随着秋天的脚步临近，天气越来越舒爽，小李所负责的踩盘工作也开始越来越频繁的开展起来。本次的旭东嘉园上海沙龙小区是一个环境优雅低密度的怡人社区，据了解很多不同的购房群体都表示有意愿把家安在这个小区。希望通过阅读小李在该小区的实地踩盘日记，了解到旭东嘉园上海沙龙这个小区在诸多方面的实际表现之后，能够给各位朋友们带来切实有效的全方位的信息的购房建议。

亮点一：绿意盎然，水波荡漾的小区公园

现在越来越多的小区都会配备公园这样一个看似必不可少的大型配置，但是很多小区的公园都比较应付，实际上只是一片简单的绿化带，并没有达到公园的效果。而此次在旭东嘉园却并非如此，从小李拍到的照片也不难看出小区在绿化方面是下了一定的功夫的，人工湖里的木桥和怪石很有意境，且绿植的种类也很多，小李还发现很多业主都喜欢在这里散步或休息。

亮点二：自动化便民设施齐全

小区除了绿化公园这种自然元素的比较丰富之外，自动售水机、快递存储箱、垃圾分类桶等更现代化的自助便民设施也很齐全。小李在拍照片记录的时候还遇到了一位小区业主，业主说这些设备让自己和家人的生活都便利了不少，很多设备就在自己楼下，取水来回一趟几分钟的事儿，很方便。

亮点三：颇具创意的亮点设计点缀其间

在旭东嘉园踩盘的过程中，小李时不时的就会发现一些意外的小惊喜，路边经过精心设计的蓝色长椅特意把椅子下的支架隐藏在视野盲区里，乍一看还以为是悬空的椅子。有些比较开阔的公共区域还设计成了一个露天的休憩园，特别小巧精致。这种很有创意的小设计点缀在小区的整体环境中，总是能够给人带来惊喜，很好的提升了大家的日常居行体验。

亮点四：楼栋内干净整洁

看完了旭东嘉园户外区域的实际表现之后，请各位读者跟随小李的视角来到小区的楼栋里面，看看这里的环境如何。从实拍的照片不难看出，楼栋里大多数地方还是比较干净的，可见小区在这方面的日常维护工作落实的比价到位。之前就有相关的调查报告说，整洁如新的楼梯、楼道环境可以大大提升居民们平时的幸福感。

槽点一：自行车、电动车乱停乱放

虽然是很多小区中都比较常见的通病之一，但是在这里小李也不得不提这个现象。需要特别注意的是，有的车子的停放造成了一定的视野盲区，容易和路过的业主们发生磕碰，还有些车子就停在了楼梯口、路口的地方，对过往行人通行的影响比较大。

槽点二：楼栋外立面墙皮脱落严重

楼栋外立面的墙皮脱落是旭东嘉园上海沙龙小区需要尽快改善的问题之一，毕竟楼栋外立面上的墙皮不比楼栋内部的墙灰，这些墙皮通常都有一定的重量，而且脱落的位置也比较高，这种高空坠下来的墙皮如果砸到了路过的行人，后果不堪设想。

经过一天时间的踩盘，旭东嘉园上海沙龙这个小区给小李留下了比较深刻的印象，不得不说这个小区确实和之前小李听说的一样密度低，环境好，整体上看来还是比较宜居的，绿化优美，自动化便民设施齐全，如果有平时生活节奏比较慢的朋友看到这里，应该会比较中意这个社区。不过亮点归亮点，小区中的一些问题也不得不在意，比如楼栋上脱落的墙皮，道路上视野盲区里的自行车，都会给业主们的日常生活造成一定的困扰，各位朋友还是应该结合自身情况，多做对比，酌情选择。

亦庄商圈位于南五环和六环之间。东侧南侧与通州次渠商圈咬合；西侧与瀛海镇商圈隔凉水河相望；北侧是小红门商圈，大致以五环路为分界线。

亦庄商圈地处经济技术开发区，是高精尖产业发展的核心地区，是科技研发与设备配套的重点地区。远景目标是全球产业新城综合发展标杆。

商圈内的交通资源主要有地铁亦庄线、南五环、京沪高速，圈内路网发达，交通便利。商圈内的主要医疗资源有北京爱育华妇儿医院、首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、北京荣华中西医结合医院等，医疗资源丰富。主要商业资源有大族广场Mall&More、大雄商业中心等。主要生态休闲资源有博大公园、大兴区亦庄文化园、鸿禧高尔夫俱乐部等。

作为大兴“三城”之一，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.2万/㎡。商圈内新盘仅有林肯时代在售，非住宅产品，均价4.2万/㎡起。商圈内二手房房源挂牌量充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在高精尖产业发展和生活配套方面，是大兴三大新城之一。商圈内主要居住人群以亦庄本地居民和周边企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和金融街。

根据北京市规自委官网显示，亦庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近亦庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡。因旧宫和亦庄两个商圈的经济吨位、人口规模和结构、配套完善度、交通便利度、产城融合度等多个方面完全不在一个量级上。所以未来新地块新产品入市不会对亦庄商圈内的二手房造成任何影响。

亦庄商圈是亦庄新城的内核，是大兴区的经济之核，同时还是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的国家级经开区。所以亦庄商圈的发展前景亦庄新城的未来紧密相连。亦庄商圈未来的发展前景大致可以从六个方面来看。

一是产业进一步聚拢，作为北京高精尖产业的主阵地，亦庄汇聚了全球40多个国家和地区的2万多家企业，包括奔驰、ABB、康宁等90多家世界500强企业投资的130多个项目，国家级高新企业近千家，企业高度聚集。

二是人才进一步聚拢，2020年末亦庄人才总量超26万，其中两院院士37名、海外学人3500余人，人才资源庞大。

三是科研进一步发展，亦庄域内企业2020年全年专利申请量14665件，其中发明专利8021件，比上年增长 59.8%。截至2020年末，域内企业拥有有效发明专利达9231件，科研发展迅猛。

四是国土资源进一步扩展，2019年，经开区面积从60平方公里拓展到225平方公里，国土资源扩大到了原来的4倍，国土资源充沛。

五是人效进一步提高 ，2020年，亦庄用全市0.35%的土地、1.1%的工业用水，支持了全市20%的规模以上工业总产值，贡献了北京工业增长率的一半，劳动效率奇高。

六是高度职住平衡，目前亦庄62%的产业人口实现职住平衡，这意味着亦庄有更稳定的人口结构，代表着更稳定的生产力。优质资源一旦聚拢起来就会不受自控的相互吸附，最终形成一块巨大的虹吸磁铁，这是经济规律之必然。亦庄有以上六大优势资源和禀赋，意味着亦庄商圈未来必然会是一个高科技、高效率、高发展、高收入、高舒适度的“六高”产城融合标杆区。

1、小区绿化率较高，人工湖等配置搭配的也很合适，打造出融于自然，轻松惬意的休闲环境。

2、小区内置车位，更大限度满足平时比较依赖自驾出行的朋友们的停车用车需求。

3、小区内有很多极具巧思的点睛设计，总是让人眼前一亮，带来意外的惊喜和愉悦的心情。

4、小区地处成熟商圈，周边商场、超市、银行等各类资源较多，可以满足业主们大多数的生活需要。

通过幸福里app查询，截至2021年8月17日，小区在售房源17套。小区目前在售均价65412元/㎡，环比下降0.56%。近半年来看，小区平均售价波动不大。小区平均售价一直高于亦庄平均价格和大兴区平均价格。

购房成本方面，截至2021年8月17日，120㎡三室两厅户型，报价798万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为319万，二套首付为638万。

小区有90㎡-92㎡两居、89㎡-90㎡三居、90㎡-196㎡四居。选择小区户型120㎡三室两厅和169㎡三室两厅进行分析。

小区共有34栋楼，其中3号楼、4号楼、7号楼-10号楼、13号楼、15号楼、19号楼-21号楼靠近街道，环境较嘈杂，不适合喜欢安静的人；其余楼位于小区较中心位置，环境较安静，喜欢安静的购房者可以优先考虑：25号楼、26号楼、33号楼，楼下就是花园，绿化较好，适合对绿化要求较高的购房者。

1、小区内绿化较大，环境优美，且有大户型，居住体验较好，适合改善人群选择。

2、小区内有地上停车位和地下停车位，停车位较充足，停车方便，适合有车的人群选择。

3、小区周边有北京经开北工大软件园、北京经济技术开发区，在此工作上班的人群可以考虑。

截至2021年8月14日，大兴区亦庄商圈内新房只有林肯时代。林肯时代于2019年6月1日开盘，是由北京运通博远房地产开发有限公司开发的项目，有103㎡-115㎡的两居、139㎡-170㎡的三居、223㎡的四居户型，物业为北京晟邦物业管理有限公司。林肯时代的在售户型有103㎡两居标价430万/套，139㎡四居标价640万/套，223㎡四居标价1100万/套。对比旭东嘉园上海沙龙小区，林肯时代的房型面积略大，单位面积价格较高，总价方面林肯时代最低总价较高，资金较为紧张可考虑旭东嘉园上海沙龙小区入手。林肯时代小区内现代设施比较新，居住品质相对较高，对居住品质要求较高可考虑林肯时代。

小区周边二手房的报价在5.8万/㎡-6.6万/㎡，其中旭东嘉园上海沙龙和鹿鸣苑与一栋洋房整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。