，做到停车入位，整齐有序。

通过两个多小时踩盘，小编做下总结。首先从西上园三区的产品本身来说，商品房+板楼结构+主力户型经典，此三项在商圈内表现优秀，另外在小区的绿化景观设计、社区活动组织等软服务上表现良好，产品力整体表现良好。

其次是配套方面，小区内部配套齐全维护良好，周边生活配套丰富且便利，2公里范围内有地铁站、大型商业综合体、三级综合医院、幼儿园、大型公园等，配套表现优秀。

再有就是不对称优劣势方面，小区西侧毗邻故城东路，过往车辆多，有噪音是减分项，同时小区毗邻运河商务区，有着不可复制的地理优势，综合表现良好。

总的来说，西上园三区是改善型社区，在商圈内有竞争优势，产品综合属性和预算充足的多人口家庭契合度最高。当然，地铁便利的优势也可满足工作在国贸或在6号线沿线的改善型家庭。

西上园三区位于新华大街商圈，商圈位于东五环和东六环之间，地处通州新华街道。商圈东侧包含运河商务区，与武夷花园商圈、北京市政府隔河相望；南侧是果园和乔庄商圈，以京哈铁路为界。西侧毗邻北苑商圈，被103国道隔开；北侧是北关商圈，以通惠河为界。

新华大街商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东侧的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、地铁6号线和通燕高速，公交线路众多。圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有京通医院、中西医结合医院和潞河医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院。商业资源包括万达广场、物美、京客隆等大型商超。休闲资源包括滨河步道、西海子公园、运河文化广场等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中京澜誉府、鑫苑盛世天玺是住宅产品，通州富力中心是写字楼，复地通运府是商业，住宅在售均价都在6万/㎡以上。目前新华大街商圈新房供应稳定，二手房挂牌也相对平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期和居住配套方面。商圈内主要居住人群以老通州原住民和老国企、事业单位退休职工为主，其次是万达商圈工作人群、国贸和望京商圈的工作人群等群体，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，新华大街商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近新华大街商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和新华大街商圈没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对新华大街商圈的影响微乎其微。

新华大街东部的运河商务区是北京市府重点打造的新城市名片，主要用于承载高端金融创新企业、总部经济、高端商务服务和财富管理产业集群。截止到2020年1月，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

北京市府迁入通州至今，新华大街商圈新建了广渠快速路、通运隧道等多条交通干道。商圈内的支线小路均进行了不同程度的拓宽和修缮或维护。通州火车站和乔庄火车站两个车站重新装修，并且开通了从通州到市区的市郊通勤列车。同时还扩建和新建了潞河医院、西海子公园等一大批公共服务场所。

另外，通州旧改力度逐年加大，目前南小园西区、南小园东区等一批老破小社区已经旧改完毕。东方生活区等一批小区正在旧改之中。受益于市政府东迁和运河商务区的落地和发展，新华大街商圈的城市功能会从单纯的居住功能向商务功能发展，产业预期价值提升，含金量进一步提高。

1、小区品质好，小区建于2001年-2003年，房龄在周边小区中，相对较新，整体品质较好。绿化率为35%，设有娱乐广场。

2、小区绿化好，小区绿化率为35%，绿植种类多，一年四季景观好。

3、小区内部配套丰富，超市、饭馆、酒店，基本不出小区门，就可以满足基本的生活需求。

4、小区位置好，自驾出行方便。小区距离京通快速路入口，全程约3.4公里；距离广渠路运通隧道入口，全程约4.5公里，到城六区自驾车很方便。

2021年7月，西上园三区的挂牌均价是4.5万/㎡，总价区间在470万-530万，挂牌均价环比上月上涨0.13%，挂牌房源以两居为主。从过去六个月的数据来看，2月份-5月份价格呈现“小幅波动”，5月份-6月份价格有明显下降趋势；小区均价6月-7月低于新华大街商圈均价；小区均价高于通州区均价；有一定的竞争力。总体而言环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心大幅度的价格变动。

购买成本方面，以101㎡两居室为例，报价470万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源属于非普住宅，首套首付约为188万，二套首付约为376万。因评估价、税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型有66㎡-104㎡的两居和78㎡-124㎡的三居，下面我们来着重分析下101㎡的两居室和101㎡的三居室。

2.1、户型一

本户型为101㎡南北朝向两居室，其优点有五：

1、南北通透设计，利于采光和通风透气，四季居住都舒适；

2、户型较为方正，利于家具摆设，浪费面积较少；

3、卧室、卫生间布局合理，南北两侧各一个，家庭成员互不打扰；

4、有独立阳台，便于晾晒衣物；

5、厨房有一个储物间，便于存放。

其缺点有二：

1、卫生间无窗，不利于通风；

2、次卧被洗手间和厨房围住，休息可能会受影响。

2.2、户型二

本户型为101㎡南北朝向三居室，其优点有四：

1、南北通透设计，利于采光和通风透气，四季居住都舒适；

2、户型较为方正，利于家具摆设，浪费面积较少；

3、有独立阳台，便于晾晒衣物；

4、有改造空间，可满足业主灵活需求。

其缺点有二：

1、厨房在书房和卧室之间，可能打扰休息；

2、入户门正对卧室门，不利于隐私。

西上园三区西侧邻故城东路，车辆过往时产生噪音干扰，其中7号楼、9号楼、10号楼、12号楼、13号楼临街，建议选择时回避这5栋楼临街单元。小区内部有广场，广场有健身器材、步道，喜欢运动的，建议选择8号楼、11号楼，下楼即是广场。

本小区面积段多，刚需人群可选择面积较小的一居室、两居室；改善型人群可选择面积较大的三居室。小区绿化率高，休闲娱乐设施齐全，居住起来比较舒服。在通州工作的朋友，还有地铁6号线沿线上班的朋友也适合购买，乘坐地铁比较方便。

新华大街商圈在售新盘有四个，分别是盛世天玺（均价6.3万/㎡）、京澜誉府（均价6万/㎡）、复地通运府（均价5.2万/㎡）、富力中心（均价5.8万/㎡），从产品属性来看，复地通运府、富力中心和西上园三区不具可比性，其中盛世天玺、京澜誉府居住属性跟西上园三区购房需求相符。

盛世天玺主力户型为三居、四居，最小89㎡三居，总价在540万-800万之间，京澜誉府主力户型为三居、四居，最小99㎡三居，总价600万-834万，这两个楼盘品质、总价、需求要素相差不大，单价、总价都比西上园三区高。从交房时间考虑，盛世天玺交房时间是2023年6月，京澜誉府交房时间是2022年12月，都不如西上园三区二手房，即买即住，入住时间不紧迫资金充裕的购房者可考虑新房。

西上园三区周边二手房报价在3.5万/㎡-5.2万/㎡。西上园社区大致分为五个片区，故在片区内选择西上园一区、西上园老三区来做对比。