小明受到朋友邀约，刚下飞机就往朋友住处赶。途经顺义区小天竺一街，蓝天苑小区让人眼前一亮。该小区建成于2004年，年份较久远，白色的涂漆与砖红色涂漆互相映衬，在外观上保留了一分简单和大气，因为鲜明的色彩特征，使得蓝天苑小区比周边的住宅更加引人注目。听朋友说，该小区内还采用了花园式设计，出于好奇心，小明决定周六就走进蓝天苑小区，去一探究竟。

亮点一：花园式设计，环境怡人

走进小区，茂盛的植被映入眼帘，绿意盎然。高大的树木遮挡住正午的烈日，为小区业主带来一丝清凉。小明最心动的还是该小区的花园式设计，站在石桥上，能看到脚下的水流和不远处的假山，让小明宛如身处寂静的公园之中。

抬头望向蓝天苑的楼房，红白相间的楼栋搭配绿色的植被，加之蓝天白云的映衬，整个蓝天苑小区就像一幅多彩的生动画卷。

亮点二：邻里相处氛围好

往里走，社区的老人们在阴凉处聊天、散步，从他们身旁路过，能感受到邻里间和谐的气氛。树荫下，老爷爷老奶奶在打牌，其中一位老大爷还想让我加入他们，但有任务在身，小明不得不委婉谢绝。漫游在小区的道路上，小明观察到，一般迎面走过的两位业主都会朝对方打招呼，或是点头，或是微笑，这种轻松愉悦的邻里关系也让小明心生向往。

亮点三：楼道内部整洁，物业设施齐全

小明任意选择了几栋楼进行参观，发现在每栋楼下都设有无障碍通道，并且小区的楼道宽敞明亮，没有杂物堆积，整体整洁度、美观度较高。浏览四周，在楼道内还张贴了有关小区的告示，有利于业主尽早知晓小区相关事宜。

道路的路灯上，能看见小区安装的监控，24小时为业主的安全保驾护航。同时，小区物业对业主也比较负责，据门口保安说，该小区采取封闭式管理，进出入都必须刷门禁卡，这从一定程度上提升了小区的安全性。小明还看了消防工具一栏，外面除了物业贴的“紧急情况击碎玻璃”提示外，表面干净整洁，没有损坏处，能看出物业定期检查的频率还是很高的。

亮点四：周边配套设施全，生活便利度高

从蓝天苑小区出去步行4分钟就可以抵达蓝海苑公交车站，小区周边1.3公里内还有5条公交线路。小区地处首都机场辅路、京平高速、机场第二高速的交汇片区，交通便捷，可选择的出行方式多样，无论是有车一族还是无车家庭，都能比较快速地到达目的地。

小区周边700米内有多个银行、诊所、酒店分布，还有洗衣店、理发店、美容院满足业主的软性生活需求。3公里以内的西湖园、天竺郊野公园、天竺镇文化广场环境清幽，也是居民休闲娱乐的好场所。如果周边底商难以满足生活需要，居民可以步行15分钟前往国泰生活广场，商场里有大型超市和小吃街；想要逛街买衣服的话，可以驾车20分钟去往品牌齐全、价格实惠的斯普瑞斯奥特莱斯，消费遛娃两不误。

亮点五：周边街道整洁宽敞

小区周边街道有环卫工人清扫，整体干净整洁。因为蓝天苑附近有专门的集市、菜市场，所以道路旁不会有叫卖的商贩，也不会滞留大量垃圾。小区周围街道宽阔，路边车辆也有序停放，这有效避免了出现交通堵塞的情况。街道上的车辆会自觉礼让行人，行走在这样街道上，小明感觉特别安心。

槽点一：小区内道路老化，易产生安全问题

在踩盘的路上，小明发现小区内的道路多多少少存在着老化现象，经受多年热胀冷缩的道路已经出现开裂、下陷，道路变得崎岖不平，给小区车主的行驶和行人带来了些许不便，特别是老年人和蹒跚学步的小孩子需要格外注意安全问题。

槽点二：小区周边乱搭电线，存在安全隐患

小明在踩盘过程中发现蓝天苑小区周边存在乱搭电线的现象，蓝海苑距离小区300米，电线贯穿居民楼一侧，并且被植被包裹，夏季天气炎热干燥时容易引发火灾。同样在其他公交车站点也能发现这类情况，这样不但会降低了小区的整体品质，也增加该区域的安全隐患。

踩盘大半天，小明也是颇有心得，对于蓝天苑小区的总结主要为以下几点。

首先小明认为蓝天苑小区的居住环境不错，小区花园式设计让住户有心旷神怡的感觉，总体绿化覆盖率较高，整体表现优秀。

其次，从消防设施到垃圾分类装置，从快递柜到监控，小区基础设施比较齐全，最基本的设施得以保障，加上专业、负责的物业管理和社区服务，小明感觉居住在这里的业主心里都会多一分安全感。

再者小区周边的配套齐全，诊所、医院、银行、公园等能够满足业主更加多元的生活需求。

除此之外，小区周边的电线存在一定安全隐患，需要引起重视。小区内部分道路出现老化现象，年龄稍大的住户走路时需留心。不过上述问题是可以在业主和物业的共同合作下进行整改的。

总体来说，蓝天苑是一个风景秀丽、社区生活和谐的宜居小区。

蓝天苑小区位于顺义区机场附近商圈内，整体位于东五环、东六环之间，板块东部紧邻东六环，南至温榆河、京平高速，西部靠近京沈路；板块西侧为后沙峪和中央别墅区板块，北部靠近马坡板块，东部靠近顺义城板块。

板块内交通便利，东六环、北六环、京平高速三线贯通成网，首都机场路和地铁首都机场线可直达机场航站楼；此外，地铁15号线、首都机场线经过板块内部，居民可以从花梨坎站、后沙峪站、南法信站三个站点乘车出行，极大地便利了居民的日常生活。作为顺义区内开发较早的区域之一，该板块以重大交通基础设施建设为主，周边配套设施较弱。

生态休闲方面，板块内有东郊湿地公园、黑骑士球员俱乐部、南竺园公园、松美术馆；医疗方面，板块内有半壁店社区卫生服务站、鸿恩堂诊所、以及北京大学第三医院首都国际机场院区（三甲）；教育方面，板块内有半壁店学校、华新艺术幼儿园、北京市第九十四中学机场分校；商业方面，板块内有苏活超市、樱花超市等便利商超，内部无大型商业综合体，居民消费需求外溢至周边的顺义城、后沙峪商圈。

产业方面，机场附近商圈主要依托首都国际机场，集聚发展航空运输业、航空产业、高端制造业和现代服务业，板块内有天竺综合保税区、航港物流园、宝供北京物流基地、SMC(北京)制造有限公司、北京中德国际合作产业园等。

板块内部住宅多数建成于1990年以后，以商品房住宅为主，板块内有蓝天苑、樱花园一区、天竺家园、首开北京苏活等小区，板块内居住人群以顺义本地人、内部产业园职工、航空航天领域从业人员为主；此外，由于板块开发时间较早、可开发土地资源稀缺，内部暂无新房在售项目；相对比下，二手房挂牌数量较多，价格涨幅较小。

近五年内，顺义区机场其他商圈内无土地出让。截止至2021年7月26日，顺义区共有三宗住宅用地出让，主要集中在顺义马坡镇和新国展附近。

2021年1月26日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得，楼面价22396元/平米，溢价率15.82%。该宗地将以“六通一平”形式供地，控高30米，容积率1.6，未来大概会建成10层左右小高层。

同日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以40.61亿总价竞得，溢价率0.52%，综合楼面价约为18521元/㎡。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065 地块托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

2月2日，北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，经过75轮的激烈竞争，最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得，溢价率为35%，实付85.77亿。

从区域整体发展规划来看，《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》指出，顺义区延续既有空间格局，面向未来可持续发展，构建“一港、两轴、三带、多点”总体空间格局。其中，“一港”指的是国际空港新城，以世界级国际航空枢纽为核心，围绕北京首都国际机场加强临空地区功能优化提升，促进国际空港与顺义新城融合发展，延续了对于空港的区域职能和国际航空枢纽地区的强调。

在创新引领方面，顺义区分区规划提出，高水平建设创新产业集群示范区，整合提升北京天竺综合保税区、首都机场临空经济示范区、中关村顺义园等开发区和产业基地的空间资源，积极吸引和承接中心城区科技创新资源，加强与“三大科学城”、北京经济技术开发区的功能协作、互联互通、要素流动。推动传统产业转型和科技创新成果转化落地，构建“高精尖”经济结构。聚焦新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天三大创新产业集群，着力构建临空经济、产业金融、商务会展、文创旅游等现代服务业发展体系，将顺义区建设成为首都创新驱动发展前沿阵地。

位于板块南侧的天竺综合保税区是全国唯一与机场口岸无缝连接的综合保税区，分区规划显示，该地区将打造综保区口岸经济产业示范街区，包含国家对外文化贸易基地、海外文物口岸贸易市场、绿地自由港、天竺万科中心、东航中心重要节点。示范街区将依托综保区具有的文化、科技等领域最高水平开放政策和产业平台，进一步优化国际人创新创业环境，促进生活性服务业品质提升，推动国际人才社区建设。同时，建设中高端特色跨境电商产业群，形成跨境电商、保税交易、保免联动、整车口岸等功能为一体的保税促消费北京模式。

位于板块东南侧的中德产业园（起步区）主要承接德国隐形冠军企业及研发设计、中试、小试、测试验证、系统集成等科技服务平台。未来，该区域将打造成为中德国际合作产业示范街区，发挥北京中德国际合作产业园起步区功能，搭建国际合作平台，吸引科技服务业领域的德国隐形冠军企业、国际科技人才入园发展。同时，健全商务服务业配套设施，打造集购物、办公、餐饮、旅游、娱乐等为一体的综合型国际化商业圈，围绕“一园、一河、一湖”布局建设德国主题公园及点状公园，补齐城市功能配套短板，整体提升街区主导产业带动作用。

1.蓝天苑小区楼层设计南北通透，便于采光和通风。该小区的所有户型都为一梯两户式，同层住户少，环境清静。

2.蓝天苑小区的物业由北京首都机场物业管理有限公司负责，得益于该公司专业的物业管理水平，蓝天苑曾被评为北京市物业管理优秀小区和花园式小区。该小区的物业水平较高，社区服务与社区管理已实现智能化。

3.蓝天苑采用新式现代主义的装修风格，用砖红色及白色搭配涂漆，小区内绿化充足，同时，花园式设计风格使得蓝天苑在该区域更加亮眼。

4.蓝天苑小区建成于2004年，至今有17年历史，周边的配套设施早已落地成熟，走出小区，业主就可以感觉到街道的繁华，大小诊所、医院能满足住户寻医问药的需求，泰安生活广场足以买到心意的物品。

截止2021年8月，该小区参考挂牌价格为37072元/㎡，环比上升0.02%，相较上月价格几乎没有变动。近半年内的价格走势图显示，该时间段内小区价格变动不大，价格均在36000元/㎡-37000元/㎡之间浮动，总体而言蓝天苑小区价格保持稳定水平。该小区二手房报价高于机场附近住宅报价，与顺义区内住宅报价持平。因为靠近机场的缘故，蓝天苑价格略低于顺义区住宅平均报价。其实在机场附近的住宅价格这半年来都比较稳定，参考机场附近价格走势曲线不难发现这一规律。

就该时间段房价波动情况来看，蓝天苑小区房价变动幅度小，对该小区有购买意向的购房者，可以选择合适的时机，进行购买。

具体购房成本方面，拿在的118㎡的两居来说，报价508万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为203万，二套首付为406万。

上述举例仅供参考，因为税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，具体的首付费用要视银行评估情况而定。

1、1号楼、2号楼临近小区西门，人员、车辆流动性强，临近街道夜晚较为喧闹，对于环境要求高的购房者需慎重考虑。

2、2号楼、3号楼临近西门，4号楼、8号楼临近南门，由于该小区没有设置东门、北门不可通行，总体而言这四栋楼距离街道更近，如果购房者希望能更快捷地进出入小区，可以选择这几栋楼。

3、5号楼、6号楼和7号楼位于小区东面，蓝天苑小区东面没有设置出入口，人员、车辆流动相对较少，环境安静，但距离三个出口距离较远，需要花费更多步行时间。

1.小区内风景秀丽，居住舒适度高；采用封闭式管理，出入有门禁、监控，居住安全系数高，适合对小区居住环境及安全性要求高的家庭选择。

2.小区公共空间大，休闲娱乐场所宽阔，适合喜欢户外玩乐、锻炼的人群选择。

3.小区地理位置优越，交通路网四通八达且临近首都机场线，适合工作地点在机场及其周边产业园工作的白领，在望京、金盏、后沙峪等地区工作的有车家庭也可以考虑。

4.小区位于顺义机场2.1公里外，在安全距离内，同时距离机场、机场后勤服务中心较近，适合在机场附近工作的人群选择。

截至2021年8月，在顺义这一区域内，共超过20套新房挂牌销售，但这些房屋大都位于六环以外，即使在一个区域内，距离蓝天苑距离较远，故选择五环以外、位于首都机场东北面的北京城建北京合院进行对比。

北京城建北京合院别名为：平悦园。2017年12月开盘，2020年10月交房，以四居室和五居室为主，目前在售房型为：四室两厅三卫222㎡户型、五室两厅四卫278㎡户型等。参考均价为47000元/㎡，总价900万元起，物业费用3.98元/㎡/月，费用较高，相比蓝天苑小区生活成本更高。

该小区楼盘主打大户型，建面均在200㎡以上，房型均为南北通透的户型，上下共五层，各个功能间均能进行采光通风。而蓝天苑小区的户型多为三室两厅、面积在118㎡-204㎡的平层，两个楼盘的户型均为南北朝向。北京城建北京合院小区各功能区清晰、动静分离，该小区户型还有一个特点是，每层楼的功能区都分布在一侧，另一侧留出作为走廊，这也是该小区户型与蓝天苑小区最大的区别所在。

北京城建北京合院周边1公里内共有20个生活超市，其中大部分集中在距离小区700米以内的区域，除此之外，诊所、洗衣店、理发店、宠物店、菜市场、医院、银行都能轻松在小区周边找到，在这周边配套设施一点上，位于新区的北京城建北京合院更便利；在休闲娱乐方面，该小区2公里以外只有两个公园。北京城建北京合院目前处于新房销售阶段，暂时不会对五环内的二手房买卖造成影响。

此处选择在蓝天苑小区附近、户型面积相差不大的南平里和南竺园进行对比，其中蓝天苑和南平里由同一家物业公司负责。