小福几年前去过一次房山，这次再来，真是被房山的变化震惊了！随着房山“两山四水、三区三轴、三团多点”的规划出炉，房山营造了人与自然和谐共生的家园典范，有山有水，城区就像在一个大公园中，或者说公园零星的散落在城区里。小福这次要探的小区就在新城滨水森林公园旁—金地朗悦朗园。

金地朗悦朗园位于房山良乡组团，从地图上看，小区位于良乡中部位置，临近大学城、高科技产业园区，小福在网上搜了一下，目前小区业主95%为本科以上学历，30%以上研究生学历，15%为博士学历，形成独特的高知人文风格。想进一步了解这个小区，赶快跟上小福的步伐吧！

亮点一：安全整洁的花园社区

小福从地铁站骑了一辆共享单车，不到10分钟就到达了小区正门—西门。小区是法式建筑风格，气派的大门彰显了小区的品质。小区是封闭式小区，小福在进门的时候认认真真的做了登记，业主直接拿着门禁卡就可以了，值得一提的是门口保安小哥好像很容易就能识别出是不是业主，可能是保安小哥对于业主都面熟了，也从侧面说明物业公司对小区业主很负责，大家相互之间沟通交流顺畅，气氛融洽。

走进小区，满眼绿色，小福迫不及待的在小区里转了一圈，感觉像逛公园一样，小区内绿树成荫，主路两旁的树木遮住烈日，洒下阵阵清凉，小区绿化特别好，绿化带随处可见，放眼望去郁郁葱葱满眼绿色，甚是“养眼”。顺着主路一路前行，路面干净卫生，别说纸屑杂物，就是落叶都不曾看见，道路两旁的花草也被修建的整整齐齐。

小福观察了一下，小区里的监控全覆盖，并且设有岗亭，真的很安全。小区还实施垃圾分类管理，相邻楼栋共用一套垃圾分类设施，小福去的时候，保洁阿姨正在擦垃圾桶，小福忍不住问了下阿姨，“这么多垃圾桶，是不是每天擦拭很辛苦啊？”，阿姨很开朗，说“没有没有，住户素质都很高，每天就清运完垃圾后擦擦垃圾桶，卫生保持的特别好！”

更让小福感到贴心的是，小区的绿化带里设有宠物厕所，方便家里有狗狗的业主，万一遛狗的时候发现自己忘了带“铲屎套装”，岂不是很尴尬，小福都能想象在夏日傍晚，朦胧的月光下，小福牵着家里的狗狗漫步在小区里，那美妙的景象了！

在8号楼和13号楼的绿丛中隐藏着一个小广场，广场虽然不是特别大，但是麻雀虽小，五脏俱全，分为了健身器材区和儿童游乐区。小福过去的时候看到一个阿姨带着孙子在小广场上玩耍，一会坐下摇摇马，一会跑到小城堡里爬上爬下。小福忍不住做了下仰卧起坐，哎，这个果然不适合我！

小福一边走一边纳闷，这么大的小区，为什么自行车电动车很少看到呢？小福的眼睛可是观察的很仔细。在单元楼旁有一个隐蔽的通道，是专门停放自行车的，怪不得小区里这么整洁。在停车处入口，小福又发现了一个隐蔽的地下消火栓，既保护消防设备，又防止业主不慎撞到，贴心！

小区单元门口有无障碍通道和台阶步梯两种设施，既美观又实用。单元门口有监控，并配有智能对讲门禁系统，不是住户可是很难进到单元内部呦！门口左手边还设有收件箱，邮件快递不用送到门里，并且单元门为合金材质，小福敲了一下，真是很厚实，小福真想大喊，安全，安全，太安全了！

小福有幸进到单元内部，楼道内有电梯间和消防通道。单元内部打扫的一尘不染，连楼梯扶手背面，小福都用手摸了一下，一点灰尘都没有呢。小福在花园也碰到了一个住户阿姨，也和阿姨了解了一下物业，阿姨对物业赞不绝口，不管是卫生、绿化还是日常的服务都是很给力的！住在这里非常舒服，邻里关系也很好！

最后，小福来到了北门，小区的北门和西门都有地下停车场的入口，在北门还有部分地上的停车场，是可以出租的，军车免费哦！小区实行的是人车分流，动静分离，住户在小区内活动也更加安全。

亮点二：板塔结合社区，户型选择多

进小区一路走来，感觉小区不是很大，属于精致类型；小福从中介了解了一下，小区内共有15栋楼，其中有5栋塔楼，10栋板楼；板楼为一梯两户设计，塔楼为两梯四户设计，板楼的通风和采光都有优势。从物业了解到小区内户型主要是两居、三居、跃层，面积从79㎡到112㎡不等，可以满足刚需到改善的不同需求，都是电梯房，方便舒适。

主力户型是89㎡的三室两厅，南北通透，主卧和客厅都是朝南的。采光和通风特别好，户型方正，面积适中。两个次卧朝北。主次卧分别在南北两端，生活作息互不打扰，一家三代居住也不会拥挤。

另外，小区还有81㎡的两室一厅户型，两个卧室和客厅都是朝南，而且客厅和主卧都外接阳台，采光一级棒，厨房、卫生间朝北。值得一提的是在这个户型中设计了一个储物间，平时储存的大米、油和蔬菜都可以放在储物间，节省了空间让家里更整洁。

另外，还有面积更大一点的三居和跃层，满足不同家庭的需求。

亮点三：小区配套齐全

小福从中介了解了一下，小区是2013年建的，经过了六七年的发展，周围的配套也非常齐全了！

小区外就有一条商业街，便利店、餐饮店都很齐全，可以满足各种生活所需。在西门和北门都有生活超市，日常采买足够了，小福就特别喜欢逛超市，因为这里充满了生活的烟火气，可以感受到平常真实的生活。

如果自己不想做饭，小区外还有很多小吃店，下班回家途中就可以挑挑选选，不知道哪家能打动你的味蕾。打动小福的是老家肉饼，连锁的品牌，吃的非常丰富，不过小福还是吃的招牌肉饼，6块钱一个，小福吃了两个就饱饱的了！

周边大型商场小福了解有中粮万科半岛广场，骑共享单车实地体验了一下，20分钟左右就可以到达，小福去的时间属于工作日，人有点少，感觉有点冷清；如果是周末的话可能会热闹一点。

最让小福赞叹的就是小区的教育方面非常全面，距离小区最近的幼儿园是北京市六一幼儿园跟北京市房山区长阳第三幼儿园，都是公立幼儿园，幼儿园非常显眼，色彩丰富，是一个让小朋友一眼就爱上的地方。小福走过来的时候计时了一下，大约10分钟就能到达，日常接送孩子还是很方便的。

稍微远点的还有伊顿双语幼儿园和中兴首实第一实验幼儿园，都是私立的幼儿园。小福这次骑车测了一下时间，两个都大约10分钟就能到达。也是非常方便的。

小区西门对面就是北京市第十二中学（朗悦学校），真是距离的非常近，从小区西门出来过了马路就是学校了，在小区里都能听到学校里的上下课音乐。小福从网上了解了一下北京市第十二中学是北京市级重点中学和首批高中示范校之一； 2020年5月，还入选北京市中小学科技教育示范学校名单，涵盖了小学到高中，教育资源那是杠杠的。真是家门口的学校，不可多得。

稍微远一点的小学是北京市第十二中学教育集团良乡小学（铭品校区），小福骑自行车不到15分钟就到了，接送孩子非常方便。附近还有北京小学长阳分校（祥云校区）、首都师范大学附属房山学校，骑自行车都大约20分钟。中学还有北京理工大学附属实验学校，小福骑自行车用了不到15分钟就到了。

医疗方面，小区周边药房门诊分布很广泛，走路就可以到达长阳镇水碾屯社区卫生服务站，中民御康中医诊所。大型综合医院有北京仁德医院，驾车的话走良乡东路10分钟。

亮点四：“四通八达”的交通

小区周边交通可以说是非常便利了，用四通八达来形容一点也不过分；从地图上来看，小区正处在清苑北街，水碾屯路、阜盛东街、良乡东路中间；小福观察了一下，小区东面的清苑北街、西面的阜盛大街、南面的良乡东路都是双向四车道。

向西过两个红绿灯就是地铁房山线所处的长于大街，双向六车道大马路特宽敞。顺着长于大街向北不到10分钟就到了京良路，从这一路走就能进京了。

小区西门过北京十二中在阜盛大街上有金地朗悦，水碾屯新村公交站，多辆公交车在此经过，小福实地体验了一把F2路外环公交车，一路走遍了半个房山足足有61站，最高票价8元，全程超值。而且它有一站是地铁良乡大学城北地铁站，正好可以在这个地方换乘地铁线；

如果不想乘公交的话，就得稍微走一下，大约15分钟，步行到良乡大学城北站，然后顺着房山线20分钟就可以在郭公庄换乘其他地铁线了，对于北京市发达的交通网，20分钟就可以进市区，真的是非常方便。

槽点一：地上车位不足，地下车库暂未开通，周边辅路贴条，停车紧张

小福从小区居民那了解到，到了晚上停车位有点紧张，如果购房的时候没有一起买车位的话，停车比较困难，停车位紧张造成小区周围车辆停放混乱，另外小区外面路口有贴条。

槽点二：距离学校一墙之隔，有噪音

小区跟北京市第十二中学（朗悦学校）一墙之隔，每天会有跑操活动，操场有音响跟广播，对于小区居民来说有噪音的影响。

槽点三：健身娱乐设施欠缺，小区绿化率高导致蚊虫较多

小福跟住户了解了下并实地去看了下，小区内植被真是丰富，覆盖率超高，不可避免的是蚊虫较多，这也算是幸福的烦恼了，住户需要注意防止蚊虫叮咬，物业也可以适当多加一些防护措施；小区内健身设施不齐全，需要进一步加强配套。

槽点四：小区花池“干涸”

小区欧式花池很漂亮，唯一可惜的是没有活水，尤其是这个季节，没有活水不够美观，而且死水的话容易滋生蚊虫。

槽点五：银行网点少

小区周边附近没有银行，对于一些年纪大的人或者不习惯使用网上银行的人来说，是有些不方便的。

总体来说，小福本次的踩盘过程还是比较开心的，作为良乡非常热销的二手房小区，金地朗悦朗园的有他自己的硬实力，那就是居住方便性和舒适性；

另外，小区物业被住户夸奖了很多，虽有不足，但随着整体区域的发展也会有调整和改善，而且小区居住的多是航天、学校职工，人文气息比较浓厚，住户的整体素质很高，喜欢这种氛围的购房者可以重点考虑。

小福认为这个小区最大的优势就是房型多，环境好、学区棒。如果预算相对紧张又是刚需，可以考虑两居室，上车门槛低；喜欢清静一点的可以选择小区深处的房子，想要接送孩子方便的可以选择离学校近的。

另外，小区旁边就是公园，是夏日纳凉的好去处，周边还有大学城，让孩子日常都能感受到浓厚的学习氛围。当然，买房子就要货比三家，需要多找多看才能找到最适合自己的房子。

金地朗悦朗园小区位于北京市房山区良乡商圈，南邻长阳航天城电子科技园，良乡商圈位于北京西南六环内，北边挨着门头沟跟丰台，东边挨着大兴，处在三个城区交界的位置。东侧有京深路，西侧有京港澳高速，地铁房山线呈"西南-东北"走向，西南起自房山区阎村东站，东北至丰台区郭公庄站，连接北京市区与房山长阳、房山良乡地区。交通的便利性增加了良乡商圈与四周商圈的多样互动。

房山最新规划中，明确了房山未来将会重点发展三大核心组团:分别是良乡组团、燕化组团及窦店组团。在这个大发展背景下，良乡的发展也是日新月异。

良乡地理位置优越，出行方式多样，周边公共交通便利，地铁房山线呈"西南-东北"走向，连接北京市区与房山长阳、房山良乡地区，路面交通往西可上京港澳高速，往南可上南六环，驾车出行非常方便。

商圈内商业设施齐全，大型商场如首创奥特莱斯、国泰百货、华冠购物中心，中粮万科半岛广场以及连锁超市可满足居民日常休闲购物需求。另外区域里公园景点非常多，北京房山世界地质公园、房山新城滨水森林公园、上方山国家森林公园等尤其是北京市房山世界地质公园，它展现了中国华北地区数十亿年以来地球演化发展的历史画卷是一座浩瀚的天然地质博物馆。

良乡居住人群以商圈内企业职工、本地事业单位职工、良乡镇本地人员为主。

房山区最近的一次土拍为2020年6月30日，北京中海地产有限公司以40亿元竞得北京市房山区轨道交通房山线稻田站02-5-09地块R2二类居住用地已，建设用地面积47054㎡，楼面价35420元/㎡，溢价率41.34%。该地块建成项目全部为自住型商品房。由于未开建，具体信息还未知。

目前在售的新房项目，中建·京西印玥丨幸福里，世茂轩景颂，分别是2020年和2019年拿地。2021年房山区综合用地（含住宅）出让一次；两处楼盘均是期房，中建·京西印玥交房时间未定，世贸轩景颂预计2023年交房，预计新盘入市对二手房不会有很大的冲击。

根据《北京市房山区规划（2017年—2035年）》政策显示，房山区将按照两山四水、三区三轴、三团多点进行空间布局，成为首都西南部重点生态保育及区域生态治理协作区，京津冀区域京保石发展轴上的重要节点，科技金融创新转型发展示范区，历史文化和地质遗迹相结合的国际旅游休闲区。

良乡组团处于综合服务轴跟创新发展轴交叉的地方，可以预见，随着房山区作为新时代首都功能拓展的重点地区和首都高品质生活宜居的建设进展，良乡组团所属的房山区块会更加宜居，教育、医疗、文体、养老等公共服务的能力会更上一个台阶，尤其是人居环境质量会大大提升。

同时，随着三区三轴的规划，以良乡组团+燕房组团+窦店组团为核心，重点发展现代交通、新材料、智能装备、医药健康、金融科技等产业，必将带来相关从业人员和辐射领域常住人口的增加，将会为本区块的二手房市场带来火热的置业需求。

该小区容积率1.8，是一个小型社区,居住密度适中,绿化率高达30%，设有中央花园，居住环境较好。

低密度板楼是金地朗悦朗园小区吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户的设计，板塔结合楼栋为两梯四户设计，多数房源南北通透，采光好，且户型方正，双阳台设计有利于杂物存放且透气性好。

小区内户型可选择性多，户型有79㎡-81㎡的二居室、89㎡-112㎡的三居室，100㎡以上的四居室，其中主力户型是89㎡-112㎡左右的三室一厅，总价410万起，更适合家庭成员较多的刚需购房者或者改善居住的人群入手。

外部条件方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，小区外商业街满足生活各个方面，小区西门有百年大集生鲜超市跟惠万家生活超市，2公里处有大型综合购物中心，满足不同年龄段购物需求。

小区出门就是公交站，多辆公交车在此经过，顺着良乡东路往西走18分钟左右可以到达良乡大学城北地铁站，交通相对便利，很适合对地铁依赖性较高的人群。从小区开车向西不到3分钟就是长于大街，长于大街、长于北大街都是双向六机动车道，顺着长于大街向北不到10分钟就到了京良路，从这一路走就能进京了。

截止到6月4日，目前，小区挂牌房源共35套。根据幸福里app查询，金地朗悦朗园小区2021年6月挂牌均价45916元/㎡，环比下降0.03%， 从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。挂牌房源有两居室、三居室到多居室，价格在350万-600万，其中89㎡-112㎡的三居室最多。

具体购房成本方面，拿在售的96㎡三居室为例，报价470万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为164.5万，二套首付为282万。购买税率上有一点比较好的是，朗园建成时间在2014年，大部分的在售户型为房本交易满五年，可以免交营业税，并且个税上也可以享受一定优惠。

小区户型在售的有二居室、三居室和四居室，最小的是79㎡的两居室，最大的是112㎡的三居室，不论是二居室还是三居室在户型都比较方正，采光好，南北通透。其中79㎡-81㎡的两居室适合两口之家居住。

89㎡以上的三居室适合首次置业或者改善住房的购房者，以两口之家或一家三口为主，比较看重户型且有一定的承受能力。

四居室户型面积不算大100㎡，为两层复式户型，总价在580万/套，适合四口及以上家庭，需要家庭有很强的经济承受能力。

楼栋选择方面，7、11号楼临街且对面为学校，相对吵闹；1、2、3、4号楼北向临街，购买生活用品和其他活动比较方便；13、14、15号楼临大马路，有车辆往来噪音；其他楼栋相对靠里，环境安静但是出行方便性相对差些。

一是在大学城等学校的职工、良乡商圈工作或者在地铁良乡线沿线工作的人群，二是刚需购房，预算较高，房价承受能力相对较好的购房者。

目前良乡商圈有多处在售新楼盘，距离金地朗悦朗园最近的二个楼盘是北京城建国誉府和五矿名品。北京城建国誉府是由北京城建兴泰房地产开发有限公司开发，在售户型是175㎡--297㎡的大户型，均价50500元/平起，总价在800万以上。五矿名品湾在售户型是131㎡-166㎡的二居和三居，均价42000元/平起，总价在550万以上。如果追求生活品质并且资金充裕的话可以选择这两处。

金地朗悦朗园周边二手房报价在3.8万元/㎡-4.2万元/㎡，这里选择距离金地朗悦朗园横向最近的京投万科新里程南里和智汇雅苑做对比。