老曾今天踩盘的目标是通州马驹桥商圈的莲水怡园小区。小区建成于2003年-2007年，在商圈内房龄不算老，小区具有楼栋布局合理、内部安保到位、环境整洁、周边商业配套成熟、交通便利等优点。有兴趣的朋友可以跟随老曾的视角去一探究竟。

亮点一：安保到位

小区大门安保人员尽职尽责，老曾进入小区时，安保人员进行了详细的询问和核实，认真做了登记才被放行。踩盘途中，老曾看到各个主要路口都有监控，监控能够覆盖到小区的大部分区域。随后老曾又随机查看了几栋楼，发现楼栋门禁齐全，没有损坏的现象，业主都在正常使用。老曾询问了正在楼下乘凉的阿姨，她说小区内有24小时安保巡逻，很少有治安事件的发生。安保措施如此到位，在这里住着安全感十足。

亮点二：邻里和谐

老曾踩盘时发现小区里的居民都非常熟悉，碰见了都互相打招呼问好。傍晚时小区的花园和凉亭人很多，下棋、遛弯儿的，还有家长带着小朋友在儿童娱乐设施处玩耍的，热闹而不嘈杂。跟几位在下棋的大爷聊了一会，大爷们告诉我，他们已经在这住10多年了，相处得都非常好，谁家有事都会互相帮忙。小区居民熟络，邻里和谐。

亮点三：居家生活便利

在小区西侧有一个便民水果蔬菜的小店，老曾进去一看，日常瓜果蔬菜都可以在这里买到。走出小区西北门，紧挨着大门西侧就是世纪华联超市，一位刚买完东西出来的大爷告诉老曾，一般的生活日用品这个超市都可以买到。老曾走到小区西门的时候发现，马路对面就是新米拉购物中心，那里有大型商场和物美超市，走过去也就几分钟的时间，居家生活、购物都非常便利。

槽点一：墙皮脱落，楼道内墙壁肮脏

小区建于2004年，属于老旧小区，看上去楼体外立面显得不太新，在小区的绿植衬托下显得灰蒙蒙的，感觉老化严重；有的楼栋墙体脱落修补后颜色不一致，感觉像打了补丁一样，不美观。而且老曾还发现，有的楼内墙壁比较显旧发黑，小广告和乱涂乱画现象比较严重，进去都觉得压抑。

槽点二：人车不分流

小区人车不分流，老曾发现地上车位有乱停放现象，不少车辆都随意的停靠在小区道路边上，如果早晚车辆出行较多的时候可能会造成堵塞，耽误时间。踩盘过程中，老曾看到小区里遛弯带娃的人比较多，特别是很多小朋友追逐打闹，人车不分流的情况下，存在一定的安全隐患。

槽点三：晾晒较多影响美观

老曾踩盘的过程中发现楼下晾晒衣物的特别多，而且很多绳子直接栓到树上，这让老曾有点心疼，爱护环境不只是不乱扔垃圾，更要爱护一花一草一叶一木，而且这样非常影响小区的美观。

通过两个多小时踩盘，老曾做下总结。首先从莲水怡园的产品本身来说，商品房+10多年房龄的板楼结构+安保措施到位，此三项在商圈内表现较为良好。

其次是配套方面，小区内部配套齐全，周边生活配套丰富且便利，2公里范围内有地铁站、大型商业综合体，配套表现相对优秀。

总的来说，莲水怡园小区在商圈内是改善型小区，在商圈内有竞争优势，适合马驹桥商圈内的改善型人群。另外由于其地处马驹桥商圈边界处，和亦庄南部的产业区隔凉水河相望，同样适合在亦庄产业区工作的人群。

马驹桥商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合，被京津高速切开；南侧是城乡结合部，以凤港减河为边界；西侧与大兴磁各庄商圈相邻，博兴三路及其南向延长线是最西端；北侧是次渠商圈，隔凉水河对望。

马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导，产城融合为方向，逐渐成为通州西南部的发展增长极。

商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子强湿地公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内目前有两个新盘，北京金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售，在售均价在3.75万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是亦庄和国贸城区。

根据北京市规自委官网显示，马驹桥商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块土地成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交土地是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交土地是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和马驹桥商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以老曾认为新地块新产品未来入市，对马驹桥商圈的影响微乎其微。

马驹桥商圈地处通州马驹桥镇，是通州传统产业升级发展支撑区，未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。

首先说园区经济，马驹桥是台-马组团的一部分，该组团是构建高精尖经济结构的重要区域，重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载，推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展，逐渐实现产业转型升级。

其次是产城融合方面，马驹桥经过多年发展，已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施，包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林格林小镇等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。另外，商圈东南侧目前大量的土地资源储备，使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才，再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件，留住人口，滋补产业，循环发展，生生不息。

1、小区内有中心花园，花园内有儿童娱乐设施和各种健身器材，居民休闲、健身方便。

2、小区户型好，小区多数户型是南北通透，其主推户型卧室都带有飘窗设计，房子的采光性好。

3、居民购物方便，小区内有便民水果蔬菜店，出北门就是便民超市，南侧有新米拉购物中心，日常购物方便。

4、小区周边交通便利，小区附近有多个公交车站台，2公里范围内有地铁站，自驾方面可走西环南路和北五村小区路，交通便利。

2021年7月，莲水怡园小区幸福里APP的挂牌均价是3.3万/㎡，总价区间为210万-475万，挂牌均价环比上月上涨0.08%，挂牌房源以两居和三居为主，在售房源36套，挂牌率为3.2%。从过去六个月的数据来看，价格趋势呈现是“微幅上涨”的趋势，环比上涨和下跌幅度波动不大，整体趋于平稳，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。小区均价高于马驹桥商圈的均价，低于通州区的均价，在马驹桥商圈内有一定的竞争优势。

购买成本方面，以101.18㎡两居室为例，报价290万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为102万；二套首付约为174万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

莲水怡园小区的户型有60㎡-76㎡的一居、75㎡-137㎡的两居、120㎡-134㎡的三居、145㎡-160㎡的四居，老曾取两个代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为90.58㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透，通风采光好；

2、客厅有阳台，利于晾晒衣物；

3、厨房有阳台，利于存储食材。

其缺点有：

1、卫生间是暗间，不利于干燥；

2、次卧窗户朝北，影响采光。

户型二：

本户型为99.91㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透，利于采光和通风；

2、动静分离，各功能区完善；

3、厨房有阳台，便于存储食材。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，不利于干燥；

2、主卧门和次卧门相对，不利于隐私。

小区10号楼、11号楼、12号楼、13号楼、14号楼是南北朝向，楼间距大，采光较好，且处在小区中间位置，相对安静，建议优先选择。

小区1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼等楼栋较为临近马路，可能会有噪音影响，可靠后选择。

小区3号楼、8号楼、9号楼等楼下皆有底商且紧邻马路，会有噪音影响，特别是9号楼，其楼型呈圆弧形，采光也不如南北朝向的好，建议谨慎选择。

莲水怡园小区坐落在马驹桥桥东南侧，和亦庄南部的产业区隔凉水河相望，小区挂牌单价比亦庄均价低，价格优势明显，且小区离地铁同济南路站较近，非常适合在亦庄产业区工作的人群；另外小区绿化好，门口紧邻亦庄新城滨河公园，周边配套齐全，同样适合养老人群。

马驹桥商圈的新盘不多，只有亦庄金悦郡和华润亦庄橡树湾。亦庄金悦郡是北京融泰房地产开发有限公司开发，主打三居刚需型产品，容积率2.2，绿化率30%，车位比为1:3，在售产品面积段为72㎡到118㎡，单价3.75万/㎡起，总价281万起。华润亦庄橡树湾是由中交润致（北京）置业有限公司开发，主打两居至四居刚需优选型产品，小区容积率为2.2，绿化率为30%，车位比为1:1.2，在售产品面积段为78㎡到139㎡，单价4.20万/㎡起，总价310万起。三者相较，周边配套相差不多，莲水怡园小区单价较低，首付压力较小，新房品质和居住环境更优，预算充足的朋友可以考虑亦庄金悦郡和华润亦庄橡树湾。

莲水怡园小区周边二手房报价在2.6万/㎡-3.8万/㎡，其中莲水怡园、新海北里、新海南里距离接近，价格相差也不大，故选择此三小区做对比分析。