就在前两天，小张与朋友相约到白河公园晨跑，然后小张发现了这所干净靓丽的小区——裕龙花园小区三区。小张在网上了解到，裕龙花园小区以打造“水景住宅”为理念，内部精心设计了人工湖和中心绿地。而且该小区与已经建成的裕龙花园一、二、四、五、六区相互呼应，城市规划经过进行设计，是一个现代型与创新型的小区。

亮点一：现代化的电梯景观房

小张进入小区之后，第一眼就看到了一排排高大的楼房整齐的排列在小张面前。楼宇墙面是以灰白色为主，其中深灰色的部分还掺杂了一些浅灰的纹路，对于外部空调排风扇还配置有棕色护栏，这样的设计使楼宇整体的装修风格更加轻快明亮，十分的现代化。

小张了解到，小区是比较新的电梯高层，属于电梯景观房。小张好奇这景观房是怎么来的，问了问楼下的保安叔叔才知道，靠近白潮河的楼，住户透过窗户远眺能看到湖水清澈见底的白河公园，不过其他楼的住户远眺也能看到小区内人工湖和栽种的杨树、桃树、海棠等许多植物，郁郁葱葱的，就算到了冬天也能看到冬青这样的冬季植物。

亮点二：贴心的养老措施

小张顺着树荫走过去，发现三三两两的老人聚在一起，小张好奇他们这是干什么，就去看了一眼，原来他们这是在下象棋，小区十分贴心的给老年人配备有专门的象棋桌。

小张又向前走了走，看到了小区修建了种类非常齐全的运动器材，就光是这块都能被称为一个小广场了。小张听在这乘凉的大爷说，现在社区对他们老年人的政策可好了，不仅修建了许多可以让他们娱乐的地方，还专门修建了一个养老服务驿站，那里的饭菜非常适合老年人的口味，菜品也比较丰富，经济又实惠。

亮点三：完善的配套设施

小区内部配套设施比较齐全多样，小张仅仅是刚走了一半就看到了两三家餐厅和美发店等，而且还有北京银行和建设银行穿插其中。在北门附近，小张还看到了口腔医院和药房。小张发现，与其他小区不同的是，裕龙花园小区还建设了紧急避难所，并且在东北和西南角的位置分别建了一个，可谓是非常人性化。

槽点一：部分设施老化严重

小张发现虽然小区基础设施建设工作做的非常好，但是还是仍有一些设施老化严重。小张走到三单元楼前，发现“三”最上面一横掉了，变成了“二”。小张走楼道之后发现，本该整齐的放在楼栋里面的消防器械有些外部保险箱被破坏了，还有一些被丢到了外面，这对消防抢险工作造成了一定困扰。

槽点二：小区周边商业娱乐设施较少

裕龙花园三区因为地处潮白河附近，地理位置相对来说比较偏远，距离最近的大型商厦国泰广场也要有2.1公里，而小区周边确实也没有太多的娱乐场所，反而是老年保健院等机构相对来说比较多。

3个多小时的踩盘结束了，又到了不可错过的小总结时刻。

首先从运裕龙花园三区的产品本身来说，开发商为北京市大龙房产开发有限公司、商品房和经济适用房混合社区、板楼和板塔相结合的结构、15年内房屋、两室一厅的经典主力户型，此五项已可支撑起产品表现的整片天空，另外在社会福利、景观设计等软性服务上锦上添花，产品力整体表现优秀。

其次是配套方面，内部配套完善且维护较好，周边生活配套多元又丰富。2公里范围内有顺义医院覆盖，2公里范围内10条公交线路和1个地铁口，可满足多个通勤方向，配套表现优秀。小区东北角周围没有大型商超是减分项，但影响范围较小。同时小区东侧的潮白河河景是不可复刻的景观资源，综合表现优秀。

总的来说，裕龙花园三区是改善型社区，在商圈内较有竞争优势，产品属性和预算充足的多人口家庭契合度较高。当然，多样的户型选择可以同时满足两口之家和单身一族，尤其是工作在顺义城区域或在北京地铁15号线沿线工作的职场人士。最后请朋友们在决策之前务必评估好周边娱乐设施缺乏的实际影响，谨慎选择为妥。

裕龙花园小区三区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。 当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。 除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。 板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017-2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1.小区自然环境优越，东临风光秀丽的白潮河，与奥林匹克运动中心隔湖相望，与顺义公园、光明文化广场、藏和公园均距离1公里以内，再加上小区高达30%的绿化率，且树木种类齐全多样，小区环境优美，空气清新。

2.交通便利，小区距离顺义地铁站只有1.9公里，乘坐北京地铁15号线可以直达望京。靠近小区北门的是顺义东大桥公交站，可以直达顺义南财汽车站和密云汽车站，靠近南门的为裕龙三区公交南站，而且小区靠近顺1路总站。

3.小区邀请清华城市规划设计研究院顶尖大师精心打造，户型多样，与其他小区不同的是，一层附有私家庭院和地下室。

4.小区内部配套设施齐全，小区内包括餐厅、公园、商店、菜市场等基本生活设施，而且还含有紧急避难所这种逃生设施。

截至2021年8月，锦秋家园小区挂牌均价44015元/㎡。从近六个月的价格波动来看，3月-5月房价呈下降趋势，5月至6月呈上升趋势，6月-8月房价略微下降。顺义城区板块地理位置优越，且有多个大型企业驻扎，2021年3月，国家发布房价密集调控政策，导致房价变化。

近半年，板块内二手房均价之所以呈平稳上升趋势的原因主要有三点：第一，随着城镇化的加深，顺义城区开始慢慢被深入开发，许多企业进驻城区。第二，顺义城区企业公司和政府部门较多，且交通便利，吸引大批人群来此就业，二手房需求量上升；第三，城区内部基础设施完善，且物价相比北京主城区较低，而新建的楼盘过于偏远，所以吸引大批人员来此购房。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的92㎡的两居为例，报价380万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为152万，二套首付为304万。

小区共有26栋楼3007户，有66㎡-75㎡的一居，66㎡-108㎡的两居，68㎡-161㎡的三居，92㎡-197㎡的四居。这里以88㎡的两居和161㎡的三居举例。

小区整体形状为三角形，楼宇从外到里依次排列。外侧楼宇靠近大路，夜间环绕小区的大路——佑堤路、裕龙一街、顺平辅线辅路上可能会有鸣笛现象，影响休息，所以建议选择比较靠里面的楼栋。楼栋为南北朝向，靠东侧的楼宇离白潮河较近，空气清新湿润。

1.小区临近许多相关机构和大型公司，适合在周边北汽、现代、机场和望京上班的工作人员。

2.小区自然景观丰富，环境优美，临近白潮河，还有其他三个公园距小区不到2公里，空气清新，而且具有健全的关于老年人的社会保障制度，适合退休后的老年人居住。

3.小区距离首都医科大学燕京医学院只有1公里的路程，适合医学院教职人员居住。

裕龙花园小区三区位于顺义城商圈，板块内在售的新房有北京城建四合院、波特兰花园、前进花园玉兰苑、迈宇平墅、IDPARK艾迪公园，其中距离裕龙花园三区最近的新房是同样位于顺义城商圈的波特兰花园和迈宇平墅。

波特兰花园的定位是独栋别墅，2001年才竣工交房，别墅风格偏欧洲古典风格，与裕龙小区三区的简约现代化风格差异还是较大的，就受众群体而言，裕龙花园三区的受众应该更广泛一些。就售价而言，截至2021年8月，波特兰花园售价为54000元/㎡起，比裕龙花园三区均价要高，但两个小区的目标客群并不一致，裕龙花园三区的受众主要是周边上班族或者教职工。而波特兰花园的受众是充足资金的人士，相比起来裕龙花园三区的基础设施更加健全。裕龙花园三区距离地铁公交站更近，交通更加便捷，特别适合地铁通勤的上班族。总得来说，波特花园对裕龙花园三区影响并不大。

迈宇平墅于2021年竣工交房，户型以别墅为主，建筑风格比较偏向古典欧式建筑，与裕龙花园三区简约现代化建筑风格有所不同。截至2021年8月份，售价为38000元/㎡起。户型面积和总价与裕龙花园三区存在一定差距，更适合资金雄厚的人士。裕龙花园三区距离地铁十二号线仅有一公里的距离，所以裕龙花园三区距离地铁站更近，交通更便捷，对地铁通勤的上班族可以说是非常方便。

波特兰花园和颐和迈宇别墅，对于裕龙花园三区以及整个顺义城商圈来说，不具有较大的冲击力，毕竟裕龙花园三区建设比较完善，基础设施有不断改进，发展前景相对而言更广阔，对购房者的吸引力也更大。

我在此选择的是与裕龙花园三区地理位置和价格相近的裕龙花园四区和裕龙花园五区。