今天老马来到大兴区亦庄商圈，带大家看一个大型低密度洋房社区——金地格林小镇，小区安保严格，绿化率高，环境优美，内部配套丰富，周边公共交通便捷，总体来看比较舒适。感兴趣的朋友跟着老马一起参观一下吧。

亮点一：小区楼龄新，外观大气

老马进入小区，砖红色的小洋楼映入眼帘，有4层、5层和9层的楼栋，楼栋错落有致，很是大气。每户都有落地观景阳台，采光又好，居住起来非常舒适。老马和物业了解到，小区于2002年-2014年分批次建成，楼龄较新，也比周边小区灰色和白色的外立面看起来更为美观大方。

亮点二：小区环境优美

小区内环境非常的优美，老马走到311号楼前看到楼栋周围有水系，水系里点缀着莲花、荷花和芦苇等植物，沿着道路往前走，看到501号楼前的绿地植被非常的茂盛，树木种类也较多。小区绿化率为38%，每栋楼前后都有大大小小的绿地，这种多样的景观设计搭配非常的养眼。

亮点三：小区安保严格

小区大大小小共有六道门，老马围着小区走了一圈，除了东2门以外，每一个门都有保安值守，其中东2门设计了旋转式闸机门，老马看到一对夫妻进小区，两个人得刷两次卡才能依次进入小区，虽然没有保安值守，但是非本小区的居民也进不去，老马还看到小区内监控设备非常齐全，有固定和360°可旋转的监控摄像头，这样严格的安保措施能给小区居民带来很高的安全感。

亮点四：内部配套丰富

该小区是一个大型社区，老马看到606号楼的西侧是小区的自带的会所，会所内有金地雷亚餐厅，还有游泳馆、篮球馆、羽毛球馆和网球馆等运动场所，206号楼北侧有儿童游乐设施，728号楼下有水果蔬菜超市等配套设施，可以说小区的内部配套非常的丰富，居民在不出小区的情况下，就能够实现健身休闲和日常购物，非常方便。

槽点一：小区人车不分流

小区人车不分流，除了私家车以外还会有一些配送货物的中型货车在小区内部道路上行驶。老马在201号楼前看到有小朋友在打羽毛球，货车刺耳的喇叭声打断了娱乐的进行，小朋友们只能纷纷跑向路边等待车辆通过。老马在路边观察了一会儿，陆陆续续会有一些车辆通过，人车不分流会给居民在小区内活动增加安全风险。

槽点二：小区路面有破损

在踩盘过程中，老马发现小区无论是人行道，还是车行道，路面都有一些破损情况，特别是人行道，如果在晚上视线不好的情况下，会给老人和孩子造成安全隐患。希望物业能够早日对路面进行修缮，预防不必要的事故发生。

通过一天的踩盘，又到了精彩的幸福说时间，金地格林小镇是品牌开发商金地远景公司开发建设，由4层、5层和9层洋房组成，物业也是开发商自持的金地物业公司管理，小区内水系环绕，园林景观植被丰富，产品力表现优秀；其次小区内配套丰富，生活方面有水果蔬菜超市、餐厅和宠物店等，休闲娱乐方面有游泳馆、篮球场和羽毛球场等设施，为小区居民日常生活提供了便利性；最后，小区4层和5层楼房没有电梯，9层楼房有电梯，均为一梯两户设计，步梯房会给家中有老人和孩子的家庭带来不便。

总的来说，金地格林小镇是改善型小区，小区品质不错，在商圈内有一定的竞争力，在亦庄开发区工作且预算较为充足的可以重点考虑。但是在选择时，要根据家中老人和孩子的情况，来选择步梯房或者电梯房。

金地格林小镇小区位于亦庄商圈，商圈位于南五环和六环之间。东侧南侧与通州次渠商圈咬合；西侧与瀛海镇商圈隔凉水河相望；北侧是小红门商圈，大致以五环路为分界线。

亦庄商圈地处经济技术开发区，是高精尖产业发展的核心地区，是科技研发与设备配套的重点地区。远景目标是全球产业新城综合发展标杆。

商圈内的交通资源主要有地铁亦庄线、南五环、京沪高速，圈内路网发达，交通便利。商圈内的主要医疗资源有北京爱育华妇儿医院、首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、北京荣华中西医结合医院等，医疗资源丰富。主要商业资源有大族广场Mall&More、大雄商业中心等。主要生态休闲资源有博大公园、大兴区亦庄文化园、鸿禧高尔夫俱乐部等。

作为大兴“三城”之一，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.2万/㎡。商圈内新盘仅有林肯时代在售，非住宅产品，均价4.2万/㎡起。商圈内二手房房源挂牌量充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在高精尖产业发展和生活配套方面，是大兴三大新城之一。商圈内主要居住人群以亦庄本地居民和周边企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和金融街。

根据北京市规自委官网显示，亦庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近亦庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡。因旧宫和亦庄两个商圈的经济吨位、人口规模和结构、配套完善度、交通便利度、产城融合度等多个方面完全不在一个量级上。所以未来新地块新产品入市不会对亦庄商圈内的二手房市场造成影响。

亦庄商圈是亦庄新城的内核，是大兴区的经济之核，同时还是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的国家级经开区。所以亦庄商圈的发展前景亦庄新城的未来紧密相连。亦庄商圈未来的发展前景大致可以从六个方面来看。

一是产业进一步聚拢，作为北京高精尖产业的主阵地，亦庄汇聚了全球40多个国家和地区的2万多家企业，包括奔驰、ABB、康宁等90多家世界500强企业投资的130多个项目，国家级高新企业近千家，企业高度聚集。

二是人才进一步聚拢，2020年末亦庄人才总量超26万，其中两院院士37名、海外学人3500余人，人才资源庞大。

三是科研进一步发展，亦庄域内企业2020年全年专利申请量14665件，其中发明专利8021件，比上年增长59.8%。截至2020年末，域内企业拥有有效发明专利达9231件，科研发展迅猛。

四是国土资源进一步扩展，2019年，经开区面积从60平方公里拓展到225平方公里，国土资源扩大到了原来的4倍，国土资源充沛。

五是人效进一步提高，2020年，亦庄用全市0.35%的土地、1.1%的工业用水，支持了全市20%的规模以上工业总产值，贡献了北京工业增长率的一半，劳动效率奇高。

六是高度职住平衡，目前亦庄62%的产业人口实现职住平衡，这意味着亦庄有更稳定的人口结构，代表着更稳定的生产力。

优质资源一旦聚拢起来就会不受自控的相互吸附，最终形成一块巨大的虹吸磁铁，这是经济规律之必然。亦庄有以上六大优势资源和禀赋，意味着亦庄商圈未来必然会是一个高科技、高效率、高发展、高收入、高舒适度的“六高”产城融合标杆区。

1、小区建成年代较晚，楼龄新，建筑品质有保障。

2、商业配套丰富，小区除内部商业配套外，周边3公里范围内有BHG Mall北京华联力宝购物中心（荣华中路店）和亦庄创意生活广场等大型商业综合体，居民生活便利。

3、居住密度低，户型面积大，南北通透，居住舒适。

4、出行方式多样，小区距离地铁亦庄线万源街站约1.8公里，公交线路有665路、685路和846路等线路，自驾到南五环亦庄桥入口约2.5公里，居民出行交通工具选择面广。

2021年8月，幸福里App显示金地格林小镇的挂牌均价是5.6万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.16%，价格变化在正常范围。挂牌房源以三居和四居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

小区目前挂牌待售的房源约14套，挂牌率为0.6%，属于较低水平，挂牌房源为3套三居，11套四居。从挂牌率来看，金地格林小镇居住群体较稳定，小区均价高于大兴区整体和亦庄商圈，说明小区在商圈内竞争优势明显。

购买成本方面，以175.77㎡四居室为例，报价1050万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为420万；二套首付约为840万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

小区户型有两居、三居和四居，两居室面积段为108㎡-124㎡，三居室面积段为110㎡-179㎡，四居室面积段为175㎡-226㎡，下面老马选两个有代表性的户型做优劣势对比。

户型一

本户型为122.66㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透户型，采光和通风效果好；

2、主卧带卫生间和衣帽间，功能多；

3、有独立的餐客厅，功能性强；

4、主卧有独立阳台，居住舒适；

5、主客双卫设计，隐私性好。

其缺点有：

1、卧室B、卧室C朝北，全天无阳光；

2、主卧卫生间没有窗户，不利于干燥；

户型二

本户型为182.29㎡南北朝向四居室，其优点有：

1、南北通透设计，采光和通风效果好；

2、主卧带阳台、衣帽间和卫生间，居住舒适；

3、餐客厅独立设计，功能性强；

4、厨房带阳台，增加储物功能；

5、主客双卫设计，隐私性好。

其缺点有：

1、次卫没有窗户，不利于干燥；

2、卧室B和卧室C朝北向，全天无阳光；

3、卧室D门朝客厅，有客人来访时，不利于隐私。

小区由4层、5层和9层楼房组成，内部绿化和采光都很好，居住舒适，其中203号楼、207号楼、208号楼、209号楼、727号楼、726号楼、725号楼、723号楼、718号楼、717号楼、715号楼、712号楼、705号楼、703号楼、608号楼、601号楼、602号楼、603号楼、108号楼、109号楼和102号楼临街，有噪音影响；201号楼、202号楼、206号楼和105号楼是9层带电梯楼房，选择该小区时可以重点关注小区内侧或者带电梯的楼栋。

金地格林小镇是改善型社区，户型有108㎡-124㎡的两居、110㎡-179㎡的三居和175㎡-226㎡的四居，以大户型为主，总价区间为728万-1285万，所以适合预算较为充足且家庭成员多的人群选择。该小区位于亦庄商圈，在亦庄商圈有改善需求的居民或者在亦庄商圈工作的人群可以关注本小区。

亦庄商圈内新盘仅有林肯时代在售，距离金地格林小镇小区约2.5公里，林肯时代由北京运通博远房地产公司开发，均价4.2万/㎡起，50年产权，非住宅产品，所以不做对比。最近的新房是京能电建洺悦湾，由北京京能孩赋置业有限公司开发建设，距离金地格林小镇约3.5公里，单价5.3万/㎡起，总价432万/套起，户型有两居、三居和四居，相比金地格林小镇来说，新房均为电梯房，户型面积适中，购买时资金压力小。金地格林小镇为洋房小区，绿化率高，密度低，居住舒适。

金地格林小镇小区周边二手房均价在4.1万/㎡-6.5万/㎡，其中金地格林小镇、浉城百丽和上海沙龙小区产品相同，距离最近，故选择此三个小区做对比分析。