今天小宇要去踩盘的小区是西辛南区。小区位于顺义城西外街，这里生活气息很浓郁，日常生活也很便捷，可以说是一个优质的社区。

亮点一：小区开启加装电梯

西辛南区始建于1992年，距今已近30年楼龄，但是据小宇了解，小区现已被列入老旧小区改造项目计划中。小宇去踩盘时看到小区正在进行加装电梯。

电梯不仅可以解决老年人和特殊需求居民上下楼不便的问题，也让大多数住户出行变得更方便快捷。此次西辛南区加装的是外挂电梯，既能美化楼宇，又能扩大居民的可使用面积，还方便了居民们的日常出行，可谓是一举多得。

亮点二：书香驿站为居民提供阅读的空间

据小宇了解，顺义区有多个由北京青年报和社区共建的国学书香驿站，而西辛南区恰好就有一个。

驿站既有可供成人阅读的国学类书籍，也有供儿童阅读的绘本，六千余册免费图书为居民们提供了阅读的途径。驿站还会定期举办读书会，供居民们交流心得，也可以激发居民们的阅读热情。驿站还与北京图书大厦合作设立“新华阅读空间”，居民们可在驿站借阅自己喜欢的图书带回家阅读，使阅读变得更方便、更轻松。

亮点三：便捷的购物和出行条件

小区内有便利店和餐饮店，虽然店面不大，但也方便居民们在小区内部解决采购和吃饭等日常需求。健身器材也可以满足居民们的活动需求。

外部配套的超市、运动俱乐部等则为居民们提供了更多样的选择。

国泰宏城购物广场距离小区步行只需十分钟左右，商场里有超市，商品种类丰富，选择更多样，商场里的儿童游乐设施也比较丰富，家长带孩子来此休闲娱乐也很方便。

小区1公里范围内有多个专业的运动俱乐部，既方便喜爱运动的居民们学习专业的运动知识，又可以在专业指导和保护下进行相关的运动，保证自己的运动安全。

周边生活配套丰富，居民们出行也离不开便利的交通条件。从小区南门步行五分钟就可以到达地铁15号线石门站，既可以直接到达国展、望京等商圈，也可以与多条地铁线路实现换乘，可去往公园、火车站等地，方便快捷。 另外，小区距离公交站点也只有一百多米的距离，线路比较多，人流也不拥挤，方便短途出行或行动动线在顺义城周边的住户出行。

槽点一：小区绿化变“自家菜园”

小区每栋楼下都有绿化区域，但是部分绿化区域被居民们圈成了“私家菜园”，种了生菜、南瓜等各种蔬菜，还有一些浇水用的水箱等放在楼下。

虽然也有部分居民认为绿化变菜园，也可以让小区显得有生机，但是居住区设置绿化景观的本意是为了让小区的环境更加优美，但是绿化被破坏在一定程度上影响了小区的整体美观，破坏了小区的环境，也可能会给其他的住户带来不便，也反映出小区物业在管理方面存在一定的疏漏。

槽点二：楼道设施陈旧，布局杂乱

楼道内装有住户的电表，但电表已经有些年头，外壳也泛黄了，显得很陈旧。电表周围各种线路交错缠绕，十分杂乱，看起来很不美观，也存在着安全隐患。

小区单元门门禁系统只能刷卡或者呼叫房间电话，设备比较老旧，使用起来不太便捷。小宇体验了下，按键不太好用，且通话质量较差。小区单元门也较为老旧，门上还有未清理干净的小广告，看起来与整洁的街道形成了较大的反差。

槽点三：停车位紧张

小区内有免费的地上露天停车场，但是先到先停。若停车位已满，就只能停在楼下和道路旁，显得杂乱拥挤，若占用公共区域，还会给其他行人和车辆的出行带来不便。如果业主下班晚，回来需要花费大量的时间寻找车位，增加了用车的时间成本。

总体来说，西辛南区的居住舒适度和便捷度还是比较高的，小区内的绿化公园为居民们提供了舒适的活动空间，小区内的生活配套设施也很丰富，居民们基本可以实现在小区内部解决大部分日常需求，虽然小区建设之初没有安装电梯，但是现在居民上下楼难的问题通过加装外挂电梯的方式得到解决。小区外部的交通条件十分便捷，物美、奥莱等大型的购物场所则为居民提供了更加丰富的选择。

但是老旧小区普遍存在的电线杂乱、老化的问题和停车难的问题还需要加以改善，小区部分绿化区域变菜园，也需要物业加强管理。

虽然该小区建成时间较早，但是经过了两次大型维修后，小区外立面保持良好，相信随着后续维护的加强，小区的整体品质会越来越好。随着顺义城板块的产业发展，也会为该小区带来更好地发展。

西辛南区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、西辛南区楼栋都只有6层，通风和采光条件都比较好，且小区居住密度较低，生活比较舒适。

2、小区可选户型面积较多，客群覆盖面较广。小区地上停车位不收取停车费用，物业费、供暖费用也较低，降低生活成本。

3、小区距离地铁石门站和周边公交站较近，可去往国展、望京等商圈，交通出行便捷度较高。

4、小区生活配套较完善，内部生活配套基本可以满足居民日常生活所需，外部配套与内部配套互为补充，提供了更多的选择性。

2021年8月，西辛南区挂牌均价为39160元/㎡，主要成交户型为72㎡的两居以及97㎡的三居。

本月均价较上月上浮0.22%，近半年来小区均价虽有所浮动，但是仍高于顺义城板块和顺义区的均价。小区建筑保持较好，绿化覆盖面积较大，小区的整体生活环境较好，临近地铁，出行便利，加之已经启动的电梯加装工作都提升了小区的居住便捷度，成为小区均价增长点。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%。该小区楼栋建成于1992年-2010年，房龄11年以上，具体首付比例和金额视具体房型而定。

小区户型涵盖了33㎡到145㎡不等的户型，多种面积段、户型可供选择。在此以该小区较受欢迎的58㎡一居和62㎡两居进行对比。

西辛南区总共85栋楼，属于大型社区。小区有5个大门，便于居民出行。

16号楼、19号楼、37号楼、51号楼、61号楼和62号楼离超市较近，方便居民购买日常生活必需品；小区西侧的52号楼、53号楼、73号楼、74号楼靠近学校，易受噪音影响，声音敏感人群需谨慎考虑，但是位于小区中部的20号楼-28号楼以及41号楼-48号楼居住环境相对比较安静，对声音敏感人群较为友好；小区南门和西南门离地铁站较近，以地铁出行为主的购房者可选择19号楼、51号楼、77号楼、78号楼、80号楼和83号楼。

小区居住环境比较舒适，楼间距大，采光和通风条件比较好，适合对居住环境有要求的人选择。

小区交通便利，紧邻地铁站和公交站，适合在望京等商圈或在顺义城周边等依赖公共交通出行的上班族居住。

小区内部和周边配套设施都比较齐全，生活氛围浓厚，生活便捷度高，对看重小区配套设施的住户群体来说是个不错的选择。

截止2021年8月，西辛南区附近入市的新楼盘有：IDPARK艾迪公园、北京城建北京合院、前进花园玉兰苑、迈宇平墅、波特兰花园。其中IDPARK艾迪公园为写字楼，北京城建北京合院和波特兰花园为别墅。故选择与西辛南区距离和价格都较为接近的前进花园玉兰苑做比较。

作为主要居住区，西辛南区周边5公里内二手房项目较多，故选取在价格方面与辛西南小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的煤炭公司住宅楼及五里仓社区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。