上次踩完大兴锦华园小区后，群友们反响激烈，迫切需要小旭继续带领大家探索大兴楼市。今天小旭决定向大兴第3站进发，带大家了解绿林苑小区。它位于大兴区的西红门商圈，容积率1.32，绿化环境优美，周边生活配套完善，交通便利，小区均价明显高于商圈均价。作为一个接近20年的老小区，为什么会有如此强的竞争力呢？带着疑问，小旭驱车前往，感兴趣的朋友们和我一起来看看吧。

亮点一：楼间距大，采光好

绿林苑小区楼栋有6层和3层两种，小旭踩盘时感觉到楼栋间距非常宽敞，随手用测距仪量了一下，发现6层楼的间距最大处是38米左右，最小处是28米左右，3层楼栋间距最大处在23米左右，最小处在19米左右，6层与3层之间的距离在30米左右。宽阔的楼间距保证了整个小区的采光效果都很好。此外小区周边没有高层建筑物，不存在遮挡情况，居民居住很舒适。

亮点二：装有室外电梯

小旭走进小区的时候看见，已经有部分楼栋安装完室外电梯了，并且更换了新的楼门跟门禁。小旭看到其他单元楼正在施工，门禁和电梯的安装，可以防止陌生人直接进入楼道内，保障了业主的安全，也让业主上下楼更加方便。

亮点三：绿植茂盛

小区绿化率较高，小旭刚进大门就看见了小花园，花园里种植了很多种类的树木和花，树下还设有长椅，让居民在散步的时候也可以在树荫下坐着赏花。道路两旁也是绿树掩映，小区内的固定车位也被绿植环绕，炎炎夏日这些绿荫为业主们的车辆挡掉了部分热量。

槽点一：小区楼体无维护

小区楼体外立面维护不到位，在小区里走的时候，小旭看见楼体外立面有破损，抬头就能看见墙皮脱落，墙面上还有泥土和铁锈，看起来影响美观。部分窗户外立面有水泥脱落，有高空坠物的危险。小旭建议物业及时维修，防止危险事件发生。

槽点二：小区楼梯扶手损坏

小旭在刚进入楼道内就发现，一楼的楼梯扶手有损坏，只是被人用布和胶带缠了起，看样子这扶手上的拐角应该是坏了很久了，才采用了这种方法。虽然是缠绕的很厚，但还是存在划伤手的可能性，小旭建议物业及时修理，避免对居民造成不必要的损伤。

槽点三：车位少、乱停车

小区内车位较少，进入小区时小旭就看到，有车停在小花园的路边。往里走就会发现每条主要通行道路边上，都有车辆停放。在这样的道路通行，小区居民不管是开车还是步行，都要时刻警惕，才能避免发生剐蹭。小旭建议物业及时处理车辆停放问题。

半天的跑盘结束了，又到了精彩的小旭总结时刻。

首先就绿林苑的产品本身来说，纯商品房，虽然小区年代较老，但是容积率低，居住舒适度相对较好。此外小区在采光和在绿化方面表现良好，产品力整体表现不错。其次是配套方面，小区内部配套完善，周边生活配套尚可，居民生活非常便利。

总的来说，绿林苑是改善型社区，在商圈内较有竞争优势，产品属性和预算充足的家庭契合度较高。小区离新发地较近，在新发地附近工作的上班族也可以考虑。

绿林苑小区位于西红门商圈，商圈位于南四环和南五环之间，地处大兴西红门镇。东侧与旧宫商圈贴合，最东端到南苑机场；南侧是高米店商圈，以南五环为边界；西侧与芦城乡商圈相邻，大致以欣美街左侧河道为分界线；北侧是丰台花乡商圈，隔新发地桥对望。

西红门商圈的区域功能定位是面向城市南部的综合商业中心，是新媒体基地和北京中日创新合作示范区的服务保障区。

商圈内的交通资源主要有南五环、地铁4号线（大兴线）、地铁大兴国际机场线、京开高速等，圈内公共交通发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区西红门医院、北京大学肿瘤医院(南郊院区)等，医疗资源丰富。主要商业资源有荟聚中心、鸿坤广场购物中心等。主要生态休闲资源有兴海公园、兴华公园、寿宝庄公园等。

作为大兴的商业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-25年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.38万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，均价3.8万/㎡起。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目，在售均价6.44万/㎡起。目前西红门商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在商业发达。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，另外还有新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群，居住人群结构相对复杂，主要的通勤方向是新发地、金融街和丰台科技园。

根据北京市规自委官网显示，西红门商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近西红门商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果未来新产品以上限价格入市，单价将会大幅高于西红门区域内的绝大多数社区。而西红门和旧宫两个商圈的城市功能定位完全不同，旧宫尚处在产城融合阶段，西红门商圈已经是非常成熟的区域商业中心。从配套丰富度、生活便利度和未来发展预期等多个方面，都不具备横向比较的条件。所以未来新地块新产品入市不会对西红门商圈内的二手房市场造成影响。

西红门商圈的发展方向主要是商业内容的不断深挖和商业领域的持续拓展，主要可以从两个方面来看：

一是西红门商圈地处国家新媒体组团，受国家新媒体基地辐射，这是商圈为新媒体产业提供拓展空间和配套支撑的先决条件。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，未来五年西红门镇将围绕国家新媒体基地产业，继续完善创新创业孵化平台和公共服务体系，均衡布局品牌化、连锁化、便利化的精品商业设施，不断提升域内的科技创新和综合服务水平。

二是西红门商圈是大兴北部地区较为成熟的区域商业中心，扎实的商业底子为其发展高规格服务业奠定了坚实基础。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，西红门商圈将继续培育消费新模式，顺应居民消费理念、方式和习惯变化，多措并举促进消费向体验化、品质化和数字化方向升级。优化国际购物环境，布局一批免税店，发展"首店"经济，继续引入国际品牌店、旗舰店，打造国际消费中心城市重要节点。未来将建设成为“家庭社交商圈”，支持荟聚购物中心提档升级，推广"功能+场景+体验"新型消费，发展夜间经济，打造"深夜食堂特色餐饮街区"。培育形成京南商业地标。

1、小区楼间距大：小区是6层板楼跟3层洋楼混合的小区。6层楼间距约为30米左右，3层楼间距约为20米左右，楼间距大采光良好。

2、小区户型选择性多：小区是改善型小区，有两居、三居和四居户型，可以满足改善型人群更多的选择。

3、小区室外装有电梯：小区部分楼已经安装完室外电梯，住户上下楼方便。

4、小区绿化好：小区大门正对着小花园，3层楼栋东西之间也有小花园，居住环境良好。

2021年8月，幸福里App显示绿林苑的挂牌均价是4.1万/㎡，在售均价比上7月上涨0.10%，价格变化在正常范围，在售房源以两居、三居、四居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

小区目前待售的房源约5套，待售房源分别为一套两居、一套三居、三套四居，从价格曲线来看，绿林苑价格较稳定。

绿林苑处于西红门商圈，商圈均价3.9万/㎡，本小区价格稍高于商圈均价，说明品质高于商圈平均水平。

购买成本方面，以97㎡两居室为例，报价397万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为139万；二套首付约为238万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

绿林苑的主力户型为97㎡两居、120㎡三居。小旭选择两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为97㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北朝向，有利于通风；

2、餐客分离，功能区域分布合理；

3、客厅有阳台，可作为晾晒区域；

4、厨房有阳台，有利于干燥储藏。

其缺点有二：

1、卫生间没有窗户，不利于干燥；

2、卧室B朝北且窗户小，采光不好。

户型二：

本户型为120㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，利于采光；

2、客厅有阳台，便于晾晒；

3、厨房有阳台，利于干燥储藏；

4、餐客分离，功能区域分布合理。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，不利于通风容易有异味；

2、卧室B、C朝北，采光不足。

小区1号楼、20号楼、21号楼临近西红门路，15号楼、16号楼、17号楼、18号楼、19号楼临近槐房西路，这两条路来往车辆较多，部分房间会有噪音影响谨慎选择。建议优先考虑中间位置的8号楼、9号楼、11号楼、12号楼，这几栋楼临近花园，噪音较小。

绿林苑小区为改善型楼盘，非常适合工作在西红门区域和新发地的置换人群。小区均价4.1万，高于商圈均价，适合预算充足的家庭。小区户型种类多，房屋面积大，有两居、三居、四居，新婚夫妻可以选择两居室，家庭人口多的可以考虑三居或四居。

西红门商圈的新盘有三个，分别是鸿禧华庭嘉苑、兴创国际中心、龙湖熙月宸著，其中兴创国际中心为写字楼，不具对比性，距离绿林苑最近的是鸿熙华庭嘉苑，该盘由北京新城鸿熙房地产开发有限公司，主打户型65㎡-75㎡两居、89㎡-105㎡三居、135㎡的四居，单价6.4万/㎡起，总价416万起。

相比绿林苑里而言，新楼盘居住环境相对更优，预算充足的朋友可以考虑鸿熙华庭嘉苑。绿林苑小区单价不高，总价也低，可选择的户型也比较充足，对于预算有限的改善型家庭来说，绿林苑小区是不错的选择。

绿林苑周边二手房均价在3.6万/㎡-4.1万/㎡，其中绿林苑、同兴园和同华园属老小区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。