小康最近在五环的东南角附近踩盘时，发现了一个很别致的小区——和成璟园。这个小区没有任何底商，门前的小路也少有车辆往来，所以显得十分幽静。夏日里只有蝉鸣不绝于耳，空气里满是芳草的清香，如果你也被这样的环境所吸引，就跟随小康的脚步前去了解一番吧。

亮点一：人车分流，行人、行车更安全

没进小区，就能看到停车场的出入口分别位于小区正门的东西两侧，与行人出入口完全分离。小区只有地下停车场，没有地上停车位，小康跟居民了解了一下，这里的停车位还是很充足的，没有停车难的问题。人车完全分流对车主来说出行效率更高，进出车库都不必费心躲避行人。这样的设计不仅对车主来说方便，对居民来说也更安全。

亮点二：精致的园林设计，生活舒适

走在小区里，小康很快被错落有致的园艺吸引了目光。造型别致的水景喷泉和下沉式的庭院使小区的景观层次丰富，立体感十足，曲径通幽，沿着园中小路走进廊架，坐下小憇片刻，欣赏着眼前的阳光庭院，这样别具匠心的园林设计为业主们提供了一个优雅舒适的休闲空间。

亮点三：安保负责，安全有保障

走遍小区，发现一路上几乎没遇见几个居民，可在小区里来回巡视的保安却时常可见。小区的封闭管理比起其他大部分小区也更严格一些，要使用门禁才能进入，保安不会随便给陌生人开门，每个楼栋单元门也都是关着的。小康还发现小区里每条路的尽头都有不同角度的监控探头，确实监控无死角。这样严格的安保措施，为业主的人身财产安全提供了强有力的保障。

亮点四：公园环绕，休闲有去处

听这里的居民说，小区东西两侧各有一个大公园。小康先来到了位于小区东侧的梧桐公园，这里有水景广场、艺术廊架、凤翼栈桥等景点，还有丰富的健身设施，既有绿色生态，又有人文气息。小区西侧还有一个亦新公园，绿树成荫，枝繁叶茂，是座天然氧吧。从梧桐公园到亦新公园，还会途经一个开放式的街心公园，有人就近在这里跑步健身。一路上小康都在芳草的气息之中漫步，而生活在这里的居民则天天都能享受这种大自然的馈赠。这么多公园分布在小区周边，不但给居民提供了充足的活动健身休闲场所，也为人们贴近自然生态提供了便利。

槽点一：配套不完善，生活不方便

无论在小区内还是小区外，小康都没有看到任何店铺，最近的商铺都是附近其它小区的底商。听小区的居民说，平时买菜都要去大约400米外的菜店买。小康查了查地图，发现小区3公里范围内没有大型的商场，最近的银行也在1公里之外。看来在这里享受宁静的代价就是生活配套不完善所带来的不便。

经过小半天的踩盘，小康对和成璟园有了更全面的了解，和成璟园是一个新型社区。首先，小区全部为板楼，得房率高，房间配落地窗、景观好、采光好，居住舒适；其次，小区物业管理水平较高，安保、卫生服务到位，生活品质有保障；再次，在生活配套、在交通配套上稍显欠缺，小区周边4公里范围内没有地铁站，只有4条公交线路，公共交通出行不是很方便。

总的来说，和成璟园是改善型社区，小区本本身品质较好，在商圈内较有竞争优势，与该产品属性契合度较高的是预算充足的多人口家庭。

和成璟园位于亦庄商圈，商圈位于南五环和六环之间。东侧南侧与通州次渠商圈咬合；西侧与瀛海镇商圈隔凉水河相望；北侧是小红门商圈，大致以五环路为分界线。

亦庄商圈地处经济技术开发区，是高精尖产业发展的核心地区，是科技研发与设备配套的重点地区。远景目标是全球产业新城综合发展标杆。

商圈内的交通资源主要有地铁亦庄线、南五环、京沪高速，圈内路网发达，交通便利。商圈内的主要医疗资源有北京爱育华妇儿医院、首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、北京荣华中西医结合医院等，医疗资源丰富。主要商业资源有大族广场Mall&More、大雄商业中心等。主要生态休闲资源有博大公园、大兴区亦庄文化园、鸿禧高尔夫俱乐部等。

作为大兴“三城”之一，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.2万/㎡。商圈内新盘仅有林肯时代在售，非住宅产品，均价4.2万/㎡起。商圈内二手房房源挂牌量充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在高精尖产业发展和生活配套方面，是大兴三大新城之一。商圈内主要居住人群以亦庄本地居民和周边企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和金融街。

根据北京市规自委官网显示，亦庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近亦庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡。因旧宫和亦庄两个商圈的经济吨位、人口规模和结构、配套完善度、交通便利度、产城融合度等多个方面完全不在一个量级上。所以未来新地块新产品入市不会对亦庄商圈内的二手房市场造成影响。

亦庄商圈是亦庄新城的内核，是大兴区的经济之核，同时还是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的国家级经开区。所以亦庄商圈的发展前景亦庄新城的未来紧密相连。亦庄商圈未来的发展前景大致可以从六个方面来看。

一是产业进一步聚拢，作为北京高精尖产业的主阵地，亦庄汇聚了全球40多个国家和地区的2万多家企业，包括奔驰、ABB、康宁等90多家世界500强企业投资的130多个项目，国家级高新企业近千家，企业高度聚集。

二是人才进一步聚拢，2020年末亦庄人才总量超26万，其中两院院士37名、海外学人3500余人，人才资源庞大。

三是科研进一步发展，亦庄域内企业2020年全年专利申请量14665件，其中发明专利8021件，比上年增长59.8%。截至2020年末，域内企业拥有有效发明专利达9231件，科研发展迅猛。

四是国土资源进一步扩展，2019年，经开区面积从60平方公里拓展到225平方公里，国土资源扩大到了原来的4倍，国土资源充沛。

五是人效进一步提高，2020年，亦庄用全市0.35%的土地、1.1%的工业用水，支持了全市20%的规模以上工业总产值，贡献了北京工业增长率的一半，劳动效率奇高。

六是高度职住平衡，目前亦庄62%的产业人口实现职住平衡，这意味着亦庄有更稳定的人口结构，代表着更稳定的生产力。

优质资源一旦聚拢起来就会不受自控的相互吸附，最终形成一块巨大的虹吸磁铁，这是经济规律之必然。亦庄有以上六大优势资源和禀赋，意味着亦庄商圈未来必然会是一个高科技、高效率、高发展、高收入、高舒适度的“六高”产城融合标杆区。

1、小区产品优秀。小区为低密度社区，人均活动空间大、私密性高，而且全部为电梯板楼，采光好、景观好，整体居住品质高。

2、小区园林设计好。小区整体采用新古典主义风格的建筑，除了常规的草坪、灌木，还有水系、喷泉、环廊点缀其中，打造了品质较好的人文居住环境。

3、小区安保服务到位。小区大门、单元门均采用门禁系统，刷卡进入，保安24小时定时巡逻，居民生活安全有保障。

4、小区户型好。小区有紧凑型三居，实用率高，而且南北通透，购买成本低。

2021年8月，幸福里App显示和成璟园的挂牌均价是4.88万/㎡，挂牌均价环比上月下降0.73%，价格变化在正常范围，总价区间为696万-1100万。挂牌房源以三居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

小区目前挂牌待售的房源约5套，挂牌率为0.64%，属于较低水平，挂牌房源为3套三居，2套四居。从挂牌率看，和成璟园居住群体较稳定，价格较稳定。

和成璟园处于亦庄商圈，商圈均价4.5万/㎡，本小区价格稍高于商圈均价，说明小区综合品质高于商圈平均水平。

购买成本方面，以186㎡三居室为例，报价696万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为278万；二套首付约为557万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

和成璟园的主力户型为三居室，三居室面积段为89㎡-186㎡，四居室面积段为174㎡-256㎡，大多是南北朝向三居户型。小康选取两个有代表性的户型来分析。

户型一：

本户型为93.51㎡南北朝向三居室，其优点有二：

1、南北方向有窗，有利于通风；

2、卧室有阳台，可作为晾晒区域。

其缺点有三：

1、面宽窄，进深大，部分区域采光不佳；

2、户型不方正，有浪费面积；

3、卫生间为暗卫，不利于通风换气。

户型二：

本户型为174.46㎡南北朝向四居室，其优点有五：

1、南北方向有窗，有利于通风；

2、客厅和两个卧室朝南，有利于采光；

3、主卧为套间，有卫生间和衣帽间，有利于隐私；

4、有独立储物间，有利于收纳；

5、主卧卫生间较大，可做功能分区。

其缺点有三：

1、面宽窄，进深大，部分区域采光不佳；

2、户型不方正，有浪费面积；

3、次卫为暗卫，不利于通风换气。

因9号楼、10号楼靠近中心花园和会所，也相对更安静，可优先选择。

因13号楼-18号楼邻近马路，部分房间会有噪音影响，需慎重选择。

此外，三居主要分布在1号楼-6号楼、8号楼、13号楼-18号楼，四居主要分布在7号楼、9号楼-11号楼，可结合所需户型选择楼栋。

因小区全部为电梯板楼，除上述因素外，可无差别选择。

和成璟园全部为中层板楼有电梯，环境优美，附近有公园，适合跟父母一起居住的购房者；本小区有两种户型，分别为三居、四居，适合三代同住的多人口家庭；本小区物业管理水平好，适合对生活品质有一定需求的购房者；本小区周边公共交通配套不完善，适合依赖自驾出行的购房者；最后，从位置因素考虑，和成璟园适合生活、工作在大兴亦庄区域的购房人群。

亦庄商圈新盘较少，只有一个林肯时代，林肯时代为50年商用性质，不具可比性。所以选择邻近的次渠商圈做对比，次渠商圈的新盘有4个，有融创亦庄壹号、台湖金茂悦、城市之光·东望、招商·臻珑府，其中距离最近的是融创亦庄壹号。该盘是由北京通建融创恒丰置业有限公司开发，主打两居、三居改善型产品，绿化率30%，在售产品面积段为74㎡-129㎡，单价4.5万/㎡起，总价333万起。

首先，从绿化、容积率上来看，融创亦庄壹号居住舒适度低于和成璟园，对居住品质有更高要求的购房者可选择和成璟园；其次，从交通上来看，融创亦庄壹号附近有地铁亦庄线，出行更方便，依赖公共交通出行的购房者可选择融创亦庄壹号；最后，从价格上来看，融创亦庄壹号低于和成璟园，购买成本低，预算不充足可考虑融创亦庄壹号，预算充足可考虑和成璟园。

和成璟园小区周边二手房均价在3.9万/㎡-5.7万/㎡，其中金色漫林（一期）、远洋天著悦山和和成璟园价格相差不大、楼龄相近，故此，选择这三个小区来做对比。