小福月初偶然有机会经过团河行宫遗址，不禁感叹不愧为清代四大行宫之一。小福顺手搜索了一下行宫周围，没想到周围居然有被联合国誉为“中国第一生态村”的团河苑小区。从地图上看小区位于团河行宫西南方向，属于大兴区观音寺街道，小福首先感慨居然有二百万就可以落户大北京的地方，简直不可思议！

小福不禁搜索一下其所在的大兴商圈，随着经济交通全线铺开，整个大兴的房价也整体上扬，但是团河苑所在区域依然是相对稳定可以接受，从地图上可以看出团河苑小区所在位置小学、医院、超市、服务中心、健身中心样样都全，更是曾被联合国认为“中国第一生态村”。作为二手房既满足价格适中，又能满足基本需求，真是不可多得。本着深入了解的态度，小福决定实地探访一下这个宜居生态村的真实情况。

亮点一：干净舒适的社区

小福从机场地铁线大兴新城地铁站出来，过沐新路走十分钟左右就可以见到小区楼层，一眼望去楼体红白色。小区内环境优雅，绿树成荫，在闷热的夏季觉得格外舒心。小区大部分是6层板楼还有部分塔楼，整体较为干净清亮。

这让一直生活在高楼大厦抬头看不到天的小福很羡慕。墙面虽然看起来有些旧但是从楼龄来算，小区是做过整修和改造，而且保持的不错。楼内卫生也做的不错，杂物摆放整洁，实属不错。相比较拥挤的高楼，小福还是很倾心这种带着生活痕迹的的小区。

小福大概看了一下内部的团河苑介绍，真的是蛮有历史的小区，建成历史足可以追溯到八十年代，不断的扩建丰富，形成自我的生态圈，看其中郁郁葱葱的大树，那可不是一天两天能长起来的。

小福从整个小区穿过，信步走来，发现这里真的是相当舒适，路边走过的大爷大妈，眉眼间都带着惬意和放松，大家相处间带着老邻居才有的自然随意，这对于钢铁混凝土的市中心是不可想象的。小区虽老，但是环境绿化，健身器材，该有的一样也不缺。这里适合于大部分人的闲暇时间遛弯放松，对于生活节奏紧张的都市人来说是慢生活的享受。

亮点二：停车免费、物业费便宜

小福了解到小区的物业公司为北京市真强物业管理有限责任公司，物业费为0.57/㎡，对于主力户型在50-60平来说，这真是相当便宜了，而且还是正规的物业公司；看小区的卫生就知道日常的保洁做的很好，最最重要的是，小区停车免费，都是地上车位，唯一美中不足的是，没有固定停车位，先到先停；但是小福觉得对于大部分人来说出行主要靠公共交通，仅停车一项就能节省一笔巨大的开支呢，何乐而不为呢。

亮点三：距离学校近，“足不出户”的学校

现在家长都对学校操碎了心，孩子还没出生就要操心上学的事情，幼儿园小学要考虑接送，初中恨不得挤出所有时间来学习，于是乎离学校近是一件多么幸福的事情。小区自己就有佳旭幼儿园就在小区中心7号楼和8号楼附近，社区北边17号楼前边是北京市大兴区团河小学；小区西门对面就是北京新世纪双语实验学校，虽然不在小区内部，但是距离也相当近。整体的教育氛围想相当不错；不出家门就能上完九年义务教育。

小区北门直走半小时左右有北京政法职业学院，小福略感受一下，骑行的话大概十分钟就能到达，大学的氛围真是让人怀念。

亮点四：生活配套齐全，生活舒适便利

小区3号楼西侧有家和瑞安超市，东门有鑫发市场含早市，那真的是要啥有啥，方便无敌。小福细看了一下居然有5元一堆的玉米，相当喜欢。西北门是主体生活圈，对于不想做饭的小伙伴可以来这个地方，真是满满的生活气息。

距离小区最近的银行是是邮政储蓄银行，在小区对面过兴亦路，对于像小福这种喜欢电子支付的年轻人来说可能银行不是必备，但是如果家有老人的话，对于老人来说是很方便的。

小区周边也不缺中高端商业，小区东门过地铁站骑行约20分钟左右就有瑞程奥特莱斯店，品牌销售很齐全，同样在这个方向距离的还有星城商厦，最最让小福惊喜的是去年年底开业的大悦春风里，因为是新建的购物休闲一体商场，听说车位特别充足，小福开了个共享汽车体验了一下，基本10分钟左右到达，就算是周末也可以在15分钟停下车；整个的商场设计现代化，内部休闲娱乐就餐一体到位，对于小福这种周末逛商场的人说是很棒了。

小福跟大家一样，非常的关心医疗资源的配套，尤其是家里有老人小朋友，没什么比家门口就有医院更安心的了。小区北门斜对角就是北京市利康医院，穿过兴亦路，步行3分钟左右就可以到，日常小病都可以就近解决，非常方便。

如果需要去更大点的医院，小区附近同一方向有北京仁和医院和大兴区人民医院，小福驾车测试了一下10分钟车程，不要小看10分钟车程，这在关键时候可是救命10分钟。另外根据北京规自委规划中该区域还有北京儿童医院在建中，小区的家长们不用发愁小孩看病难了。

小区交通非常的便利，对于小福这种工薪族来说，公共交通还是第一选择嘛，没有地铁公交是万万不行的。小福来小区的时候就是在草桥从10号线换乘大兴机场线新城站，别看机场线只有三站，这三站距离可不近，小福从草桥到新城站要10元，不过相对于距离来说，这还是便宜的。

新城地铁站出站口有停车场，附近很多小区居民都是开车过来，将车辆停放在停车场换乘地铁进市区。要是想乘坐公交车的话，小福实地看了一下小区北门兴亦路上就有团河公交站，这个地方的公交四通八达，可以按需选择出行方式，非常便利。

但是最为吸引人的还是从小区北门顺兴亦路直走15分钟左右就可以到达团河行宫遗址，周末短时间闲暇时光或者宝贝小无法走远可以来这里走走，感受一下历史的光阴，拍照打卡距离又近，nice~

槽点一：小区比较旧

小福走来感觉最大的问题就是小区建设年代早，没有电梯；整体外观稍显“沧桑”，生活的痕迹很明显，不过没办法，价格优势存在，性价比还是很不错的。

槽点二：没有固定车棚，停车比较乱

走到单元门口能看到自行车、电动车乱停乱放，这些都是老小区的通病，影响美观的同时也有⼀定的安全隐患，这点还需要小区居民意识的提升才能改善 。

槽点三：绿化养护有待提升

小区绿化高层树木可以，地皮植被覆盖率低，绿化种植有点“秃头”，绿地草皮不足，些微影响美观。

槽点四：小区内人车不分流，停车混乱

小区内人车不分流，行人在路上行走，时常会有车辆从身边呼啸而过，这让人感到很不安。虽然停车位比较多，但是停车管理不规范，车辆随意停在路边，有部分车主无处停车，还将车辆停在绿化带，影响草皮生长，有碍观瞻。

最后小福总结下，团河苑小区周边的配套常全，平时吃穿用度都能够在小区内部及周边范围内解决。学校离得近，有小孩的家庭不用考虑接送。医院公园离得近，老人就医娱乐都有去处。

小区居民多是团河农场职工，整体素质高，人员流动性小，相对治安也应该不用担心。适合刚需、有娃一族、养老等各类人群，尤其是相对于需要控制预算的人群。

对于家有老人的家庭尽量选择板楼低矮楼层，因为没有电梯，或者选择塔楼中通风采光比较好的户型。小区没有固定停车位，乱停放现象严重，小区虽经过改造，但是仍然能看出是老小区，并不算高品质的生活，所以对整体居住品质有较高要求的人群还是需要考虑下。

团河苑小区所在位置紧邻大兴机场高速与大兴机场线中间，位于大兴区观音寺商圈。

观音寺商圈正处于京台高速和京开高速之间；大兴机场高速、地铁大兴机场线、北京南中轴路插中而过；商圈所处位置交通极度发达，不论是自驾还是公共交通，十分顺畅。

经过多年的发展沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。商业方面，内部含有北京极具有特色的新发地早市场，周边临近商圈含有瑞程奥特莱斯、绿地缤纷城（大兴店）等；板块内含有多所大型医院，比如：二甲综合医院北京市仁和医院和大兴区人民医院，内部有新西凤湿地公园，周边约四公里有团河行宫和孙村公园，居民日常可以去广场或者公园锻炼身体，休闲散步等，丰富生活。

板块内部主要是传统工业，就业人群素质相对较高，板块内有北京一轻食品集团。

楼市方面，目前新房供应较为稀缺，二手房市场选择性较多，部分为90年代之前的回迁房，主要为中小型40-60㎡的一二居室。

截至2021年6月，观音寺商圈近十年来没有土地出让。临近黄村商圈数大兴新城核心区，土地出让频繁。5月11日中冶以62.5亿竞得大兴区大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2二类居住用地、楼面价32400元/㎡。

竞公租房1000㎡，溢价率 5.04%，房价上限5.7万/㎡。5月8日中骏+金辉摘得大兴新城核心区D、K组团土地一级开发地块，成交价格45.2亿元，楼面价17228元/㎡。其中“公共租赁住房”上限面积为32000平方米，回购价格8000元/平方米。这些地块与观音寺商圈距离较近，未来一到两年内会有大量商品房，公租房上市，对观音寺的二手房产生冲击。

在《大兴分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》规划中，将大兴区建设成为北京南部地区的首都新国门；打造"一轴、一心、三城、三带、多点"的城市空间布局，其中大兴新城为重点发展区域。

大兴新城规划约159平方公里，涵盖观音寺商圈，观音寺商圈将受益于大兴新城的城市配套建设。未来观音寺片区将承载高标准多样化的生活配套服务，科技成果转化功能，将会成为新的活力带。

西山永定河文化带的建设将会提升大兴区的绿化环境，打造大型生态空间，提升大兴区的环境品质。永定河绿化带将辐射观音寺板块，观音寺商圈将会变成和谐宜居的生态休闲之所。

1.低密板楼是团河苑小区吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户的设计，意味多数房源会南北通透，采光好。

2.小面积段、低总价更容易刚需购房者上车，大部分为46㎡-56㎡一居室和55㎡-95㎡两居室两种户型，117㎡三居分布在19号楼和20号楼，主力户型是两居室，幸福里APP显示总价175万起，刚需还是能够上的。

3.外部配套方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，内部市场和外部底商满足生活各个方面，步行几分钟就可以去到各种生活超市，开车十分钟即可到瑞程奥特莱斯，满足不同人群的购物需求。小区距离学校非常近，家长可以不用焦虑接送的问题。医院和公园更方便有娃有老人的家庭，看病方便，周末休息去逛公园也非常惬意。

4.小区步行十分钟内就可以到达大兴新城站地铁口，交通也比较便利，周边道路较宽且并不拥堵，从小区自驾途经沐新路、兴亦路、团河路，所以无论乘坐地铁还是开车通勤，都是非常友好的。

团河苑2021年6月挂牌均价在37271元/㎡左右，与上月持平。小区整体房价今年内变化不大，相对平稳，与观音寺商圈中其他小区相比房价处于中段位置；根据幸福里APP的挂牌房源以50㎡-97㎡的两居室居多，总价在175-400万间。小区共2328户，目前显示挂盘房源有33套，主要为二居室户型。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型60㎡居室为例，报价240万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为84万，二套首付为144万。二手房小区成交还是要注意一下房本时间和土地性质，小区内有商品房和公房两种性质，税率不同。

小区户型多样，以小户型为主，小福从小区中介处具体了解了一下目前在售的户型；最小的是47㎡的一居室，最大的是117㎡的三居室。其中47㎡一居室卧室带独立阳台，可作为单身刚需首次置业。51㎡-74㎡二居室，四种户型都适合三口之家刚需置业；117㎡三居室属于稀缺户型，以一家三口为主或三代同堂，比较看重户型且有一定的承受能力。

以下为部分户型图

楼栋方面，楼栋品质不存在较大差异，主要是看户型和出行方便程度进行选择。一居室户型的话选择空间较大，小区内所有楼栋均有一居室户型；如果想要68㎡的二室一厅，那需要选择10号楼-15号楼。如果是三口之家或者三代同堂，最好选择三居室，在19号楼和20号楼。

5-9号楼，17-20号楼临近主干路，会存在一定的噪音影响。家里有老人的建议选择板楼低楼层，更建议选择中心区域周边的楼栋，如1-4号、10-15号，一方面不临街相对安静，另一方面比较靠近市场，方便老年人采购。

根据目前小福了解到的小区的实际情况，比较推荐该小区的购房人群分三类，一是推荐首次购房预算不高人群，总体房价低；二是在本板块内事业单位、培训基地、会议中心等单位上班族；三是在大兴机场线沿线工作的上班族也较为适合。

观音寺商圈内目前无新房在售，临近枣园商圈内的绿海珀云翡距离观音寺商圈及团河苑最近，但是项目均价70000元/㎡，目前在售102㎡的两居和135-178㎡的三居，总价700万/套起，

团河苑小区北边南边均有两个临近小区，我们就用临近的首座御园和首创美澜湾进行对比