今天小罗带大家了解一下位于知春路板块的锦秋家园小区，该小区西部有海淀高科技园区；南部在北三环路两侧有大型商场；西北部有圆明园、颐和园、香山公园。

小区地理位置优越，板块内生活配套完善。2001年北京举办世界大学生运动会，为解决大学生公寓工程用地的拆迁安置用房和职工再就业问题，锦秋家园小区与”大运村“同步建设。

据了解，锦秋家园是北京字节跳动科技有限公司的创始地，公司旗下的推荐引擎产品“今日头条”于2012年在本小区创建。2019年，公司成立七年之际，创始人曾故地重游回到小区，对锦秋家园小区给予肯定说：“这个小区还是不错的。”

目前北京字节跳动公司总部产业园的新项目与知春路板块南侧相邻，待后续建成投入使用后，将促进知春路板块的生活发展。

亮点一：建筑风格设计新颖，提高品质感受

虽然锦秋家园小区建成时间较早，但设计理念却十分前卫。小区外型将澳洲风情与自然科技完美结合，形成了流畅的波浪造型与错落有致的阶梯架构，流线型外观为板块内独有，造型美观又不失科技感。给小罗一种十分新颖的感觉，并且大落地窗的设计，更是充分加大单户接受阳光与通风的空间，赏心悦目的同时也提高了居住品质。

亮点二：小区绿化别致，宛如天然氧吧

小罗注意到，小区绿化覆盖面不低，草地林木高低错落。包括红枫、翠竹、碧桃、海棠花、银杏等，枝叶繁茂，夏日形成绿荫。更吸引小罗的是，在1号楼、4号楼与8号楼后面各有一个小花园，小区内几乎每栋楼下都有花丛，品类多样，涵盖牡丹，月季、兰花、三色堇、虞美人等。

小区西门正对中心花园，有喷泉和假山景观。小罗从物业了解到，2018年物业联合业委会对小区绿化进行全面改造，形成了现在有山有水有花有树的天然氧吧，景色宜人。

水系景观是小区内一大特色，夏日晚上也有不少人在此乘凉，欣赏喷泉表演。动静结合，绿树葱葱，走在小桥上，小罗也感到阵阵清凉。

亮点三：物业与业委会共治共享，人性化关怀居民

小罗踩盘之前多次在媒体报道中听到过锦秋家园的名字，颇感好奇。该小区曾登上过北京新闻发布厅，政府领导也多次来此调研指导，这一切都离不开长城物业的管理。长城物业集团股份公司成立至今近40年，致力于让社区变得更美好。自从2019年入驻接管锦秋家园小区以来，小区居住品质得到大幅度提高。

为解决宠物随处大小便的问题，锦秋家园小区的物业与业委会共同商讨，物业提供宠物拾便袋，为业主提供方便，业主文明溜犬，为社区卫生做贡献，形成了和谐关系。小罗看新闻，不少小区为维护社区卫生，禁止遛犬甚至禁止养犬。看到锦秋家园小区物业的人性化管理，小罗感到十分暖心。

除此之外，小区内提供旧衣服回收箱与垃圾分类回收箱。

小区西门附近有一个儿童游乐园，设施多样，有滑梯，单杠、摇摇马等，能够满足不同年龄段儿童的游乐需求。并且每个儿童游乐设施下都用软橡胶垫铺地，防止儿童意外摔伤。小罗还注意到，儿童区域周边的垃圾桶是可爱蘑菇形状的，既保持童心，又能让儿童从小养成垃圾分类，保护环境不乱扔垃圾的习惯。物业管理的贴心周到就体现在这些细微之处。

小区所在商圈发展成熟，科技产业园众多，来此就业人群也与日俱增。为使租售流程规范化、合理化，减少不必要的纠纷，小区增设了物业租售中心。另外道路上设有楼栋指示牌，对初来小区，不熟悉道路的小罗来说，感受到了物业的友好与暖心。

一位正在广场休息的阿姨告诉小罗，她们经常在小广场举办各种活动，十分热闹，既丰富业余生活又增进了邻里感情。同时。小罗从物业了解到，物业在小区内推行“一应青藤”战略，每周开展一次业主交流会，打造熟人社区。

在物业的推动下，业主们组织了不同兴趣社团，比如充满时尚气息的模特走秀，富有民族特色的舞蹈表演、强身健体的养生操、健步走等等，极大丰富了业主的精神生活 。听完这些，小罗感受到了居住在锦秋家园的幸福感。

亮点四：人防设施到位，保障居民安全

小罗发现小区内很多显眼的地方都设有应急避难场所指示牌，还有掩蔽线路指示图。居民日常即可了解防灾避难流程，防患于未然。

不仅有应急知识普及，掩蔽场所也一直开放，一旦发生意外，能够及时保障居民安全。小区人防设施防控到位，不光给居民，也给小罗不少的安全感，对小区的好感度又增加不少。

槽点一：楼栋内墙体粉饰不及时，影响美观

感叹过小区外观设计别致之后，小罗走进了单元楼，发现楼内墙面保护的不是很好，尤其是楼梯口处，墙面一片脚印痕迹，拐角墙体也有破损。希望物业保洁注重小区维护的同时也加强楼栋内的卫生管理。

槽点二：小区内道路占用现象居多，通行受阻

小罗走到一号楼附近的时候，发现这里有一个小型垃圾回收点，一些淘汰家居用品都堆积在此处，等待往外运输。不仅影响美观，而且也阻挡了道路。

虽然小区设立地下车库，人车分流，但对于小型电动车的管理，还存在漏洞，小罗发现几乎每栋楼下都停放了几辆电动代步车。楼下虽有自行车停放车棚，但小罗觉得物业下一步应该重点考虑设立电动车停放处，清理路面空间的同时，也减少安全隐患。

愉快的踩盘结束，又到了小罗必不可少的总结时间。

在建筑外观方面，锦秋家园小区的建筑风格在板块内独树一帜，独具特色。

在物业管理方面，锦秋家园小区打造的社区共治共享“朋友圈”是小区不容小觑的加分项。近年来为促进小区和谐发展，海淀区打造了一种极具特色的物业管理模式，积极推进物业与业委会共同参与社区治理。锦秋家园小区在社区建设、环境治理以及文明创建的各项事务中，积极组织物业与业委会成员开展讨论，群策群力。

再加上小区内完备的内部配套，精心打造的绿化环境，使小区竞争力明显提升。小区内的小型垃圾转运点与内部墙体粉饰不及时是减分项，但是影响范围小，有改造的空间。

小区所处位置优越，东侧有名胜美景，西侧有产业园区。既可馨享清新的人文环境，又可感受科技园区的生机发展。周边生活配套多元又丰富，并且交通便利，步行10分钟左右即能到达公交站与地铁站，同时可在站点中转，满足多个通勤方向。

总体来说，锦秋家园小区属于改善型社区，在板块内较有竞争优势，小区本身与预算充足且注重品质管理的家庭契合度高。当然，多样的户型选择也可以同时满足单身一族，两口或多口之家的需求。尤其在知春路商圈或地铁10号线、13号线工作的人群。

知春路板块位于海淀区东南角，处于北三环、北四环之间，该商圈北靠五道口，南邻皂君庙，西与中关村和双榆树紧密衔接，东有牡丹园商圈。作为海淀区发展较早的板块，知春路经过多年发展，区域内生活配套完善，学术氛围浓厚，且聚集了很多从事互联网行业的高精尖人才。

交通方面，板块内有两条地铁线路，分别是呈南北走向的13号线和呈东西走向的10号线，两条线路交汇点即为知春路站，位于板块中部位置，其中10号线途经站可换乘8号线、5号线、1号线等，通达天安门、雍和宫、奥体中心等地；13号线途经站可换乘2号线、昌平线、15号线等，到达国贸、天通苑等地，居民出行便利。不止如此，板块北侧与北四环中路连接，南侧有北三环西路，东侧有学院路，自驾出行相对便利。

知春路板块内高校众多，聚集有北京航空航天大学学院路校区、首都体育学院、北京开放大学，学术氛围浓厚。此外，以知春路地铁站为核心，周边汇集有盈都大厦、中航科技大厦、京仪科技大厦、中国医药大厦、方恒时尚中心等商业写字楼，吸引了互联网、金融、商业、医药科技等各行业入驻，像方恒时尚中心就是字节跳动的一处办公地点，也是字节跳动的首个自有产权办公楼。

整体来看，板块内的工作人群素质较高，并具备一定购买力。板块内的大型商超有五道口购物广场、蓝景丽佳大钟寺家具广场，资源相对匮乏，商业形态更多以聚集性的小店为主，同时有五道口和中关村商圈加以扶持，基本满足居民生活所需。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代多集中在1985年-2002年，楼龄相对较新的小区以和景园和碧兴园为代表。板块内的居住和购买力人群大多是在知春路及附近商圈的上班族，或者是高校及企事业单位的工作者。

截至2021年6月，知春路板块近5年内并无住宅类土地出让计划，该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，海淀区的供地主要集中在西北五环外，像西北旺、永丰、翠湖、树村等区域。例如树村2021年5月26成交了两块棚户区改造类居住用地，最终由融创以底价57.3亿元竞得，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；西北旺镇在2020年2月的月中和月初也分别成交了两大块住宅类用地。

整体来看，海淀区的供地趋势对该板块二手房市场的冲击会相对较小，且由于知春路的地理位置条件和较多知名企业驻扎，使得板块内的房源相对紧俏，尤其租房市场热度较高。

交通方面，地铁12号线于2016年开工建设，预计2022年底开通运营，其中在知春路板块南侧将设置大钟寺站。同时，根据北京市轨道交通第二期建设规划调整方案，将13号线西二旗至龙泽站区间进行重新组合，分成A、B两线，其中13A线南部在大钟寺站后拨线延伸至车公庄，北部由西二旗北侧向东延伸至天通苑东，这将极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。

根据《关于印发北京市2021年重点工程计划的通知》显示，北京字节跳动公司总部产业园项目的所在地就是海淀区皂君庙板块的中坤广场，该项目与知春路板块南侧相邻，待后续建成投入使用后，不管是从人的角度还是市场角度看，都将给知春路板块带来极大的发展动力。

1.小区建筑由澳洲著名设计大师菲列普·考克斯设计打造，将澳洲风情、科技知性与自然灵性充分结合，属于新概念时尚社区。设计独特，绿化造型别致，居住品质较高。

2.小区户型面积段较大，户型多样，内部配套齐全。新闻界撒贝宁、影视界黄磊、音乐界吕思清、体育界刘璇都曾在此居住。值得注意的是，锦秋家园小区与北京字节跳动科技有限公司更是渊源深厚，公司初创地正是本小区。

3.物业管理模式新颖，参照融合“基础保障”、“引导共商”、“合伙治理”社区化物业管理模式，充分发挥民主，居民拥有更多自主权，居民满意度较高，邻里相处融洽。物业新型治理模式得到媒体多次报道。

4.小区周边已经形成适合居住的商业氛围，商圈发展成熟，并且所在商圈互联网产业园居多，未来发展前景优越。如果将来考虑再次置换房产，锦秋家园小区也是目前不错的选择。

截至2021年8月，锦秋家园小区挂牌均价96175元/㎡，环比上升0.10%。幸福里app挂牌房源17套，售价在880万/套-2400万/套之间。

从近六个月的价格波动来看，3月房价基本稳定，4月至6月一直呈上升趋势。知春路板块地理位置优越，且有多个大型企业驻扎，6月毕业季，租房市场热度高，对二手房市场有所冲击，因此，锦秋家园小区6月二手房价格下降明显。7月价格趋于稳定，总体呈上升趋势。总体来说，属于近期在板块内受关注度较高的小区。

近半年，板块内二手房均价之所以呈平稳上升趋势的原因主要有三点：第一，板块内虽然无新开发楼盘，但近年来注重老旧小区改造，重在提升居住品质，因此二手房市场热度较高；第二，板块内有科技产业园，企业公司较多，且交通便利，吸引大批人群来此就业，二手房需求量上升；第三，新开发楼盘位置较偏，且周边配套方面有所欠缺，为追求生活便利，更多购房者优先选择城区二手房。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的101㎡的两居为例，报价880万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为352万，二套首付为704万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区共9栋楼1314户，截至2021年8月，幸福里app在售房源17套。户型有85㎡的一居到225㎡的五居。

小区主力户型为135㎡两室一厅和180㎡四室两厅，因此选择两个主力户型进行分析。

小区1号楼、3号楼、4号楼、9号楼内均有商业公司，外来人员比较多，对此介意者，建议避开该楼栋。

小区采用流线型设计，2号楼、4号楼、6号楼部分单元户型不方正，购房者可根据具体单元进行选择。

1号楼、4号楼、8号楼下有小型花园，平时来此休闲人群比较多，追求安静居住环境的人群建议选择高楼层或其他楼栋。

小区目前仅开放东1门、东3门、南门与西门，东2门与北门不开放。学知路南公交站、学知路西公交站与西士城靠近东1门、东3门南门，通过该公交与地铁通勤的人群可就近选择1号楼；知春路公交站与知春路地铁站靠近西门附近，通过该公交与地铁通勤的人群可就近选择3号楼和7号楼。

1.锦秋家园小区物业为业内首家奥运服务商，所服务的2008年第29届北京夏季奥林匹克运动会奥运村，被国际奥委会罗格先生盛赞为“40年来最好的奥运村”，赢得了“奥运物管”的美誉。物业管理细致入微且充满人性化，看重物业服务品质的人群可以优先考虑本小区。

2.锦秋家园小区绿化面积覆盖面高，有假山、喷泉、花园等景观，并且内部配套完善，还有舞蹈、音乐、书法、健美操等不同兴趣社团。适合老年人养老居住，丰富业余生活。

3.锦秋家园小区周边生活设施配套多元，有大型商场和小型便利店、方便购物；距离三甲医院及公园约5分钟车程，就医方便，休闲娱乐也有场所。适合对周边配套要求较高的家庭居住。

4.锦秋家园小区所处位置优越，周边汇集盈都大厦、中航科技大厦、致真大厦、京仪科技大厦、中国医药大厦、方恒时尚中心等商业写字楼。涵盖互联网、金融、商业、医药科技等各行业，例如北京字节跳动科技有限公司、新浪互联网公司、优酷土豆、用友软件股份有限公司、北京元气森林饮料有限公司等。并且交通便利，10分钟可到达知春路南公交站及西土城站地铁站，均可再换乘至其他通勤方向，在周边工作的群体可优先考虑本小区。

截⾄2021年8⽉，知春路板块无在售新房。故选择与小区距离较近西北旺商圈的首创天阅西山和海淀幸福里进行新房比较。由于这两个新房都不属于该板块，因此，对板块内二手房市场冲击较小。

小区周边二手房的报价在9.3万/㎡-10.9万/㎡之间，其中宏嘉丽园小区和航南小区与锦秋家园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。