双裕花园(东区)
31243元/平
环比上月涨1.29%
顺义 后沙峪 火寺路西
小区简介

小区位于北京市顺义区后沙峪商圈火寺路与双裕北街交叉路口往南约100米,是由北京裕鑫房地产开发有限公司开发建设的板楼社区,均为5层、6层的板楼,采用一梯两户、一梯三户的设计,共有15栋楼1050户,容积率为1.0。

基础设施

小区物业为北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司,物业费为0.98元/㎡/月-1.50元/㎡/月;小区为开放式社区,门口以及内部均有保安24小时值班;有保洁人员打扫小区卫生。

小区绿化率为30%,内部有花园,里面种植有花草树木,绿化主要以垂柳、冬青、枫树为主。

小区人车不分流,均为地上停车位,共300个车位;无产权车位,停车免费,支持业主自己安装新能源充电桩。

小区采用集中供暖,供暖费用为30元/㎡。

建筑品质

小区于1998年-1999年分批次建成,采用砖混结构,外立面采用涂料,颜色以土黄色和白色为主,墙体有外保温层,顶层有防水层。

楼栋大堂

小区单元门是木门,门口有收件箱,楼道内为水泥地面、白墙,还有消防设施。

户型介绍

小区共有15栋楼1050户,有45㎡-67㎡的一居、72㎡-82㎡的两居、85㎡-87㎡的三居,其中两居、三居每栋楼都有,有两栋楼顶层是复式。

小区的主力户型有南北向72㎡的两室一厅一卫,主卧和厨房朝南,均带有阳台,次卧和客厅朝北,其中次卧在入户门北侧,卫生间在入户门南侧。

小区其他户型有南北向79㎡的两室一厅一卫,其中主卧和客厅朝南,在入户门南侧,厨房和次卧朝北,洗手间正对入户门。

内部配套

小区设有岗亭、摄像头和门禁。小区内部有花园和老年活动中心,9号楼旁边有健身器材,10号楼旁边有健身区。

此外,小区还有垃圾分类设施、丰巢快递柜和旧衣物回收设施。

交通方面

小区距离地铁15号线后沙峪站1.2公里。乘坐地铁15号线可直达望京西、大屯东路、奥林匹克公园等地,可换乘地铁5号线、8号线、13号线,其中地铁5号线可通往东单、雍和宫、立水桥等站点。

小区距离华润超市公交站213米,可乘坐顺38路公交车,顺38路公交车通往顺义一中、顺义中医院、社教中心等站点;小区距离双裕小区公交站221米,可乘坐空港3路、顺26路、顺27路等公交车,其中顺26路公交车通往顺义公路局、顺义检察院、物流园等站点。

小区临近京沈路。驾车从小区到北六环路入口全程共4.1公里,途经火寺路,为双向两机动车道,有5个红绿灯。

商业方面

小区北门外即是鑫绿都生活超市,小区南门底商有北京稻香村(后沙峪店)。小区274米范围内有北京铭辉联盟超市(幸福彩虹社区特供店)、北京赵志晶超市(双裕东区市场店)、华联精品生鲜超市。

小区周围1.1公里内有中国工商银行(北京双裕支行)、中国农业银行(北京后沙峪支行)、中国建设银行(北京空港支行)、中国银行(空港万科支行)。

九重汇距离小区1.5公里,九重汇是一家集购物、餐饮、娱乐于一体的购物商场。

中粮·祥云小镇距离小区3.6公里,内有优衣库、无印良品、维沙曼等专卖店铺,是顺义区颇具人气的商业街。

医疗方面

小区周边800米范围内有北京雅仕口腔第一口腔诊所、火神营社区卫生服务站、梵朗口腔、北京顺批医药第三中医诊所、归元堂中医诊所。

小区3.9公里距离内有北京杏园金方国医医院、北京翰洁吉源医院、北京市顺义区空港医院、北京世源国泰医院。其中北京市顺义区空港医院位于后沙峪新城空港工业区B区,设有耳鼻喉科、口腔科、妇科、儿科、外科、内科、中医科等科室,是一所二级医院。

教育方面

小区1.3公里距离内有顺义区红黄蓝城市花园幼儿园、和光国际幼儿园、美畦畦幼儿园、智育爱早教中心幼儿园、后沙峪第一幼儿园。

小区3.3公里距离内有北京第二实验小学(顺义分校)、后沙峪中心小学、空港小学。

小区1.8公里距离内有北京圣苑实验学校、顺义第十中学、北京市第四中学(顺义分校)。

生态休闲方面

小区周围4公里范围内有兴峪城市森林公园、龙腾世纪文化广场、花博会主题公园、罗马湖公园、虎鳄农场动物主题公园。

龙腾世纪文化广场距离小区1.5公里,始建于2000年,位于北京市后沙峪镇双裕大街南,广场内有旱地喷泉、下沉式广场,还有篮球、羽毛球等体育活动场地。

嫌恶设施

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户型分布
34
在售(套)
一居室
4
两居室
18
三居室
6
四室及以上
5
免责声明
引言

周六,又到了刘小踩盘时间,这次我踩盘的是双裕小区(双裕花园东区)。2021年的夏天,双裕小区的二手房每平米均价不到4万元,其中较小的户型,总价不到300万元即可入手;双裕小区地理位置不错,小区临近15号地铁,往返市区方便是一大亮点,今天我就从市区乘坐地铁去踩盘,为大家一探究竟。

小区亮点

亮点一:宜居小区

小区建筑风格简约,十几栋板楼,各楼中间种植着冬青、柳树、枫树等树木。我看见很多树木的树径都在15厘米以上,平实的板楼,配上郁郁葱葱的大树,看起来分外舒服。

小区有两个电动车充电处,一处有10个充电插口,一处有6个充电插口,微信扫描二维码即可充电,这解决了居民手提电瓶上楼充电的难题,并且避免电瓶上楼充电而引发的火灾隐患。

小区也支持为新能源汽车安装充电接口,这处充电器,刷卡即能使用,深得小区新能源车主的喜欢,充电无忧。

亮点二:设计人性化的休闲环境

小区的健身小广场无论白天还是傍晚都有人来光顾,除了部分业主会在此健身,主要是小区老人们抱着孙儿在此聚集,每天在这里聊家常;健身小广场的地面上铺着红色渗水砖,雨水可以快速渗入地下,雨后地面也不会打滑,注重人性化的设计,让老人和孩子在上面行走不会轻易摔倒;这处健身小广场,也是小区住户的主要社交场地。

住户们的活动圈子也不止于此,据住户说,等到太阳不晒时,小区的小花坛和长廊这里,会坐满了人,一边观赏四季风景,一边休闲解闷,双裕小区的休闲环境设计注重住户体验。

亮点三:去市区方便快速

顺义属于北京郊区,许多打算在此买房人关注的重点是,双裕小区到达市区到底需要多久?为此,我来踩盘时选择从望京地铁站出发,乘坐15号线地铁,抵达后沙峪站步行去双裕小区。

我乘坐地铁用时36分钟,出地铁之后,又从后沙峪地铁站步行到小区北门,我走路速度比较快,1.2公里的距离用时12分钟,加上候车时间等,全程用时不超过1小时。

对往返市区的上班族来说,去市区上班用时1小时左右处于尚可接受范围,并且地铁后沙峪站首班车时间为5:44,从城区驶来末班车时间为23:59,不必担心下班晚无车问题。

亮点四:周边配套成熟

除了交通情况,我也比较关注双裕小区周边配套情况,是否能满足日常生活需求,在双裕小区北门门口外,即是一家生活超市,在里面可以买到油盐酱醋,以及水果等日常消费品。

对于郊区来说,大型购物超市并不多见,其中物美超市(后沙峪店)与双裕小区只有两个小区间隔,并且物美超市的多点App上,可以选择送货上门,购物便利。

双裕小区700米外即是兴峪城市森林公园,公园内铺设有健身跑道,每天都有跑步爱好者里面跑步。

在公园里,我还能见到树上的果子已经结实很大,却依然保留在树上,让人享受到一点果园风光,这种情况在其他公园内并不多见。

因为考虑要把父母接过来养老,所以双裕小区附近的医疗机构也是我重点关注对象。在北京郊区三甲医院并不如市区一样随处可见。北京空港医院距离小区只有十几分钟的步程,虽然只是二级医院,已经难得可贵,它足以保障一家人日常医疗所需。综上所述,双裕小区周边配套成熟,位置不错,深得我意。

小区槽点

槽点一:车位紧张

小区没有地下停车位,住户1050户共同使用地上300个停车位,住户停车原则是先到先得,在小区内找个合适位置就可以停车,这种人车不分流的情况,对住户人身安全有隐患,并且下班晚了,就会一位难求,只能把车辆停放在小区外面。

槽点二:物管不给力

如下图所示,我在小区这处非垃圾存放处,看见一大堆垃圾没有被及时清理;小区单元门内的信报箱,箱体上也满是污垢,无人擦拭,影响观感。小区物管在这些细节方面的管理还有很大提升空间。

幸福说

双裕小区建于上个世纪90年代,当时建筑理念与如今多不相同,如对停车位考虑欠妥;但小区栽种了很多冬青、柳树、枫树,配搭上低矮的板楼,环境总体感觉舒适,这对小区整体产品力也有很大提升。

小区临近地铁,能快速到达15号线后沙峪站,继而进入市区,加之小区周边菜市场、超市、公园等足以满足日常生活需求,成熟的配套也成了小区加分项,这也是吸引许多在北京工作的白领来此购房的主要原因。

总的来说,双裕小区作为老小区,多样的户型选择,既适宜一家三口居住需求,也可以满足一家多口的居住要求,并且相对于市区楼房,小区住房所需预算较低,对于在15号线地铁沿线工作的购房者,以及能与15号快速换乘的5号线、8号线、13号线地铁沿线工作的购房者,都可以将之纳入考虑范围之内。

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7.4
超过21%小区
区域价值
7.5
产品价值
6.8
配套价值
8.2
交易价值
7.0
小区分是基于大数据和实地考察综合分析楼盘区域、周边配套、交易情况得出,满分为10分。
区域描述

双裕小区(双裕花园东区)小区位于顺义区后沙峪板块。板块整体位于北五环、北六环之外,京沈高速、天北路、北六环三条交通干线围成的“大三角”地区便是后沙峪板块,该板块西侧靠近中央别墅区商圈,东侧临近天竺商圈和机场附近商圈,板块内交通便捷,机场北线高速、北六环横贯板块北部,经北六环可前往京承高速、东六环等交通干线;地铁15号线穿过板块东侧,板块内有国展、花梨坎、后沙峪三个站点,极大地方便了板块内居民的出行;后沙峪板块发展较早,在顺义区内设施环境较为成熟,居住氛围也较为浓厚。随着《顺义分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》文件的落地实施,后沙峪的发展也将迎来新的机遇。

后沙峪作为顺义区内主要的住宅板块,板块内聚集了部分新房和大量二手房。板块内的二手房大多数建于2000年以后,主要为商品房社区。后沙峪板块经过二十几年的发展,该区域已经形成国际化居住和生活氛围,优质别墅、叠拼项目层出不穷,万科、金地、旭辉、保利等名企纷纷入驻。

当前,后沙峪板块是顺义地区生活配套较好的片区。商业方面,板块内有中粮·祥云小镇、山姆会员商店、国门1号全球家居总部基地、朗姿女装购物广场;医疗方面,板块内有北京顺义区空港医院(二甲)以及其他专科类医院,配套稍显孱弱;教育方面,板块内有后沙峪中心小学(北京市第二实验小学顺义分校)、空港小学,北京四中顺义分校、中央美术学院(后沙峪校区)等公办学校,还有部分私立学校入驻,如北京市鼎石学校、北京市新英才学校、海嘉国际双语学校等;生态方面,板块内有龙腾世纪文化广场、花博会主题公园、中国国际展览中心(新馆)。

产业方面,后沙峪商圈重点发展商务会展、产业金融、总部经济等产业,板块内的中国国际展览中心(新馆)是北京市规模最大、功能最为完善的展览中心,为展览行业量身订做,其功能达到国际专业展馆建设一流水平,是中国顶级专业化展馆之一;2006年北京天竺空港工业开发区和顺义区高丽营金马工业区合并为北京天竺空港经济开发区,以电子、光机电一体化、生物制药、航空物流为主要产业,吸引了如国航股份、北京宝洁技术有限公司、华夏基金、华欧航空培训及支援中心等上百家中外企业入驻;除此之外,板块内还有中国航信高科技产业园、顺通远达工业园、花卉种植中心等。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、后沙峪本地人及在望京、国展、中关村等板块工作的人员为主。板块内在售新房较少,以改善住宅为主,单价在5.6万/㎡上下;板块内二手房挂牌数量稳定,价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

地块价值

2021年1月26日,北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得,楼面价22396元/㎡,溢价率15.82%。该宗地将以“六通一平”形式供地,控高30米,容积率1.6,未来大概会建成10层左右小高层。

同日,北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以以40.61亿总价竞得,溢价率0.52%,综合楼面价约为18521元/㎡。该项目中居住用途全部建设商品住房,不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065 地块托幼用地不出让,将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

2月2日,北京市顺义新城第23街区新国展三期项目(原22街区南部)22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地,经过75轮的激烈竞争,最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得,溢价率为35%,实付85.77亿。

发展前景

《顺义区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标纲要》显示,顺义将构建“一心、三区、多组团”新城空间布局,包括打造富有活力的新城公共中心、建设和谐宜居城区和提升多组团发展水平,以统筹推进新城集中建设区和外围绿色空间融合发展,构建共同支撑和谐宜居城区多组团发展格局。后沙峪组团重点发展商务会展、产业金融、总部经济,加快集聚优质教育、高端医疗、文化体育等公共服务资源,打造环境优美、产城融合、宜居宜业的国际化城市组团。

顺义后沙峪板块是北京“新国门”,会展产业已经初步形成,再加上“中国国际服贸会”的永久会址加持,又是首都功能中国际交往中心功能的集中承载区。该片区片区在未来五年会加速建设,形成一个产业高地和生活微中心。目前新国展一期已经建成,总建筑面积大概在30多万方,二三期2021年全面启动建设,2024年投入使用,总建面接近200万㎡。从规划上看,200万㎡的新国展建成后,将会成为聚集高端商业、会展、商务金融、高端酒店、高端住宅、地铁轨道的巨型“城市综合体”。

第二,顺义后沙峪同时还是北京自贸区“国际商务服务片区”中的重要组成部分,未来将和“金盏国际合作服务区”,“CBD”和“副中心”进行联动。所以顺义后沙峪又是“新国展”,又是“自贸区”,同时还是“首都机场临空经济区”,又是首都功能国际外交中心功能聚集地。

第三,在示范街区打造上面,后沙峪商圈将重点建设金马文化创意产业示范街区和祥云小镇国际商业示范街区。金马文化创意产业示范街区将依托北京创新产业集群示范区(顺义)政策功能平台,围绕“文化+”“创新+”“互联网+”“绿色生态+”的“四加”发展理念,打造以文化创意为主导的创新产业示范街区。同时,利用存量土地,引进重点文创项目,构建“一中心、两基地、三平台”文化产业支撑体系;祥云小镇国际商业示范街区以安泰大街、安祥大街、安宁大街、裕丰路、裕庆路等城市道路为框架,有机联系祥云小镇商业空间、龙道河绿地生态空间、海高大厦创新创业空间,塑造安全、绿色、活力、智慧的高品质商业生活街区。同时,推进安泰大街(裕丰路至裕庆路区段)步行改造,统筹解决动态与静态交通组织,扩大祥云小镇的社会效益产出。

第四,交通方面,规划中的S11线(三城联络线)连接怀柔科学城、中村科学城、未来科学城三大科学城,向东经花梨坎站(与M15换乘),最终到达首都机场区域。待建设完成后,后沙峪板块内的地铁15号线与新建三城联络线、利用京承铁路开行市郊列车和利用京沈客运专线开行市郊列车三者共同构筑“三快一普”的通道。

卖点概述

1.小区临近地铁15号线后沙峪站1.2公里,乘坐地铁36分钟可达望京站,45分钟到达六道口站,并且15号线可换乘地铁5号线、8号线;小区距离京沈路657米,自驾车约35分钟可达四元桥,进入北京四环。

2.小区周边配套成熟,有便利店和生活超市,可满足日常生活需求;临近有二级医院、公园等,方便住户各种所需。

3.小区设施与时俱进,支持住户自行安装新能源充电桩,新能源车主无忧。

价格分析

截至2021年8月,根据幸福里App查询,双裕小区挂牌房源26套,二手房均价39267元/㎡,对比上月上浮0.55%,从此前6个月价格波动曲线来看,双裕小区与附近小区以及后沙峪地区价格波动曲线一致,属于有升态势,且双裕小区临近地铁优势,出现大幅回调概率不大。

举例:

具体购房成本方面,拿在售的72㎡两居室为例,报价276万,参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%,二套首付为80%。该套房源为非普宅,即该套房源首套首付约为110.4万,二套首付约为220.8万。

税费和贷款额度都需要银行进行具体评估,评估价一定程度会影响首付金额,上述例子仅供参考。

户型分析

小区有45㎡-67㎡的一居、72㎡-82㎡的两居、85㎡-87㎡的三居,其中两居、三居每栋楼都有,小区的主力户型为南北向72㎡的两室一厅一卫。现选择主力户型及需求量较大的58㎡一居进行分析。

户型面积

58㎡一室一厅一卫

72㎡ 两室一厅一卫

户型图

户型亮点

1.客厅较大,易于进行各种装修设计,提升房屋品味

2.阳台较大,可做多种扩展设计,提升房屋使用率

1.客厅方正且大,易于装修设计,提升房屋档次

2.两个卧室之间有一定距离,互相影响小,休息好

户型缺点

1.暗卫,潮气不易散发

2.卧室在厨房和卫生间中间,影响休息

1.过道空间大,浪费面积

2.暗卫,容易滋生细菌

3.厨房较小,对厨具设施种类有限制

楼栋选择

双裕小区均为5层、6层的板楼,采用一梯两户、一梯三户的设计,共含有15栋楼1050户,容积率为1.0。小区户型都为南北通透,采光通风好。小区一居室分布在2号楼、5号楼、6号楼、11号楼-16号楼;两居室分布在2号楼-4号楼、6号楼、9号楼-16号楼;三居室分布在7号楼、8号楼。可根据自身需求选择。

小区东南门附近的9号楼边上有健身器材,10号楼边上有300㎡健身广场,人声嘈杂,对楼栋居民生活有影响。

地铁在小区东北方向,且小区北门外有生活超市,为小区人流主要出入口,须每日乘坐地铁住户,可侧重考虑3号楼、14号楼-16号楼;小区8号楼、16号楼位于小区边缘,临街,视野开阔。

推荐人群

1.小区临近地铁15号线,去望京上班人员,通勤时间在1小时以内,是在此相邻城区工作的刚需人群的不错选择。

2.小区主力户型为72㎡两居,截至2021年8月首付费用在110万左右,适合一家三口和预算适当的刚需家庭。

3.小区内设健身设施,休闲运动方便;小区紧邻生活超市,买菜方便;与物美超市距离适中,手机下单送货快;周边医疗资源不错,有口腔诊所、二级医院等,适宜长期居住。

新房对比

截至2021年8月,顺义后沙峪商圈有两处在售新盘,分别为公园十七区和建邦顺颐府。

公园十七区位于双裕小区西侧,两个小区直线距离1.6公里;公园十七区开发商为北京金开辉泰房地产开发有限公司,每平米均价55000元左右,在售户型包括89㎡、90㎡三居,总价480万-510万;120㎡三居,总价740万左右;144㎡四居,总价880万左右。公园十七区容积率为2.0,绿化率30%,车位比为1:1.2。

从户型上来说,双裕小区45㎡起,且二手房每平米价格比公园十七区新房价格低20%以上,适合预算较小住户选择;公园十七区临近地铁站也同为后沙峪地铁站,前往地铁站很远,骑自行车约20分钟车程,乘坐地铁去往市区不如双裕小区便利。

建邦顺颐府位于双裕小区西侧,两个小区直线距离1.8公里;建邦顺颐府开发商为北京建邦顺怡房地产开发有限公司,每平米均价为55583元/㎡,小区有9栋10层-15层的洋房,户型有89㎡三居、147㎡四居;还有8栋合院,地上3层,地下2层,主力户型是270㎡三居。建邦顺颐府容积率为1.8,绿化率30%,车位比为1:1.2。

建邦顺颐府与公园十七区相邻,容积率比公园十七区小,户型同样不如双裕小区小而丰富,需要购房预算较大才能入手;建邦顺颐府前往地铁,同样不如双裕小区便利。

综上所述,双裕小区户型小而丰富,较低预算即可购置;并且双裕小区位置优越,临近地铁,往返北京闹市区方便;与两处新盘相比,双裕小区依然有很大竞争力。

二手房对比

现选择与双裕小区临近的两个小区进行对比,三个小区建筑年代相仿、均价相仿,在产品上各有优势,下表进行分析介绍。

小区名称

双裕小区

裕祥花园

万科城市花园东区

位置

顺义区后沙峪商圈

顺义区后沙峪商圈

顺义区后沙峪商圈

房屋性质

商品房/已购公房

商品房/经济适用房/单位集体自建房

商品房/已购公房

均价

39267元/㎡

38518元/㎡

39358元/㎡

建筑时间

1998年-1999年

1995年-1999年

2000年

建筑类型

板楼

板楼

板楼

户型面积

45㎡-67㎡ 一居

72㎡-82㎡ 两居

85㎡-87㎡ 三居

58㎡-94㎡ 一居

73㎡-118㎡ 两居

97㎡-155㎡ 三居

210㎡ 四居

203㎡-250㎡ 五居

35㎡ 一居

81㎡-218㎡ 两居

97㎡-285㎡ 三居

152㎡-289㎡ 四居

226㎡-294㎡ 五居

物业公司

北京裕隆龙腾物业管理有限公司

北京市大龙物业管理中心

北京万科物业服务有限公司

物业费用

0.98元/㎡/月-1.50元/㎡/月

0.57元/㎡/月-0.63元/㎡/月

1.50元/㎡/月

优点

1.距离15号线地铁后沙峪站近,进市区快捷

2.邻里和睦,人情味浓厚

3.没有停车费,生活成本低

1.小区内有大花园,可供居民休闲、健身、遛狗

2.距离物美超市近,只有300米,购物方便

1.小区内有会所,里面有健身房、游泳馆,以及老年活动中心

2.知名物业公司,物业管理好

3.车位比1:1.5,车位充足,且业主首辆车免停车费用

缺点

1.安保一般,业主有失窃案件

2.物管一般,部分角落卫生不好

3.停车位紧张,人车不分流,对住户人身安全有隐患

1.人车未分流,对居民出入有安全隐患

2.租客多,人员复杂

1.层高2.56米,低于普通住宅2.90米标准

2.人车不分流,对住户人生安全有隐患

分析

这三个小区均为20年以上小区,户型丰富,能满足多需求用户。

三个小区价格基本相同,也各有优势,从位置上说,双裕小区的优势在于,距离地铁站更近,步行10几分钟可到地铁15号线后沙峪站,对于上班族而言,尚属步行可接受范围内;裕祥小区和万科城市花园东区则距离地铁站较远,步行至地铁站需要20分钟,对上班族而言,颇为难受;

裕祥花园,属于品质较好的小区,内设中心花园,楼间距较大,户型丰富,采光好,适宜居住;

万科城市花园东区物业管理好,环境上档次,不会有垃圾随处堆放情况,小区配备万科城市花园社区大巴;

综上所述,三个小区各有长短,造成了房价上的相仿,在实际购房中,买家若更依赖地铁出行,可选择在双裕小区购置房产。

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