顺义城是北京市重点发展的新城之一，而位于顺义城区中心的建新南二社区（建新南区），最老的楼栋房龄已有36年之久，经过多年沉淀，小区内形成了浓厚的居住氛围。自2018年初北京老旧小区改造政策启动后，作为旧改的受益者，建新南二社区（建新南区）因其低总价和小户型为主的特点，逐渐发展为一个相对成熟的刚需型社区。今天就让阿哲带着大家一探小区究竟。

亮点一：小区物业由居委会代管，生活安全性较高

建新南区共有49栋楼，都是6层以下的板楼楼栋。一部分楼龄较老的楼栋是以前单位的福利分房，小区居民大部分都是已经退休的老干部，居住人群相对单一，社区生活比较安全。

小区的物业属于居委会代管的，没有物业费。小区内的保洁大部分都是本小区的退休人员，小区环境打理的比较用心，小区环境干净整洁。

亮点二：旧改推进，小区设施逐渐完善

随着北京市不断推进的旧改浪潮，建新南区也在小区内开展了不少的改造工作。通过和小区居民了解得知，在2018年左右小区完成了外墙保温改造，提升了小区楼栋整体保温效果，也使小区楼栋外墙看起来美观不少。

小区的便民设施也完善了不少，小区原本破旧的停车棚更换了新的顶棚，也安装了智能电动门，居民进出停车更加方便，停车棚外也新增设了电动充电桩，方便小区电动车充电。

亮点三：地理位置优越，周边配套齐全

小区位于顺义城区中心，周边商业比较繁华。小区附近有一条商业街，居民步行3分钟左右即可到达，商业街内有理发店、甜品店、以及各种特色餐馆。小区距离隆华购物中心步行约5分钟，商场的正门有麦当劳和星巴克等休闲场所，内部的一层至五层为购物商铺，六楼有大地影院、酷乐潮玩等娱乐中心，小区居民日常生活比较便利。

怡园公园距离小区步行不到5分钟，公园全年可以免费参观，并且公园新增了7个项目，包括岩石园、腊梅园、碧桃园多个景点，并且还增加儿童游乐设施。改造后的怡园公园成为了顺义城区南部的一个亮点。小区居民可以茶余饭后到此休闲游玩，享受得天独厚的便利。

槽点一：小区建成时间早，线路布局比较落后

小区是在1985年-2001年间分批建成的，建成年代比较早，线路布局比较落后。小区内的电线排布比较杂乱，网线和供电线大部分都堆积在一楼窗户上方，有部分线路从二楼窗户中间经过，给居民生活带来不小的安全隐患。

槽点二：小区停车位不足

停车位不足是许多老旧小区的通病，建新南区也是如此。小区的停车位规划远远不够，许多车停放在单元门前，以及道路两侧，使原本不宽阔的道路更加狭窄，影响小区居民的日常通行。

建新南二社区（建新南区）是一个规模比较大的小区，虽然建成年代较为久远，但是经过旧改之后仍有可圈可点之处，当然小区也有很多问题是不可避免的。

首先从建新南二社区（建新南区）产品本身来说。小区楼栋为一梯两户、一梯三户的板楼设计，户型涵盖一居、两居、三居，购房者可选择性较广，性价比较高。经过旧改之后，小区不但基础设施配置完善，并且完成了外墙保温改造，也使小区楼栋外墙看起来美观不少。产品力整体表现尚可。

其次是小区外部配套方面，从小区步行3分钟即可以到达建新东街商业街，可以满足居民的基本生活需求，步行约5分钟就是隆华购物中心，小区居民日常生活比较便利。并且小区1公里内有怡园公园和顺义公园，园内有多个景点，还有老年活动区、儿童游乐场、露天舞场等场地，居民娱乐休闲有去处。配套表现优秀。

最后是交通方面，建新南二社区（建新南区）周边5分钟步行范围内分布着多个公交站点，并且从小区步行20分钟内可达地铁15号线顺义站，地铁可通往大屯路东、奥林匹克公园、望京西等地，可换乘地铁5号线、8号线、13号线等地铁线路，对于依赖15号地铁通勤的人群比较便捷。

再有就是小区的不足之处，没有地下停车位是老旧小区的通病，并且该小区地上停车位不足，乱停乱放现象比较严重，再有就是空中飞线等老旧小区常有的问题也比较突出。

总的来说，建新南二社区(建新南区)在商圈内较有竞争优势，尤其对于单身一族、首次置房但是预算不充足的刚需家庭来说比较友好。

建新南二社区（建新南区）位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。

顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1.小区旧改工作完成的比较好，其中包括了外墙翻新、老旧设施改造、楼顶防水修补等升级改造项目，对比同房龄小区产品品质较好。

2.小区楼栋为一梯两户、一梯三户的板楼设计，户型有42㎡-59㎡一居室、50㎡-90㎡两居室和59㎡-98㎡三居室，户型可选择性较广，因其低总价和小户型为主的特点，性价比较高。

3.小区周边商业配套非常完善，距离小区步行3分钟左右就是建新东街商业街，商业街内有熟食店、理发店、甜品店、以及各种特色餐馆，可以满足居民基本的生活需求；距离小区2.2公里内有隆华购物中心、华联商厦、隆华奥特莱斯购物广场、鑫海韵通大卖场（石园店）大型商超等，可以满足不同年龄段的购物需求和日常生活所需。

4.距离小区步行10分钟内有怡园公园和顺义公园，园内不但有岩石园、腊梅园、碧桃园等专类园建设，还设有儿童游乐设施等，对于小区居民来说，这两个公园是休闲娱乐的好去处。

以幸福里app为准，截至2021年8月，建新南二社区挂牌均价50287元/㎡，环比上月下降0.86%。

从近六个月价格波动来看，小区的房价整体波动不大，总体保持平稳，但是和顺义区商圈及顺义城板块房价相比，该小区价格一直保持在高位。具体原因是：该小区地处顺义城中心位置，地理位置优越是房价比较具有竞争力的首要因素；小区内旧改工作推进的较好，外墙翻新、小区老旧设施改造完善也是房价较高的原因。

具体购房成本方面，拿在售的57.7㎡两居室为例，报价299万；参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为119.6万，二套首付为239.2万。

由于税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，上述例子仅供参考。

小区有42㎡-59㎡的一居室、50㎡-90㎡的两居室、59㎡-98㎡的三居室，主力户型是57.0㎡的一居室，和69.8㎡的两居室，所以拿这两个户型进行分析。

小区共有49栋楼，楼栋排布规整方正。其中面积相对较大的三居室主要分布在7号楼、9号楼、10号楼、25号楼-28号楼，家庭成员较多的人群可以重点关注一下这几栋楼。

11号楼-15号楼、20号楼-25号楼位于小区中心位置，生活比较安静。

4号楼-6号楼、11号楼、12号楼、22号楼-24号楼，这几栋楼排列比较密集，低楼层采光可能会受影响，可以选择这几栋楼的较高楼层。

1.小区户型面积较全，涵盖一居室到三居室。小区的主力户型57.0㎡的一居室，比较适合单身一族选择；小区的另一个主力户型为69.8㎡的两居室，对于情侣、三口之家都很适用。小区房价较为稳定，得房率高，适合刚需人群购买。

2.小区紧邻怡园公园和顺义公园，宜居属性较高；并且周边商业配套完善，日常购物便捷，距离小区960米处是北京市顺义区医院，健康查体或者身体不适就医较为方便，因此比较适合老年人在此居住养老。

3.怡园公交站距小区170米，小区距离地铁15号线顺义站1.1公里，可通往望京、奥林匹克公园、六道口等地，可换乘地铁5号线、8号线、13号线等地铁线路，交通出行便利，适合在依靠地铁和公交出行的人群。

截至2021年8月，建新南二社区所在的顺义城板块内有多个新项目，新项目包括北京城建北京合院、前进花园玉兰苑、IDPARK艾迪公园、波特兰花园和迈宇平墅，这里选择北京城建北京合院，以及前进花园玉兰苑两个楼盘与建新南二社区进行对比。

北京城建北京合院最新一期于2021年5月开盘，该小区定位在改善型小区，分为花园洋房和联排别墅。该小区均价45000元/㎡起，花园洋房的主力户型是115㎡的三居，总价518万/套起，洋房的均价低于建新南区，对比本小区，花园洋房的居住品质更高，对居住环境有较高要求的人群可以选择该小区，不过该小区距离地铁站较远，对依靠地铁出行的人群来说不是很方便。联排别墅主力户型为205㎡-234㎡的四居，总价900万/套起，从总价和购买人群来看，建新南区的购买人群并不是该小区联排别墅的目标人群，更适合有一定经济基础的人群购入。

前进花园玉兰苑是由北京建升房地产开发有限公司打造的住宅项目，2021年2月开盘，2021年3月交房。建筑类型为板楼。售卖楼有4栋，主要售卖4种户型，包含了95㎡-103㎡的两居室，小区也定义为改善型小区。小区绿化率为20%，容积率为1.4，物业费2.80元/㎡/月。根据幸福里app资料显示，截止2021年8月，该小区均价为38000元/㎡起，总价360万/套起。前进花园玉兰苑距离地铁15号线石门站838米，距离卧龙公园955米，小区周边大小商超和医疗配套也比较完善，500米内有多个公交站。对比本小区，前进花园玉兰苑作为新楼盘，楼栋品质高，但是绿化率较低，并且户型只有两居室，购房群体较为单一。

建新南二社区(建新南区)与这两个新房相比，周边商业配套更为齐全，并且紧靠着两个大公园，因此房价最高。并且本小区户型涵盖率更高，适合的群体也更为广泛。购房者可根据自己需求进行选择。