北京五道口，是北京京张铁路行驶历经的第五个道口，其名由此得来。北京城建第四社区是一个见证了五道口风雨兼程的地方，踩盘出发前，珊珊还觉得这不过是一个老旧小区，但当实地踩盘时珊珊才觉得居住在社区里的居民真的十分幸福。今天，就让我们走进北京城建第四社区，随着珊珊感受老社区的独样韵味。

亮点一：楼间距较大采光好，居民生活体验好

走进小区珊珊发现，北京城建第四社区楼栋间距远，使得业主居住能够享受更完整的风景，减少相邻的两家横向干扰的情况，保障了隐私性。同时，宽大的楼间距提高了公共面积的使用率，老人儿童休闲放松的空间也被拓展扩大，业主们的生活舒适度更高。

亮点二：社区整体改造，居住质量提高

经调查珊珊了解到，2016年北京进行了整体性的老社区改造项目，北京城建第四社区也在2016年进行了节能改造工程。统一对社区外墙做了外层保温防护处理，楼顶做了防水处理，单元门口更换成了塑钢门，并且对社区电梯安装项目进行深入地入户调查。

通过这些我们可以看出，建管部门对于老社区的重视，不但更新维护了小区设施，便利了业主的生活起居，还延长了小区建筑的使用年限，提高了居民的生活幸福感。

亮点三：小区生活和交通配套设施完善，居住便利

北京城建第四社区地处近北京四环，视野宽阔，地理位置良好，周边商业及交通配套健全，居民生活便利。交通配套上，小区距离五道口地铁站559米，距离展春园西路北口公交站538米，步行10分钟内均可到达。对于在五道口商圈工作的上班族来说是一大福音。

除了交通系统便捷外，北京城建第四社区的商业配套也比较完备，珊珊在踩盘时看到小区附近的商业大厦林立，踩盘也发现了有许多写字楼的上班族在小区中居住。这不仅使上班族生活起居方便，也带动了小区周边的商业发展。

槽点一：车辆乱停乱放

走进社区珊珊就看到社区内的私家车辆停放在单元门前。北京城建第四社区属于人车不分流，且地上未建设专门的停车场区域，社区内的车辆随意停放在道路旁，拐角处。这样的行为不但导致道路拥挤，还影响了社区内的行人出行安全。

槽点二：线圈裸露存在安全隐患

北京城建第四社区建成年代早，属于典型的老社区。居民的生活用线、网线、空调线在业主的长期居住中越积越多，新的用线不断安装，废弃的线路无人拆除，长此以往缠绕成团，附着在电线杆上的线路。暴露在空中，长此以往成了危害居民人身安全的一大隐患。

历时几个小时的踩盘结束了，下面珊珊来说一下这次经历的心得：

珊珊觉得北京城建第四社区还算不错。从产品本身的价值出发，北京城建第四社区在五道口板块有一定的竞争优势。内部的基础设施和周边生活设施配套都比较完整。社区内户型设计较为经典，户型适合刚需人群，得房率较高，产品整体表现较为优秀。

再有就是社区的缺点，社区的物业对于车辆停放的管理有待提高，需要注意的就是房龄老，相应的基础设施也有老化情况。对于生活环境有要求或追求生活品质的购房者可酌情考虑优劣再做决定。

总结一下，北京城建第四社区是大院型小区，交通便利，居民出行便利，推荐工作地点以海淀五道口板块为主的上班族进行选择。这里珊珊建议购房者应侧重小区综合价值进行决策。

北京城建第四社区位于海淀区五道口板块，该板块北侧学院路板块，南侧临近知春路板块，西侧临近圆明园板块，东侧临近二里庄板块。五道口板块位于海淀区中部，紧邻北四环和学院桥，五道口和周边板块汇集了众多知名大学和研究所，五道口板块内包含中国地质大学、北京语言大学、中科院力学研究所和化学研究所等。

高校的云集为这个板块带来了大量年轻群体，同时周边的产业也得到了迅速发展，很多互联网公司都曾在这边起航。值得一提的是由于附近高校林立，特别是有大量的外国留学生在北京语言大学学习中文，使五道口具有浓厚的国际氛围，现今五道口已经成为北京最大的韩国人聚居区之一，街上有许多外国餐馆、咖啡吧、书店。商业方面，板块内有知名的五道口购物中心，由WDK Mall和西街一号组成，以BHG百货及精品超市为主力店、引进品牌服装饰品、国际影院、生活用品、国内外美食品牌，总面积12万平方米。

教育方面，小学有中关村第二小学(中关村北一条)、中关村第二小学(华清校区)、海淀区第三实验小学(南校区)等；中学有中关村中学(清华园校区)、中国地质大学附属中学等。医疗方面，板块内有北京大学第三医院，北京大学第三医院是国家卫生健康委委管的集医疗、教学、科研和预防保健为一体的现代化综合性三级甲等医院。

截止21年6月，土地成交信息显示，五道口板块内近三年无住宅地块成交。海淀区最近一次住宅用地成交是2021年5月份，海淀镇树村成交两宗住宅用地，由融创以底价57.3亿元竞得树村南地块、竞配20%的政府持有商品住宅产权份额，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创又以63.7亿竞得树村北地块、20%政府持有产权份额。

五道口板块区域面积相对不大，整体发展较成熟，交通、商业、医疗、教育都较完善，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。且由于该板块的地理位置条件，海淀区的供地趋势对该板块二手房市场的冲击会相对较小。

五道口板块之前通过清退一批不符合区域业态的商户，吸引了优质高端消费群体，全面转变业态定位和营销策略。同时作为北京市商务局传统商业“一店一策”升级改造重点项目之一，五道口购物中心经过为期一年半的装修改造，于21年6月重新开业，还计划引入网红小吃，打造深夜食堂，为五道口的夜生活注入新的活力。

未来，五道口购物中心将成为一个集文化、艺术、购物、休闲于一体的商业空间和时尚打卡地，吸引大量周边客群的同时，也为五道口板块提供更多的休闲娱乐及社交平台，促进整体板块的经济和文化发展。

1.小区内部户型涵盖中小户型，户型面积可选择较多，对于购房者的多种需求均能得到满足。

2.小区楼栋为板楼设计，公摊面积小，实用面积高。户型多为紧凑户型，对比电梯房同等面积实用性更强。

3.小区距离五道口地铁站559米，可到达西直门、望京西等地。居民除轨道交通外，500范围内还有3个公交站，居民出行方便快捷。

4.小区经过整体改善，小区的宜居性和产品价值得到提升，加上小区位置上靠近中关村，天然的位置优势，居民的生活更加舒适便利。

截止2021年7月，该小区在幸福里APP的挂牌均价为86811元/㎡，对比6月份上升0.36％。

从近6个月的价格波动来看，2月价格较为平稳，3月、4月、5月有小幅度的上升，5月-6月价格有小幅度的下降总体趋势略为不稳。总体来看，小区价格趋于平稳，北京城建第四社区价格波动不大与社区周边的基础建设有关，小区周边近年来无新入驻项目，包括但不限于商场、地铁等设施，板块内发展平稳故此小区房价波动一直较缓。

具体购房成本方面，以幸福里APP为准，拿在售的60㎡的两居，报价600万：参考北京现行的普宅＋费普宅标准看，普宅商贷首套首付为35％，二套首付为60％，非普宅商贷首套首付为40％，二套首付为80％。即该套房源首套首付为240万，二套首付为480万。

在实际购买时，税费和贷款额度还需银行进行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考，实际首付要根据银行评估情况进行判定。

北京城建第四社区共有10栋楼810户，户型设计比较合理多为紧凑户型。截止2021年7月，房源有42㎡-43㎡的一居和60㎡的两居，这里选择经典户型42.5㎡的一居和60㎡的两居进行分析。

北京城建第四社区建筑品质相差不大，均为板楼设计，住房楼栋分布相对平均，小区内无较多中心楼盘，另外，社区7号楼整体户型靠近北京城建第四医院，有介意者可选择避开。

小区6号楼-9号楼建筑南北走向，户型采光采阳情况较好，居住体验感良好。

4号楼、5号楼处于社区相对中心的位置，较为安静，比较适合老年人及养老人群选择。

6号楼、7号楼楼体间距较大，比较推荐追求生活品质及对视野景观有要求的购房者。

其中2号楼、3号楼、5号楼、10号楼建筑外墙东西分布，一定程度上影响采光和通风，由于房型设计窗户分布的原因，购房者在考虑时尽量要选择避开。

1.小区内部房型设计合理，小区内配有公园、广场及健身器材，周边交通、医疗、商业配套较为完善，比较适合老年人及养老人群居住。

2.小区外部商业配套完善，周边配有大型商场、医院、银行等，居民生活便利幸福感高，完备的配套能满足购房者基本生活需求。优先推荐对生活配套有一定要求的购房者。

3.社区周边交通配套齐全，居民出行便捷简单，距离地铁13号线五道口地铁站约559米，可去往北苑、望京西、西二旗等地。500米范围内有3个公交站，适合以地铁13号线为主要通勤方式的上班族。

截止2021年7月，北京海淀区五道口板块内暂无在售新房，周边海淀清河板块发展较为成熟，板块内新房源有强佑府学上院和天润福熙大道。

强佑府学上院由北京强佑房地产开发公司开发销售，周边生活设施便利，200米内有超市，附近还建医院.银行.大型购物中心。交通较为不便，1000米内没有地铁。北京城建第四社区距离五道口地铁站559米。截止2021年7月，强佑府学上院挂牌价格为80000元/㎡起，总价约六百万起，在售房型基本为两居，多为紧凑户型，且价格较为便宜，生活较为舒适。北京城建第四社区户型选择上与强佑府学上院相差不大，两小区间相比，刚需住宅的购房者可优先考虑北京城建第四社区。

天润福熙大道是由北京春光置业房地产开发有限公司在2020年建造，周边配有医院、超市、银行、天通艺园等生活设施，小区附近600米内有清河营地铁站，步行约5分钟到达，周边1公里内无大型购物中心，在周边生活配套上，北京城建第四社区配套更完善。截止2021年7月，天润福熙大道挂牌价格为93380元/㎡起，总价约一千八百万，在售房型基本为三居至四居之间的大面积房型。北京城建第四社区则主打小面积户型，适合刚需人群，定期还款压力小。两小区相比，产品定位不一，面向客户群体不同，天润福熙大道居住环境上更胜一筹，相应房价也更贵，追求生活品质和改善人群的购房者可考虑天润福熙大道。

强佑府学上院和天润福熙大道位于清河板块，距离北京城建第四社区较远，不属于同商圈房源，且产品定位不一，不会对五道口商圈内的二手房价产生影响。

北京城建第四社区位于海淀区五道口商圈，板块内在售二手房源较多，这里选择东王庄小区和展春园小区与北京城建第四社区进行对比。