路过兴华大街，在兴华大街附近，能看到成片的小区群。今天，小鱼选择了兴华大街东边的兴华园小区进行踩盘。该小区是建成于1996年-2003年的商品房。刚到小区附近，就发现这是一个极具生活气息的小区，正面是很大气的标志性建筑，闲话不多说，小鱼赶紧带领大家一起走进兴华园。

亮点一：外立面干净整洁

小鱼还没进入小区就感觉小区外立面很整洁，走进小区，果然如此，小区楼栋整体维护不错。整个表面基本没有出现脱落的情况，并且红黄配色很是新颖，让小鱼觉得小区很是大气。

亮点二：楼间距大，采光好

小鱼走进小区就发现这里十分宽敞，楼和楼之间的间距也很大，所以采光也非常好。通过和小区住户的交流，小鱼了解到即便是一楼的楼层，也能得到充足的阳光照射。小区一楼大多还种植有树木，确保了阳光照射也有足够的阴凉，而且道路宽敞也确保了平常行车的方便性。

亮点三：楼道内部维护好

看完了外面，小鱼就进到了楼栋里，发现不管是居民入口还是楼道拐角都是维护的很好的，没有电线裸露的情况，墙面也比较白净，作为一座建成二十年的小区来说还是非常不错的。

走进楼道，小鱼发现这里的电箱维护也很好，没有多余的小广告和涂鸦，只有几张公益广告，也没有墙面掉漆的情况出现。

槽点一：楼门口垃圾遍地，污染环境

非常不好的一点是，小区的物业管理和卫生管理都不是很到位。小鱼发现小区内垃圾桶的数量不多，使得居民直接将大堆的垃圾放楼栋附近，而且看起来也是很久没有清理了，非常影响小区美观。

槽点二：车辆乱停乱放，影响交通

小鱼在小区踩盘的过程中，发现很多角落里都停有私家车，就导致了私家车与居民共同分享小区的街道，可供业主行走的道路变得狭窄。这样不仅影响了小区的外观形象，一定程度上还影响了交通。与物业管理不到位有一定的关系。

槽点三：路面损坏无维修

小区建成时间较久，所以某些路段有破损严重的现象出现，但小区并没有及时作出修缮措施。破裂的砖头和水泥影响了小区的观感，附近大块碎裂的砖块也存在一定的安全隐患。

经历了一天的踩盘，小鱼也对兴华园小区的情况有了一个大体的了解。

首先，兴华园小区属于老小区，楼龄较老，但外立面维护较好，居住环境一般，小区物业费较低，减少了生活基本开支，但是小区物业管理有一定的问题。其次小区周边交通方便，紧邻地铁4号线，方便快捷。综合多方面来看小区处于中等水平。

最后价格方面，根据幸福里app数据表明，截至2021年8月17日，小区挂牌均价为40936元/㎡，户型方面小区从一居室到三居室都有。

综上，小区单价较高于枣园商圈均价，但是小区的户型面积选择性较强，想要在该板块购房并且对于户型有一定要求的购房者可以考虑。

兴华园小区位于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰田科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：

一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之一。

1.建筑品质方面：小区虽建成年限长，但外观良好，整体颜色布局合理，整齐有序。

2.户型方面：小区户型选择性较强，最小面积为47㎡的一室，最大的为139㎡的三室，户型多样化，选择多。

3.周边配套方面：周边配套完善，小区底商较为多样化，附近医疗、商业都相对完善，能满足居民的日常生活。

4.交通方面：交通便捷，小区西邻兴华大街，紧邻地铁4号线大兴线，距离地铁清源路站仅800米，方便快捷，周边道路四通八达。

从幸福里APP的数据得知，截止2021年8月，小区在售房源20套，占总房源约1.04%。在售均价40936元/㎡，对比上月上涨约0.19%。从这近6个月的数据来看，本小区挂牌均价高于大兴区、枣园商圈均价，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

购房成本方面，总价最低的为47㎡的一室一厅户型，报价228万。从北京现在的普通住宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。因此，截止到2021年8月，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为80万，二套首付为137万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，小区户型有47㎡的一居室、57㎡-114㎡的两居室、94㎡-139㎡的三居室三种户型。其中两居室、三居室户型占较大比重。现选择小区户型73㎡两居室和117㎡三居室进行分析。

兴华园小区楼栋选择方面，9号楼、13号楼、34号楼、35号楼、36号楼、40楼、41号楼位于小区中间位置，较为安静，为首选位置。31号楼、32号楼、44号楼、45号楼、47号楼、48号楼位紧邻马路，可能有噪声。

1.小区附近工作机关单位较多，适合在此工作的购房者。

2.小区有小面积户型在售且均价尚可，适合看中该板块但购房资金有限的刚需购房者。

3.小区紧邻地铁4号线，适合以此为交通工具在枣园板块或大兴区上班的工作者优先选择。

截至2021年8月，大兴区枣园商圈内只有一处新房项目，绿地海珀云翡，距离兴华园小区1.3公里。

绿地海珀云翡项目位于大兴区枣园板块，是北京绿地京翰房地产开发有限公司开发的住宅项目，2021年8月在售户型涵盖102㎡两居室和135㎡-182㎡的三居室，总价700万/套起。小区将于2021年12月31日交房。面积可选择空间较小，面积更大，房价更高，绿地海珀云翡项目位于兴花园小区以东，距离兴华大街以及众多火车站都稍远。

总的来说，两小区距离相差不大，绿地海珀云翡总购房成本较高，住房条件较好，适合有一定预算的改善型人群，而兴华园小区适合预算有限的刚需人群。

大兴区枣园板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离兴华园小区相邻的清源西里小区和彩虹新城小区进行比较。