今天小编踩盘的韩村河西小区位于房山区南部，处于六环之外。该小区距离市区较远，因此周边商超相对匮乏，同时也没有地铁通行，这里的生活节奏相比市区来说会慢一些。习惯了繁华都市的喧嚣，来到这样一个距离自然风景区较近的地方，能够感觉到全身心地放松。接下来跟随小编一起了解一下该小区的实际情况吧！

亮点一：小区绿化面积较大，犹如天然氧吧

小编走入小区后看到，道路两旁到处都是绿植，就连停车位也种植着绿植。从低矮的小草到高大的柳树，各种植株生长的都较为茂盛，整个小区内郁郁葱葱，空气清新而又湿润。仔细看去，可以看到粗大的树干上也有绿植攀附，小路旁的几朵小花可作为点睛之笔，让小区绿化更显层次感，给人一种移步换景的感觉。

亮点二：6层板楼设计，楼间距大

小区楼栋为6层板楼设计，在小区中不会感觉到太大的压抑感；小编看到两栋楼之间的间距较大，这样的设计使低层住户也不需要担心采光通风问题，而且两栋楼之间种植有一些树木，可以较好的保护低层居民的生活隐私，设计较为合理。

槽点一：通知告示张贴杂乱，楼栋内小广告较多

小编在进入楼栋前发现，物业将各种通知张贴在每个单元门口，和一些广告混合在一起，而且对于已经过期的告示处理的也不到位，有些只是简单的撕毁，但是并没有清理干净，有些告示就保留了下来，新的告示就直接覆盖在旧告示上，这些现象使单元门口看上去较为杂乱，居民可能分不清哪些是新张贴的告示。

楼栋内的水泥地和白墙上有很多的小广告，地面和墙面上都覆盖有一层薄薄的尘土，楼梯扶手也有了生锈的迹象，进入楼道给人的第一感觉就是脏乱差。

槽点二：内部维护不到位

小编在小区中看到了废旧的非机动车停车棚，顶部基本已经完全破损，支架也完全生锈看不出原本的颜色。车棚内还有杂物堆放，这些问题导致了车棚的无法使用，居民的非机动车只能停放在楼道口等地方，阻碍了正常通行的通道，当发生紧急情况会对楼内居民的逃生造成一定妨碍，物业应加紧解决这一问题。

小区内有较多的健身器材，不过这些健身器材缺乏管理和维修，器材表面的油漆已经脱落了很多，缺乏油漆的保护，金属器械容易生锈引发危险，秋千两边的铁链已经完全生锈，玩耍时会在手上沾染大量铁锈，影响居民的正常使用。

部分楼栋的墙体已经开始脱落，还有些墙体上的瓷砖已经明显悬空，但是物业并没有及时处理，在下方也没有安置围栏等提醒居民危险的措施，高空落物极易对居民造成重大伤害，物业应该对这方面的问题多加重视。

槽点三：垃圾处理不及时，绿化带退化

小区多处出现了大量垃圾堆放问题，既有建筑垃圾也有生活垃圾，特别是部分垃圾堆放在小区绿化带上，长时间堆放会造成土地污染、绿植退化等问题，而且这些垃圾已经产生了一股难闻的异味，影响着居民的生活体验。

部分绿化带已经开始退化，小区步行道两旁出现了淤泥和小水坑，居民行走时可能会出现滑倒或弄脏鞋裤的现象，物业应及时种植新的植物，并修补道路两旁的坑洞。

该小区的建筑时间基本都在20年以上，存在一定的老旧现象，而且绿化带也有一定的退化现象，小区内部环境品质有所下滑，不过整体感受依旧较好；楼栋为6层板楼设计，而且楼栋间距较大，生活在其中压抑感较小，还种植有高大的树木，这也能起到保护房屋内隐私的作用，设计较为合理；地上规划了大量的停车位，且有电动汽车充电装置，居民停车较为方便。

不过，小区存在部分基础设施缺乏维修，垃圾处理也不够及时等问题，这些问题影响范围较小，但也影响到了居民日常生活的舒适度。

小区是韩村河旅游景村的一部分，周边景点较多，休闲娱乐空间较为充足；附近有世纪首联超市和华冠超市，还有一些餐饮店，周末的时候会有固定的大集市，基本能够满足居民的日常所需。

小区位于北京市南侧边缘地带，附近没有地铁通行，公共交通运输能力有限，不过生活节奏较慢，舒适度较高，而且小区内免费停车，比较适合有车一族购买。

韩村河西小区位于房山区韩村河商圈内，房山区位于北京西南部，韩河村板块位于房山南部，地处北京与河北省的交界地带。板块北临京昆高速，西邻房易路，东近铁路周琉线；板块的北侧是燕山、城关板块，东部为琉璃河板块。

区域内道路交通便捷，有岳琉路、京昆高速，以及F29、F27、F68等公交车途径境内，板块内无地铁。韩村河商圈发展较早，区域内的配套比较完善但不优质，以村镇型配套为主。

商业方面，板块内无大型商场，有超市、便利店以及集市、庙会等商业活动；教育方面，板块内有岳各庄幼儿园、五侯中心小学、房山区韩村河中学等；医疗方面，板块内无三甲医院，有韩村河镇中心卫生院和多个社区卫生服务站；生态休闲方面，鲁班公园、韩村河公园位于商圈中心位置，板块内还有西东公园。

产业方面，韩村河商圈以“房地产业、建筑业、河山管业、韩村河旅游”四大产业为主、以社会主义新农村建设内容为资源，集现代农业观光、工业基地考察、新村建设学习、爱国科普教育、会议休闲度假于一体，板块内有多个果业农业采摘园、观光园等，还有以生产PCCP管材生产研发为主的韩建河山管业配建基地等。

板块内居住人群以板块内企业职工、韩河村本地人为主。板块内待开发土地稀缺，内部无新房项目在售，二手房挂牌价格基本处于稳定状态。

韩村河自2016年起，无地块出售，该区域不作为房山板块热点土地出售板块，预计未来在土地出售方面表现较为冷静。北京市规划和自然资源委员会官网信息显示，2016年韩村河镇韩村河镇02-0066地块R2二类居住用地被韩建集团以8.15亿元摘得，溢价率35.83%，成交楼面价8261.36元/㎡，该地块居住建筑规模全部建设“自住型商品住房”，销售价格13500元/平方米（含全装修费用）。

《房山分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》资料显示，房山区将顺应自然、尊重规律，遵循历史沿革与地域文脉，构建城景交织、山水相映、多组团集约紧凑发展的生态城市布局，形成两山四水、三区三轴、三团多点的空间布局。

首先，韩村河商圈位于“三团多点”中的多点定位，同周边的青龙湖镇、周口店镇等是彰显乡村特色、传承历史文化、转变发展模式的浅山区乡镇。具体来看，韩村河镇整体规划定位为“以历史文化为核心、休闲旅游为主导的生态文旅小镇”。

其次，韩村河商圈位于房山区的山水文化轴上，山水文化轴是依托浅山区山前地带，沿京昆高速和京原铁路，以燕房组团为引领，连接青龙湖镇、周口店镇、韩村河镇、长沟镇、大石窝镇、张坊镇等节点，打造立足北京、辐射京津冀、放眼全国、影响国际的文化、旅游、金融等产业体系。

最后，韩村河镇处于房山区相对集中的南部平原区，以农用地整理为主，区内以推进高标准农田建设和田、水、路、林、村综合整治为重点，加强农田水利基础设施建设，完善菜、粮、果生产的节水网络工程等，促进现代高效农业和观光农业发展。

1、小区绿化覆盖面积较大，树木花草众多，道路空间宽敞，楼层较低，容积率1.25，居住环境较为舒适。

2、小区内部有凉亭、长椅，还有活动广场，配有基础健身器材，居民活动空间较为充足。

3、小区单价13196元/㎡，价格较低，购房压力较小；物业费0.50 元/㎡/月，而且停车免费，养房成本较低。

4、小区位于景区内，附近景点较多，向东通往琉璃河湿地公园，向西通往上方山国家森林公园，周边地区环境优美。

韩村河西小区2021年8月，在幸福里APP挂牌房源有45套，占小区总户数的10%，挂牌均价为13196元/㎡，环比上月份下降0.01%，从近6个月的价格走势来看，该小区的房价波动不太明显，购买者无需对价格过分担心。

具体购房成本方面，拿在售的133.68㎡三居为例，报价138万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为48.3万，二套首付为82.8万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上列仅供参考。

韩村河西小区的户型有109㎡-172㎡三居、165㎡-169㎡四居，主力户型为109㎡-172㎡三居，以下对113㎡和118㎡三居进行分析。

小区共有8栋楼，皆为南北向排布，排成一列，楼间距较大，小区南北长度较长，楼栋采光通风等情况差别不大。

1号楼为北侧第一栋楼，靠近主干道，环境较为嘈杂，购房者需慎重选择。

位于小区北侧的2号楼-4号楼，北侧有1号楼阻挡来自主干道的噪音，而且距离主干道相对较近，日常出行更为方便，推荐优先购房者选择。

小区人数较少，其中老年人居多，邻里之间大都相互认识，关系较为融洽，而且周边生态公园较多，推荐注重生活环境的人群选择。

从整体价格来看，幸福里APP显示，2021年8月该小区均价为13196元/㎡，房源最低报价120万，适合资金有限的刚需人群考虑；此外，该小区房屋面积普遍较大，均在100㎡以上，资金有限但希望改善居住环境的人士也可以考虑该小区。

截止到2021年8月，房山区韩村河板块无新建楼盘，这里选择位于官庄镇区域的旭辉城小区和阎村区域的水墨林溪小区进行对比，这两个小区是房山区新建楼盘中比较靠近韩村河西小区的新楼盘。

旭辉城小区由北京盛鹏置业有限公司建成，参考价格为28500元/㎡起，在售楼盘多为小高层，户型有两居和三居，最低报价219万/套，容积率2.00，绿化率30%，物业由旭辉永升物业负责，物业费3.48元/㎡/月。相比较于韩村河西小区，该小区房价相对较高，比较适合预算较为充足的人群购买。

水墨林溪小区由北京华风腾龙房地产开发有限公司建成，参考价格为19000元/㎡起，在售楼盘为小高层，户型有88㎡的两居和117㎡的三居，最低报价约171万/套。容积率1.26，绿化率48%，物业由北京龙建诚信物业管理有限公司负责，物业费2.95元/㎡/月。与韩村河西小区相比，该小区品质较高，而且房产总价相差不大，比较适合注重生活品质的人群购买，改善置业推荐选择韩村河西小区大户型。

房山区韩村河板块二手房小区中，有在售房源的只有雅苑小区和韩村河西小区，这里再选择位于房山区其他板块的周口店镇金巢社区小区进行对比。