小编前段时间在大兴黄村商圈踩了两个名字带“里”字的小区，分别是车站中里和富强东里。今天我们要盘的小区还是名字带“里”字—黄村中里小区。这个小区共有4个片区，面积不小，不熟悉的人容易在里面走晕方向，而且听说这个小区紧挨着大兴区妇幼保健院，家里有孕妇或者小孩的，如果要检查看病会非常方便。感兴趣的朋友跟随小编一起去看看吧。

亮点一：绿化环境较好

小编步入黄村中里小区，疏密有致的绿树矗立在道路两边，树下的灌木植被郁郁葱葱，修剪整齐。虽然小区没有园林社区一般的中庭花园，也没有大面积成片的景观绿化带，但胜在“小而美”，有多个小型的花园广场可供小区居民休闲娱乐。小区每个花园广场周边都种满了各种不同的花木，一处一景特别好看，跟周边众多老旧小区的绿化相比，简直就是氛围感拉满。

亮点二：物业管理服务到位

小区各个大门口均设有岗亭和监控，有安保人员值守，在单元门口和各条主路也有监控设施，安全方面很有保障。

此外，小区的卫生环境也很不错，路面干净，楼道里也没有看到脏乱的地方。听4号楼的一位业主说，家里有什么事情只要给物业一个电话，就会帮忙及时解决，让小区居民心里特别踏实。小编感觉这么负责的物业应该好好表扬下。

亮点三：邻里和睦 生活氛围浓厚

踩盘过程中，小编一直非常注重观察小区的人文环境跟居住氛围，在黄村中里小区里，孩子们三三两两的打闹嬉戏，旁边的家长们在一旁热聊，远处小花园广场里传来大爷们啪啪棋子落地的下棋声，这么具有温度的生活画面，真是感染到小编了。

亮点四：周边配套完善

小区底商配有生鲜超市、美容养生店、银行，居民日常的生活需求在小区内基本就能满足。

出了小区西门右转约100米是大兴区妇幼保健院，如果新婚夫妻准备要孩子，住在这里简直太方便了，产检的话直接步行一两分钟就能到，省去了舟车劳顿。此外，小区1公里范围内还有黄村公园和帝园商城。小编还特意去帝园商城看了看，商城里面的东西相对比较齐全，而且价格也很亲民，小编没忍住买了一大堆。交通方面，小区1公里范围内有1个地铁站和多条公交线路，出行也是妥妥的没问题。

槽点一：路面坑洼不平、小广场有部分泥地

小编在踩盘过程中发现，小区路面有很多坑洼不平的地方，特别容易积水。特别是雨天过后，不小心就容易踩一脚水。而且小区的小广场有一部分直接就是泥地，下了雨的话，就不只是踩水，还会踩泥。鞋脏了倒是小事，千万别摔一跤，家里有老人和孩子的都得格外小心。

槽点二：停车位比较紧张

小区里除了地上停车位还有地下车库，但是停的都挺满的，空位不是很好找。小编去的时候还没赶上晚高峰，就已经连休闲广场的路沿上都停满了车，要是到了下班的时间段，空车位那就更难找了。每天开车下班，回了小区却回不了家，得到处找车位，这得多心塞。

四个多小时的踩盘结束了，又到了精彩的小编总结时刻。

首先从黄村中里小区的产品本身来说，小区全部为板楼且户型种类多样，另外在绿化环境、物业管理等软服务上表现也不错，产品力整体较好。其次是配套方面，小区内部配套资源相对齐全，周边生活配套丰富且便利，1公里范围内有1个地铁口和多个公交站点，同时在商业、医疗和生态资源方面也很不错，居民日常生活比较方便。

总的来说，黄村中里小区绿化和物业管理较好，适合对此有一定要求的人群。同时小区单价较低，适合大兴区域内手头资金不太宽裕的人群。此外小区离地铁4号线较近，在4号线沿线工作的上班族也可以考虑。

黄村中里小区位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻卢城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以小编认为新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造成影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。黄村的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和东六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、绿化率较高，环境优美

黄村中里小区绿化率为40％，优于周边其它社区。小区道路两旁种满绿树，还有多个小花园广场，植被种类丰富多样，整体环境自然清新。

2、户型种类多样，舒适宜居

小区户型种类比较齐全，小区有60㎡一居、62㎡-79㎡两居、119㎡-139㎡三居，选择较多，而且户型设计大部分都是南北通透，采光和通风透气性良好。

3、物管服务表现良好

小区大门口设有岗亭和监控设施，并有安保人员值守，安全方面有保障。小区的卫生环境和绿化维护也都非常不错，业主生活很舒心。

4、周边生活配套完善

小区周边有超市、饭店、银行等配套，较大的商场有帝国商城和星城商厦。交通方面，小区周边有地铁站以及多条公交线路。此外小区附近还有多个公园，居民日常衣食住行都比较便利。

截止到2021年7月，黄村中里小区的挂牌均价是3.9万/㎡，总价区间为238万-720万，挂牌均价环比上月上涨0.09%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格从2月份开始小幅下跌，3月份到7月份之间处于相对平稳状态，波动不大。相较黄村商圈和大兴区域的均价来说，黄村中里小区挂牌均价较低，综合房子品质和整体配套情况来看，目前这个价格还是值得考虑的。

购买成本方面，以138.53㎡三居室为例，报价720万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为288万，二套首付约为576万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型类型多样，主力户型为两居和三居。两居面积段为62㎡-79㎡，三居面积段为101㎡-139㎡，小编选取两个有代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为71.1㎡南北朝向两居室，其优点有三：

1、南北朝向，有利于采光和通风；

2、两个卧室不相连，家庭成员间互不打扰；

3、客厅带阳台，便于晾晒衣物。

其缺点有二：

1、卫生间无窗，不利于通风；

2、入户门正对卧室B，不利于隐私。

2.2、户型二

本户型为101.91㎡南北朝向三居室，其优点有四：

1、南北朝向设计，利于采光和通风透气；

2、卫生间与三个卧室均不相连，减少噪音影响；

3、南北双向阳台，可一边做为生活阳台，一边做为休闲区；

4、户型比较规整，浪费面积少，利于家具摆放。

其缺点有二：

1、卫生间无窗，不利于通风干燥；

2、客厅无窗，不利于采光和通风。

小区全部为板楼，但是20号楼的楼间距有些窄，采光受影响，建议谨慎选择。小区5号楼、6号楼、7号楼、8号楼的西侧临街，有噪音影响，建议谨慎选择。小区3号楼和4号楼内有电梯，采光和视野也很不错，家中有老人或者行动不便的人群可优先选择这2栋。

黄村中里小区属于刚需型社区，单价相对较低，适合大兴区域内手头资金不太宽裕的人群。同时小区绿化和物管服务较好，适合对此有一定要求的人群。此外，小区离地铁4号线较近，在4号线沿线工作的上班族也可以考虑。

大兴黄村商圈在售新房有4个，分别是清城国际中心、颐璟万和、金地旭辉·江山风华和金融街金悦府。这里面除去清城国际中心是非住宅，不具备对比性，其余3个新盘的价格与黄村中里小区相差最少的是金融街金悦府。该新盘由北京远和置业有限公司开发，主打两居、三居，绿化率30%，车位比1:1.2，在售产品面积段为89㎡-129㎡，单价5万/㎡起，总价450万起。相比黄村中里小区，新盘户型面积更大，居住环境也相对更优，预算充足的朋友可以考虑金融街金悦府，想找性价比高、生活氛围浓厚的小区，优先考虑黄村中里小区。

黄村中里小区周边二手房均价在3.5万/㎡-4.1万/㎡，其中车站中里小区、富强东里小区和黄村中里小区同属刚需型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。