位于北京市顺义区顺义城顺康路的港馨家园西区，是一个追求简约和实用性的现代化小区。且小区紧邻拥有独特人文景观和高绿化率的顺义区仁和公园，享受着天然氧吧带来的健康气息。小姝之前在周边小区踩盘时，有留意到港馨家园西区建造在一个由东西南北四条干道相交而成的地块上，它的占地面积可以说是非常大了，这也让小姝留下了深刻的印象。那么这样一个占地面积如此之大的社区，究竟会有怎样的特色和亮点呢？带着好奇，小姝决定利用这次踩盘的机会，来到港馨家园西区一探究竟。

亮点一：小区绿化环境优美，覆盖面积大

刚进小区大门，小姝就被小区里的绿化景观吸引了目光。港馨家园西区很细心地把绿化分散在了小区的每一处角落，不仅小区花园内绿植满布，楼前楼后和道路两边也皆是绿意盎然，小区主要树木为枫树和小黄杨，且小区外围栅栏内外也都种满了冬青这种常绿乔木，漫步时每一秒都有大片绿色映入眼帘，不会让人觉得小区空旷。

且小区里的绿植都被修剪的干净整齐，偶尔有几簇月季花点缀在整齐的灌木丛中，显得别出心裁。

小姝在小区里探索时来到了一处石板路，路边不仅有茂密的常绿乔木植被，还有干净清澈的小水潭。小区里还安置了小型假山，这些分布在小区各个角落的景观配套恰好提高了小区整体风格的统一性和观赏性。

亮点二：楼间距宽敞，采光性和私密性提高

小区布局大气，这离不开小区宽敞楼间距的影响。这不仅能够带来充足的室内采光和良好的通风性，居民的室内隐私也得到了保护，且噪音影响也小，为居民提供了更安静舒适的居住环境。小区高楼有落地阳台的设计，加上宽楼间距加持，采光性得到了质的飞跃。

亮点三：免费停车且车位充足

小区停车场面积大，车位排列整齐，行车道不拥挤，这跟小区整体面积和内部配套可使用面积大的优点相符合。了解后得知，小区为居民提供的是免费停车服务。居民不仅不用担忧自己回家晚抢不到车位停车困难，还能免费享受停车服务，这一点小姝为小区点个赞。

亮点四：完善的物业服务，整洁的公共区域

小姝走在小区里，能够看到楼栋内外维护完好的公共设施和没有垃圾杂物的整洁地面，询问过后得知，物业每天都会安排保洁人员打扫楼栋内外和小区内部卫生，工人也会定期维护小区内的公共设施，这些工作不仅美化了小区的外观，更能提升居民的生活舒适度。

槽点一：非机动车在单元门口乱停乱放

小姝前一秒还在夸赞小区的整体美观程度好，下一秒就看到了一些美景中的“小瑕疵”。小姝看到有一些非机动车横七竖八的停在单元门两侧，有的还挡在了单元门口的信箱前。这样的停车方式不仅影响了小区的整体外观，更影响了小区其他居民的生活舒适度和便捷程度。

槽点二：小区距离地铁远，出行不便

小姝在小区周边转了一圈，发现小区周边步行10分钟内没有地铁站，对于去市里上班的工作人群来说很不方便。虽然小区周围有公交车，但公交车线路复杂，需要换乘比较费时间。且小区外多为宽敞机动车道，更适合开车上下班的居民出行，这限制了居民的出行方式多样化，影响了居民的生活便利程度。

结束了这次踩盘，又到了不可错过的小区总结时间。首先从小区的产品本身来说，居民在小区内的居住舒适度高。小区面积大，楼栋间距宽敞，且为板楼结构，采光和隐私性好。而且小区物业服务优质，定时安排专人清洁维护，停车也免费，为居民的生活提供了更多的便利。

其次从小区配套来看，小区周边配套基本可以满足居民各种需求。小区位于顺义城商圈，商圈商业配套发展情况虽然一般，但是基本满足居民日常需求的商业配套一应俱全。且小区紧邻仁和公园和北京文昌中医医院，能够为健康生活提供更多帮助。

小区有一个劣势应该被购房者注意到，那就是小区周围无地铁站，这对于依赖于乘坐地铁出行的人群有严重的影响，购房者在考虑本小区时应考虑到入住后的出行是否受阻，谨慎选择。

总的来说，小区在商圈里较有竞争优势，小区对有居住环境和舒适度要求的购房者具备吸引力。小区内楼栋数量多，户型选择多样化也可以满足不同家庭的需求。且停车的便利性和周边道路的通行情况良好，比较适合习惯开车出行的购房者考虑。

最后请购房者们在综合考虑到产品本身价值，配套和产品劣势之后，做出适合自己的选择。

港馨家园西区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。

板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。

顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、港馨家园西区从两居室到四居室户型齐全，有高层板楼和低层板楼两种选择。且小区楼栋不临街，楼间距宽敞采光性好，居住舒适度高。

2、小区周边配套完善，除了小区外有满足居民日常生活需求的底商以外，离小区最近的北京文昌中医医院仅需步行10分钟，离小区最近的仁和公园仅需从小区西门走过马路就能到达，这些配套能够满足居民健康方面和休闲方面的需求。

3、小区物业服务完善，每天有保洁人员清扫小区公共区域，定期有专人对公共设施进行维护维修，保证了小区内部的整洁和美观。且小区内部设有社区警务工作室，24小时保安院内巡逻，保障了居民的居住安全。

4、小区内部配套健全，小区内除了有满足居民休闲需要的花园和健身器材，还有便利店、快递柜和电动车充电站等便捷设施，居民生活便利性高。

2021年8月，港馨家园西区挂牌均价35346元/㎡，环比下降0.12%。从近六个月的价格走势来看，小区均价的上下小幅度波动为主要趋势，2021年3月到5月均价上升约400元/㎡，2021年5月到7月价格先降后升，上下幅度为100元/㎡，但从7月开始又下降到了6月的水平，在正常波动区间内。

小区价格相较于顺义区总体均价低，每平米低于顺义区均价约2000元/㎡，但较顺义城板块均价约高1000元/㎡。这与小区的内部配置和周边配套有关，小区内不仅户型选择性多，楼栋采阳性好，绿化面积也大，且小区外就是大型公园，生态休闲配套完善。综合来看，该小区还是值得购入。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的90㎡的两居举例，报价279万。参照北京现行的普宅和非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，第二套房首付为80%。该套房源符合北京市现行的非普宅标准，即该套房源首套首付为111.6万，二套首付为223.2万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供购房者参考。

小区有11层的高层板楼和6层的低层板楼，户型有82㎡-100㎡的两居、99㎡-124㎡的三居、114㎡的四居，两居、三居每栋楼都有分布，四居分布在25号楼。这里选择小区主力户型95㎡的两室一厅和94㎡两室两厅进行分析。

港馨家园西区属于大型社区，共50栋楼3230户。小区面积大，有11层板楼和6层板楼两种楼型，各楼栋分布位置不同，且不同的户型所在楼栋也不同，除了考虑地理位置和周边情况，购房者也需要根据自己的所需户型来选择楼栋。

小区26号楼、27号楼、14号楼和15号楼距离小区南门出口处公交车站港馨家园南站近，步行仅需3分钟，适合出门乘坐公共交通的通勤人员。

小区2号楼和3号楼离底商近，因为小区面积大，所以小区内楼栋选择也需要考虑步行距离的需求，适合对购物便利性有需求的人群居住。

小区41-45号楼以及35号楼和36号楼距离小区西门近，小区西门对面就是仁和公园东门，因为小区面积大，因此这几栋楼适合想要步行近距离到达公园的有老人和儿童的家庭。

小区于2006年-2012年分批次建成，介意楼栋使用年限和建成时间的购房者可以自行选择适合自己需求的楼栋。

1、小区为大型社区，户型多样化，周边配套完善，能够满足不同人的需求。小户型总价低，户型实用性高，比较适合刚需人群。小区内大户型四居室适合成员较多的家庭，性价比比较高。

2、小区绿化环境好，且紧邻仁和公园，周边步行10分钟内也有北京文昌中医医院作为医疗保障。而且小区房屋不临街，楼栋密度小，生活环境安静舒适，适合改善型人群尤其是老年人群居住。

3、小区停车位免费且车位充足，但是地铁交通不便利，不适合依赖地铁交通出行的人群，更适合有车的家庭或人群选择。

截⾄2021年8⽉，港馨家园西区所在的顺义区顺义城板块有多个新项目上市，新项目包括IDPARK艾迪公园、迈宇平墅、前进花园玉兰苑、北京城建北京合院、波特兰花园。顺义城板块新房报价在26000元/㎡-54000元/㎡，这里选择差价与港馨家园西区最小的迈宇平墅和前进花园玉兰苑来进行对比。

迈宇平墅项目是由北京市迈宇房地产开发有限公司打造的高层住宅项目，小区位于顺义城顺平路路口，预计2021年12月31日交房。小区共有一栋楼，两种户型，在售户型有217㎡的四居和242㎡的五居。截至2021年8月，迈宇平墅的售价为38000元/㎡起，总价685万元/套起。就受众群体而言，港馨家园西区和迈宇平墅差异较大，迈宇平墅针对的是有大户型需求且资金充足的改善型人群，港馨家园西区针对的购房者范围更广，且户型实用性较高，总价低，首付低，更适合有刚需的购房者。

前进花园玉兰苑项目是由北京建升房地产开发有限公司打造的板楼住宅商品房项目，小区位于顺义城十五号线石门站北侧，距离地铁站步行仅714m。小区在售户型为95㎡-103㎡的两居，共四栋楼，2021年3月15日开始交房。截至2021年8月，前进花园玉兰苑的售价为38000元/㎡起，总价360万元/套起。就受众群体而言，前进花园玉兰苑的户型选择性小，港馨家园西区针对的受众群体更多，户型选择性多。就周边配套而言，前进花园玉兰苑所在的商圈更成熟，周边商业配套更完善，且距离地铁站仅需步行7分钟，因此前进花园玉兰苑更适合对乘坐公共交通有需求的上班族。

迈宇平墅项目因为针对受众群体不同，对港馨家园西区影响较小。前进花园玉兰苑项目在周边配套上较于港馨家园西区更便利，但是在客户群范围和户型多样化上，港馨家园西区对购房者的吸引力较大。

港馨家园西区所在的顺义城板块小区众多，二手房的报价在25429元/㎡-55482元/㎡，其中滨河小区和毓秀园北区距离港馨家园西区仅1.5km，周边配套差距不大，且价格整体差距不大，故选择这两个小区来做对比。