北潞华家园
24092元/平
环比上月跌0.11%
房山 良乡 良坨路与政通路交叉口
小区简介

小区位于北京市房山区良乡良坨路,是由北京昊远隆基房地产开发总公司建造的社区。小区容积率为2.0,有26栋1304户。其中,有11栋总高6层、11层的板楼,采用一梯两户的设计,另有15栋总高15层的板楼,采用两梯四户的设计。

基础设施

小区的物业公司为北京昊远隆基物业管理有限公司,物业费为0.65元/㎡/月-1.30元/㎡/月,小区是半封闭管理,有24小时保安值班,物业负责设施维修,保洁打扫卫生。小区的绿化率为30%,小区主要道路两侧种有树木,楼栋前后铺有草坪,种有灌木。

小区人车不分流,均为地上车位,共有1000个车位,车位比为1:0.8,车位只租不售,车位租赁价格为150元/月;小区支持安装新能源充电桩。小区的供暖方式为自采暖,燃气费为2.61元/月/m³。

建筑品质

小区的建成时间为2000年-2007年,小区板楼采用砖混的结构,塔楼采用钢混的结构。

外立面采用涂料,颜色以白色为主,楼栋外壁有保温层,顶层有防水设计。

楼栋大堂

小区单元门门口有监控、无障碍通道,单元门为铁门,并配有门禁系统、电梯。

楼道内为大理石地面和白墙,设有信箱、奶箱、消防设施。

户型介绍

小区有26栋楼1304户,有71㎡-75㎡的一居,有89㎡-107㎡的两居,有120㎡-161㎡的三居,有159㎡-264㎡的四居,一居占10%,二居占50%,三居占20%,四居占20%,小区得房率为85%。

小区的主力户型为103㎡的两室一厅一卫,客厅和主卧卧室朝南,客厅外接阳台,客厅开间3.7米,厨房和次卧卧室朝北,均外接阳台,南北通透户型,户型最北侧有阳台,明厨暗卫设计。

小区的其他户型有120㎡的三室一厅两卫,客厅和主卧朝南,主卧配有独立卫生间,客厅外接阳台,开间3.9米,两个次卧朝北,厨房外接阳台,两个卫生间为暗卫。

内部配套

小区大门口设有门禁、监控、门岗和快递柜。

小区内部配有旧衣服投放箱和配电箱。

小区南门设有告示牌,12号楼前设有健身器材,每栋楼都设有分类垃圾桶,在小区内还有自行车停放区。

交通方面

小区2公里范围内无地铁,最近的地铁是地铁房山线苏庄站,距离小区2.8公里。

小区距离北潞园东门公交站248米,可乘坐F27路、F39路、F36路、F47路、616路、F57路公交车,其中F36路公交车可前往苏庄东街、良乡西门、良坨路口等地。

小区距离良乡体育中心公交站392米,可乘坐897路、F1路外环公交车,其中897路公交车可前往地铁苏庄站、西潞南大街、渔儿沟村等地。

小区周边1公里内主要道路有良坨路和月华大街,良坨路为双向四机动车道,月华大街为双向六机动车道;驾车从小区到京石高速入口全程共2.1公里,有2个红绿灯,途经政通西路。

商业方面

小区700米范围内有中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银行、北京农商银行。小区1公里范围内有华联超市、华冠超市(北潞园店)、点点超市(北潞园店)、源源富吉超市、美廉美超市(良乡店)、祥全蔬菜水果。

小区周边有阿银护肤造型和贰马京南修脚店。距离龙湖北京房山天街1.1公里,购物中心内有好利来、呷哺呷哺、星巴克、海底捞等商铺,是一站式商业综合体。小区距离华冠购物中心1.3公里,购物中心内有必胜客、肯德基、和合谷等餐饮店铺,还有太平鸟、欧珀莱、优衣库、六福珠宝等连锁商铺,是一家一站式购物中心。

医疗方面

小区900米范围内有国太药房(兴业店)、康盛大药房(北潞华东北)、北京同济门诊部、佳昱口腔门诊部、舜锋纬口腔诊所、北京颈通堂时尚家园诊所。小区距离房山区良乡医院1.2公里,医院位于良乡卫星城中心地段,院内设有神经内科,呼吸内科、内分泌科、心血管外科等科室,是一家二级甲等综合性医院。

小区距离北京仁德医院2.5公里,医院位于北京市房山区良乡昊天大街91号,院内设有中医科、康复医学科等临床科室,是一家集医疗、康复、预防、保健为一体的中医综合医院。

教育方面

小区1.5公里范围内有爱贝艺术幼儿园、北京d一双语实践幼儿园、房山区良乡第二幼儿园、哈佛国际良乡双语幼儿园。小区距离西潞办事处固村完全小学1公里,距离良乡第二小学1.2公里,距离房山区良乡第三小学1.3公里,距离太平庄小学1.8公里,距离良乡第五小学2.1公里。

小区2.5公里范围内有北潞园学校、房山区良乡第二中学、良乡四中、首都师范大学附属房山学校(文化路校区)、北京师范大学良乡附属中学。

生态休闲方面

小区距离文体公园582米,公园位于北京市房山区良乡新城西北部,于2006年开工,主要由健康漫步区、林间康体活动区、主入口广场三部分建成。小区800米范围内有阳光体育跆拳道、阳光体育场、北潞园小区篮球场、房山区良乡体育中心、拱辰敬雅足球俱乐部。

小区3公里范围内有三街健身公园、伊琳郡公园、良乡文庙、夏庄党建文化公园、黄辛庄绿荫健身公园。小区距离昊天公园3.2公里,公园重建于1997年,以良乡塔为主要景点,设有孟良亭、文化书苑等景观,园内有垂钓、游泳、打网球等娱乐项目。

还有动物乐园、观亭、儿童娱乐场等,2002年底通过北京市首次公园等级认证,被评为北京市一级公园。

嫌恶设施

距离小区300米左右,有中国石油加油站。

幸福里踩盘团 独家提供
户型分布
82
在售(套)
一居室
9
两居室
23
三居室
41
四室及以上
9
免责声明
引言

小编今天来到北潞华家园小区踩盘,该小区位于西六环,其所在的北潞家园是该地区面积较大的小区。这里距离北京市区虽然比较远,但小区紧邻京港澳高速和月华大街,自驾出行很快就能进入城市快速路。此外地铁房山线的建成也给这里的交通增添了不少便利,同时也在带动这里的经济向更好的方向发展,接下来就跟随小编一起踩盘吧!

小区亮点

亮点一:小区绿化比较好

小编进入小区,看到路两边的树木郁郁葱葱,十分茂盛,雨后的道路比较湿润,更有一种清凉舒适的感觉,小编仔细查看之后发现树木长势良好,没有枯干枝干。在居民楼前的绿化设计很合理,树木种植密度较低,不会影响室内的采光和采阳,低矮植物反而比较多,私家花园里的植物也给小区增添不少绿色。

亮点二:周边配套齐全

小编在走访周边商业配套时看到有同济中医门诊和北潞园社区卫生院,而且都在小区附近。小编与居民了解到,头痛脑热、伤筋动骨的问题在家门口就可以解决,家里有孩子的也不用担心半夜里生病,可见在就医方面十分便捷。

在小区附近还有不少药房,小编注意到牌匾上还写明24小时营业,紧急情况下小区居民也不用担心买不到药品。

沿着街道有不少商铺,门面装修得各具特色,涉及的服务也比较全面。有洗衣店、餐饮、美容保健等,从门前摆放的桌椅和门面的整洁度,可以看出商业活动还是比较活跃的。

在小区周边也有中国工商银行和中国建设银行等,小区居民平时办理一些业务,也不用去太远的地方,在家门口就可以办好。

在走访周边时,小编看到公交车辆来往比较频繁,有901路、F1外路、F61路等,步行至此也只需要几分钟,在同一站点就有5条公交线路。地铁房山线的苏庄站距离小区有2千米左右,地铁站附近有专门为非机动车建设的车棚,避免车子风吹日晒,居民骑车前往,只需要十几分钟。在只有一条房山线的房山区,这个地铁站还是带来不少便利的。

在小区对面就是房山区良乡体育中心,小编在外部看了看,体育中心面积比较大,过往居民告诉小编,里面有游泳馆、体育场和篮球场等,收费不算高。旁边还有文体公园,是免费的休闲散步场地,池塘四周绿化比较好,沿着池塘边还有栅栏保护。

小区槽点

槽点一:小区安保措施不好

小编在进入小区时看到,虽然设有门禁,但形同虚设,由于车辆识别系统设置得偏内部,导致有一部分区域不仅行人可以自由出入,非机动车出入也比较通畅。单元楼门禁锈迹斑斑,比较老旧,而且小编到达此地时看到进入单元楼的门就这样敞开着,可见小区安保措施有待改善。

槽点二:车辆乱停放

小区内部车辆停放比较混乱,小编注意到在单元楼门口停放着不少车子,其中有不少共享单车,停放无规则,看上去比较乱,让本就不宽敞的通道变得更加拥挤,容易碰到过往居民。该小区内部机动车随处可见,即使是非停车位也放着不少车辆,占去小区一半的道路,给人们的生活造成不便。

槽点三:楼栋内部环境差

小编进入楼栋内部看到电梯周围的墙壁被印满了小广告,底部的白墙也被蹭得发黑,让墙壁看上去很脏,而且清理难度比较大。在拐角处堆放着清洁杂物和网线,上面落满了灰尘,让这片区域看上去环境很差,而且潮湿环境下很容易滋生细菌。

幸福说

经过一天的走访了解,小编对北潞华家园小区有了更进一步的了解。首先该小区2000年建成,至今有20年的时间,由北京昊远隆基物业管理有限公司负责物业,小区内部绿化率30%,绿植养护比较到位。但是安保方面比较欠缺,居住环境安全系数较低。

其次周边配套比较齐全,商业方面有不少门店,餐饮、金融、生活服务等,一应俱全;医疗资源比较丰富,有北京同济门诊部、社区医院,还有不少小的诊所和药店,居民在就医方面也十分便利。交通方面,500米范围内有近20条公交线路,2公里内有两个地铁口,通勤方便,比较适合上班族。

其次,小区对面就是房山良乡体育公园,1公里内有北潞园健身公园和阳光体育场等,居民日常休闲锻炼场所比较多,比较适合注重休闲环境的人群购买。

总体来说,周边配套比较丰富,满足居民日常生活所需,而且周边生活小区比较多,生活气息浓厚;小区户型面积偏大,室内空间宽敞,居住舒适度较高,有养老需求的家庭可以考虑。但另一方面,楼栋内卫生环境较差,物业管理水平有待提升,打算购买的人群需要综合考虑。

幸福里踩盘团 独家提供
免责声明
7.3
超过16%小区
区域价值
6.8
产品价值
8.0
配套价值
7.2
交易价值
7.0
小区分是基于大数据和实地考察综合分析楼盘区域、周边配套、交易情况得出,满分为10分。
区域描述

北潞华家园小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区,北接长阳板块,西靠阎村板块。板块内交通便捷,有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过;房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站,极大方便板块内居民出行。

板块经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设,良乡的发展迎来新机遇。

教育资源方面,目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区,休闲资源方面,有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院,还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。

相比较长阳板块,良乡板块发展较晚,早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型,板块内楼市热度也逐渐提升,相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕,是北京比较热门的置业板块。

目前板块内的住宅大致可分为两类:一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房,典型代表有紫汇家园、鸿顺园等;另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。板块内的配套发展目前相对成熟,比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。

作为房山新城的良乡组团,良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多,其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面,近6个月来,良乡板块房价处于平稳增长的趋势,但低于房山区均价。

地块价值

2011年以来,良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一,从住宅用地供应数量上看,在房山区内高于热门板块长阳。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,2017年来,良乡板块共成交九宗住宅用地,其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块,该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中,后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著。

2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地,该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下,目前该地块还没有进一步的开发动态。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息,2021年良乡板块暂无待入市地块,不过良乡目前在售新房还是比较充裕,对板块内二手房价格也会造成一定影响。

发展前景

根据《房山分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》良乡板块落实“科技创新中心”,规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区,充分发挥科技人才资源优势,有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区,建设北京中关村国家创新示范区房山园区,充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势,实现与创新经纪人的高位对接,构建以创新为主导的产业体系。

三个新城组团中,良乡组团主要承担科技研发与转化功能。塑造文化产业园区,吸引文化创新人才,以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地,加快推动文化与科技融合,打造文化科技创新集群。

卖点概述

1、该小区位于房山区良乡,小区建成时间较长,内部配套较为齐全,周边住宅小区较多,生活气息浓厚。

2、该小区内部绿化率达到30%,绿化环境比较好;户型面积比较大,室内空间宽敞,居住舒适度比较高。

3、该小区单价26384元/㎡,在房山区内属于较低水平,物业费和停车费用都比较低,购房成本和养房成本都比较低。

4、该小区周边配套比较齐全,商业门店、医疗门诊和药房、休闲场所等比较齐全,能满足居民日常所需。

价格分析

幸福里APP显示2021年7月,该小区的挂牌均价为26384元/㎡,环比6月份上涨1.01%,挂牌房源有49套,占全部房源的3.7%,均价低于房山区和良乡区域的房产均价。从近6个月的价格走势来看,该小区的房价呈上涨趋势,但涨幅不明显,价格比较稳定。

具体购房成本方面,拿在售的89.39m²两居为例,报价220万。参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为77万,二套首付为132万。

户型分析

小区有71㎡-75㎡的一居、89㎡-107㎡的两居、120㎡-161㎡的三居、159㎡-264㎡的四居,主力户型为89㎡-107㎡两居,得房率约85%。

面积/居室

84.41㎡两居

89.38㎡两居

户型图

户型优点

1、访客动线较短,保护住户的隐私

2、厨房带阳台,可做储物空间

1、卫生间干湿分离,便于使用

2、带两个阳台,南面阳台方便晾晒衣物,北面阳台可做储物间

户型缺点

1、餐厅不够方正,使用率不高

2、过道面积较大,浪费空间

3、卫生间面积较小,且为暗卫,影响通风换气

1、厨房面积较大,没有餐厅设计

2、卫生间为暗卫,不利于通风换气

3、过道处利用率不高,比较浪费空间

楼栋选择

该小区占地较大,21号楼和22号楼距离小区北门较近,5号楼和6号楼距离小区南门较近,出入小区路程短。

11、14、15、21号楼与前面楼栋距离较远,楼间距大,而且位于小区内部,采阳、采光效果俱佳,居住环境也比较安静。

22号楼前面无遮挡,低楼层住户采光不会受影响,不过前方为阳光体育场,环境较为嘈杂,选择时需要综合考虑。

推荐人群

1、该小区户型内部房间面积偏大,空间设计比较合理,居住环境较为宽敞,活动空间大,对于喜欢宽敞舒适环境的人群来说是不错的选择。

2、该小区单价26380元/㎡,在房山区属于价位低的小区,物业费用0.65元/㎡/月-1.30元/㎡/月,停车费用150元/月,都相对较低,适合购房预算有限的家庭选择。

3、该小区内部绿化环境较好,周边有文体公园、阳光体育场和北潞园健身公园等,比较适合家中有老人和孩子的家庭选择。

4、该小区位于五环之外,周边配有地铁和多条公交线路,适合在地铁沿线或附近工作的人群考虑。

新房对比

截至2021年7月,在房山区有31个新建楼盘,这里选择良乡板块距离北潞华家园小区最近的两个小区作对比,分别是中海京西里小区和首创伊林郡小区。

中海京西里小区为北京中海兴良房地产开发有限公司的项目,售价40837元/㎡起,户型有两居和三居,面积在75㎡-87㎡之间,户型面积偏小,整体售价较低,306万/套起。位置上该小区紧邻房山线苏庄地铁站,只有100米左右,公共交通发达,比较适合刚需人群和上班族。

首创伊林郡小区为北京安顺园房地产开发有限公司开发的项目,售价36500元/㎡起,户型面积在81㎡-95㎡之间,报价290万/套起,与北潞华家园小区相比,户型面积偏小,单价高。

综合考虑来说,北潞华家园小区户型从一居到四居都有,室内空间较宽敞,居住舒适度较高,周边配套也比较齐全,基本满足日常所需,房屋单价也比两个新小区要低。

二手房对比

房山区良乡区域二手房源较多,这里选择阳光邑上小区和远洋新仕界小区与阳光邑上小区作对比。

小区名称

北潞华家园小区

远洋新仕界小区

阳光邑上小区

位置

房山区-良乡

房山区-良乡

房山区-良乡

住宅性质

商品房住宅

商品房住宅

商品房住宅

售价

26380元/㎡

39413元/㎡

34647元/㎡

建筑时间

2000年-2007年

2015年-2017年

2011年-2012年

建筑类型

板楼

板塔结合

板楼

户型面积

71㎡-75㎡一居

89㎡-107㎡两居

120㎡-161㎡三居

159㎡-264㎡四居

27㎡-40㎡一居

76㎡-78㎡两居

76㎡-92㎡三居

62㎡-126㎡两居

83㎡-176㎡三居

125㎡-242㎡四居

所属物业

北京昊远隆基物业管理有限公司

中远酒店物业有限公司

北京中昂物业管理有限公司

物业费

0.65元/㎡/月-1.30元/㎡/月

3.60元/㎡/月-7.00元/㎡/月

1.80元/㎡/月-3.60元/㎡/月

优点

1、物业费和停车费都比较低

2、周边医疗和商业配套齐全

3、与另两个小区相比,单价较低,且一居到四居都有,可选择空间大

1、停车费用低,150元/月

2、建成年代较近,小区比较新

3、公共交通便利

1、公共交通便利

2、容积率1.70,居住密度低,居住环境比较舒适

3、停车费用低,150元/月

缺点

1、小区内部设施老化

2、楼栋内部环境差

1、小区比较小,可选择的楼栋少

2、物业费用较高

1、楼栋比较密集,楼间距小

2、人车未分流

分析

北潞华家园小区建成时间最长,小区内部设施比较老旧,楼栋内卫生环境差,在安保方面也有待提升,门禁设施形同虚设。小区周边商业配套齐全,在医疗配套方面也比较丰富,比较适合注重周边生活配套的人群购买。

远洋新仕界小区建成时间短,小区比较新,但小区面积比较小,只有三栋楼,户型面积偏小,比较适合单身人士居住或者夫妻二人居住;该小区距离地铁房山线比较近,通勤方便,比较适合上班族购买。

阳光邑上小区绿化率达到35%,小区内部环境优美,基础设施完善,紧邻昊天公园,休闲散步比较方便,适合对居住环境要求较高的人群选择;距离地铁房山线良乡大学城西只有700米左右,比较适合依赖轨交出行的上班族。

幸福里研究院 独家提供
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