这次小李要去踩盘的小区是鹿鸣苑小区。经过在手机上的搜索后，小李选择了乘坐地铁前往小区，从万源街地铁站出来之后，拐过一个街角，便可以远远看到小区的样子。小区里面楼栋采用洋房样式的设计，观赏性很高。这和之前在搜索中了解到的一样，整个社区给人一种现代，时尚，典雅的感觉。另外小区里绿化效果好，绿化面积大，环境优美，宜居性强。且小区的停车位就分布在楼栋旁，业主们平日里取车停车都比较方便。今天，就和小李来一起了解这鹿鸣苑小区吧。

亮点一：洋房风格的楼栋设计

依照过往的踩盘经验来看，小洋房这种设计风格在几年来越来越受到人们的欢迎，尤其在北京这样的都市里，像鹿鸣苑这样的居民小区越来越多。小李在小区内踩盘的时候发现，时尚典雅西式建筑风格不但聚集了老一代人的目光，同时也深受青年一代的喜爱，让人觉得居住在这样的房子里更有活力，可以更好的增强居民们平时的幸福感。

亮点二：小区绿化效果好

绿化方面是鹿鸣苑小区的另外一个亮点，小李在踩盘的时候恰巧遇到了几位小区业主在绿化景观中的道路上散步，这的业主告诉小李：“自己和家人平时都很喜欢来这边溜溜弯，聊聊天，尤其天热的时候伴着清新的空气还可以在树荫下下棋或者看书，整体营造出的环境就好像把山野外的大自然搬到了小区中一样。”由此看来，小区业主对于小区内的绿化景观设计从还是非常满意的。

亮点三：方便快捷的车位设计

看过了小区的楼栋和绿化之后，小区的业主还向小李介绍了小区的停车位。小区的车位大多设置在了小区的楼栋旁，使得业主们停车取车都非常方便，节省了很多精力和时间，方便了住户的出行，而且在刮风下雨等恶劣天气的时候，业主们一出车门就能很快走进单元门，不用冒着浑身湿透的风险停车回家。小李觉得这样的设计还是很便捷的。

槽点一：小区内存在非机动车胡乱停放问题

小李在踩盘的时候发现小区内的非机动车停放问题还是较为严重的。在楼栋旁，非机动车停放的里三圈外三圈的，这样的场景不仅不美观，而且非机动车之间互相影响，很多车子都很难取出来。还有些车子占据了门口，路口的位置，影响了业主们的日常出行。小李也只能是希望物业可以加强管理了。

槽点二：装修垃圾，施工物料堆放

小李在楼栋的拐角处看到，小区内除了非机动车胡乱停放占据了大量公共空间之外，还有很多装修和施工的物料和垃圾也存在大面积堆放的情况。这些物料很多都暴露在阳光下，没有任何遮挡，一旦遇到刮风下雨的时候，就很容易对周围的环境卫生造成比较严重的不利影响，不仅影响小区的美观程度，还为小区住户带来一定的安全隐患。

槽点三：楼栋内小广告问题

小李在进入小区楼栋的内部后也发现了一些问题，其中比较有代表性的就是墙面上、楼梯上印刷着的各种小广告。这些小广告印在上面，很难清理，一眼看过去也很突兀，非常影响观感和住户路过时的心情。小李认为物业还是要及时清理，这样可以使得小区楼栋内的环境能变得更加美观。

小编在小区及周边转了一天，总结一下小区的基本情况。鹿鸣苑小区就周边其他小区而言，小区的各个方面还是比较完善的，处于中等偏上水平。

首先，小区楼栋西式洋房的独特设计风格能深层次的吸引人们选择，其次小区距离万源街地铁站仅6分钟左右的路程，这使得小区居民能更加方便快捷的出行；同时，在小编看来小区的周边配套也很完善，小区周边的底商种类丰富，周边还设置有物美购物中心和亦合汇购物中心，为小区居民的生活带来了很多的便利。小区里的内部配置也带来了适合居民的活动场所，但小区在物业管理上稍差，因此小区还需要针对性地进行一些改善和调整。此外，小区内户型多种多样，大小户型都有。其中小户型较多，面积小，总价低，适合刚需人群选择。

亦庄商圈位于南五环和六环之间。东侧南侧与通州次渠商圈咬合；西侧与瀛海镇商圈隔凉水河相望；北侧是小红门商圈，大致以五环路为分界线。

亦庄商圈地处经济技术开发区，是高精尖产业发展的核心地区，是科技研发与设备配套的重点地区。远景目标是全球产业新城综合发展标杆。

商圈内的交通资源主要有地铁亦庄线、南五环、京沪高速，圈内路网发达，交通便利。商圈内的主要医疗资源有北京爱育华妇儿医院、首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、北京荣华中西医结合医院等，医疗资源丰富。主要商业资源有大族广场Mall&More、大雄商业中心等。主要生态休闲资源有博大公园、大兴区亦庄文化园、鸿禧高尔夫俱乐部等。

作为大兴“三城”之一，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.2万/㎡。商圈内新盘仅有林肯时代在售，非住宅产品，均价4.2万/㎡起。商圈内二手房房源挂牌量充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在高精尖产业发展和生活配套方面，是大兴三大新城之一。商圈内主要居住人群以亦庄本地居民和周边企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和金融街。

根据北京市规自委官网显示，亦庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。其中第一块地的位置最接近亦庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡。

因旧宫和亦庄两个商圈的经济吨位、人口规模和结构、配套完善度、交通便利度、产城融合度等多个方面完全不在一个量级上。所以未来新地块新产品入市不会对亦庄商圈内的二手房造成任何影响。

亦庄商圈是亦庄新城的内核，是大兴区的经济之核，同时还是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的国家级经开区。所以亦庄商圈的发展前景亦庄新城的未来紧密相连。亦庄商圈未来的发展前景大致可以从六个方面来看。

一是产业进一步聚拢，作为北京高精尖产业的主阵地，亦庄汇聚了全球40多个国家和地区的2万多家企业，包括奔驰、ABB、康宁等90多家世界500强企业投资的130多个项目，国家级高新企业近千家，企业高度聚集。

二是人才进一步聚拢，2020年末亦庄人才总量超26万，其中两院院士37名、海外学人3500余人，人才资源庞大。

三是科研进一步发展，亦庄域内企业2020年全年专利申请量14665件，其中发明专利8021件，比上年增长 59.8%。截至2020年末，域内企业拥有有效发明专利达9231件，科研发展迅猛。

四是国土资源进一步扩展，2019年，经开区面积从60平方公里拓展到225平方公里，国土资源扩大到了原来的4倍，国土资源充沛。

五是人效进一步提高 ，2020年，亦庄用全市0.35%的土地、1.1%的工业用水，支持了全市20%的规模以上工业总产值，贡献了北京工业增长率的一半，劳动效率奇高。

六是高度职住平衡，目前亦庄62%的产业人口实现职住平衡，这意味着亦庄有更稳定的人口结构，代表着更稳定的生产力。优质资源一旦聚拢起来就会不受自控的相互吸附，最终形成一块巨大的虹吸磁铁，这是经济规律之必然。亦庄有以上六大优势资源和禀赋，意味着亦庄商圈未来必然会是一个高科技、高效率、高发展、高收入、高舒适度的“六高”产城融合标杆区。

1、小区西式风格的小洋房楼栋建筑很时尚，楼栋品质较高，观赏性高。

2、小区的停车位较为充足，且布局设计较为合理，为业主们日常取车停车提供了便利。

3、小区距离最近的万源街地铁站步行仅6分钟左右的路程，住户出行较为方便快捷。

4、小区地处成熟商圈，周边银行、商场等配套齐全，可以基本满足业主们的日常生活需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月24日。小区目前均价为52168元/㎡，环比下降0.32%。近半年来看，小区平均售价波动不大，整体呈上升趋势与大兴区价格走势相近。小区平均售价一直高于亦庄平均价格和大兴区平均价格，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

购房成本方面，截至2021年8月24日，66㎡两室一厅户型，报价445万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为178万，二套首付为356万。

小区有46㎡一居、66㎡-110㎡两居、123㎡三居、194㎡-229㎡四居。

下面选择小区户型46㎡一室一厅和66㎡两室一厅进行分析。

2号楼、3号楼，楼层较高，视野较开阔，采光较好，而8号楼-19号楼楼间距较小，采光可能会受到影响，购房者谨慎考虑；

8号楼、9号楼、11号楼位于小区较中间位置，环境较安静，喜欢安静的购房者可以优先考虑。

1、小区以小户型为主，上手价格相对较低，购房压力小，适合刚需人群。

2、小区的停车位布局合理，且车位充足，有车一族可以考虑。

3、小区距离万源街地铁站仅步行需10分钟左右的路程，适合在地铁亦庄线沿线上班的工作人群考虑。

截止至2021年8月24日，大兴区亦庄商圈内新房只有林肯时代。

林肯时代于2019年6月1日开盘，是由北京运通博远房地产开发有限公司开发的项目，有103㎡-115㎡的两居、139㎡-170㎡的三居、223㎡的四居户型，物业为北京晟邦物业管理有限公司。林肯时代的在售户型有103㎡两居标价430万/套，139㎡四居标价640万/套，223㎡四居标价1100万/套。对比鹿鸣苑小区，林肯时代的房型面积略大，单位面积价格较高，总价方面林肯时代最低总价较高，资金较为紧张可考虑鹿鸣苑小区入手。林肯时代小区内现代设施比较新，居住品质相对较高，对居住品质要求较高可考虑林肯时代。新房预售，也不会对亦庄板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在5.2万/㎡- 5.7万/㎡，其中鹿鸣苑和金地格林小镇与一栋洋房整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。