潮白河从北京市的顺义区中间穿过，为顺义区带来了丰富的生态环境资源。小柠这次来到了顺义区顺义城商圈潮白河沿线的一个小区：裕龙花园六区进行踩盘。裕龙花园六区是北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司开发建造的板楼社区，其物业公司是大龙物业管理中心。

大龙地产的“裕龙花园”品牌在全国各地深受广大消费者喜爱，“裕龙花园”百万平方米大社区曾荣获“2005-2006地产中国”的“最具健康·环保·生态楼盘”称号。小柠在实际踩盘中发现，裕龙花园六区的楼栋排列整齐，绿树环合，生态环境确实非常优美，下面跟小柠一起来看看吧。

亮点一：房屋品质好，翻修及时

裕龙花园六区是顺义城“裕龙花园”项目中建设较晚的一个小区，小柠在踩盘中发现，该小区的楼体都还比较新，钢筋混凝土的结构质量也有保障。小区的楼栋都是六层板楼，住房密度小，住宅的采光、通风效果都很好。

走在小区里，小柠感觉小区很整洁，而且路面非常平整。小柠向坐在花园里乘凉的大爷询问后得知，小区物业在2019年对小区进行了改造，下水管网、停车位、屋顶等都进行了维护翻新，路面也整修过。这让小柠感觉小区的物业很重视居民的居住体验，翻新改造不仅改善了小区的外观，也让居民的居住舒适度得到了提升。

亮点二：物业管理规范专业

小柠在小区内看见一个面积不小的便民存车处，小区居民平时可以把自行车、电动车存放在里面。小柠专门进入存车处看了看，里面整整齐齐地摆放着很多自行车、电动车。这样的安排既避免了自行车、电动车受到日晒雨淋，也维护了小区的公共环境。

小区是二十四小时安保，在每个单元的单元门下都有灭火器箱，即使有突发灾情也可以及时应对。这些细节让人感觉小区的物业非常周到。小区20号楼的底商中设有社区服务站，物业管理纠纷调解委员会也设在其中，小区居民遇到问题可以及时反馈、得到解决。

亮点三：小区内及周边生态环境优美

小区里的绿化非常好，走在小区里目之所及都有绿色的树木。绿化区域不但面积大而且规划合理，除了小花园以外，道路两旁、楼前楼后、广场四周都是植物。小区居民走在路上可以有树荫遮蔽，在广场休闲时有良好的休闲环境，从家中窗户、阳台向楼下看时也能看见一片绿色。

小区种植较多的树木是垂柳，此外还有银杏、火炬树、木槿等多个树种。垂柳和银杏看起来树龄都不小，长势很茂盛。土地地面上都有青草覆盖，灌木修剪也很整齐。

小区周边2.1公里范围内还有仁和公园、三山园、顺义公园等多个公园，小区居民也可以到这些公园散步。小区临近潮白河，距离减河公园1.9公里，距离潮白河森林公园2.4公里，潮白河沿线的风景优美，环境宜人，对小区居民来说也是很不错的休闲选择。

亮点四：周边生活配套成熟

小区周围底商很多，并且类型丰富。小柠在小区周围转了一圈，发现提供生鲜、蔬菜等日常必需品的生活超市就有好几家，除此之外，小区周边还有电子产品服务中心、提供装修服务的门店等多种多样的底商。这些底商围绕在小区周围，非常方便，保障了小区居民各方面的日常所需。

出小区北门沿裕龙二街走到顺康路，不到十分钟的路程就可以到达国泰超市；小区距离隆华购物中心2.4公里，隆华购物中心内有安踏、森马、星巴克、麦当劳等商铺。这些超市、商场满足了居民深层次的购物需求。

槽点一：集中供暖未覆盖，部分楼栋需要独立采暖

小柠在和一位业主聊天的过程中了解到他的房子是独立采暖的，他所在的楼栋没有集中供暖。小柠向小区物业确认了一下，得知小区的供暖方式是集中供暖和自采暖两种，只有部分楼栋是集中供暖，分别是最西边一排和北边两排，其余楼栋需要独立采暖。集中供暖的费用仅为30元/㎡，而当地的燃气费是2.68元/月/m³。这样对于独立采暖的住户来说，一个取暖季就需要不少的取暖费用，这增加了这些住户的生活成本。

槽点二：电动车充电点少，充电不便

小区里有绿色的电动车充电柜，这引起了小柠的注意。但小柠发现这种充电柜在小区分布很少，而且充电柜的排布方式不够合理，使得它面前的空间很小，虽然每个充电柜有十六个充电口，但是充电柜前实际上很难排开十六辆电动车，实际的使用效率会打折扣。

带着这个问题，小柠还注意到小区里有零星分布的充电桩，并且样式不一，有电瓶车的，也有电动汽车的。小柠询问了从旁边经过的阿姨，原来这些充电桩是小区住户自己安装的，安装前找物业报备一下就可以了。电动汽车和电瓶车的充电桩都需要自己安装，看来小区公共充电柜的不足确实给居民带来了一些不便。

从居住体验来说，裕龙花园六区的房龄较小，房屋品质高；物业管理规范，生活体验好；绿化条件好，小区处于顺义区规划的潮白河生态功能带和北部生态走廊的交汇地带，生态资源非常丰富。从各方面来说都是很宜居的小区。

从生活配套来说，小区周边的底商很多且类型丰富，可以满足多方面的生活需求；周边还有国泰超市、顺义西单大卖场等商场，进一步的购物需求也能得到满足；小区周边有多家诊所，距离顺义医院和北京中医医院顺义医院3.3公里以内，为居民的健康生活保驾护航。周边的生活配套很成熟，生活便利。

值得注意的是，小区附近没有地铁站，距离地铁站很远，公共交通稍显不便。另外该小区没有电梯，准备购置高楼层住宅的用户需要充分考虑。

顺义区和顺义城规划建设成为创新引领的区域经济提升发展先行区、城乡协调的首都和谐宜居示范区，对小区周边的经济发展和生态环境改善都有积极影响。总体而言，裕龙花园六区是很值得购买的。

裕龙花园小区六区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1.小区由顺义区知名企业大龙地产开发建设，房屋品质好，生活品味高，路面、房顶、下水管网维护及时，给小区居民以比较好的生活体验。

2.小区绿化环境好，临近潮白河，生态资源非常丰富，小区居民的生态、休闲条件很好。

3.小区在物业管理工作不错的情况下，物业费仅为0.5元/㎡/月，从长远来看，既能保证住户的生活质量，又可以为购房者省下一笔不小的费用，降低小区居民的生活压力。

4.小区周边配套成熟，商业配套、生活配套和医疗配套都比较齐全，周边有很多便利店、超市，品类比较齐备，给居民的日常生活提供便利。

截止2021年8月，该小区参考挂牌价格为37251元/㎡，环比下降0.66%，相较上月有所下降。近半年内的价格走势图显示，3月至5月价格呈上升趋势，自5月以后该小区价格缓慢下降。该小区二手房报价高于顺义城商圈二手房均价，原因是该小区由顺义区知名企业开发建设，并且建成较晚，品质有保障；周边商业配套比较成熟，区位条件较好。其售价变化趋势与顺义区二手房均价变化趋势一致，并且从5月开始逐渐趋近顺义区二手房均价。

举例

具体购房成本方面，以在售房源较多的三居室为例，110㎡的三室一厅报价为367万元。参照北京市现行普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该房源为非普宅，即该套房源首套首付为146.8万，二套首付为293.6万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价在一定程度上会影响首付金额，故上述例子仅供参考。

小区共有34栋楼1513户，有84㎡的两居、98㎡-132㎡的三居、125㎡的四居，这里选择小区的主力户型125㎡的三室一厅和经典户型118㎡的三室一厅进行分析。

小区共有34栋楼，三居室在每栋楼都有分布，12号楼-17号楼有两居室分布，38号楼有四居室分布。小区均为六层板楼，楼间距较大，各个楼栋采光条件都比较好。

小区供暖方式有集中供暖和自采暖两种方式，其中11号楼-12号楼、26号楼-31号楼、38号楼-44号楼是集中供暖，其余楼栋是自采暖，购房者可以根据自身需求进行选择。

32号楼-35号楼东侧有小广场，晚上会比较喧闹，对此介意的购房者可以优先选择不临近小广场且不临街的楼栋，如12号楼-17号楼。

1.小区临近潮白河，生态资源丰富，周边生态环境优美，小区内部绿化条件也比较好，景观别致，非常宜居，对生活环境要求比较高的家庭可以考虑。

2.小区建成时间较晚，并且有及时的维护翻新，户型多以改善性户型为主，面积较大，以三居室为主，居住舒适度较高，适合有改善需求的多口之家。

3. 小区周边商业配套多元且丰富，周边底商多，种类齐全，临近隆华购物中心、新世界百货等商场，能够比较好地满足居民的各种生活需求，对商业配套要求较高的购房者可以考虑。

顺义城的在售新房房源不是很多，分别有前进花园玉兰苑、IDPARK艾迪公园、迈宇平墅、北京城建北京合院、波兰特花园等，这里选择与裕龙花园六区距离较近且价格相近的前进花园玉兰苑和迈宇平墅进行对比。

前进花园玉兰苑目前有四套两居室在售，面积分别为95㎡和103㎡，报价为38000元/㎡。从商业配套来看，两个小区的配套成熟程度相当，但是前进花园玉兰苑距离地铁站比较近，距离15号线的石门站仅700米，地铁交通比裕龙花园六区要便利。对地铁交通有要求的用户可以考虑前进花园玉兰苑。从户型上来说，前进花园玉兰苑在售的是面积较大的两居室，同样的面积在裕龙花园六区可以买到三居室，因此前进花园玉兰苑户型的性价比不高。同时前进花园玉兰苑的户型较少，有个性化需求的购房用户还是考虑裕龙花园六区比较合适。总体而言，裕龙花园六区的性价比较高。

迈宇平墅有一套217㎡的四居室和一套242㎡的五居室在售，报价为38000元/㎡。迈宇平墅和裕龙花园六区距离很近，交通区位和商业配套条件差别不大。迈宇平墅的户型较大，新建成小区的质量也比较好，车位充足，居住条件要优于裕龙花园六区。迈宇平墅在售的两种户型预计2021年12月31日交房，对居住条件和户型要求较高的改善型用户可以考虑迈宇平墅。但是迈宇平墅的户型太大，需要较强的经济实力。没有过强的经济条件且急需住房的用户还是优先考虑裕龙花园六区为宜。

顺义城二手房房源较多，报价在2.2万/㎡-8.1万/㎡，这里选择与裕龙花园六区距离较近、价格也比较相近的滨河小区和石园东区进行对比。