在北京顺义城商圈中心有一个建成年代比较久的小区——裕龙花园四区，恰巧贝贝的朋友住在顺义区，据她介绍了解到小区环境优美，居住氛围良好，周边配套社区健全，小区外的交通也很方便，小区内的居住人群大多是在附近上班的工作人员，居民构成较为简单。从网上也看到有许多网友说裕龙家园小区的生活氛围不错。至于这个小区究竟怎么样，今天就一起跟随着贝贝来一探究竟吧。

亮点一：良好的绿化环境

贝贝刚进入小区，映入眼帘的是小区内宽阔的道路，垂柳、高山榕和枫树排列在小区之中，放眼望去，满眼碧绿。无论是繁茂的树木，还是刚发出的新芽的冬青，都错落有致的围绕在绿化带中。尤其在长凳和凉亭下休息时，会感到小区静谧的氛围，让人身心舒畅。

小区内部设有小花园，花园里有几座凉亭，凉亭附近还有几棵大琴榕，它们的树龄与小区历史一样长久，错落有序地矗立在铺满石砖的道路两旁，衬托出小区优美的绿色景观。小路旁边还有小木凳，贝贝坐在树荫下，偶尔还会有微风拂面吹来，一扫三伏天的烦闷。

亮点二：社区宣传服务到位，道路整洁程度高

为进一步加强与小区业主的联系、提高居民办理业务的便利性，该小区实行社区响应服务制度，贝贝看到小区公告栏处张贴了许多有关小区的信息，这些信息与业主息息相关，除了纸质宣传，还会有物业人员进行线上告知，利用互联网让社区宣传服务更加及时、到位。

之前贝贝踩盘的老小区大多数都有一个通病，那就是建筑的密集性高，楼间距相对较小。但是裕龙花园四区并没有出现这样的情况，小区不仅楼间距相对较大，还在楼与楼之间保留了较宽的道路来供居民使用。

据贝贝在社区了解，该小区会有保洁人员定期对小区道路进行清理、打扫，包括绿化的维护等，在小区转悠了好几遍，发现道路上一尘不染，没有垃圾滞留，整洁度较高。

亮点三：周边配套齐全

距离小区900m处有一个全天免费开放的公园——顺义公园，贝贝从小区北门出来，步行经过3个路口约13分钟到达该公园。顺义公园整体面积大，有亭台，有湖泊，湖里面可以划船。在公园北侧配备儿童娱乐区，男女老少皆可到该公园进行休闲娱乐、健身锻炼。

小区附近还有顺义区医院，驾车10分钟左右就能够抵达。为附近小区居民每年一次的体检提供了便利，同时为身体的健康提供了保障。

小区北门有裕龙社区卫生服务站、中国农业银行和中国建设银行、各类商超等满足业主日常所需，近距离的社区卫生服务机构和金融机构为附近的居民提供了诸多方便。

同时小区南门附近还有进口食品折扣店，商店里面的生活用品种类较多，选择性较广。美容养生、贵州习酒、原木造型、高端旗袍定制等店铺契合住户更加多层次的需要。

亮点四：交通出行方式多样化

贝贝从现代学院公交站下车，没想到公交站对面就是裕龙花园四区小区，住在9号楼、24号楼居民，步行2分钟即可到达。吃完午饭，贝贝想知道住在靠近北门的居民交通是否便利，从18号楼出发，步行5分钟就到达裕龙北站公交站，出行十分快捷。

小区到顺义地铁站15号线骑行大约花费10分钟，顺义地铁站附近有北京市顺义区医院、光明文化广场、北京市顺义区工人文化宫等众多办公区域，可以满足大多数居民的通勤需要。

槽点一：无车棚，非机动车乱停乱放

贝贝看到小区里面自行车、电动车随处停放现象比较严重。究其原因，是因为小区内没有设置非机动车棚，导致居民不得不把自行车、电动车堆放在一处地方停放，再加上小区人车不分流，在高峰期错车、通行时易产生拥堵、剐蹭问题。

槽点二：垃圾随意丢放

小区虽然放有垃圾分类箱，但是没有实现垃圾分类，贝贝看到垃圾箱旁随意乱丢的垃圾和居民楼前的杂物堆，上面堆放了各种水管、塑料布等杂物。这样不仅影响小区环境，还影响了小区形象，尤其是垃圾箱旁边乱丢在地上的垃圾，如果不及时清理，不仅会堵塞道路，在夏天很容易发臭、滋生细菌，进而造成更大的影响。

贝贝结束了这次踩盘之旅，所见所闻可以简单归纳为以下几点。

小区内种植了各种各样的花草树木，居民闲暇之余可以在小区公园内放松心情，亲近大自然，比较适合养老人群或者对居住环境有较高要求的居民。

小区外围区域的生活、医疗、商业、等基础设施方便完善；同时小区的周边交通比较完备，从小区到地铁15号线顺义站和现代学院公交站都比较近，居民上下班比较便利，对于注重交通条件的购房者或者工作地点在地铁15号线沿线的人群而言是一个不错的选择。

但需要注意的是，小区内没有非机动车车棚，车辆随处停放现象严重。因为建造年限比较久，有一些基础设施出现老化现象，注重社区品质的购房者需多加考虑。

总的来说，裕龙花园四区是一个风景宜人、生活气息浓厚、周边配套较齐全的宜居小区。

裕龙花园四区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。

尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017-2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、小区建筑年代2002-2003年，经过接近20年的沉淀，周边配套齐全发展成熟，有大型超市、餐厅、文体店等，满足居民购物的需求。小区附近有现代学院公交站等多个公交站和地铁站15号线，基本满足出行需求。

2、裕龙花园四区的物业费相对比较便宜，仅0.5元/㎡/月，供暖费用为30元/m³，相比较其他小区，业主的生活费用大大降低。

3、裕龙花园四区户型多种多样，有55㎡一居、70㎡-86㎡两居、86㎡-111㎡三居，不管是一个人独居还是一家人住，都能找到合适的户型，选择面较广，并且大部分户型朝南，采光效果好。

4、裕龙花园四区周围有多个公园分布，小区900m外的顺义公园，平时散步、游玩比较方便。同时公园北侧还有儿童娱乐区，所以休息期间还可以带着家人、小孩一起游玩。

截止2021年8月，该小区参考挂牌价格为39558元/㎡，环比下降0.06%。从近半年来的价格走势来看，4月到5月价格平稳上升，5月到6月大幅下降，7月以后价格趋于平稳。由于周边楼盘不断开发、售卖，5-6月均价产生波动。本小区均价除了5-6月下降趋势明显以外，其余与顺义和顺义城二手房价格浮动的大趋势基本上是相一致的，但均价远远高于顺义城和顺义商圈。一方面是因为裕龙花园四区位于顺义城商圈中心，另一方面是因为优美的周边环境及完善的内部配套，该小区具备一定的优势。

小区共计31栋楼，幸福里APP有25套挂牌房源，挂牌房源房型为一居到三居，面积基本是55㎡-111㎡，售价在235万/套-451万/套之间。

举例：具体购房成本方面，拿在售的104.29㎡三室两厅为例，报价385万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付为154万，二套首付为308万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估的价格一定程度上会影响首付金额，所以以上例子仅供参考。

小区户型多为两居和三居，建筑面积55㎡-111㎡之间。一居户型面积为55㎡；两居户型面积在70㎡-86㎡之间，多为南北、东西、东南、南朝向，采光较好；86㎡-111㎡的三居，东西北朝向，采光通风较好。下面给大家具体分析一下71㎡的两居室和105㎡的三居室。

小区一共31栋楼。其中2号、15号、18号、31号邻近小区北门，北门有美容美化店、超市、银行、便利店、母婴馆等。其中8号、9号、24号、25号邻近小区南门，南门有咖啡馆、顺德口腔、服装店等。对居住生活环境要求较高的购房者可以着重考虑紧邻南北门楼栋。

其中8号楼有一个金瑞家韩品超市、17号楼有一个陈克军牛栏山酒经销处、24号楼有一个蔬菜超市、25号楼有一个华联生活超市。每楼栋品质相差无几。小区周围有多条公交站点分布，居民无论购物还是出行都比较方便，但环境相对嘈杂，对环境要求高的购房者需谨慎考虑。

1、小区周边医疗资源丰富，商场、超市生活配套齐全。相对于医疗服务水平和商业配套要求较高的人群可以考虑。

2、小区距离地铁站15号线1.8公里，途径顺义电视台，光明派出所等。小区距离现代学院公交站200米，并且在小区西门的裕龙北站，附近还有多条公交线路顺13路，顺3路等。在顺义城内及周边商圈工作对交通有刚性需求的买房用户可以考虑。

3、小区板楼设计，楼间距相对比较大，采光比较好，实用性高，111㎡三居户型，比较适合三代、四代同堂的家庭居住。

截至到2021年8月，在顺义城商圈距离裕龙花园四区最近的新房项目有IDPARK艾迪公园-商业、前进花园玉兰苑-住宅、北京城建北京合院-别墅、迈宇平墅-住宅、北京城建北京合院住宅、IDPARK艾迪公园-写字楼、波特兰花园-独栋别墅。

现在其中选择与裕龙花园四区一样的住宅类型的北京城建北京合院和迈宇平墅两小区对比参考。

北京城建北京合院开盘时间为2017年12月，交房时间为2020年10月。北京城建北京合院小区的建筑类型板楼。户型面为95㎡-120㎡三室，130㎡四室，主打三室。建筑风格与裕龙花园四区风格类似。均价为47000元/㎡起，总价520-620万/套，物业费3.98元/㎡/月，地下车位969个，但是小区大多数是大房型，总价较高。与裕龙花园四区相比，小区在绿化率、小区环境、停车位以及楼栋品质和居住体验上占据绝对优势。但是小区交通优势对比裕龙花园四区还是稍显不足。

就售价而言，截至2021年8月，北京城建北京合院售价为47000元/㎡起，比裕龙花园四区均价偏高。就周边配套来说两个小区不分伯仲，但是北京城建北京合院附近没有地铁线路，相对于地铁通勤的上班族没有优势。北京城建北京合院的建成对裕龙花园四区有一定影响但并不大，毕竟裕龙花园四区临近地铁站，这一点使其竞争力不容小觑。

迈宇平墅开盘时间为2020年5月，交房时间为2021年12月。迈宇平墅小区的建筑类型分为高层，户型面积217㎡四室，242㎡五室，均为大户型房源。建筑风格与裕龙花园四区风格差别大。截至2021年8月，迈宇平墅售价为38000元/㎡起，总价685万/套起，物业费1.77元/㎡/月，面积大，总价高。所以户型方面与裕龙花园四区存在一定差距。更适合资金充足的客户群体，这对购房者的预算资金有较高要求，对居住质量要求高且具有一定经济能力的购房者可以考虑该项目。

小区周边二手房的报价在3万/㎡-4万/㎡，其中绿港家园三区和龙府花园与裕龙花园四区整体相差不是特别大，故选择这两个小区进行对比。