迎着夏季燥热的风，夏夏上午来到位于北京市顺义区顺义城新顺南大街26号的怡馨家园小区踩盘。怡馨家园是一个大型社区，居住人口较多，让我们去看一看这里的居住环境如何吧。

亮点一：绿植、水系搭配合理，相得益彰

夏夏从小区东2门进入后，向西走就是小区内最大的一片水系景观，水池纵长的布局显得空间更为宽阔，水中铺设鹅卵石及种植水草，此处水景虽为静态水的设计，但是水中种植的水草以及铺设的鹅卵石，使得景致并不显沉闷。

小区的水系有多处，有些是结合一些雕塑小品，增添了艺术感；有些是搭设木桥，倍显闲静优美；还有些是立有奇石，增加了空间的层次感，整个小区的水景设计多样，具有变化性，观赏性高。

向小区的深处走去，这里的树木种类更加丰富，有紫叶李、柳树、银杏树等，夏夏偶尔会经过一座座凉亭，基本上都设立在树荫之下，很多居民在凉亭中聊天、休憩。

小区长廊上为多段设计，不会使得空间显得有堵塞感，攀爬的藤蔓既起到了遮荫的效果，又增加了美观度，小区在景观设计上，基本上做到了一步一景，步随景移的效果。

亮点二：小区内部配套成熟，生活便利

夏夏发现，小区的健身设施，并不集中设置在一个区域，而是分布在不同的楼栋之间，方便居民就近锻炼。而且小区设有跑道，喜好跑步或是竞走的居民有独立的运动区，更加安全。

小区的中心区域有一家便利店，夏夏进去看了一下，蔬菜食品、日用百货都应有尽有，居民日常采买是没有问题的。旁边还立有环保袋发放机，绿色无污染，方便居民购物使用。

除此之外，夏夏还看到小区的很多楼栋旁边，都设有自行车棚，方便了居民停放非机动车辆，快递存取点也是相隔几栋楼就设有一个。值得一提的是，由于怡馨家园的占地面积较大，小区内很贴心的建有公共洗手间，居民在小区内休息、娱乐的时候，不需要绕远回家，为居民提供了便利。

亮点三：设立微型消防站，保障居民安全

夏夏发现，怡馨家园小区小区内设有两个微型消防站，虽然占地面积不大，但是消防站内有消防头盔、防护服、灭火器、水枪等消防装备，消防设施较为齐全。

通过门口的通告可以看出来，小区有志愿消防队员，且会定期组织学习消防安全知识，进行演练，对于保障居民的生命财产安全，防控火灾事故有着很好的促进作用。

亮点四：商业配套丰富，休闲购物体验好

小区四周均为底商，6号楼南侧东西走向的道路上，多为日用百货、便利店，购买日常用品较为便捷；5号楼南侧临街的道路上多为餐饮、茶馆等美食类门店，外出就餐便利。小区北侧有果蔬超市方便居民日常采买新鲜食材，还有美容养生、家纺、洗衣等门店，使得居民的生活更加便捷、舒适。

从小区北门出发，骑车15分钟就可到达隆华购物中心，是一家大型综合性购物中心，属于酷乐潮玩型的场所，附近很多年轻人都聚集在这里。道路对面还有一家北京华联购物中心（顺义店），是顺义购物热度最高的商场，汇集众多的特色餐饮，方便了周边的居民就餐、宴客。而旁边的新世纪百货（顺义店）则有较多的亲子互动游艺设施，居民经常带着孩子在周末的时候过来游玩。

槽点一：垃圾分类站卫生较差

小区各个垃圾分类站的脏乱现象严重，虽然有保洁人员会进行清理，但由于居住人口较多，部分垃圾投放点清理不及时，有些垃圾桶已被塞满，散落在地面上的垃圾显得十分杂乱，影响小区的整体形象。

槽点二：临近轨道，有噪音

小区西侧楼栋，距离火车道不到100米，不仅日常火车经过有噪音，在夜间火车的鸣笛以及车轨发出的声音，也很大程度上影响到了居民的夜间休息。

夏夏通过今天的踩盘，对怡馨家园进行了深入的了解和认知。

小区的绿化设计以及水系景观搭配得宜，有着较高的环境品质。室外空间开阔，运动场地较多，居民有着较为充足的活动区，还设有长廊、多个凉亭、座椅等，为居民提供了足够的休闲区。

小区内部配套齐全，便民设施丰富，能满足居民的日常需求，提高了居民的居住体验。而外部配套上，商业资源丰富，多家大型商超足以满足居民购物、休闲、娱乐等活动。医疗上，步行15分钟可到到两家大型医院，解决居民看病、买药等身体问题。相比之下，交通方面略显弱势，距离地铁站约1.9公里，需骑行或是乘坐公交前往。

怡馨家园属于大型社区，体量较大，住户较多，导致车辆多，停车位略有不足。在物业管理上，垃圾投放处的卫生维护略显不足，但是整体来看问题不大，较为明显的一个劣势为靠近火车轨道的楼栋，有噪音污染。

总的来说，怡馨家园属于改善型社区，在顺义商圈内竞争优势较大，产品属性不仅与预算充足的多口之家契合度较高，也很适合对环境品质有一定要求的客群。

怡馨家园小区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、小区环境优美，绿植搭配合理，水系设计多样，观赏性强，居住舒适度较高。

2、小区内部配套丰富，锻炼、休闲、采购食材等需求均可在小区内部解决，便利度较高。且小区内设有微型消防站及社区服务中心服务于居民，使得居民的生命及财产安全均有保障。

3、小区的周边配套较为齐全，生态休闲资源丰富，方便居民锻炼、运动等活动，商业资源众多，购物、娱乐等生活体验较高，为居民的品质生活提供了保障。

4、小区户型涵盖了54㎡一居-188㎡四居，种类较为齐全，且可选面积跨度较大，选择范围更广。

截止至2021年7月，怡馨家园挂牌均价为44123元/㎡。

顺义城区位于东六环外，距离城区较远，且仅有一条地铁线路可通往市区，所以顺义城区的均价是低于整个顺义区的平均水平的。但是怡馨家园小区的地理位置距离地铁站不是很远，且商业、医疗、生态等资源丰富，加上小区本身较高的品质，使得怡馨家园的价格不仅远远高于顺义城区，也高于了顺义区的均价。从价格走势上来看，整体是呈上升趋势，仅对比上月下降了0.78%，小区价格虽略有下滑，但浮动不大，可观望后再行入手。

从购房成本来看，参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。以100㎡两居为例，总价为441万元，该房源首套首付为176万元，二套首付为352万元。这个价格处于中上等水平，小区二手房为非普宅，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型种类众多，有54㎡-67㎡一居、74㎡-129㎡两居、78㎡-153㎡三居、86㎡-188㎡四居。本次以小区中选择人群较多的90㎡两居及116㎡的三居进行对比分析。

6号楼、7号楼、8号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼位于小区东侧，距离怡园公园较近，居民运动、健身较为便利；

6号楼、20号楼、21号楼、22号楼、37号楼、38号楼，楼下均为底商，虽购物方便，但是略有嘈杂；

15号楼、16号楼、17号楼、24号楼、25号楼、33号楼处于小区的中心位置，较为安静，适合对声音敏感的人群；

39号楼为南北走向，夏季西晒情况较重，但由于能够接受到更多的光照，室内不易潮湿，且楼栋西侧无高大建筑物，视野效果较好。

小区的景观设计上较为精致，观赏性强，居住环境优雅，内外配套成熟，生活便利性较高，适合对环境品质及生活质量有较高要求的客群。

小区可乘坐地铁15号线到达国展、后沙峪、望京、三元桥等地，适合日常通勤在以上区域的客群居住。

怡馨家园位于顺义城区，板块内企事业单位较多，该小区较为适合在顺义城区工作的单位职工居住。

小区步行不到10分钟可达顺义火车站，途径北京站、承德、石家庄等地，对于需要经常前往承德、石家庄等地的差旅人群来说十分便利。

怡馨家园周边3公里范围内有一家新楼盘入市，故选取了距小区直线距离约2.5公里的北京城建北京合院小区进行对比。

怡馨家园小区周边已建成小区较多，在此选择了两个建筑年代较为接近的红杉一品小区以及建新南区小区进行对比。