简简今天到高米店商圈，带大家看一个建成于2009年-2011年的板楼社区——康泰园。小区共8栋楼，虽然占地面积不大，但好在园林做的很精致，功能也齐全，而且小区的卫生管理很好，生活氛围也浓郁，下面大家就跟着简简一起到小区去实地感受一下吧。

亮点一：楼间距大，错落分布

小区的楼间距很大，楼栋都是错落分布的，相互不会有遮挡的情况。另外简简用步子大概量了一下，距离一般都在70米左右，虽然4号楼比较特殊，前边是一排两层楼高的商铺，楼间距在30米左右，但是楼层不高，影响微乎其微，可见小区的整体采光基本是不会有问题的，居住起来也比较舒适。

亮点二：园林精致，功能齐全

简简发现在这个不算大的小区里，园林做的倒是很精致。道路两旁的树木，也做了精心的修剪。小区靠近南门的位置就有一个比较大的活动场地，里边有一些长势很旺的白桦树，树荫下是可供居民休息的长椅，还有各种的健身器材。除此之外简简还发现了好几个小花园，有专供儿童娱乐的地方，还有可以散步聊天的长廊等等，可以满足各个年龄段居民的需要，可见当时建这个小区的时候开发商也是很用心的。

亮点三：卫生管理好

进入小区会发现这里的卫生管理很好。不论是宽敞的主干道，还是花园内的步行路，除了偶尔飘落的几片枯叶，简简几乎没有看到任何纸屑。另外小区的垃圾处理的很及时，没有看到垃圾桶外围堆放垃圾的情况，而且垃圾桶的桶身清理的也很干净。还有值得一说的地方就是楼道，虽说是水泥地面，但好在打扫的很干净，由此也可以看得出物业在卫生管理方面的用心了。

亮点四：生活氛围浓

小区的人气很旺，生活氛围很浓。简简还没有进小区就看到门口围着一些人，跟小区的工作人员有说有笑的聊着些什么，走进小区之后，就看到了几位相互打着招呼的阿姨，一起朝旁边的小花园走去，看起来很是熟悉。穿过小花园，有在浓密树荫下三五成群聚在一起打牌的，还有躲在凉棚里唠家常的，看起来很是惬意。

槽点一：小区内停车杂乱

小区内的停车很杂乱，私家车、电动车、自行车随处停放，简简发现小区里自行车棚倒是有几个，但停在里边的自行车却是屈指可数，另外小区里小型代步电动车很多，停放的位置刚好占用的私家车的停车地儿，也致使不少私家车没有位置停放，有些直接就停在了消防通道上，这不仅影响了小区的整体美观，也存在一定的安全隐患。

槽点二：小区门禁系统维护不到位

小区的门禁系统维护不是很到位，走了一圈，看到单元门大部分都是开着的，有的即使是关着门，也是虚掩着，开始以为只是居民的习惯，随后简简试了一下才发现，这些门禁基本是不能用的，可见小区在基础设施维护方面还是需要改进的。

简简经过一个多小时实地踩盘，对康泰园有了更深的认识，下面就让简简跟大家分享一下吧。

首先康泰园是一个高板楼社区，占地面积虽然不大，但好在园林做的很精致，只是小区有个明显的缺点，就是停车位不足；其次小区的卫生管理很好，垃圾处理的很及时，不会有外围堆放的情况；最后就是小区的户型面积多样化，从53㎡的一居到105㎡的三居都有，可以满足不同需要的人群；而且小区本身的入住率也比较高，生活氛围很好，周边的生活购物也很便利。

所以总体来说康泰园的情况还是比较好的。

康泰园小区位于高米店商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧和北侧紧贴西红门商圈，以南五环路为边界；南侧是枣园商圈，以康庄路和黄亦路为边界；西侧是芦城乡和丰台科技园商圈，以京沪高铁为界。

高米店商圈的主要产业方向是新媒体领域新一代信息技术和科技服务业，城市功能定位主要是为大兴新城提供居住配套。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，域内公交线路众多，交通网密集。商圈内的医疗资源主要有大兴区北京同仁堂兴华中医馆、城镇双高社区卫生服务站等。商业资源有领海商业中心、绿地缤纷城等。主要生态休闲资源有翡翠公园、滨河公园、高米店公园等。

作为大兴的主要居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.7万/㎡；商圈内有兴创屹墅、天恒世界集和星光视界中心三个新盘在售，其中兴创屹墅是别墅产品，天恒世界集是商业，星光视界中心是写字楼。商圈内目前暂无新建普通住宅产品在售。二手房价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是大兴发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老大兴原住民和周边企业员工为主，其次是丰台科技园、金融街区域的工作人群，主要通勤方向是金融街和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，米高店商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近米高店商圈，未来价格上限是7万/㎡，抛开生活、交通、产业预期等因素不说，单此价格在高米店商圈内已经找不到可以对标的产品，再加上其楼面价、公租房配建成本以及建控规模等因素，小编判断新产品未来上市不会对米高店商圈二手房市场带来影响。

高米店商圈的产业方向主要是新媒体方向，板块功能定位主要是为大兴新城提供生活和居住配套，着重推动产城融合发展。商圈的发展前景可以从两个方面来看：

一是产业发展方面，把高米店商圈以京开高速为界一分为二，高速西侧是纯居住区，东侧是纯产业区。先说产业，大兴区五大产业区之一的国家新媒体产业基地在商圈东部，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区，国家级"四星级"产业基地，基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。目前国广总局首个视听产业基地、文化产业交易分中心也已经在基地落户，“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

二是居住功能方面，高米店商圈西部的居住区面积大约6平方公里，圈内分布有4号线高米店北和高米店南两个地铁口，居住区内任何一个小区到达最近地铁口的步行距离都不超过2.5公里，90%的小区到达最近地铁口的步行距离在2公里以内，便利的交通配套吸引了大量从城内迁来的居民，2020年高米店商圈是北京市迁入型商圈前20名。另外在商圈中部、东南和北部分布有翡翠、滨河等七大公园，生态休闲资源充沛，大兴区体育中心也在居住区的正中央位置。总的来说，商圈的居家氛围非常好，配套完善，产品梯度丰富，产业高端且有较大潜力，整体前景不断向好发展。

1、小区楼栋错落分布，楼间距较大，一般距离在70米左右，不会影响采光，居住舒适度良好。

2、小区园林精致，健身娱乐设施齐全。有供年轻人和老人活动的地方，也有供儿童活动的花园，方便居民使用。

3、小区的卫生管理好，园区打扫的干净，垃圾处理的及时，居民满意度良好。

4、小区生活氛围浓，随处可见三五成群聚的居民在一起聊天、打牌，邻里间相处的很融洽。

康泰园2021年8月的挂牌均价是4.1万/㎡左右，从幸福里价格走势图上可以看出，3月-8月挂牌价只是有小幅度的波动，虽然挂牌均价环比上月上涨了0.41%，但是在正常的波动范围之内，而且从整体来看基本是持平的。小区均价低于高米店商圈的均价，略高于大兴区均价，在整个区域范围内表现较为平稳。

购买成本方面，以105㎡三居室为例，报价445万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为178万；二套首付约为356万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以以上说明仅供参考。

康泰园小区有53㎡-60㎡一居、78㎡-87㎡两居、105㎡三居，下面就选取两个有代表性的户型来分析一下。

户型一

该户型为105㎡三居室，其优点有：

1、南北通透户型，通风效果好；

2、客厅有独立阳台，增加了晾晒衣服的空间；

3、客厅双向采光，通风透气性好；

4、厨房独立阳台设计，增加了储物空间。

其缺点有：

1、卫生间没有窗，通风透气性差；

2、入户门正对厨房门，隐私效果较差。

户型二

该户型为80㎡两居室，其优点有：

1、南北通透户型，通风效果好；

2、客厅有独立阳台，方便晾晒；

3、主卧带飘窗，南向采光好。

其缺点有：

1、卫生间没有窗，通风透气性差；

2、进深较长，影响整体采光效果。

康泰园共8栋楼，5号楼位于小区的中心位置，视野开阔，前后无遮挡，私密性好；另外因为1号楼和6号楼临近主路，而且距离铁路较近，会有噪音影响，建议谨慎选择。

康泰园小区户型多样，面积从53㎡的一居到105㎡左右的三居均有，总价相对也不是很高，可满足不同人群的需要，而且小区的生活氛围很好，卫生管理也很到位，所以比较在意生活氛围的刚需人群可以考虑下这个小区。

高米店商圈目前在售新项目有天恒世界集、星光视界中心和兴创屹墅。

其中天恒世界集，由北京天恒致远置业有限公司开发建设，属于商住；星光视界中心，开发商是北京星光拓诚投资有限公司，是写字楼项目；兴创屹墅，由北京兴创房地产开发有限公司开发建设的，为别墅项目，以上三个项目均为非竞品楼盘，不具可对比性。

所以选择邻近西红门商圈的新盘—首开龙湖熙悦宸著作对比。

该项目由北京龙和信泰置业有限公司建设开发，30%的绿化率，单价6.44万/㎡，龙湖物业，目前在售户型为89㎡的三居和136㎡的四居，就项目本身而言，新盘的整体环境明显要优于康泰园，而且是龙湖品牌物业，后期服务质量有保障，所以对于预算充足的朋友倒是可以优先考虑一下；而康泰园，虽有10年之久，但小区的外观保养很好，周边的生活配套也比较完善，所以对于预算较低的朋友，可以优先考虑一下康泰园。

康泰园小区周边二手房均价在3.5万/㎡-7万/㎡，其中康泰园、康盛园和郁花园一里同属高米店商圈，价格相近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。