正值炎炎夏日，小汤来到位于顺义区后沙峪的裕祥花园进行踩盘，小汤一进来就发现小区楼房的外立面比较新，没有老旧小区的感觉。在小区外就可以望见小区内郁郁葱葱的景象，可见该小区居住环境较为舒适。

亮点一：小区绿化高，楼栋干净整洁

裕祥花园进入小区后，是一处绿化带，绿植以绿篱、低矮灌木为主，银杏树、柳树等树木穿插其中，其它大部分绿植均分布在楼栋四周，该小区绿化的主要特点为覆盖面积大，能很好的起到净化空气的作用。小区正在进行翻新，楼宇的外立面经过重新粉刷，色彩更为鲜明，营造出一种充满活力的氛围，而楼栋内部也进行了修整，能看出不论是扶手还是墙面，都呈现出干净整洁的状态，大大提升了居民的舒适度。

亮点二：内部配套完善，小区安保措施到位，设施维护及时

小汤看到该小区楼栋单元门设有门禁系统，出入单元楼需要刷卡或者输入密码才能进入，说明物业在安保方面做得比较好。小区的单元门是木门或铁门，门口有步行台阶和无障碍通道，较大程度便利了腿脚不便的居民出入楼道。

小区楼门口有摄像头，这也在一定程度上保障了居民的人身安全和财产安全。

小汤还注意到，小区楼梯扶手是经过粉刷的，毫无老旧的感觉，且楼栋内部较为干净整洁，给了居民较好的居住体验。可见，物业在安保方面以及内部设施维修与更新上的服务还是比较周到。

小区内部设置了较多健身器材且可以满足各年龄阶段人群健身需求。小汤考察了一番发现虽然设备看起来有一定年头了，但是一切完好。可见物业有在用心进行维护，小汤觉得老小区能做到这一点算是值得夸赞的。

小区垃圾分类处理处干净整洁，也在严格按照垃圾分类处理规定施行，充分响应可持续发展号召。

亮点三：容积率低，居住舒适

裕祥花园小区容积率为1.1，与同类型小区对比较低。容积率低意味着小区人口密度较低，小区楼间距较大，为居民带来了更为安静宽松的生活空间，也保证了在此居住的居民的私密性和安全性。

小区容积率低对于小区的公共设施也有好处，大大减少了居民对于公共设施的使用率，很大程度上降低了对于公共设施的损耗。

且对于物业来说，低密度人群也同样方便了小区的内部管理。

亮点四：生活设施配套齐全

小区周边1公里内商业较为发达，可以满足居民基本生活需求。小汤进入小区旁的华冠生鲜超市看到这里品类齐全，各种蔬菜也比较新鲜。

小区1公里内有多家专科类诊所，1.2公里处还有一家二级医院，科室齐全，设备先进。周边底商还可以看到便民药房，小区居民需要就医或者买药救急都十分便捷。

小区1公里范围内有许多大型银行，可以满足附近居民金融业务办理需求。

槽点一：存在乱停车现象

进入小区后看到，小区内人车不分流，小汤认为这给小区带来了一定的安全隐患，对年轻人来说可能问题不大，但是对于活泼好动的孩子和行动缓慢的老人来说需要特别注意。小区为地上停车，车辆可从小区南门或北门进入，车辆管理上较为混乱。小汤认为在这方面来说小区物业有待改进。

槽点二：离地铁较远，地铁通勤不便

虽然小区周边公交路线众多，但距离小区最近的后沙峪地铁站却距离小区1.9公里，从小区骑行至地铁站需要10分钟，步行更是半小时之久，这对于完全依赖地铁通勤的上班族来说相当不便，早高峰出行需要提前妥善安排好时间，这点着实是个缺陷。

经过一上午对裕祥花园的踩盘，小汤在这里有几点总结要说。

首先，裕祥花园拥有着很多同板块大多小区都达不到的52%绿化率，而且物业在绿化维护上也非常用心，较低的容积率也带来了空气清新，居住非常舒适、私密、安全等好处；其次是内部配套较为完善，齐备有效的安保措施、休闲健身设施以及严格实施的垃圾分类都能说明小区对于居民日常基础服务比较到位。

但小汤在这里不得不吐槽的是小区内外乱停车的现象，踩盘过程中从内到外几乎都可以看到随处停放的车辆，这给居民出入安全带来了一定隐患，小汤也希望物业可以及时找到合理的解决方案，让小区整体居住环境再上一个台阶。

作为顺义城区内的标准老旧小区，裕祥花园的常住居民较多，偏低的物业费造就了小区居民生活成本总体较低，周边出行以公交为主，商业配套可以基本满足小区居民日常需要。

总的来说，裕祥花园在商圈内十分有竞争优势，随着小区内部加大管理，解决现存问题后，价值还会进一步提升。

裕祥花园小区位于顺义区后沙峪板块。板块整体位于北五环、北六环之外，京沈高速、天北路、北六环三条交通干线围成的“大三角”地区便是后沙峪板块，该板块西侧靠近中央别墅区商圈，东侧临近天竺商圈和机场附近商圈，板块内交通便捷，机场北线高速、北六环横贯板块北部，经北六环可前往京承高速、东六环等交通干线；地铁15号线穿过板块东侧，板块内有国展、花梨坎、后沙峪三个站点，极大地方便了板块内居民的出行；后沙峪板块发展较早，在顺义区内设施环境较为成熟，居住氛围也较为浓厚。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，后沙峪的发展也将迎来新的机遇。

后沙峪作为顺义区内主要的住宅板块，板块内聚集了部分新房和大量二手房。板块内的二手房大多数建于2000年以后，主要为商品房社区。后沙峪板块经过20几年的发展，该区域已经形成国际化居住和生活氛围，优质别墅、叠拼项目层出不穷，万科、金地、旭辉、保利等名企纷纷入驻。

当前，后沙峪板块是顺义地区生活配套较好的片区。商业方面，板块内有中粮·祥云小镇、山姆会员商店、国门1号全球家居总部基地、朗姿女装购物广场；医疗方面，板块内有北京顺义区空港医院（二甲）以及其他专科类医院，配套稍显孱弱；教育方面，板块内有后沙峪中心小学（北京市第二实验小学顺义分校）、空港小学，北京四中顺义分校、中央美术学院（后沙峪校区）等公办学校，还有部分私立学校入驻，如北京市鼎石学校、北京市新英才学校、海嘉国际双语学校等；生态方面，板块内有龙腾世纪文化广场、花博会主题公园、中国国际展览中心(新馆)。

产业方面，后沙峪商圈重点发展商务会展、产业金融、总部经济等产业，板块内的中国国际展览中心（新馆）是北京市规模最大、功能最为完善的展览中心，为展览行业量身订做，其功能达到国际专业展馆建设一流水平，是中国顶级专业化展馆之一；2006年北京天竺空港工业开发区和顺义区高丽营金马工业区合并为北京天竺空港经济开发区，以电子、光机电一体化、生物制药、航空物流为主要产业，吸引了如国航股份、北京宝洁技术有限公司、华夏基金、华欧航空培训及支援中心等上百家中外企业入驻；除此之外，板块内还有中国航信高科技产业园、顺通远达工业园、花卉种植中心等。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、后沙峪本地人及在望京、国展、中关村等板块工作的人员为主。板块内在售新房较少，以改善住宅为主，单价在5.6万/㎡上下；板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2021年1月26日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得，楼面价22396元/平米，溢价率15.82%。该宗地将以“六通一平”形式供地，控高30米，容积率1.6，未来大概会建成10层左右小高层。

同日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以以40.61亿总价竞得，溢价率0.52%，综合楼面价约为18521元/㎡。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065 地块托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

2月2日，北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，经过75轮的激烈竞争，最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得，溢价率为35%，实付85.77亿。

《顺义区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标纲要》显示，顺义将构建“一心、三区、多组团”新城空间布局，包括打造富有活力的新城公共中心、建设和谐宜居城区和提升多组团发展水平，以统筹推进新城集中建设区和外围绿色空间融合发展，构建共同支撑和谐宜居城区多组团发展格局。后沙峪组团重点发展商务会展、产业金融、总部经济，加快集聚优质教育、高端医疗、文化体育等公共服务资源，打造环境优美、产城融合、宜居宜业的国际化城市组团。

顺义后沙峪板块是北京“新国门”，会展产业已经初步形成，再加上“中国国际服贸会”的永久会址加持，又是首都功能中国际交往中心功能的集中承载区。该片区片区在未来五年会加速建设，形成一个产业高地和生活微中心。目前新国展一期已经建成，总建筑面积大概在30多万方，二三期2021年全面启动建设，2024年投入使用，总建面接近200万平米。从规划上看，200万平米的新国展建成后，将会成为聚集高端商业、会展、商务金融、高端酒店、高端住宅、地铁轨道的巨型“城市综合体”。

第二，顺义后沙峪同时还是北京自贸区“国际商务服务片区”中的重要组成部分，未来将和“金盏国际合作服务区”，“CBD”和“副中心”进行联动。所以顺义后沙峪又是“新国展”，又是“自贸区”，同时还是“首都机场临空经济区”，又是首都功能国际外交中心功能聚集地。

第三，在示范街区打造上面，后沙峪商圈将重点建设金马文化创意产业示范街区和祥云小镇国际商业示范街区。金马文化创意产业示范街区将依托北京创新产业集群示范区（顺义）政策功能平台，围绕“文化+”“创新+”“互联网+”“绿色生态+”的“四加”发展理念，打造以文化创意为主导的创新产业示范街区。同时，利用存量土地，引进重点文创项目，构建“一中心、两基地、三平台”文化产业支撑体系；祥云小镇国际商业示范街区以安泰大街、安祥大街、安宁大街、裕丰路、裕庆路等城市道路为框架，有机联系祥云小镇商业空间、龙道河绿地生态空间、海高大厦创新创业空间，塑造安全、绿色、活力、智慧的高品质商业生活街区。同时，推进安泰大街（裕丰路至裕庆路区段）步行改造，统筹解决动态与静态交通组织，扩大祥云小镇的社会效益产出。

第四，交通方面，规划中的S11线（三城联络线）连接怀柔科学城、中村科学城、未来科学城三大科学城，向东经花梨坎站（与M15换乘），最终到达首都机场区域。待建设完成后，后沙峪板块内的地铁15号线与新建三城联络线、利用京承铁路开行市郊列车和利用京沈客运专线开行市郊列车三者共同构筑“三快一普”的通道。

1、小区容积率为1.1，是一个低密度社区。在此居住的居民也不会处在过于拥挤的环境中。加之高绿化率让小区内的风景宜人，十分适宜居住。

2、小区可选户型面积涵盖广，选择性灵活多样，主力户型南北通透，通风、采光较好。

3、小区安保措施到位，居民安全可以得到有效保障；老化设施也可以得到及时有效的维护保养。

4、小区周边配套较齐全，可以让业主花费较少的时间购买到各种生活用品。同时，邻近的大型商场更为业主的购物提供了充分的选择空间。

2021年7月，北城根小区挂牌均价为38517元/m²，对比上月增长0.59%，该小区的价格水平低于顺义的平均房价，同样，也是低于后沙峪的平均房价的，可以算是一个中低价位小区。

主要成交户型为64㎡-154㎡两居及89㎡-129㎡三居，其中两居近半年成交价约284万/套-460万/套，三居近半年成交价格约345万/套-570万/套，挂牌成交速度较快。从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，以75㎡两居为例，总价约为296万，首套首付103万，二套首付为177万。这个价格属于中等偏下水平。小区内大部分二手房为普宅，且由于楼龄较老，具体需要评估。

小区户型涵盖了从58㎡-251㎡不等的户型，各面积段、各户型较全面。其中主力户型是75㎡的两居和108㎡的三居，在此以主力户型进行对比分析。

裕祥花园小区共33栋楼1290户。小区共有两个大门，其中8号楼、9号楼、10号楼、11号楼离小区南门和停车场较近，居民找车位停车较为方便。

18号楼、19号楼、20号楼、21号楼距离小区北门较近，进出方便6号楼、15号楼、26号楼、28号楼离花园较近，方便居民散步休闲，但是可能会有点嘈杂。整体楼栋间距较大，使得住户无论在哪个朝向都可以获得充足地采光。

小区位于15号线后沙峪地铁站附近，适合需要经常通勤于望京、三元桥、奥体等地的客群。

小区户型面积较小，加上小区本身售价低，性价比相对更高些，适合预算有一定限制的独居人士或是新婚夫妇。

小区绿化率较高，环境优美，居住舒适度较高，适合追求较高居住品质但预算不多人群。

小区户型一居至四居全覆盖，能满足较多人群需求。小区三居和四居面积较大，户型设计合理，适合多口之家。

7月份，顺义城区当前有IDPARK艾迪公园、前进花园玉兰苑、迈宇平墅、北京城建北京合院以及波特兰花园5个新楼盘入市，其中有普通住宅和别墅，价格也不一。

选取相对直线距离在10公里以内、与裕祥花园同为普宅且均价较为接近的前进花园玉兰苑项目进行对比分析。

作为主要居住区，裕祥花园周边5公里内二手房项目较多，故而选取在价格方面与裕祥花园较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的清岚花园南区和蓝星花园进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。