因为位置较偏，房山区一直是北京楼盘的价格洼地。而作为房山区下辖的窦店镇，房价更低一些。但是小编听说窦店作为房山新城的三大组团之一，近几年的发展算得上比较优秀。通过翻阅资料，发现窦店楼盘有一个较为明显的问题：两极分化比较明显，除了几个高端品质的小区外，其余的小区整体都比较差一些。

经过仔细对比分析，今天小编选定了一个窦店为数不多被广大楼友评价为品质介于两者之间的楼盘——沁园春景。

亮点一：外观新颖、整齐

踩盘时小编看到，小区比较大，十几栋楼南北朝向，整齐地排成两列，中间是宽阔的主干道。小区是6层的板楼，外观设计上使用了黄白搭配的颜色，视觉舒适度比较高。

亮点二：楼间距大、居住舒适度高

小区楼间距较大，楼与楼之间不存在遮挡现象。小区的业主告诉小编，楼房设计了落地的弧形阳台，外窗是落地窗，光照充足，通风性也比较好，能给业主带来更好的居住舒适度。

亮点三：绿化率高，小区环境优美

小编在小区散步时发现小区的绿化比较多，内部道路旁边都是修剪整齐的低矮灌木丛，并且每栋楼房前后都有绿化区域，小区的主干路两侧更是绿树成荫。

槽点一：形同虚设的门禁

小区每个单元门都有自己的门禁，小编开始还担心进不去，结果小编发现小区的单元门大部分都处于敞开状态，保卫家园的门禁变得“名存实亡”，小区的居住环境和住户的安全性、私密性都会大大降低。

槽点二：楼栋内墙壁脏乱

穿过单元门来到楼栋内部，小区内墙面已经泛黄，氧化痕迹明显，并且印满各种各样的小广告。小区楼栋内还有非机动车胡乱堆放在一起。脏乱的楼道环境加上五颜六色的小广告，带来强烈的视觉冲击，让人瞬间心情低落了很多，小编拍了照片后就急匆匆地离开了单元内部。

槽点三：停车位紧张，乱停现象严重

在小区闲逛时，小编发现有车辆停放在路边非停车位的地方。在跟小区住户聊天时了解到，小区内停车位比较紧张，部分没有购买到停车位的业主就把车随意停放在小区的空地上，有些甚至放在小区道路旁边。小编是工作时间去的小区，可想而知要是下班之后，小区内能有多拥挤。

一天的踩盘下来，小编对小区的总体评价是中庸，没有很大的缺点，但也没有突出的优点。

说说小区的优点，首先小区安静不嘈杂、楼间距大、光照充足、通风性好，居住舒适度比较高，小区绿化率也比较高，对居住舒适度有要求的购房者可以重点关注。

其次小区配套设施齐全。在踩盘时小编还看到小区对面就是一个市场，可以满足住户的部分生活需求。

再来说说小区的缺点，小区安保差，没有专门的保安值班，小区的单元门多数处于敞开状态，楼栋内部环境较差。小区没有专门的非机动车停车棚，非机动车的停放比较乱。机动车的停车位也很紧张，存在车辆乱停乱放现象。小区位置相对偏僻，附近没有较为大型的综合购物广场。

沁园春景小区位于房山区窦店商圈内，整体位于南六环之外，板块北至阎周路、南至京深路、西临大石河、东临京港澳高速；板块北侧是阎村板块，南侧是琉璃河板块。板块内道路交通便捷，京港澳高速和京昆高速两条高速路为两翼护在板块东西两侧，内部无地铁线，居民地铁出行主要依靠阎村商圈内部的地铁燕房线。

窦店板块经过多年发展，目前已拥有比较完善的生活配套，居住氛围浓厚。教育方面，板块内有窦店中心小学、窦店第二小学、窦店中学、窦店中心幼儿园等；商业方面，板块内有华冠生活购物广场、泰和百货等；医疗方面资源薄弱，板块内无三甲医院，有窦店镇中心卫生院和北京首儿窦店儿童医院；生态方面，板块内有提香高尔夫俱乐部、窦店人民公园。

产业方面，板块内部有窦店三仁电商产业园（众仁达产业园）、北京青云工业园、白草洼高校科技园区等。其中窦店三仁电商产业园是房山区首家失业人员自主创业基地，意在为失业人员创业提供免费或更加优惠的经营场所，在就业创业政策宣传、创业创新项目推介、品牌推广与产品销售等方面，提供加完备的服务。

窦店作为房山区主要的住宅板块，板块内内目前无新房在售，住宅以二手房为主。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着房山区的深入开发，有远洋、万科、北京城建等知名开发商落地深耕，代表小区有山水汇豪苑、万科幸福汇、北京城建琨廷等。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、窦店镇本地人及在周边板块工作的人员为主。板块内在售二手房较多，根据幸福里APP显示，窦店板块房价大多在2.8万/㎡内，集中在2.0-2.7万/㎡左右，挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2015年至今，房山区窦店板块内无土地招挂牌项目。截止到2021年6月29日，房山中心位置上的长阳板块在今年有一宗土地出让。4月23日，北京首都开发股份有限公司以7.5亿元中标北京市房山区长阳镇04街区FS10-0104-6001、6002地块R2二类居住用地、A334基础教育用地。

该地块建设用地面积4.05万㎡，建筑控制规模9.27万㎡，同时地块将配建建筑规模2.58万㎡的公共租赁住房；除配建的2.58万㎡公共租赁住房以外的居住建筑规模将全部用于建设"共有产权住房"，房屋销售均价为27000元/㎡（含全装修费用），项目案名为“熙悦丽博”。

从出让信息看，新入市地块项目距离窦店商圈较远，且板块内没有待售地块，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

北京城市总体规划赋予房山区“三区一节点”的功能定位，包括西南部重点生态保育及区域生态治理协作区、科技金融创新转型发展示范区、历史文化和地质遗迹相融合的国际旅游休闲区、京津冀区域京保石发展轴上的重要节点。

全区明确了“2+2+1”的高精尖产业方向，重点发展现代交通和新材料产业，积极培育智能装备和医药健康产业，在三产方面重点推动金融科技、会议会展等生产性服务业。依据《房山分区规划（2017年-2035年）》，窦店组团是规划房山新城三个组团之一，是房山区科技创新协同发展的重要区域。

产业转型方面，窦店组团区域内的中关村新兴产业前沿技术研究院未来将积极发挥其示范引领和带动作用，促进北京高端制造业基地等，传统功能区的产业升级，积极培育科技金融、智能装备等新兴产业，向北主动承接中心城区高端产业疏解，向南对接河北涿州、保定、雄安新区等新兴市场，最大限度地实现北承南联区位价值。

依托北京高端制造业基地、京东方医工科技园，大力发展现代交通产业、智能装备产业、医药健康产业等，积极对接中心城区，形成产业联动，承接中试等相关环节落位，加强京冀创新要素聚集、开拓区域协同发展新局面。

产业承接方面，窦店组团同样是承接首都功能、承接聚集高端要素、引领京保石发展的和谐宜居示范区。区域将依托内部的京港澳高速等交通优势，引领房山区创新发展轴，串联良乡组团、长阳镇、良乡镇等节点，构建京保石发展轴高科技制造业核心区，强化科技成果转化承接。

窦店组团是首都西南高端制造产业中心，是产城融合的协同发展示范地区和中心城区产业疏解的主要承载地，坚持以生态理念为核心，贯穿城市发展全过程，打造首都西南反磁力中心。

智慧城镇打造方面，规划确定将窦店镇定位为新市镇。作为窦店组团的重要补充，辐射带动和服务周边乡镇地区发展，窦店镇是服务京雄科技创新与高端制造的重要地区，将大力提升其城市基础设施和公共服务设施配套水平，构建创新智慧公共服务体系，打造以绿色人居和综合服务为主要功能的智慧城镇。

1、小区于2003年-2004年分批次建成，采用砖混结构，小区外立面以黄色、白色为主，楼体外观整体维护较好。

2、小区户型种类多，一居到三居齐全，房源多，大部分南北通透，有观景阳台。

3、周边配套成熟，居民生活方便。商场、公园环伺小区四周，购物、休闲娱乐随心所欲。

4、小区周边有公交站点，公交出行便利，自驾出行可经过阎周路、大窦路可直达房山市区，交通较为便利。

通过幸福里APP查询，截至2021年7月，该小区挂牌房源62套，目前均价21157元/㎡，环比上月下降0.04％。购房成本方面，总价最低为32.44㎡一室一厅户型，报价106万。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，即该套房源首套首付为37.1万，二套首付为63.6万。

小区户型有32㎡-66㎡的一居，79㎡-96㎡的两居，104㎡-139㎡的三居。现选择主力户型53㎡一室一厅以及89㎡两室一厅进行分析。

小区1号楼、3号楼、5号楼、7号楼、11号楼、13号楼靠近商业街，会存在一定的嘈杂声音。

4号楼、6号楼、8号楼、10号楼、12号楼处于小区中心位置，内有花园、健身娱乐设施，距离周边商业街较远，环境优美安静。

周边交通较为便利，小区附近就是公交站，距离京港澳高速公路出入口较近，适合经常自驾出行的购房人群。

小区内部配套设施完善，绿化率高，适合对居住环境要求较高的购房人群。

小区整体挂牌均价相对于周边小区较低，且有小户型，置业压力较小，更加适合刚需购房人群。

目前该小区附近有两个新房项目，一个是在小区周边的世界名园项目，另一个是水墨林溪项目。目前两个新房项目均价为21800㎡/元，和沁园春景相差不大，但是水墨林溪容积率低，户型设计更优，居住舒适度较高。

综合来看，更加追求生活品质的人群可以选择水墨林溪小区。世界名园与水墨林溪存在一定的品质差距，均价相差并不大的情况下，不推荐世界名园。

沁园春景小区周边二手房源较少，现选取与沁园春景距离较近的北京城建琨廷与金鑫苑进行分析。