小磊今天带大家看的是观音寺商圈的盛嘉华苑小区，早就听说该小区具有绿化环境好、安保好，还有生态新凤河绿道，环境宜人等优点，今天实踩一下，看看这个小区到底有什么样的优点和槽点，感兴趣的朋友可以跟随小磊一起来了解一下。

亮点一：绿化环境好

进入小区，小磊的第一感觉就是小区的绿化环境出色。走到小区的花园处，里面花团锦簇，铺满了草坪，草坪周围种满了树木，闷热的夏天走在花园内的小路上，郁郁葱葱的树木遮挡给了小磊丝丝凉意，绿植美化环境，净化空气，也让居民有一个健康的生活环境。小区绿化率高达35%，比周边老旧小区的绿化要好太多了。

亮点二：物业保安负责

小磊正在1号楼拍照时，一名保安过来制止， 原来小区各路口都安装了监控设备，之前小磊的频繁拍照行为已被监控记录下来了。小磊跟保安小哥说明了来意，并在物业处做了详细登记之后，才得以继续工作。监控到位，保安负责，业主居住在这样的小区里想必也格外的安心。

亮点三：邻里和睦，小区氛围好

今天小磊在踩盘过程中，发现不管是在小区的单元楼下还是在花园的绿地边上，都能看到一起聊天的居民，气氛融洽。小磊和业主聊天得知，小区居民大部分是北京西城区企业的回迁居民，街坊邻居都相识多年了，谁家有事都会互相帮助。看到大爷们聚在一起玩象棋，小磊也凑上去跟大爷下了一盘，可惜棋艺太低很快就败下阵来。生活在这么一个邻里和谐的小区里，幸福指数都得到了提升。

亮点四：周边生态宜居

小磊走出小区西门，发现一块面积很大的绿地，一个经常在此遛弯的阿姨告知，之前这里的环境并不好，但改造后新凤河流域改头换面，沿河也设置了多处景观节点，现在这里是新凤河法制主题长廊绿道。路旁树木成荫，树下植被茂盛，游人三五成群在小路上散步，不时驻足观看美景，美丽的环境，使人心情都变得更加舒爽敞亮。

槽点一：停车位紧张

小区只有地上车位，业主免费停车，并且没有固定车位，小区车位比较紧张。小磊下午在小区走访发现停车位都快停满了，空余的车位很少。有一位业主跟小磊说，有时候他下班晚小区里没有车位了，只能把车停到外面公共区域，日常停车较为不便，希望物业能因地制宜增加停车位，在条件允许的情况下，在小区或周边设置立体停车设施，解决业主停车难的问题。

槽点二：外部有噪音

小磊在踩盘的过程中，发现大约每十分钟天空就会有一架飞机向南飞过，噪音挺大的，持续十秒左右。询问业主后得知，原来小区正处于大兴机场的下降航道上，新来的居民可能要适应下才能习惯。另外在小区的7号楼处，东侧隔壁的地块正在施工，看样子是刚开始建造，好几个塔吊在同时施工，敲敲打打的施工噪音不小，会影响居民休息。

经过一天的踩盘，小磊对盛嘉华苑有了更深入的了解。首先，小区的绿化、安保都很到位，业主的生活、安全甚至舒适幸福程度也能得到充分的保障。其次，周边生活配套齐全，也能够满足居民的生活需要。最后，小区距离地铁大兴机场线大兴新城站约1.6公里，周边300米范围内有多条公交线路，交通表现良好。

总的来说，盛嘉华苑是刚需型社区，在商圈内较有竞争优势，与该产品属性契合度较高的是预算充足的多人口家庭。一居、两居、三居的多样的户型选择可以同时满足单身人士、三口之家和三代同住的大家庭，尤其适合工作在观音寺商圈的购房者。

盛嘉华苑小区位于观音寺商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧是瀛海镇商圈，以京福路为界；南侧是磁各庄商圈，以南六环为界；西侧毗邻黄村商圈，以京开高速为界；北侧枣园和瀛海镇商圈以亦新路为界。

观音寺商圈的功能定位为临空经济拓展区和大兴城市生态绿心。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速和京台高速，一横三纵一地铁，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有北京和为中医院、北京中环医院、北京友爱医院等，医疗资源相对匮乏。商业资源包括奥特莱斯、new mart品超市、华联超市等。生态资源包括新西凤渠湿地公园、刘一村公园等。

作为大兴的生态涵养区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在20年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内暂无新楼盘在售，二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，数量充足。

目前商圈价值主要体现在生态环境方面，商圈内主要居住人群以大兴原住民为主，其次是域内和周边企业的工作人群，主要的通勤方向是金融街、新发地和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，观音寺商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近观音寺商圈，未来产品最高售价是5.7万/㎡，新产品未来如果以最高限售价入市的话，价格要明显高于观音寺商圈均价，无法形成竞争关系。所以新地块新产品对观音寺商圈影响微弱。

观音寺商圈城市功能定位主要是城市生态绿心，产业拓展区。商圈的发展前景可以从两个方面来看：

一是城市绿肺功能区。观音寺商圈是大兴2035远景规划中的“一轴”（绿色南中轴）的中心区域，未来将持续提升绿色空间规模与质量，打造集中连片的大型森林斑块，优化区域生态环境品质，推进森林城市建设，生态环境越来越好。

二是产业拓展功能。观音寺商圈内现有的产业主要是一些传统的制造业、文化产业部分医药企业，有星光工业园、丽家宝贝总部基地、北京方仕制衣、北京盛世南宫影视文化城、北京仟草中药饮片等等。虽然目前的产业规模较小，但前景非常乐观，这主要得益于商圈占据了空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽位置，仅设置了三个站点的大兴机场线第二站的位置正处于观音寺商圈之内。总之，在可以预见的未来，围绕大兴新城站点的生活和商务配套将逐步展开，域内生态环境不断改善，商圈吸引力快速增强，商圈的产业拓展速度和产城融合能力将进一步增强。

1、小区均是电梯板楼，老人孩子上下楼不用走步梯，出行方便快捷。

2、小区绿化率为35%，进正门有一个花园广场，各住宅楼前后都种有绿植，居住舒适。

3、小区户型从一居室到三居室齐全，可选户型多，满足不同人口的家庭需求。

4、小区距离地铁大兴机场线大兴新城站1.6公里，去大兴机场和到市区都便捷。

截止到2021年8月，盛嘉华苑小区的挂牌均价是3.5万/㎡，挂牌均价环比上月下跌0.08%，在售房源26套，以一居和两居和主，挂牌率为0.66%。从过去6个月的数据来看，小区居住人群相对稳定，小区价格一直处于相对平稳状态，波动不大。相较大兴区域的均价来说，盛嘉华苑小区均价较低，相较观音寺商圈均价来说，要高于商圈均价，说明小区在本商圈竞争力较强。综合房子品质和整体配套情况来看，盛嘉华苑小区在商圈内还是不错的选择。

购买成本方面，以72.49㎡两居为例，报价280万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为98万，二套首付约为168万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

盛嘉华苑小区户型有一居、两居和三居，一居室面积段为57㎡-60㎡一居，两居室面积段为72㎡-84㎡㎡，三居面积段为86㎡-90㎡，下面选两个有代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为57㎡南北一居，其优点有：

1、客厅约23㎡大而方正，可改造性好；

2、卧室有东向阳台，便于晾晒衣物；

3、厨房为明厨设计，利于油烟散味。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥。

2.2、户型二

本户型为72.49㎡南北两居室，其优点有：

1、厨房为明厨设计，利于采光和干燥；

2、客厅有南向阳台，便于晾晒衣物；

3、餐客分区，功能区完善。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、过道不好利用，有浪费面积。

因小区西侧4号楼、9号楼、14号楼、16号楼更靠近新凤河观景绿道，观景效果更好，建议购房者优先考虑。

因小区东侧的1号楼、7号楼东边正在修建新建筑，有噪音污染，建议购房者慎重选择。

盛嘉华苑户型种类多样，可满足不同需求人群，单身和新婚夫妻可以选择58㎡-60㎡一居，三口之家可以选择74㎡-84㎡两居，人数较多的家庭可选择86㎡-90㎡三居。盛嘉华苑适合在观音寺商圈内及周边商圈工作有居住刚需，并且关注板楼电梯社区、绿化环境好、周边生态好的购房者。鉴于商圈内人群主要的通勤方向是金融街、新发地和丰台科技园方向，所以同样适合在金融街、新发地和丰台科技园等地工作的人群。

观音寺商圈暂时没有新盘在售，距离观音寺商圈最近的新盘是大兴黄村板块的清城国际中心、金地旭辉·江山风华和金融街金悦府。这里面除去清城国际中心是非住宅，不具备对比性，其余两个新盘的价格与盛嘉华苑小区相差较少的是金融街金悦府，所以拿来进行对比，金融街金悦府由北京远和置业有限公司开发，主打两居、三居刚改型产品，绿化率30%，车位比为1:1.2，在售产品面积段为89㎡-129㎡，单价5万/㎡起，总价450万起。相比盛嘉华苑小区，新盘户型种类更多样，居住环境也相对更优，但其均价较高，预算充足的朋友可以考虑金融街金悦府，想找性价比高、生活氛围浓厚、周边生态好的小区，优先考虑盛嘉华苑小区。

盛嘉华苑周边二手房均价在2.5万/㎡-4万/㎡，其盛嘉华苑、林海园和观音寺小区同属刚需社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。