明发雅苑
33871元/平
环比上月跌0.03%
大兴 天宫院南 永大路
小区简介

明发雅苑小区位于北京市大兴区天宫院南永大路,是由明发集团北京房地产开发有限公司开发建设的社区,均为26层塔楼,采用两梯四户设计,共有4栋楼729户,容积率为2.8,是一个高密度社区。

基础设施

小区物业为柏森鸿鑫物业管理有限公司,物业费2.86元/㎡/月,小区是封闭式管理,外来访客需要登记,保洁人员打扫卫生,物业还会定期维修电梯。

小区绿化率为30%,小区中心位置有花园,道路两旁种有树木。

小区人车分流,均为地下车位,共有880个停车位,停车费为400元/月,车位比为1:1.2,地下车库入口在小区西门,小区支持安装新能源充电桩。

小区供暖方式为集中供暖,供暖费用为30元/㎡。

建筑品质

小区建成于2015年,楼栋采用钢筋混凝土结构,外立面为黄色的涂料,楼栋外墙有保温层,顶层有防水层。

楼栋大堂

小区单元门口有步行台阶和无障碍通道,门口还安装有摄像头,单元门材质为断桥铝,且设有门禁。楼道内墙面和地面贴有瓷砖,且楼道墙上还挂有公告栏,楼内还有收件箱和消防栓。

户型介绍

小区共有4栋楼729户,有71㎡-88㎡的两居、102㎡-119㎡的三居,两居和三居每栋楼都有。

小区的主力户型有南向88㎡的两室一厅一卫,两个卧室和客厅均朝南,开间约2.2米,餐厅与客厅不分离,厨房朝东采用明厨设计,卫生间采用暗卫设计,得房率约85%。

其他户型有南北向119㎡的三室一厅一卫,主卧和客厅朝南,两个次卧和厨房朝北,南北通透;主卧带飘窗和独立卫生间,客厅带阳台,开间约3.5米,厨房采用明厨设计,两个卫生间均采用明卫设计,得房率约80%。

内部配套

小区大门口有丰巢、岗亭、门禁和摄像头。小区内部有社区公园,里面有健身器材。

小区配有花园、凉亭、喷泉水系、长椅等,部分单元楼下有垃圾分类设施。

交通方面

小区距离地铁4号线生物医药基地站约757米,地铁4号线大兴线可通往海淀黄庄、国家图书馆、西直门等站,还可换乘地铁10号线、16号线、13号线,其中地铁10号线可通往慈寿寺、西钓鱼台、公主坟等站。

小区距离地铁生物医药基地站公交站约662米,可乘坐456路、827路、X102路等公交车,其中456路公交车可通往菜户营桥东、大观园西、白纸坊桥南(北行)等地;小区距离韩园子公交站约953米,可乘坐937路、兴23路公交车,其中937路公交车可通往清源西里北站、大大兴中医院、仁和医院等地。

小区周边1公里范围内主要道路有天河西路、新源大街,天河西路为双向四机动车道,新源大街为双向六机动车道;驾车从小区到南六环路全程约1.8公里,有4个红绿灯,途经永大路和天水大街,永大路和天水大街均为双向四机动车道。

商业方面

小区周边600米范围内有双汇冷鲜肉批零中心店(明发广场店)、速8酒店、馅老满家常菜、东盛明发家居生活广场、物美超市(明发广场店)、物美多点、北京正丽盛旺超市(龙湖天街店)。

小区距离龙湖时代天街购物中心约620米,购物中心内有星巴克、好利来、吉野家、蜜雪冰城等餐饮店铺,还有李宁、周大生、屈臣氏等商铺,是一所集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体区域型购物中心。

小区周边1.3公里范围内有中国银行、中国工商银行、北京市农村商业银行、中国邮政储蓄银行。

小区距离凯德MALL(天宫院店)约2公里,购物中心内有戴森、周大福、小米之家、李宁、彪马等专卖店铺,餐饮店铺有胡椒厨房、呷哺呷哺、好利来等,购物中心内还设有CGV影城,是一家区域型购物中心。

医疗方面

小区周边1公里范围内有健泰诊所(龙湖店)、北京和谐美佳口腔诊所、阳光百益大药房(十八分店)、平价大药房、北京春友诊所。

小区距离北京市利康医院约3.1公里。

小区距离北京市大兴区人民医院约5.8公里,北京市大兴区人民医院内设有内科、外科、儿科、急诊科等科室,于2020年被中共北京市委、北京市人民政府评为“北京市抗击新冠肺炎疫情先进集体”,是一家三级综合医院。

教育方面

小区周边1.3公里范围内有大兴区第八幼儿园明雅分园(私立)、黄村一幼新源时代幼儿园、大兴第九幼儿园金科天籁城分园(私立)、万科橙韦恩幼儿园、北臧村镇中心幼儿园(天宫院分园)。

小区周边2.6公里范围内有清华附中大兴学校小学部、北京教育学院附属大兴实验小学(融汇校区)、天堂河小学。

小区周边2.4公里范围内有北京市邮政学校、清华大学附属中学(大兴学校)、大兴区第六中学。

生态休闲方面

小区距离永兴河湿地公园约1公里,公园位于大兴生物医药基地商业区与居住区的过渡地带,园内有都市果园、水泡湿地、果台等多种生物环境,是一座免费开放的公园。

小区周边1公里范围内有北京星典影城(大兴店)、SFC上影(北京大兴龙湖店)、宏博跆拳道空手道、来力台球俱乐部、锐客轮滑俱乐部。

小区周边4.7公里范围内有团河城市森林公园、念坛公园。

嫌恶设施

幸福里踩盘团 独家提供
户型分布
100
在售(套)
两居室
58
三居室
42
免责声明
引言

最近发现大家对于大型购物中心附近的小区非常感兴趣,想让多了解几个,为了满足大家的好奇心,今天小王就来到了明发雅苑,距离大兴龙湖时代天街非常近,而且小区的价格更是对于预算较低的购房人群充满吸引力,至于内部品质怎样,小王马上带大家实地勘察。

小区亮点

亮点一:安保严格,治安良好

来到明发雅苑小区门口,小王看到业主们都需要刷卡通行,外来人员必须严格按照流程进行登记才能进入。小王也是和物业说明来意,做好登记,才得以通过。

走进小区内部,主干道、楼栋之间的摄像头也是随处可见,物业的工作人员说,小区内所有监控都会定期检查,出现故障24小时内就有专业人员来解决。安保严格,业主们居住起来也更加放心。

亮点二:小区景观设计优美,绿化维护用心

为了更加客观地了解明发雅苑,小王告别了工作人员,独自走向位于小区10号楼附近的中心广场,首先映入眼帘的就是小区的喷泉景观,喷泉后边是现代风格的凉亭建筑,造型别致。广场周围绿植环绕,而且修剪的精致整齐,一看就是定期养护的结果,如此优美的环境,居民们居住体验也大大提升。

亮点三:地下车库干净整洁,车位充足,停车便利

考虑到有车的家庭日渐增多,停车位是否充足的问题越来越受到大家的重视,离开了中心广场后,小王也是直奔小区的地下车库。刚下电梯,首先感觉到明发雅苑的车库卫生打扫的很好,地面墙面都十分干净,而且地下车库内有不少空车位,生活在这里,不用再为车辆停放问题发愁了。

亮点四:商业配套完善,生活便利

小王发现,明发雅苑小区西侧从南到北一整排全是商业,有酒店、便利店、台球厅等,而且距离明发生活广场不到600米,商场内影院、洗浴等休闲场所齐全。特别是小区门口50米范围内就有多家饭店,平时叫上三五好友一起下馆子也是非常方便。

小区槽点

槽点一:小区内垃圾倾倒不及时

走到小区东门,小王观察到这里有一个垃圾中转站,但是由于天气炎热以及保洁人员处理不及时,已经散发了浓浓的臭味,对于小区环境造成了较为严重的影响,建议物业加强管理。

槽点二:电动车乱停乱放,违规充电

来到5号楼单元门口,小王看到这里不少车辆乱停乱放,既影响了小区形象,又对居民出行造成了影响,而且小区内本身有电车充电区,但是还有私自拉线给电车充电的现象,建议物业能够及时整顿。

槽点三:地下室排水系统故障

走进小区地下室,小王发现这里排水系统存在问题,地面积水很多,而且声控灯已经损坏,视线昏暗,建议物业尽快修缮。

幸福说

三个多小时的踩盘结束了,又到了精彩的总结时刻。

首先从明发雅苑产品本身来说,商品房+6年房龄+塔楼结构住宅,在商圈内表现尚可。

另外小区安保表现优秀,绿化充足且养护到位,产品力整体表现良好。

其次是配套方面,小区距离明发生活广场约500米,小区周边约1公里范围内超市 、饭店、公交站、地铁站等配套齐全,满足居民日常生活所需,配套表现良好。

总的来说,明发雅苑是改善型社区,在商圈内较有竞争优势,适合注重生活品质的购房人群,另外在大兴区域以及地铁4号线沿线工作的人群也适合购买。

幸福里踩盘团 独家提供
免责声明
7.8
超过50%小区
区域价值
7.3
产品价值
8.0
配套价值
7.8
交易价值
8.0
小区分是基于大数据和实地考察综合分析楼盘区域、周边配套、交易情况得出,满分为10分。
区域描述

明发雅苑小区位于天宫院南商圈,商圈位于南六环外,地处大兴北臧村镇。东侧与磁各庄商圈接壤,以京沪线为界;南侧是庞各庄商圈,以G203公路为界;西侧与房山区官道镇商圈隔永定河相望;北侧是天宫院北和黄村商圈,以南六环为界。

天宫院南商圈的区域功能定位是发展生物医药基地和打造时尚休闲商圈。

商圈内的交通资源主要有南六环、大兴机场高速、大广高速,圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有北京市利康医院、东方艾美医疗美容等,医疗资源相对薄弱。主要商业资源有龙湖北京大兴天街、华联超市等。主要生态休闲资源有永兴河湿地公园等。

作为大兴的产业板块,商圈内的商品房住宅以次新二手房为主,房龄多集中在10年以内。根据幸福里APP数据显示,2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡;商圈内目前有两个新盘,绿地智汇健康城和金科天宸荟均为写字楼产品,在售均价2.3万/㎡起。目前天宫院南商圈内新建商品房住宅供应较少,二手房供应充足,居住品质普遍较高,挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在产业发展方面。商圈内主要居住人群以大兴本地居民和生物医药基地内的企业员工为主,居住人群结构单纯,主要的通勤方向是在商圈内,其次还有西红门商圈、丰台科技园等。

地块价值

根据北京市规自委官网显示,天宫院南商圈2021年没有新地块入市,但是5月份的北京市土拍中,大兴区有两块土地成交,成交数据整理如下:

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2,建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近,属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得,溢价率14.8%,楼面地价19740元/㎡,未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334,建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角,属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得,溢价率5%,楼面地价32400元/㎡,未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近天宫院南商圈,未来的最高售价是5.7万/㎡,如果开发商以最高限价销售的话,新房的单价就比较高,和天宫院南商圈对比没有任何竞争优势。所以新地块新产品未来入市,对天宫院南商圈的影响微乎其微。

发展前景

天宫院南商圈是大兴生物医药基地的主要承载区,产城融合一体,发展紧密相连。大兴生物医药基地是中关村国家自主创新示范区生物医药产业专属发展空间,素有中国药谷之美誉,主要发展前景可以从以下几方面看:

首先是居住方面,生物医药产业园区域内居住用地充足,居住环境及形式多样,可提供别墅、普通住宅、公寓等多种住房选择。在基地方圆5公里内,共有居住小区60个。在15分钟车程内有高档别墅区,半径3公里涵盖高档公寓、普通住宅、政策性住房,满足了域内居民多样化的居住需求。

其次是商业服务方面,据大兴生物医药产业基地官网显示,在市府和区府的大力支持下,截止到2021年8月,以基地为中心方圆10公里内,已经汇聚了银行类金融机构73家;大型商超、购物中心、农贸市场、便利店等共273个;各类酒店及各种公共娱乐场所一百余家,其中4星-5星级酒店4家。如此规模的配套为基地企业商务、会议、会展等提了丰富的选择,同时也为商圈内的居民提供了生活便利。

最后是产业方面,生物医药基地拥有“北京国家生物产业基地”、“首批战略性新兴产业集群”等一系列荣誉称号。承担着科技创新、成果转化等一系列主要任务,肩负着振兴生物医药产业和推动高精尖产业聚集的重大使命。医药基地现已全面启动扩区工作,未来会形成22.5平方公里的生物医药发展空间,打造千亿级医药健康产业园区,建设成为具有国内领军地位的“中国药谷·健康新城”。

卖点概述

1、安保严格,治安好

业主刷卡通行,外来人员需要登记才能进入,小区内部监控设施定期维护,治安无忧。

2、车位充足,停车便利

小区内车位比为1:1.2,空余车位较多,居民停车方便。

3、绿化充足,环境优美

小区内植物种类丰富,景观设计用心,环境优美。

4、商业配套完善,生活便利度高

小区西门商业众多,且小区距离明发生活广场约500米,内有影院、超市、饭店等商业,可以满足居民日常生活所需。

价格分析

截止到2021年8月,明发雅苑小区的挂牌均价是3.7万/㎡,总价区间为272万-460万,挂牌均价环比上月上涨0.10%,挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看,小区价格整体变化不大,购房者不用担心短期内房子价格有较大的波动。相较天宫院南商圈均价来说,明发雅苑的价格相对较高,也从一定程度上说明市场对明发雅苑小区品质的认可。

购买成本方面,以105㎡三居室为例,报价380万。参照北京市现行的普宅+非普标准,普宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源属于非普宅,首套首付约为152万,二套首付约为304万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度会影响首付金额,所以上例仅供参考。

户型分析

明发雅苑户型有71㎡-88㎡的两居、102㎡-119㎡的三居,小王选取两个有代表性户型进行分析。

户型一:

本户型为88㎡两居室,其优点有:

1、全南户型,采光好;

2、厨房有窗户,便于通风换气;

3、两卧分离,家庭成员之间互不干扰。

其缺点有:

1、入户门过道难以利用,造成面积浪费;

2、动线设计不合理,影响休息质量。

户型二:

本户型为103㎡三居室,其优点有:

1、南北通透户型,采光、通风好;

2、厨房有窗户,便于通风换气;

3、户型整体较为方正,便于家具摆放;

4、客厅带阳台,卧室A带飘窗,一个可以用作晾晒区,一个可以打造成休闲区。

其缺点有:

1、两个卧室门正对,影响隐私;

2、卧室B面积狭小,居住体验不佳;

3、卫生间没有窗户,不利于干燥、通风。

楼栋选择

因小区1号楼、4号楼紧邻大广高速,考虑会有噪音影响,更推荐靠近小区中心的2号楼、5号楼。

推荐人群

明发雅苑属于改善型社区,小区环境优美,安保严格,在商圈内表现良好,适合天宫院附近有改善需求的购房人群;小区周边620米范围内有明发生活广场和龙湖时代天街,对周边商业配套要求较高的人群合适购买;另外,小区距离地铁4号线生物医药基地站757米,在4号线及其沿线工作的人群也适合购买。

新房对比

天宫院南商圈的新盘只有绿地智汇健康城和金立天宸荟两个,都为写字楼,不具备对比性,周边庞各庄商圈内新盘有航城一号、和悦春风、中海云筑,价格相近产品相似的有航城一号和和悦春风。

航城一号由北京爱达星房地产房地产开发有限公司开发,主打100㎡两居和136㎡-175㎡三居,单价3.2万/㎡起,总价310万起,绿化率30%,容积率1.34,物业公司是北京美好家园物业管理有限公司,物业费为3.88元/㎡/月。

和悦春风由北京兴筑房地产开发有限公司开发,主打76㎡两居、82㎡-89㎡三居和107㎡四居,单价3.7万/㎡起,总价250万起,绿化率30%,容积率2.0,物业公司是保利物业,物业费为3.98元/㎡/月。

小区品质、内部配套方面三者不相上下,航城一号单价较低,但是户型面积较大,家庭成员较多的可以选择航城一号,单身一族或者两口之家,追求小面积户型的购房人群可以选择和悦春风和明发雅苑。

二手房对比

明发雅苑小区周边二手房均价在3.3万/㎡-4.8万/㎡,其中鑫苑鑫都汇和天宫院小区同属天宫院南商圈,距离相近,有一定竞争关系,故选择此三小区做对比分析。

小区名称

明发雅苑

鑫苑鑫都汇

天宫院小区

位置

天宫院南

天宫院南

天宫院南

住宅性质

商品房

商品房

商品房

售价

3.7万/㎡

4.3万/㎡

3.4万/㎡

交房时间

2015年

2012年-2015年

2012年

可选户型

71㎡-88㎡两居

102㎡-119㎡三居

81㎡-89㎡两居

89㎡-117㎡三居

133㎡四居

64㎡-65㎡一居

79㎡-90㎡两居

135㎡三居

物业

柏森鸿鑫物业管理有限公司

北京市鑫苑物业管理服务中心

北京天荣创兴物业管理有限公司

物业费

2.86元/㎡/月

3.13元/㎡/月-6.00元/㎡/月

1.61元/㎡/月

突出优点

1、小区安保严格,治安好

2、小区与明发购物广场一路之隔,商超、影院、酒店等商业配套齐全,日常生活便利

1、小区距龙湖天街一路之隔,超市、商场、娱乐场所齐全,生活休闲便利

2、小区内绿化充足,环境优美,居住舒适

3、社区租户较少,人员流动性小

1、生活成本低,地面车位业主停车不收费

2、小区户型面积段较全,满足不同需求的人群居住

突出缺点

1、小区紧邻大广高速,噪音污染较大

2、小区地下室排水系统有问题,排水不畅

1、物业费相对较高

2、三居户型较大,购买压力大

3、小区内存在车辆乱停乱放现象,出行不便

1、小区外墙损坏脱落,存在安全隐患

2、物业管理不到位,垃圾无人清理

分析结论

三个小区同处天宫院南商圈,周边配套方面,三个小区相差不大。产品差异主要体现在物业管理、户型选择和价格方面。

物业管理方面,明发雅苑和鑫苑鑫都汇小区表现良好,天宫院小区表现相对一般;

户型选择方面,鑫苑鑫都汇小区和天宫院小区选择性相对更多,明发雅苑小区选择范围较为单一;

最后是价格方面,鑫苑鑫都汇小区较高,明发雅苑次之,天宫院小区较低。

总的来说,如果注重生活品质的人群可以选择鑫苑鑫都汇,首付预算较低的人群可以选择天宫院小区,综合性考虑可以选择明发雅苑小区。

幸福里研究院 独家提供
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