小宇来到了位于顺义区机场附近天竺新村路的南竺园小区，早期有很多人将这个小区叫做机场家属楼，接下来让小宇走进小区看一看它的内部环境吧。

亮点一：绿化高，观赏效果好

小区的绿化率为40%，绿植主要分布在道路两侧及楼栋四周，小宇看到道路两侧种植的树木以柳树和银杏为主，树干均很粗壮，生长状态良好，枝繁叶茂。而楼栋前由栅栏分割出了一片小花园，目测有3米-5米的宽度，各色的芙蓉、月季等花卉生长在草地之上，色彩鲜明，赏心悦目。

春、夏两季小区内绿草如茵，繁花似锦，而到了金秋时节还可以观赏金灿灿的银杏飞舞。整个小区内的绿植根据季节的不同，组合成了不同的景观，观赏性较高。

亮点二：社区便民设施配备完善

南竺园小区内有社区活动中心，位于3号楼北侧，这里除了可以运动健身外，还设有舞蹈室、培训室、文化馆等功能房，不仅可以改善小区居民的身体素质，也丰富了居民的文化知识。同时也为老年住户提供了交友和休闲的场所，减少了因子女工作繁忙，缺少对长辈的陪伴而造成的孤独感。

除此之外，在小区8号楼的北侧还设有养老助残服务站，为小区内上了年纪的居民和行动不便人士提供了便利，使得居民更加安心，提高了居民的幸福指数。

小区西2门的南侧还设有南竺园社区人民调解委员会，在调解居民矛盾与纠纷的同时还进行普法宣传，很好的避免了居民之间的矛盾激化，大大的提升了整个小区的居住和谐度。

亮点三：小区为北京市综合减灾示范社区，抗风险系数高

小宇走在小区中，看到有些位置设有应急物资储备点，通过与居民聊天得知，小区里还会定期开展社区灾害风险排查，在小宇踩盘的过程中，路过的应急疏散路径及消防通道均无障碍物，保证危机发生时车辆可以畅通无阻。而小区的建筑品质经过专业人士的检测后，也达到了北京的抗震设防要求，得到了北京市应急管理局授予的“北京市综合减灾示范社区”称号。

且小区利用社区活动中心，通过组织防灾减灾宣传教育培训活动，提升居民的防灾减灾意识和避灾自救的能力，很好的保障了居民自身的生命财产安全。

亮点四：生活采买较为便捷

小区内有个小超市，居民可以在这里购买简单的生活用品，大部分的便利店和日用品店位于小区的北侧。这里的住户还告诉小宇，附近有一个早市，早上十分热闹，很多居民都会去早市购买新鲜蔬菜。小宇从小区南门出来后，向西步行约5分钟，就到达了居民所说的早市——南竺园市场，现在是下午时间，人虽然不多，市场的范围也不大，但是摊铺分类众多，品类较为丰富。而从小区南门出发，步行约15分钟，可到达国泰生活广场，是机场附近较为热门的购物场所，购物体验较为便捷。

槽点一：小区内电线杂乱

走在南竺园小区里，小宇看到住宅楼外有很多高压电线，这些电线交叉捆绑在一起，低空悬挂，有些电线已经垂落到居民家的窗户旁。这样的情况不仅发生在楼栋外部，在楼栋里也存在各种电线交叉、垂落或者电缆外露的问题。

各种电路混合捆绑在一起，低悬在空中或附着在墙壁上，增加了修缮的难度，还影响了小区环境的整洁美观。如果电路经历长时间的暴晒或雨雪，会加速老化，如果修缮不及时则可能会产生漏电等安全隐患，对于居民们的居住安全产生影响。

槽点二：小区内部管理不当

据了解，虽然小区内没有设置地下车库，但是小区内地上停车位是比较充足的，小宇在小区的停车处看到有些车辆被车主停在了空地处，这些车辆多是停车入库较为不便的稍大型车辆，因为车辆与车库大小并不十分匹配，出入库都不太方便，而被停放在空间较大的区域，但是却占用了公共空间，也会堵塞其他车辆的出行，尤其是在上班高峰期时段，会导致小区内部道路的拥堵。

除此之外，小区内有些树木之间被拉了晾衣绳，晾晒衣物被褥等私人物品，既影响小区的整洁度，也影响了树木的生长。

经过这次的走访，给小宇带来的整体感受就是有较强的舒适感和幸福感。

贴近自然的绿化环境使整个小区看上去清新无比，而且小区内住户较为稳定，多为机场的工作人群，邻里之间的熟识度高，人口流动性小，生活氛围比较浓郁。

小区在内部配套上的表现尤为突出，除了基本的垃圾分类、快递存取处外，还有便利店，儿童游乐场，除此之外，社区的便民设施很多，对于上了年纪的居民以及行动不便的人士十分友好。

小区在物业方面略有不足，车辆停放、晾晒衣物等现象还需进行管理。

在周边配套上，日常采买较为便捷，医疗、休闲等配套也可满足居民的日常需求，交通方便略有缺失，大部分居民基本依靠公交或是自驾出行。

总的来说，小区对于一些对生活品质要求高的住客来说不是上乘之选，但是对于一些购房预算有一定限制的客群来说，还是比较合适的。

南竺园小区位于顺义区机场附近商圈内，整体位于东五环、东六环之间，板块东部紧邻东六环，南至温榆河、京平高速，西部靠近京沈路；板块西侧为后沙峪和中央别墅区板块，北部靠近马坡板块，东部靠近顺义城板块。板块内交通便利，东六环、北六环、京平高速三线贯通成网，首都机场路和地铁首都机场线可直达机场航站楼；此外，地铁15号线、首都机场线经过板块内部，居民可以从花梨坎站、后沙峪站、南法信站三个站点乘车出行，极大地便利了居民的日常生活。作为顺义区内开发较早的区域之一，该板块以重大交通基础设施建设为主，周边配套设施较弱。

生态休闲方面，板块内有东郊湿地公园、黑骑士球员俱乐部、南竺园公园、松美术馆；医疗方面，板块内有半壁店社区卫生服务站、鸿恩堂诊所、以及北京大学第三医院首都国际机场院区（三甲）；教育方面，板块内有半壁店学校、华新艺术幼儿园、北京市第九十四中学机场分校；商业方面，板块内有苏活超市、樱花超市等便利商超，内部无大型商业综合体，居民消费需求外溢至周边的顺义城、后沙峪商圈。

产业方面，机场附近商圈主要依托首都国际机场，集聚发展航空运输业、航空产业、高端制造业和现代服务业，板块内有天竺综合保税区、航港物流园、宝供北京物流基地、SMC(北京)制造有限公司、北京中德国际合作产业园等。

板块内部住宅多数建成于1990年以后，以商品房住宅为主，板块内有蓝天苑、樱花园一区、天竺家园、首开北京苏活等小区，板块内居住人群以顺义本地人、内部产业园职工、航空航天领域从业人员为主；此外，由于板块开发时间较早、可开发土地资源稀缺，内部暂无新房在售项目；相对比下，二手房挂牌数量较多，价格涨幅较小。

近五年内，顺义区机场其他商圈内无土地出让。截止至2021年7月26日，顺义区共有三宗住宅用地出让，主要集中在顺义马坡镇和新国展附近。

2021年1月26日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得，楼面价22396元/平米，溢价率15.82%。该宗地将以“六通一平”形式供地，控高30米，容积率1.6，未来大概会建成10层左右小高层。

同日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以40.61亿总价竞得，溢价率0.52%，综合楼面价约为18521元/㎡。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065 地块托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

2月2日，北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，经过75轮的激烈竞争，最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得，溢价率为35%，实付85.77亿。

从区域整体发展规划来看，《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》指出，顺义区延续既有空间格局，面向未来可持续发展，构建“一港、两轴、三带、多点”总体空间格局。其中，“一港”指的是国际空港新城，以世界级国际航空枢纽为核心，围绕北京首都国际机场加强临空地区功能优化提升，促进国际空港与顺义新城融合发展，延续了对于空港的区域职能和国际航空枢纽地区的强调。

在创新引领方面，顺义区分区规划提出，高水平建设创新产业集群示范区，整合提升北京天竺综合保税区、首都机场临空经济示范区、中关村顺义园等开发区和产业基地的空间资源，积极吸引和承接中心城区科技创新资源，加强与“三大科学城”、北京经济技术开发区的功能协作、互联互通、要素流动。推动传统产业转型和科技创新成果转化落地，构建“高精尖”经济结构。聚焦新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天三大创新产业集群，着力构建临空经济、产业金融、商务会展、文创旅游等现代服务业发展体系，将顺义区建设成为首都创新驱动发展前沿阵地。

位于板块南侧的天竺综合保税区是全国唯一与机场口岸无缝连接的综合保税区，分区规划显示，该地区将打造综保区口岸经济产业示范街区，包含国家对外文化贸易基地、海外文物口岸贸易市场、绿地自由港、天竺万科中心、东航中心重要节点。示范街区将依托综保区具有的文化、科技等领域最高水平开放政策和产业平台，进一步优化国际人创新创业环境，促进生活性服务业品质提升，推动国际人才社区建设。同时，建设中高端特色跨境电商产业群，形成跨境电商、保税交易、保免联动、整车口岸等功能为一体的保税促消费北京模式。

位于板块东南侧的中德产业园（起步区）主要承接德国隐形冠军企业及研发设计、中试、小试、测试验证、系统集成等科技服务平台。未来，该区域将打造成为中德国际合作产业示范街区，发挥北京中德国际合作产业园起步区功能，搭建国际合作平台，吸引科技服务业领域的德国隐形冠军企业、国际科技人才入园发展。同时，健全商务服务业配套设施，打造集购物、办公、餐饮、旅游、娱乐等为一体的综合型国际化商业圈，围绕“一园、一河、一湖”布局建设德国主题公园及点状公园，补齐城市功能配套短板，整体提升街区主导产业带动作用。

1、小区容积率低，人均能享有的公共设施更为充足。小区内多为常住居民，人口流动性小，社区人员结构较为稳定，居住氛围较为和谐。

2、小区的便民设施较为丰富，社区活动中心、养老助残服务站、社区人民调解委员会等场所，不仅丰富居民的业余生活，也提高了居民的安全感及幸福指数。

3、小区被列为北京市综合减灾示范社区，抗震系数高，减少了灾害发生时的风险，提高了居民的生命及人身财产安全。

4、小区户型种类较为丰富，一居至三居均有相应的户型，且一居的面积较小，入手价低，性价比高。

截至2021年7月，小区均价为34472元/㎡，对比上月上升0.04%。

机场附近的小区，由于距离机场较近，交通并不算十分便利，且噪声较大，整体的价格走势是低于顺义区的，南竺园小区虽为老旧小区，但是它的建筑品质较高，且容积率较低，居住的舒适度相对更高些。所以该小区的价格高于机场附近的其它小区，且价格走向较为平稳，购买风险较小。

购房成本方面，总价最低为60㎡一室一厅户型，报价212万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约为74万元，二套首付为127万元。

小区户型包括了47㎡-181㎡不等的多种户型，适合不同住客的需求，选择多样。

在此以小区较具特点的71㎡两居和114㎡三居进行对比分析。

小区南北两侧均临街，18号楼、11号楼以及25号楼、乙8号楼等楼栋易受噪音影响；一区11号楼-一区16号楼等位于小区中部的楼栋居住环境较为安静，舒适度较高；一区25号楼、乙8号楼等靠近南侧的楼栋无高层建筑遮挡，通风、采光等条件较好。

南竺园小区位于机场附近，有4趟公交，乘坐2站即可到达机场，对于在机场工作的人员来说十分便利。

小区人口流动性小，生活氛围较为浓郁，且周边医疗、购物、休闲等配套设施齐全，适合安居类住房人群。

小区的绿化率较高，绿化面积大，绿植种类丰富，居住环境相对安静，适合对小区居住环境有一定要求的人群选择。

截止2021年7月，南竺园附近的新房为北京城建·北京合院，距离南竺园社区直线距离较近，故选取北京城建·北京合院进行对比分析。

作为顺义主要居住区，南竺园周边3公里内二手房项目较多，故而选取与南竺园小区距离较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的蓝海苑和蓝天苑进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。