小编今天来到了位于房山区长阳区域的九洲溪雅苑小区，询问门口保安，知道了这个小区以南门为中轴线，西边的为一区，东边的是二区。这里距离市区较远，小编是乘坐地铁房山线在篱笆房地铁站下车，换乘907路公交到达小区，感觉距离不算远，正常上下班的话可以接受。

小区西侧有一条小河流，小编看到一些人在河边钓鱼，这种悠闲的生活气息是市区内很难看到的。现在就和小编一起对该小区做一个深入了解吧，同时也为大家的购房选择提供一些参考。

亮点一：小区内部绿化环境较好

小编是从小区西门进入小区的，刚进入小区就能看到小区中的小河流，河流用石头堆砌，周围种植着各式各样的花草树木，颜色也是深浅不一，而且修剪得较为整齐，看起来错落有致，从附近走过还能闻到花香。

走进小区内的小路中，小编还看到了一些异域风格的石质建筑，可以当作长椅使用，夏天坐在这种树下的长椅上会比较凉爽，不但优化了小区环境，还为小区的园林设计增添了一丝异域风情。

亮点二：小区内部配套齐全

小编在进入小区踩盘时发现，小区内部的基础设施配套齐全，其中有快递存放柜、饮品贩卖机、旧物回收箱和垃圾分类回收箱等，而且物业很贴心地为垃圾箱上系了一根绳子，可以方便居民的使用，这些设施为居民的生活提供了便利。

小编在小区中找到了乒乓球台，后来在高处眺望的时候又发现了篮球场。不过因为之前下雨的原因，乒乓球台和篮球场都比较湿滑，还没有彻底的干透，所以没有看到居民在此锻炼。可见该小区内，物业为居民提供了一定的休闲健身的空间。

槽点一：楼道内杂物堆积

小编进入楼栋后看到楼梯间内有自行车等杂物，对楼梯间造成了一定的堵塞，楼梯间为一栋楼的安全通道，在其内放置物品会阻塞消防通道引发危险，物业应对这种现象加以重视。

小编还看到楼道内贴有禁止堆物的标识，但很多居民的家门口仍然有杂物堆积，占用了楼道内的公共空间，影响他人的正常通行，而且可能在不经意间发生危险，比如拉货的小推车，小孩子好奇心重，在上面玩耍时可能会发生危险，而且容易绊倒在此经过的居民。

槽点二：小区内有脏乱现象

小区步行道上的装饰物很多都已经失去了原有的色彩，其上附着着一层苔藓，特别是刚刚下过雨后，更显脏乱，地面也存在一定的泥泞现象。小编看到一些路边的长椅已经损坏，且表面较脏，既没有人清理也没有人维修，影响居民正常使用的同时也影响着居民对小区的整体感观。

小编在第一眼看到电梯内部的时候，感觉比较脏。电梯地面还有明显的胶带条没有被清理，电梯内壁像是很久没有人擦拭一样，有着厚厚一层污渍。楼梯间内的墙壁也都失去了原有的光泽变得暗淡发黄，墙皮出现了脱落的现象，楼梯上有着一层厚厚的浮土，窗户的玻璃没有擦拭的痕迹，导致楼道采光不好，略显昏暗。

总体来说，九洲溪雅苑小区还是比较宜居的，小区内的各种内部基础配套设施齐全，而且有较多的运动空间，能够满足住户的日常生活需求。小区容积率较低，且绿化面积较大，周边商圈配套成熟，附近有美食街、大型购物中心等，方便居民日常的聚会聚餐和逛街购物。

小区房屋价格适中，户型较好且一居到四居都有，性价比还是比较高的，适合刚需人群及对生活配套要求较高的人士。

小区位于房山区，距离市区较远，处在京港澳高速出入口处，小区步行到地铁站大约30分钟，乘坐公交车大约6分钟，骑自行车和骑电动车往返于地铁站与小区之间较为方便，所以对在地铁沿线务工的人员和有车一族来说是一个可以考虑的选择。

小区附近有高架桥且北侧正在拆迁，小区内可能会受到噪音干扰，对内部居民造成一定影响。

九洲溪雅苑小区属房山区长阳板块，房山区位于北京西南部，长阳板块位于房山东部，介于房山、丰台、大兴交汇处，是房山各板块中距城区最近的板块。

板块内含一条地铁线路+一个大型商业中心，在过去十年中，是房山各板块中发展最快的板块。以地铁站点划分，板块可细分为三个小型板块：稻田板块、长阳核心区板块、篱笆房板块。

板块内包含一条地铁线路为房山线，可直达南四环花乡、丰台科技园，南三环首经贸，也可换乘地铁9号线、10号线，前往中关村、双井、大望路、国贸等热点区域。板块内包含一个大型商业中心为首创奥特莱斯，定位以中高端折扣店为核心，集休闲娱乐、儿童体验、宠物百货、餐饮美食、社区服务、高品质住宅于一体的商业中心。

板块还有中粮万科funmix半岛广场等大型商业综合体，整体商业氛围良好，从社区商业、临街商业到大型购物中心皆有。板块内进入城区主干道有南五环、京港澳高速、经开高速、京良路，从板块内京良桥走京良路到南五环西红门南桥约16公里，到南四环马家楼桥约23公里，从板块自驾至京南区域通勤较为方便，但早晚高峰堵车情况较严重。

板块发展方面，2009年，政府规划房山打造CSD中央购物区，长阳开始受到外界和开发商的关注，万科、中国铁建、首开、碧桂园等房企先后在区域内拍得土地，2010年，地铁房山线开通，长阳作为新兴板块，新房库存充裕，在地铁加持下，成为刚需置业热门板块。

目前，板块内主要为2010年-2015年建名企开发刚需社区，以88㎡-120㎡两居-三居为主，由于区域内二手存量房较多，公共交通及商业较完善，较为受在城区、京南、京西工作的置业人群重点关注。教育医疗方面，板块内包含有北京第四幼儿园、北京小学长阳分校、皇城根小学、北京四中房山校区等学校，主要集中在长阳核心区域。

生态方面，板块内有长阳公园、兰花文化休闲公园。大型医院资源较薄弱，板块内居民有综合就医需求需去附近的良乡板块，较为不便。板块内居住人群以房山区域工作生活人群，京南京西区域刚需上班族为主。长阳板块与周边板块对比，商业、交通、教育均完善，医疗及产业配套欠缺，整体以居住属性为主，是房山区发展较早且较成熟区域。

2020年7月，房山线稻田站02-5-09地块R2二类居住用地开拍，经过108轮竞拍，最终中海以40亿元收入囊中，溢价率41.34%，楼面价35420元/㎡。该地块位于房山区长阳镇，容积率2.4，控高60米。居住用途全部建设普通商品住房，不配建保障性住房，目前该项目还未公布案名进入市场。

长阳板块因为距城区近，各项配套齐全，地块价值较受市场认可，近几年，长阳镇板块地块出让主要以保障性住房为主，商品房土地惜售，预计未来在商品房土地出让方面还会有不俗的表现。

自2009年政府规划房山打造CSD中央购物区开始，长阳板块作为CSD中央购物区核心区，已经发展10余年，根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会房山分局发布的最新规划《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，长阳板块不作为房山重点发展区域。

现阶段没有规划显示，未来长阳在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展，区域发展主要以完善交通设备设施、整治街区环境、打造和谐、整洁、有效的居住环境，提升群众获得感、幸福感和安全感为主。

区域房价方面，长阳及周边篱笆房板块是房山各板块中的交易热点，长阳地铁站区域周边主要以次新房为主，居住品质较好，社区型商业发展较为完善，教育资源较为集中，未来发展预期看好。

篱笆房地铁站周边楼龄较新，商业依托首创奥特莱斯，教育及医疗不及长阳核心区板块，但生态环境是加分项，长阳公园和滨水森林公园提升整个区域的居住感受，比较吸引对低密和生态环境有需求的刚需人群，未来发展会向篱笆房板块倾斜。

1、该小区位于京港澳高速出入口处，自驾出行会比较方便。

2、该小区内基础设施齐全，基本不会出现基础设施不够使用的现象，方便小区居民休闲锻炼。

3、该小区内部环境优美，绿化率高，而且小区内有篮球场和乒乓球台，适合对小区内部环境要求较高的人群选择。

4、该小区距离京投港·长阳购物中心较近，这里有很多国际品牌进驻，可供居民完成吃喝玩乐一站式消费，为小区居民提供高品质体验。

幸福里APP显示2021年7月，九洲溪雅苑一区的挂牌均价为29365元/㎡，环比6月份上涨0.01%。

该小区2021年7月，在幸福里APP挂牌房源有35套。

从近6个月的价格走势来看，九洲溪雅苑一区的房价波动不太明显，购买者无需对价格过分担心。

具体购房成本方面，拿在售的108m²一居为例，报价270万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为94.5万，二套首付为162万。

幸福里APP显示2021年7月，九洲溪雅苑二区的挂牌均价为28936元/㎡，环比6月份下跌0.14%。

该小区2021年7月，在幸福里APP挂牌房源有74套。

从近6个月的价格走势来看，九洲溪雅苑二区的房价波动不太明显，购买者无需对价格过分担心。

具体购房成本方面，拿在售的108m²三居为例，报价395万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为138.25万，二套首付为237万。

在幸福里APP上显示，九洲溪雅苑的主力户型为131㎡-186㎡的三居，以下对不同面积的三居进行分析。

小区北侧刚刚进行了拆迁，小区南侧和西侧分别邻近高架和高速，所以小区最外层的南、北、西等方向的楼可能较为嘈杂，其中包括一区的1、2、11号楼，和二区的4、11、12号楼。

小区中心位置环境较好且环境较为安静，所以推荐处于这个位置的一区5、6、8、9号楼和二区1、2、5、6号楼。

一区的3号楼和7号楼距离停车场较近，停车方便，而且距离出口较近，出门购物也比较方便。

小区内部绿化比较大，步行道两旁都种植绿植，绿植丰富花香四溢。内部配备了自助售卖机，周边商业配套齐全，购物方便，适合有养老需求的用户考虑。

该小区的户型齐全，一居到四居都有，房屋面积较大，比较适合想改善生活品质的人群购买。

该小区位于五环之外接近西六环，邻近高速路口，行车方便，适合自驾上班和自驾出行的人群购买。

小区距离地铁站较近，使用非机动车往返较为方便，在房山线沿线务工的人士可以选择购买。

截至2021年7月，幸福里APP显示房山区有多处新房在售项目，这里选择距离比较近，同样位于长阳商圈的中海寰宇视界小区和长阳光合作用小区进行对比。

中海寰宇视界项目为北京中海盈顺房地产开发有限公司开发的项目，房产均价为58000元/㎡，户型主要以三居户型为主，面积为53㎡-135㎡，最低报价为320万/套，房产总价较为便宜，物业为中海物业，物业费用适中，4.00元/㎡/月。从价格和户型角度来看，该小区和九洲溪雅苑相比，总价和物业费都比较高，适合资金充足的人士购买。

长阳光合作用项目为北京玉亭房地产开发有限公司开发的住宅项目，小区容积率低，为1.6，绿化面积大，房源售价为36000元/㎡起，户型主要以两居、三居为主，面积在89㎡-114㎡之间，物业为北京鑫荣腾物业公司，物业费用为2.00元/㎡/月，和九洲溪雅苑小区相比，房产售价较高，购房压力较大，适合资金充足的人群考虑。

房山区长阳区域二手房源较多，距离九洲溪雅苑小区较近的二手房源有碧桂园二期小区和天资璟庭小区，三个小区距离较近，也存在一定差异，故选择这两个房源进行对比。