随着天气越来越凉爽，小李和同事们的踩盘工作也进入到了一个全新的区域和阶段，今天要介绍的这个艺苑桐城小区虽然小李之前从来没有接触过，但是在商圈的其他小区踩盘的时候，偶尔也听过关于该小区的一些情况，比如内部有个人工湖、绿化环境非常好、楼栋间距大视野好之类的说法小李就听说过不少。在上网查到信息发现小区内部还有这两个小的活动广场广受业主好评，今天终于有机会可以来这个小区实地看一看了，也请大家跟我一起来品鉴小区里的诸多细节。

亮点一：绿化带怡人的自然环境

绿化带是小李和同事们在该小区踩盘的第一部分区域，不得不说艺苑桐城在这方面的工作做的还是比较到位的，小区有两个花园绿化带，绿化带里的绿植生长的都很茂盛，而且不同树木的种类也非常丰富，草坪花卉错落有致，整个绿化带的景观都是经过精心的设计的，看着很漂亮，这一片区域的空气也更清新，很多业主们都在这里休息或遛弯，也足见大家对小区绿化工作的成果还是比较满意的。

亮点二：大开窗高层视野好

除了绿化带之外，进一步吸引到小李目光就是小区里的几栋高层，拔地而起很气派，而且结构上也很讲究功用性，有很多大开窗的设计，加上楼栋自身高层的视野优势，住户们平时居住的视野体验是非常棒的，小李特别就此采访了一位小区业主，这位朋友也表示平时早上起来第一眼就喜欢到阳台边拉开窗帘看一看窗外，一天的好心情就由此开始了。

亮点三：非机动车统一停放

这一亮点是让小李和同事们很称赞的一个方面，因为在很多小区中，自行车、电动车乱停乱放的现象是非常频繁的。艺苑桐城在这方面的功能做的很好，所有车子都停放在了划定好的区域，整整齐齐的不仅看着很规矩，大家取用的时候也更方便，还不会影响到住户的出行和机动车的行驶，不得不说这方面做的还是很不错的。

亮点四：周边超市、餐馆等配套齐全

很多小区虽然内部条件不错，但是周边往往没有很多的商铺资源来供给居民们的日常生活。艺苑桐城小区的周边有很多不同的店铺，超市，商场，餐馆一应俱全，很大程度上满足了小区业主们平时生活采买、休闲购物等日常需求。

槽点一：人工湖清理问题

虽然艺苑桐城这个小区的亮点有很多，综合表现很不错，但是仍然存在一些尚有进步空间的方面需要优化。小李和同事们发现，小区人工湖的湖水清理工作就不是很及时，一些地方有垃圾杂物飘在湖面上，让本来很美的水面美感骤降，而且对水质也有一定的污染。

槽点二：个别标识老旧残损

在停车场踩盘的时候小李发现，有一些标牌上的标识由于长时间使用之后没有进行及时的维护或更换，已经发生了老旧残损的情况，虽然还没有到影响标识识别的程度，但是还是给人造成不太美观的视觉体验，小区在这一方面工作也可以再提升一下。

踩盘完艺苑桐城这个小区之后，小李和同事们都不约而同的开始感慨好久没有踩盘过综合实力如此突出的小区了，虽然小区内仍然有一些残损，垃圾清理等小问题存在，但小区的诸多亮点不仅让现在已经居住在那里的业主们很满意，也得到了小李和一众同事们的认可。小区最吸引我们的一个点就是绿化方面，小区内绿化面积非常大，而且还有着部分水系，在中间还有着广场可以提供给住户运动休闲，居民舒适度不得不说一下就提高了很多，看过这一篇踩盘日记之后，相信无论是偏爱时尚有活力的社区氛围的朋友，还是喜欢绿化效果比较好的社区的购房者，都可以选择艺苑桐城小区。

艺苑桐城小区位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻芦城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以小编认为新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造出的影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和南六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、小区内部绿化效果比较优秀，营造出绿意盎然的自然环境空气清新，提升了业主们的休闲体验。

2、小区配备停车场且车位充裕，对于平时比较依赖自驾出行的朋友们比较友好，更方便的停车取车。

3、小区户型比较丰富，在各楼栋分布均匀，购房者可结合自身的具体情况，户型选择更丰富。

4、小区地处成熟商圈，周边银行、商场等配套较为齐全，更大限度的满足业主们的日常需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月16日，小区在售房源15套。小区目前在售均价46931元/㎡，环比上升0.11%。近半年来看，小区平均售价波动不大，整体呈现上升趋势。小区平均售价一直高于黄村平均价格和大兴区平均价格。

购房成本方面，截至2021年8月16日，91㎡两室一厅户型，报价425万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为170万，二套首付为340万。

小区有49㎡一居室、89㎡-94㎡两居室、93㎡-131㎡三居室。现选择小区户型86㎡两室一厅和91㎡两室一厅进行分析。

小区一共5栋楼，其中1号楼、15号楼靠近街道，受往来车辆的噪音污染，对噪音敏感者慎重选择；10号楼在小区中心位置，前后较为空旷，视野较广，居住舒适度高。

1、小区户型以大居室为主，整体价格较高，绿化面积和生活品质较高，适合改善型人群选择。

2、小区周围有清园公园、清源公园、念坛公园，适合经常户外运动的人群选择。

3、小区距离地铁4号线大兴线黄村火车站地铁站400米，经过新宫、西红门、角门西等地，适合在地铁4号线大兴线沿线通勤的人群。

截至2021年8月16日，大兴区黄村商圈内的新房有金融街金悦府和金地旭辉江山风华，对比数据如下

小区周边二手房的报价在4.1万/㎡-4.6万/㎡，其中艺苑桐城和兴政家园与星瑞家园整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。