前段时间老曾一直在大兴黄村商圈踩盘，今天转战亦庄商圈，实踩了位于大兴区亦庄北环西路新康家园小区，该小区具有安保到位、小区干净、绿化好、配套齐全等优点，现整理成踩盘日记分享给大家。

亮点一：安保到位，业主居住安心

小区大门口设门卫和岗亭，业主进出需要刷脸或者刷卡，老曾进入小区的时候被门卫给拦住了，做了详细的登记后才被允许进入小区。小区内各个路口都装有监控摄像头，楼栋都有门禁系统，老曾试了几个都在正常使用。一位路过的业主告诉老曾，小区有24小时安保值班，安保管理很不错，业主在住这里都很安心。

亮点二：小区绿化好

小区的每栋住宅楼几乎都有绿化带包围，里面种有草坪和灌木。老曾顺着小路走到楼栋间的绿化带，这里绿树成荫，瞬间感觉凉爽了很多。另外在小区中心的位置，还有一个横贯小区南北的花园，花园的植被和树木更为茂盛，花园里铺满了草坪，种植了各种灌木和大树。小区绿化布局合理，环境优美，为业主提供了良好的饭后休闲场所。

亮点三：小区卫生干净

小区整体的环境十分洁净，不管室内还是室外，老曾都没发现乱丢垃圾的现象。在踩盘过程中，老曾在小区的几处不同位置都有看到清洁人员在打扫卫生。随机挑选了几栋楼，查看了单元的门厅、楼道和墙面，也没有发现杂物乱堆乱放和张贴小广告的现象，地面和墙面比较整洁。相较于同年代建成的一些小区来说，这样的卫生环境真是不错。

槽点一：人车不分流，地上停车位紧张

小区虽然有地下车库，但是小区人车不分流。老曾看到小区道路旁的车位上都停得满满当当的，使得本就不宽敞的小区道路显得更加拥挤，如果早晚车辆出行较多的时候可能会造成堵塞，耽误时间。一位刚停完车的业主告诉老曾，他最怕下班堵车回家晚，那样找车位都要费老大劲了。看来停车位紧张，在新康家园小区也是存在的。

槽点二：乱停乱放现象普遍

在小区逛了一圈，老曾没有看到自行车停车棚，小区内自行车和电动车乱停现象比较普遍。大部分电动车和自行车都随意停放，有的停在楼栋单元门口，有的停在绿化带上，显得杂乱无章。电动车、自行车乱停影响小区整体美观度，对居民的正常出行也有一定的影响。

3个多小时的踩盘结束了，现在到了精彩老曾总结时刻。首先从新康家园的产品本身来说，小区为6层板楼、洋房、板塔结合的商品房小区，且小区内部绿化较好，在商圈内表现良好，但是在物业管理方面整体表现一般。

其次是配套方面，小区内部有居委会、超市、药房等，配套齐全，周边生活配套丰富且便利；小区周边400米内有多个公交站台，公交线路众多；距地铁亦庄线亦庄桥站约980米，可满足往返市区的通勤需求；小区周边2.2公里范围内有二甲专科医院覆盖，并有多家医疗机构。

总体来说，新康家园是改善型社区，在商圈内较有竞争优势，适合亦庄商圈内的改善型人群。

新康家园位于亦庄商圈，商圈位于南五环和六环之间。东侧南侧与通州次渠商圈咬合；西侧与瀛海镇商圈隔凉水河相望；北侧是小红门商圈，大致以五环路为分界线。

亦庄商圈地处经济技术开发区，是高精尖产业发展的核心地区，是科技研发与设备配套的重点地区。远景目标是全球产业新城综合发展标杆。

商圈内的交通资源主要有地铁亦庄线、南五环、京沪高速，圈内路网发达，交通便利。商圈内的主要医疗资源有北京爱育华妇儿医院、首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、北京荣华中西医结合医院等，医疗资源丰富。主要商业资源有大族广场Mall&More、大雄商业中心等。主要生态休闲资源有博大公园、大兴区亦庄文化园、鸿禧高尔夫俱乐部等。

作为大兴“三城”之一，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.2万/㎡。商圈内新盘仅有林肯时代在售，非住宅产品，均价4.2万/㎡起。商圈内二手房房源挂牌量充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在高精尖产业发展和生活配套方面，是大兴三大新城之一。商圈内主要居住人群以亦庄本地居民和周边企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和金融街。

根据北京市规自委官网显示，亦庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近亦庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡。因旧宫和亦庄两个商圈的经济吨位、人口规模和结构、配套完善度、交通便利度、产城融合度等多个方面完全不在一个量级上。所以未来新地块新产品入市不会对亦庄商圈内的二手房市场造成影响。

亦庄商圈是亦庄新城的内核，是大兴区的经济之核，同时还是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的国家级经开区。所以亦庄商圈的发展前景亦庄新城的未来紧密相连。亦庄商圈未来的发展前景大致可以从六个方面来看。

一是产业进一步聚拢，作为北京高精尖产业的主阵地，亦庄汇聚了全球40多个国家和地区的2万多家企业，包括奔驰、ABB、康宁等90多家世界500强企业投资的130多个项目，国家级高新企业近千家，企业高度聚集。

二是人才进一步聚拢，2020年末亦庄人才总量超26万，其中两院院士37名、海外学人3500余人，人才资源庞大。

三是科研进一步发展，亦庄域内企业2020年全年专利申请量14665件，其中发明专利8021件，比上年增长59.8%。截至2020年末，域内企业拥有有效发明专利达9231件，科研发展迅猛。

四是国土资源进一步扩展，2019年，经开区面积从60平方公里拓展到225平方公里，国土资源扩大到了原来的4倍，国土资源充沛。

五是人效进一步提高，2020年，亦庄用全市0.35%的土地、1.1%的工业用水，支持了全市20%的规模以上工业总产值，贡献了北京工业增长率的一半，劳动效率奇高。

六是高度职住平衡，目前亦庄62%的产业人口实现职住平衡，这意味着亦庄有更稳定的人口结构，代表着更稳定的生产力。

优质资源一旦聚拢起来就会不受自控的相互吸附，最终形成一块巨大的虹吸磁铁，这是经济规律之必然。亦庄有以上六大优势资源和禀赋，意味着亦庄商圈未来必然会是一个高科技、高效率、高发展、高收入、高舒适度的“六高”产城融合标杆区。

1、小区环境干净：小区卫生干净，保洁人员每天打扫，给小区居民营造了一个良好生活的环境。

2、小区中心位置有花园：花园里有各种水系、长廊、休闲娱乐设施等，方便业主休闲、健身。

3、小区内部配套丰富：小区内有居委会、便利店、酒店等，配套资源丰富，可满足业主生活不同生活需求。

4、小区交通便利：小区门口就有公交站台，有多条公交线路可通行；离地铁亦庄线亦庄桥站不到1公里；自驾方面，从小区出发走北环西路、三台山路，约2.6公里可到达亦庄桥，交通便利。

2021年8月，幸福里App显示新康家园的挂牌均价是4.88万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.25%，价格变化在正常范围，总价区间为450万-990万，挂牌房源以三居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

新康家园处于亦庄商圈，商圈均价4.5万/㎡，本小区价格稍高于商圈均价，说明小区综合品质在商圈内较有优势。

购买成本方面，以217㎡四居室为例，报价940万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为376万；二套首付约为752万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

新康家园的主力户型为两居室和三居室，其中两居室面积段为97㎡-128㎡，三居室面积段为100㎡-177㎡。老曾选取两个有代表性的户型来分析。

户型一：

本户型为97.35㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透，利于采光通风；

2、卧室B有南向阳台，利于晾晒衣物；

3、储物间面积较大，便于储物；

4、餐客分区，各功能区完善。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、厨房窗户相对较小，不利于通风。

户型二：

本户型为146.57㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，利于采光通风；

2、大客厅，使用更方便；

3、主卧有南向阳台，利于晾晒衣物。

其缺点有：

1、两个次卧两侧均有厨房和卫生间，不利于休息；

2、客卫无窗，不利于干燥。

9号楼、12号楼由于处小区相对居中位置，受到马路噪音的影响较小，且是南北朝向，不管是采光还是舒适度都较好，而且有电梯，优先推荐；7号楼、8号楼等受噪音影响较小，但是部分房间为东西朝向，采光相对不好，可做第二选择；16、17号楼为板塔结合，采光相对较差，18号楼临街，有噪音影响，且楼栋东西朝向房型较多，采光相对较差，需谨慎选择。

新康家园有洋房，适合对居住品质有要求的人群；小区有三种户型，分别为两居、三居、四居，且户型面积较大，适合人口较多的家庭；小区周边公共交通配套完善，在国贸和金融街工作的人群也和此小区契合度较高；最后，从位置因素考虑，适合生活、工作在大兴区域、亦庄区域的购房人群。

亦庄商圈新盘较少，只有一个林肯时代，林肯时代为50年商用性质，不具可比性。所以选择邻近的次渠商圈做对比，次渠商圈的新盘有4个，有融创亦庄壹号、台湖金茂悦、城市之光·东望、招商·臻珑府，其中融创亦庄壹号和新康家园距离最近，价格也较为接近，故此拿来对比。

融创亦庄壹号是由北京通建融创恒丰置业有限公司开发，主打两居、三居改善型产品，绿化率30%，在售产品面积段为74㎡-129㎡，单价4.5万/㎡起，总价333万起。

首先，从容积率上来看，融创亦庄壹号2.8的容积率远远高于新康家园，追求小区低容积率的购房者可选择新康家园；其次，从户型上来看，新康家园有两居、三居、四居，户型更多，面积也相对更大，家庭人口较多的可以优先考虑新康家园；最后，从价格上来看，融创亦庄壹号低于新康家园，购买成本低，预算不充足可考虑融创亦庄壹号，预算充足可考虑新康家园。

新康家园小区周边二手房均价在4.1万/㎡-5.9万/㎡，其中新康家园、梅园和东晶国际公寓小区同属亦庄商圈，且价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。