这次小编来到的西潞园小区是⼀个“年龄”比较大的社区。小区位于北京市房山区良乡商圈五至六环，是韩建集团建设的板楼社区，通风采光条件较为不错。需要注意的是，西潞园社区由西潞园一里、二里、三里、四里四个小区组合而成。由于四个小区较为集中，小编打算直接一起踩盘，想要深入了解这个小区的话，就跟着小编一起来看看吧！

亮点一：小区是板楼社区，采光通风方面有优势

四个小区都是板楼社区，房屋建筑都不高，板楼社区本身就具备通风采光好的优势。并且通过踩盘，小编还发现房屋之间的楼间距也较大，楼栋基本都是南北朝向。

种种条件都较好地保障了每栋楼的通风采光，为业主营造了开阔明亮的居住场景，提高了业主的居住舒适度。

亮点二：小区绿化较好，空气清新，安闲舒适

远远的，小编便闻到了花草树木散发出来的独特的气息，带着些泥土味，空气清新。慢慢走进小区，小编发现楼栋旁都种植了灌木和各种各样的树木，道路两旁和房屋周边都充满了绿色。

碧绿的树叶在阳光的照耀下都散发出点点光芒，美不胜收。斑驳的树影投在小路上，好像一幅幅剪纸画，赏心悦目。在一个老旧小区能感受到这种环境可以说是比较惬意了。

亮点三：内部配套设施完善，生活舒适便利

小区楼栋旁边设有健身器材，小区里的大人孩子能够在小区里进行锻炼，放松身心。并且小区还有一个面积适中的休闲广场，为业主们茶余饭后休息娱乐提供了一个好去处。

小区里安装了摄像头，部分单元楼还安装了门禁系统，楼道内外都设有消防设施，大大提升了小区的安全系数。

道路两旁有快递柜和宣传栏，楼道旁还设有收件箱，可以方便居民收取快递和信件，及时了解通知。这些完善的基础设施较大地提高了居民生活的便利程度和舒适程度。

槽点一：楼道内脏乱且小区乱停车现象明显

楼道内脏乱差是不少老旧小区的通病，西潞园小区也很难避免。小区楼道比较窄，靠近楼道，映入眼帘的就是早已发黄发黑的墙面，地面也被大大小小的黑色污垢所覆盖，扶梯栏杆也锈迹满满。

各种小广告还出现在台阶和墙体上，脏乱不堪。某些单元楼道内还有单车杂乱无章地停放，小编看到这种场景不免直摇头。

除了非机动车乱停外，机动车随意停车现象也比较普遍，经常有居民把车停在楼道门口旁边和马路旁边，挤占了公共空间。并且小区像大多数小区一样人车不分流，小编在路上行走时随时注意来往的车辆，感觉有些危险。

槽点二：垃圾清理不及时，物业服务不太到位

在垃圾清洁方面，垃圾回收站点附近垃圾清理不太及时，很多垃圾甚至没有投入垃圾桶，显得又脏又乱，小区物业没有及时对垃圾桶里和垃圾桶周边的垃圾进行清理，对于乱扔垃圾的情况没有很好地处理，严重影响小区环境观感，物业方面小编感觉不太到位。

槽点三：小区离地铁站远，地铁出行不便

小区距离最近的地铁站苏庄站2.1公里，步行大概需要25分钟，骑单车得13分钟。良乡南关站距离小区也有2.3公里，步行前往两个地铁站基本不太可能。地铁站距离小区较远，增加了业主的通勤成本，对于习惯乘坐地铁出行的人群来说较为不便。

几个小时的踩盘下来，相信大家很期待小编的看法吧。小编觉得这次踩盘整体感觉一般。

首先从西潞园小区的产品本身来说，10年内次新房、完善的内部配套和良好的通风采光条件此三项已经让小区的优势尽数体现了。再加上小区不错的绿化环境，让该小区在此区域也很受欢迎。

其次是配套方面，小区周边生活配套较成熟，600米范围内有苏庄东街北口公交站等多个站点，途经多路公交车，等待公交不需要花费太多时间，公交出行比较便利。并且离小区1.5公里左右就有房山区良乡医院等三所医院，医疗资源较丰富，看病很有保障。周边还有惠尔鑫超市等百货超市，基本的生活用品应有尽有，满足日常采购需求不成问题，可以说是很方便了。

但小区不足之处在于小区人车不分流，停车位紧张，有车一族需要考虑考虑再选择是否购买。小区由于是老小区，楼道内脏乱差是小区一个很难避免的问题，影响美观和居住体验。并且虽然公交离小区较近，但地铁站离小区就比较远了，对于依赖地铁出行的人群来说需要重点考虑。

从整体价格来看，西潞园小区目前在幸福里APP上挂牌均价在32000元/㎡左右，均价相对周边其他小区不算很高，所以对于想在此区域买房置业的刚需人群来说是个不错的选择。尤其是在良乡商圈以及周围商圈工作的人群可以着重考虑。

西潞园小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。

板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。

相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。

板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。

作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近7个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著；2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心” ，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。

塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1、小区楼栋均为板楼，楼间距宽阔，且房屋多为南北朝向，采光通风条件好。

2、小区绿化充足，内部配套成熟，物业的安保工作比较到位。

3、小区主力户型多为小户型，且均价较低，购房成本较低。

4、小区周边医疗、商业配套齐全，1.5公里内有购物中心和综合医院。

幸福里APP显示2021年8月，西潞园一里的挂牌均价为35635元/㎡，环比7月份下降0.05%。

幸福里APP显示2021年8月，西潞园二里的挂牌均价为31385元/㎡，环比7月份下降0.05%。

幸福里APP显示2021年8月，西潞园三里的挂牌均价为28819元/㎡，环比7月份下降2.37%。

幸福里APP显示2021年8月，西潞园四里的挂牌均价为30741元/㎡，环比7月份下降0.09%。

该小区2021年8月，在幸福里APP挂牌房源有西潞园二里79套，占全部房源的25.9%。一里70套，占全部房源的6.94%。三里35套，占全部房源的6.45%。四里36套，占全部房源的2.09%。

从近7个月的价格走势来看，西潞园小区的房价呈下降趋势，但不明显，价格比较稳定。

具体购房成本方面，拿在售的西潞园一里的39m²一居为例，报价153万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为54万，二套首付为92万。

西潞园一里有39㎡-40㎡一居、53㎡-81㎡二居、70㎡-85㎡三居。

西潞园二里有59㎡一居、59㎡-78㎡两居、76㎡-95㎡三居、71㎡-78㎡四居。

西潞园三里有67㎡一居、72㎡-89㎡两居、83㎡-102㎡三居、103㎡四居。

西潞园四里有41㎡-53㎡一居、64㎡-96㎡两居、77㎡-108㎡三居、107㎡四居。

现选择西潞园二里的主力户型74㎡两居户型和88㎡三居户型进行分析。

39号楼、84号楼、85号楼、65号楼、66号楼、18号楼、20号楼临近街道，路上车辆来往，会有一定的噪声污染情况。

40号楼-47号楼处于小区中间位置，远离街道，且靠近小区内部的小花园，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源，建议优先选择34号楼-47号楼。

一居主要分布在3号楼-8号楼；二三居主要分布在8号楼-12号楼；单身人士可以考虑3号楼-8号楼，两口之家可以选择8号楼-12号楼。

小区主力户型多为100㎡以下小户型，且小区均价与良乡板块大体相当，适合刚需用户选择。

小区为板楼社区，楼层不高，多为南北朝向，室内采光，采阳效果好，适合对居住品质有一定要求的人群。

小区绿化面积大，规划合理，安保比较合格，适合对小区居住环境有一定要求的人群。

截至2021年8月，幸福里APP上显示良乡商圈在售新房有京西印玥、中海京西里、北京华发中央公园、天恒水岸壹号、首创伊林郡等。这里选择距离小区2.7公里的中海京西里和距离小区4.3公里首创伊林郡与西潞园小区作比较。

其中，中海京西里是北京中海兴良房地产开发有限公司打造的高端住宅项目，主要以别墅为主。在售户型目前有75㎡的两居，目前售价40837元/㎡起，两居户型总价最低351万。从总价和购房人群角度来看，中海京西里在良乡商圈属于较高档社区，该项目比较适合资金充足且对生活品质要求比较高的用户选择。

首创伊林郡是北京安顺园房地产有限公司建造的住宅项目，在售价格为36500元/㎡起，在售户型主要有81㎡的两居和91㎡-95㎡的三居，该小区房价比西潞园小区高，居住环境也更好，但西潞园小区户型多样，有小面积的一居，选择更多，总价低。首创伊林郡适合资金充足的刚需用户选择。

良乡商圈有很多建成多年、内部生活氛围醇熟的小区，该区域内二手房均价在2万/㎡-5.4万/㎡，这里选择与小区价格相近的苏园小区和蓝爵公馆做对比。