最近，很多房友都在和小冯探讨通州的房子，应房友之邀，今天带大家看柳岸景园小区。这个小区是由8栋六层板楼组成，楼间距较大，视野开阔，安保到位，住着安心，关键是位于市郊铁路线乔庄东站旁边，交通要塞。有感兴趣的房友们，和小冯一起去看看吧！

亮点一：楼间距大，采光好

小冯走进小区，看到两排六层板楼整齐分布在小区两侧。继续深入到楼栋之间，看到前后楼之间有两排停车位和绿化带隔开，距离较大，视野开阔。接下来小冯又观察了其他楼栋之间的距离，目测楼间距最小处有25米左右，最大有55米左右。大间距可以保证良好的采光效果，这是老小区的普遍优势。

亮点二：安保到位，居住安全

在小区大门处设有门卫和岗亭，还有监控设施，小冯看到进出人员需要刷脸进出，外来车辆也需要门卫起杆才能进入。小区单元楼门都有门禁设置，大部分门禁处于完好状态，并且小区每个路口都布有监控设备。对于一个老小区来说，能做到这样已经很不错了，居民居住安心。

亮点三：医疗配套齐全，方便就医

刚来到小区门口，小冯就发现大门左侧底商有社区卫生服务中心门诊和百康药店，随后又来到右侧底商，第一家就是北京运河中医医院，这个医院是医保定点医院，便利的医疗资源，可以为业主的健康保驾护航，尤其是对有小孩和老人的家庭非常方便。

槽点一：小区老旧，外立面有破损

刚走进小区，小冯就看到1号楼外立面的一块墙皮掉落，随后小冯右转来到2号楼前，抬头能看到拆除阳台导致的墙体破损。年久失修，很影响美观，也有高空坠物的危险。

槽点二：杂物堆放，影响美观

小冯在小区内看到杂物堆放的现象比较多，先是在3号楼前看到一处停车位上，堆满建筑垃圾和废旧木头，然后又在8号楼后面，看到窗户下面被废旧的桌子、儿童玩具车、汽车垫和两辆废弃的三轮车塞得满满当当。杂物堆放使小区显得杂乱无章，影响美观外，还占用了公共空间。

槽点三：自行车乱停，占用行人过道

小区自行车有乱停放现象，小冯先是在单元门外发现有自行车停放，随后在绿化带旁也发现有自行车停放，紧接着在8号楼后面的围栏处也看到同样现象。小冯以为小区内没有自行车棚，通过询问居民得知，在小区西侧每栋楼下都设有非机动车棚，小冯过去证实了下，有些棚内停满自行车，有些棚内停的车辆寥寥无几。说明小区在自行车停放方面存在问题。

三个多小时的跑盘结束了，又到了精彩的小冯幸福分享时刻。

首先从柳岸景园产品本身来说，板楼结构+18年房龄+户型经典+容积率1.4，此四项在商圈内表现一般。另外在物业管理、景观设计和绿化保养等软性服务上表现欠佳。产品力整体表现一般。

其次是配套方面，内部配套一般且维护不到位。周边生活配套齐全，600米范围内有药房和社区医院，3.7公里范围内有二级医院覆盖。700米范围内有多条公交线路和一个市郊铁路站，1.7公里范围内有一个地铁站，交通便利，配套整体表现良好。

再有是不对称优劣势方面，小区西南角的加油站是减分项，东南角有市郊铁路乔庄东站站点，交通优势明显但铁路轨道也会带来噪音，同时小区东侧的北运河是不可复制的天然资源，综合表现良好。

总的来说，柳岸景园是刚需型社区，在价格方面有优势，其他方面比较弱，产品属性和预算较低的两口之家和多人口家庭契合度最高。尤其是在通州区域、6号线沿线、国贸商圈和市区火车站周边工作的家庭。最后，由于房龄相对较老，会对居住体验造成实际影响，请谨慎为妥。

柳岸景园小区位于乔庄商圈，商圈位于东五环和六环之间，东侧是北京市政府行政办公区，以滨河中路为界；南侧与土桥商圈镶嵌，大体以碧水公园东侧的净水河道为界；西侧毗邻梨园和果园商圈，呈镶嵌状，以新华南路为最西端；北侧是新华大街商圈，以京哈铁路为界。

乔庄商圈的发展导向是“现代城市展示窗口和高端商务服务引擎”，功能定位为高端功能承载区，产业方向定位为时尚休闲旅游区和商务商业服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、东六环、乔庄东站、通州站等，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区妇幼保健院、运河中医院等，商圈北侧还有潞河医院（三级综合），医疗资源丰富。主要商业资源有京客隆、卜蜂莲花等。主要生态休闲资源有城市绿心公园、边上公园、北运河景观带等。

作为通州的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间，新房较少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡；商圈内只有通州万国城MOMA有新房在售，在售均价7.1万/㎡起。目前乔庄商圈新房供应较少，二手房以老旧小区为主，挂牌房源充分，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在居住配套、生态环境和产业预期方面，是通州传统的主要居住区和商业区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和老国企退休职工为主，其次是京东运乔建材城、通州万达和国贸商圈工作的人群，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和廊坊北三县方向。

根据北京市规自委官网显示，乔庄商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近乔庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和乔庄商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对乔庄商圈的影响微乎其微。

乔庄商圈地处通州中心地带，产业方向定位是时尚休闲旅游区和商务商业服务区，随着北京市府东迁，商圈发展步入快车道，在板块定位、生态休闲资源和基础设施建设三个方面突飞猛进。

首先从板块定位来看，乔庄商圈是城市高端功能承载区，主要发展时尚休闲和商务服务产业。如此规划是源于商圈北侧的运河CBD，它是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。乔庄商圈南侧的预留未开发区域为CBD提供了功能拓展的空间，同时商圈内成熟的商业配套也和CBD的商务配套形成业态补充。

其次从生态环境来看，主要是通州城市绿肺的打造。在商圈东南侧原东方厂的基础上，新建了面积11.2平方公里的城市绿心公园，无围墙设计，24小时开放，6条市政路穿行其中。星型园路两侧开辟了24个林窗，每个林窗都有一种特色植物（节气树），体现季相变化，传播生态文化，体现创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念，展示了时代精神，堪称城市绿心的点睛之笔。

最后从基础设施建设来看，北京市政府东迁后，对商圈东南侧小圣庙片区进行了整体拆迁重建，对商圈大动脉乔庄北街沿街的商业重新规整，圈内道路秩序重新进行梳理，无障碍带、车行带、慢行带、绿化带、设施带等都重新做了清晰分离。另外还对运河西大街进行了拓宽重铺、开通了通运隧道、翻新和扩建了乔庄东站，对一些老破旧社区进行了改造旧改。商圈内整体城市面貌快速提升，生态环境大幅改善，基础设施更加完备，城市管理水平正趋向于精细化、科学化、现代化发展。

1、板楼社区：低密度板楼结构，楼间距较大，采用一梯两户或一梯四户设计，多数房源南北通透，采光好，视野好，居住体验感好。

2、小区安保到位：大门有门卫、岗亭和监控，单元门有门禁，各路口都有监控覆盖，居住安全。

3、医疗资源丰富：周边600米范围内有百康药房和社区卫生服务中心，3.7公里范围内有多个二级医院，居民就医方便。

4、交通便利：小区周边700米范围内有多条公交线路，约200米有市郊铁路乔庄东站站点，约1.7公里有北运河地铁站，居民出行很方便。

通过幸福里APP查询，截至2021年8月，小区在售房源约11套，占全部房源的2.2%，在售房源较少。小区目前在售均价3.50万/㎡，环比上月上涨约0.05%。从近6个月数据来看，小区整体均价低于通州区和乔庄商圈均价，说明小区产品力优势不足。小区挂牌价格稳中有升。从目前情况来看，小区价格平稳。

购房成本方面，总价最低为99.7㎡的两室一厅户型，报价420万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源为非普宅，首套首付为168万，二套首付为336万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述示例仅供参考。

小区有44㎡-51㎡一居、74㎡-151㎡两居、89㎡-176㎡三居，其中两居、三居每栋楼都有分布。现在选取两个户型进行分析。

户型一：

本户型为99.70㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透，通风好，采光好；

2、客厅、厨房和卧室A有阳台，可作为晾晒区和休闲区；

3、主卧有独立卫生间，主人使用方便；

4、卧室南北两侧各一个，家庭成员之间互不打扰。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，空气流通不佳；

2、客厅采光面太窄，影响采光。

户型二：

本户型为74.09㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、厨房带阳台，可以延伸厨房的空间；

2、客厅和主卧有阳台，可作为晾晒区和休闲区；

3、主卧有衣帽间，主人衣物可有更多的收纳空间；

4、次卧有储物间，增加储物功能。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，不利于空气流通；

2、户型过于狭长，会影响采光。

1号楼、2号楼位于小区南侧位置，紧邻运河西大街，过往车辆，会有噪音，建议谨慎选择这两栋楼；5号楼、7号楼、8号楼的东侧住宅，紧邻小区东侧的火车隧道，火车通行时也会有噪音，建议谨慎选择。

小区3号楼和4号楼不受噪音影响，比较安静，优先推荐选择这两栋楼。

从交通方面看：小区周边700米范围内有多条公交线路和一个市郊火车站，适合在乔庄商圈、通州万达、国贸商圈和市区火车站周边工作的家庭。

从价格方面看：小区价格在商圈内很有竞争力，适合低首付刚需家庭购买。

从医疗配套方面看：附近丰富的医疗资源，适合家中有老人的家庭。

目前乔庄商圈新房供应较少，商圈内只有通州万国城MOMA有新房在售，在售均价7.1万/㎡起。由北京润锦房地产有限公司开发，户型以110㎡-150㎡的三居和165㎡-180㎡四居为主，单价7.1万/㎡起，总价800万/套起，绿化率30%，容积率4.2，物业公司是第一酒店物业（北京）股份有限公司，物业费为5.65元/㎡/月。相比柳岸景园而言，万国城MOMA属于2018年新小区，居住体验更佳，但较高的单价对大部分家庭来说有压力。综合来看，预算充足的朋友或者人口较多的家庭可以考虑万国城MOMA，如果想找性价比更高且配套相对成熟完善的，则优先考虑柳岸景园小区。

柳岸景园周边二手房均价在3.4万/㎡-5.8万/㎡，其中荞馨园、乔庄西区和柳岸景园同属刚需社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。