今天小磊踩盘的小区是观音寺北里，小区位于大兴观音寺商圈，具有采光好、停车免费、绿化率高等特点，有兴趣的朋友可以了解一下这个小区。

亮点一：楼间距大采光好

踩盘途中小磊发现，小区的楼间距普遍比较大，从地图上挑选了间距最小的21号和22号楼，测得相距为25米左右，最宽的13号楼和25号楼能达到50米左右。住在一楼的一位阿姨跟小磊说，在这居住好多年了，一楼的日照时间很充足，从没有因为采光而烦恼过。

亮点二：停车免费，车位比较充足

小磊踩盘途中还发现，小区内停车免费，而且车位比较充足，每栋楼前后都有停车位，车辆都整齐地停放在黄色停车场内。一位小区的大爷告诉小磊，车位是前几年物业征询小区居民意见改造过的，现在停车位增多了，规范了停车后，道路都显得更宽敞，在小区住得更舒坦了。

亮点三：小区绿化好

围绕小区一圈走下来，小磊都能体会到绿意满眼的感觉。虽然这里的绿化和景观同周边小区比不是更好的，但也是惬意舒适的。小磊看见这里的居民坐在长凳上，一边和朋友聊天，一边欣赏绿植景观，心情更加舒爽。小磊也同一位业主阿姨简单闲聊了两句，从话中都能感受到她对这里绿化环境很满意。

亮点四：周边生态宜居

出了小区东区的东门，就是改造后的新凤河公园观音寺街道河段绿道，环境优美适合休闲。河道两旁植被茂盛，绿树成荫，小磊在河畔绿化走道上看见遛弯休闲的老人，还有孩童跟随家人在河边抓鱼玩耍，惬意十足，居民的业余休闲生活便利。

槽点一：航道噪音大

小磊在踩盘的两个小时过程中，发现每七八分钟天空就会有一架飞机向南飞过，噪音会持续十秒左右，询问业主后得知，小区正处于大兴机场的飞行航道上，飞机经过时候产生的噪音较大，特别是喜欢安静的人深受其扰。

槽点二：杂物堆放，有一定的消防隐患

在查看小区卫生情况时，小磊发现楼道里和楼栋间的空地上有堆放杂物的情况，存在一定的消防隐患，同时也影响小区的整体美观度，希望物业能尽早整改，给业主提供一个安全、舒适的生活环境。

经过一天的踩盘，小磊对观音寺北里有了更深入的了解。首先从观音寺北里的产品本身来说，商品房+板楼结构+绿化好+主力户型经典，此四项在商圈内表现良好，但在设施维护、物业管理等方面表现一般，产品整体表现良好。其次是配套方面，小区内部配套较为齐全，周边生活配套丰富且便利，500米范围内有多条公交线路，距地铁站约1.2公里，可满足往返市区的通勤需求，小区周边1公里范围内有大型购物中心，2公里范围内有三级医院覆盖，配套综合来说表现良好。

总的来说，观音寺北里小区是刚需型型社区，在商圈内较有竞争优势，与该产品属性契合度较高的是预算不太充足的购房人群。

观音寺北里小区位于观音寺商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧是瀛海镇商圈，以京福路为界；南侧是磁各庄商圈，以南六环为界；西侧毗邻黄村商圈，以京开高速为界；北侧枣园和瀛海镇商圈以亦新路为界。

观音寺商圈的功能定位为临空经济拓展区和大兴城市生态绿心。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速和京台高速，一横三纵一地铁，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有北京和为中医院，北京中环医院、北京友爱医院等，医疗资源相对匮乏。商业资源包括奥特莱斯、new mart品超市、华联超市等。生态资源包括新西凤渠湿地公园、刘一村公园等。

作为大兴的生态涵养区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在20年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内暂无新楼盘在售，二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，数量充足。

目前商圈价值主要体现在生态环境方面，商圈内主要居住人群以大兴原住民为主，其次是域内和周边企业的工作人群，主要的通勤方向是金融街、新发地和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，观音寺商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近观音寺商圈，未来产品最高售价是5.7万/㎡，新产品未来如果以最高限售价入市的话，价格要明显高于观音寺商圈均价，无法形成竞争关系。所以小编认为新地块新产品对观音寺商圈影响微弱。

观音寺商圈城市功能定位主要是城市生态绿心，产业拓展区。商圈的发展前景可以从两个方面来看：

一是城市绿肺功能区。观音寺商圈是大兴2035远景规划中的“一轴”（绿色南中轴）的中心区域，未来将持续提升绿色空间规模与质量，打造集中连片的大型森林斑块，优化区域生态环境品质，推进森林城市建设，生态环境越来越好。

二是产业拓展功能。观音寺商圈内现有的产业主要是一些传统的制造业、文化产业部分医药企业，有星光工业园、丽家宝贝总部基地、北京方仕制衣、北京盛世南宫影视文化城、北京仟草中药饮片等等。虽然目前的产业规模较小，但前景非常乐观，这主要得益于商圈占据了空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽位置，仅设置了三个站点的大兴机场线第二站的位置正处于观音寺商圈之内。总之，在可以预见的未来，围绕大兴新城站点的生活和商务配套将逐步展开，域内生态环境不断改善，商圈吸引力快速增强，商圈的产业拓展速度和产城融合能力将进一步增强。

1、生活成本低：小区物业费0.7元/㎡/月，停车免费，生活成本低，普通上班族没有压力。

2、采光好：小区为6层纯板楼社区，楼间距大，采光好，居住舒适。

3、小区绿化好：小区绿化率高达32.7%，住宅楼前有草坪和花坛，住宅环境良好。

4、周边生态好：小区东门是新凤河公园的风景观赏绿道，环境优美生态宜居。

2021年7月，观音寺北里的挂牌均价3.45万/㎡，挂牌均价环比上月上涨1.54%，挂牌房源为14套，挂牌率为0.82%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区业主群体比较稳定，均价低于大兴区和观音寺商圈价格，但从5月份开始呈现“小幅上涨”的趋势，价格起伏在正常范围之内，购房者不必担心价格有较大波动。

购买成本方面，以82㎡三居室为例，报价265万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为93万，二套首付约为159万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

观音寺北里小区主力户型为两居和三居，两居室面积段为69㎡-92㎡，三居室面积段为80㎡-107㎡，现在选两个有代表性的户型进行分析。

户型一

本户型为68㎡南北两居，其优点有：

1、南北通透，采光和通风好；

2、主卧次卧不相邻，有利于隐私；

3、厨房为明厨设计，利于油烟散发。

其缺点有：

1、厨房与次卧相邻，做饭时影响休息；

2、卫生间无窗，不利于干燥。

户型二

本户型为82㎡南北三居室，其优点有：

1、南北通透，采光和通风好；

2、厨房有北向阳台，利于冬季存储食材；

3、卧室B有南向阳台，便于晾晒衣物。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、卧室A和卧室B相邻，不利于隐私。

小区是板楼社区，朝北朝向，采光普遍较好，所以楼栋推荐主要从噪音影响、景观、出行等方面来考虑。

东区东侧2号楼、4号楼、6号楼、16号楼、17号楼等楼栋相对安静，且靠近新凤河，观景效果好，出小区东侧小门即可到新凤河绿道，方便出行，建议购房者优先考虑。

因小区西区西侧的21号楼、22号楼、23号楼、24号、25号楼楼临近京开高速，会有车辆行驶噪音，建议购房者慎重选择。

观音寺北里小区户型种类多样，有一居至三居，可满足不同人口的家庭需求。

鉴于小区周边公交线路众多，距离地铁4号线大兴线黄村西大街地铁站约1.2公里，交通便利，适合在地铁4号线沿线工作的人群。

考虑到商圈的主要的通勤方向是金融街、新发地和丰台科技园等地，所以同样适合金融街、新发地和丰台科技园等地工作的人群。

观音寺商圈暂时没有新房可售，距离最近的是大兴黄村板块的清城国际中心、金融街金悦府、金地旭辉·江山风华、颐璟万和四个新楼盘，其中清城国际中心是非住宅，不具备对比性。

金融街金悦府小区由北京远和置业有限公司开发，主打两居、三居刚改型产品，绿化率30%，车位户数比1:1.2，在售产品面积段为83㎡-129㎡，单价4.5万/㎡起，总价650万起。该楼盘建筑类型为板楼、小高层和花园洋房。

金地旭辉江山风华小区由北京辉盛房地产开发有限公司开发，建筑类型为板楼和高层，容积率为2.7，绿化率为30%，车户比为1:1.5，单价5.6万/㎡起，总价480万起。

颐璟万和小区由北京融德房地产开发有限公司开发，建筑类型为板楼和高层，容积率为2.5，绿化率为30%，车户比为1:1.7，在售户型为135㎡四居，单价5.5万/㎡起，总价648万起。

相比观音寺北里小区，新盘户型面积更大，居住环境也相对更优，预算充足的朋友可以新楼盘；想找性价比高、生活氛围浓厚的小区，观音寺北里小区是不错的选择。

观音寺北里周边二手房均价在2.8万/㎡-4万/㎡，其观音寺北里、林海园和盛嘉华苑同属刚需社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。