小康家园位于东南五环，距离京沪高速不远。小区建于1997年-2003年，2018年做过旧改，听说改造后的小区增加了绿化带、休息区域、孩子的玩耍区域，重新规划了车位，同时小区还自带篮球场和乒乓球场，供业主休闲娱乐。今天让小丁带大家一起来看看这个规划合理、配套丰富的小区。

亮点一：小区设计规划合理

来到小区大门口，小丁眼前一亮，两排楼栋呈列式分布，整齐有序，从小区的南边可以直接看到最北边，一览无余，楼体呈底部灰，中间红，顶部白，三个层次，简单明了。径直来到楼栋中间的景观带，绿化以冬青为主，冬青中间种有大树、灌木，整体层次分明，道路两边放有长凳。这样的布局保证每个楼栋都挨着景观带，业主下楼可以就近休闲娱乐。

小区虽然不是人车分流，但在行进路线方面还是做了优化的。驾车从南门进来后，朝东西两个方向行进，可以分别到达每个单元的楼下停车场，小区各楼栋之间距离较大，规划有两排车位，停车方便。小丁发现各楼栋通往景观带的路口均设有隔离柱，保证了中间景观带无车辆通行，业主居住安心。

亮点二：小区内部有健身场所

一进小区，东侧有一片空地，只放了一张乒乓球桌。小丁和正在这儿纳凉的大叔聊天时了解到，在小区西边有一个专门的活动场地。于是小丁顺着大叔指引的方向，来到了活动场地，篮球场上大人们正在激战，乒乓球台旁，几个小朋友在互相切磋球技，家长和孩子在打羽毛球，一派热火朝天的景象。小区里自带球场，有专属的活动场地，为居民休闲健身提供了一个良好的场所。

亮点三：小区生活方便

惠民生活服务驿站位于小区南门外西侧，驿站其实就是一个小型的农贸市场，里面有各种瓜果蔬菜、主食、肉类等，一应俱全。小区北门有各种底商，生鲜超市、理发店、眼镜店等，种类丰富。总的来看，小区周边生活配套丰富，居民生活便利。

槽点一：楼道内广告多、电线乱

一进单元楼门，小丁看到楼梯间的墙上有广告，就连楼梯下方的斜面、横梁上都印有小广告。除了广告，就是楼道杂乱的线类了，视觉体验实在是不好。这些可能也是老小区的通病了。

槽点二：单元门口杂乱

小丁发现多个单元楼门口横七竖八地停放着儿童车、自行车，有的单元门旁还堆放着杂物，消防通道甚至也有堆放杂物的现象。这些杂物占据了公共空间，不仅影响美观，也是一种安全隐患。

经过两个小时的踩盘，小丁对小康家园有了更全面的了解。首先从产品本身来说，小区是全是板楼设计，且有2栋带电梯的高层，有中心景观带，户型从71㎡的两居到125㎡的三居都有，产品整体表现良好。其次是配套方面，小区内部自带篮球场等活动场地，小区周边生活配套丰富且便利，但是在交通方面，小区离地铁站较远，略显不足。

总的来说，小康家园是刚需型社区，产品属性和预算欠佳的多人口家庭契合度较高。

小康家园小区位于亦庄商圈，商圈位于南五环和六环之间。东侧南侧与通州次渠商圈咬合；西侧与瀛海镇商圈隔凉水河相望；北侧是小红门商圈，大致以五环路为分界线。

亦庄商圈地处经济技术开发区，是高精尖产业发展的核心地区，是科技研发与设备配套的重点地区。远景目标是全球产业新城综合发展标杆。

商圈内的交通资源主要有地铁亦庄线、南五环、京沪高速，圈内路网发达，交通便利。商圈内的主要医疗资源有北京爱育华妇儿医院、首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、北京荣华中西医结合医院等，医疗资源丰富。主要商业资源有大族广场Mall&More、大雄商业中心等。主要生态休闲资源有博大公园、大兴区亦庄文化园、鸿禧高尔夫俱乐部等。

作为大兴“三城”之一，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.2万/㎡。商圈内新盘仅有林肯时代在售，非住宅产品，均价4.2万/㎡起。商圈内二手房房源挂牌量充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在高精尖产业发展和生活配套方面，是大兴三大新城之一。商圈内主要居住人群以亦庄本地居民和周边企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和金融街。

根据北京市规自委官网显示，亦庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近亦庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡。因旧宫和亦庄两个商圈的经济吨位、人口规模和结构、配套完善度、交通便利度、产城融合度等多个方面完全不在一个量级上。所以未来新地块新产品入市不会对亦庄商圈内的二手房市场造成影响。

亦庄商圈是亦庄新城的内核，是大兴区的经济之核，同时还是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的国家级经开区。所以亦庄商圈的发展前景亦庄新城的未来紧密相连。亦庄商圈未来的发展前景大致可以从六个方面来看。

一是产业进一步聚拢，作为北京高精尖产业的主阵地，亦庄汇聚了全球40多个国家和地区的2万多家企业，包括奔驰、ABB、康宁等90多家世界500强企业投资的130多个项目，国家级高新企业近千家，企业高度聚集。

二是人才进一步聚拢，2020年末亦庄人才总量超26万，其中两院院士37名、海外学人3500余人，人才资源庞大。

三是科研进一步发展，亦庄域内企业2020年全年专利申请量14665件，其中发明专利8021件，比上年增长59.8%。截至2020年末，域内企业拥有有效发明专利达9231件，科研发展迅猛。

四是国土资源进一步扩展，2019年，经开区面积从60平方公里拓展到225平方公里，国土资源扩大到了原来的4倍，国土资源充沛。

五是人效进一步提高，2020年，亦庄用全市0.35%的土地、1.1%的工业用水，支持了全市20%的规模以上工业总产值，贡献了北京工业增长率的一半，劳动效率奇高。

六是高度职住平衡，目前亦庄62%的产业人口实现职住平衡，这意味着亦庄有更稳定的人口结构，代表着更稳定的生产力。

优质资源一旦聚拢起来就会不受自控的相互吸附，最终形成一块巨大的虹吸磁铁，这是经济规律之必然。亦庄有以上六大优势资源和禀赋，意味着亦庄商圈未来必然会是一个高科技、高效率、高发展、高收入、高舒适度的“六高”产城融合标杆区。

1、小区为板楼社区。楼间距大，采光好，有利于保证楼栋之间的私密性，居住舒适度高。

2、小区安保到位。大门有安保人员，大门、单元门都采用门禁系统，需刷卡进入，小区内部还有多处摄像头，居民生活安全有保障。

3、小区内部配套成熟。除了常规的健身器材，小区自带篮球场、羽毛球场、乒乓球场等活动场地，居民休闲健身有去处。

4、小区外部配套丰富。小区内南门有惠民生活服务驿站，北门有超市，距离公园约1.2公里，生活、休闲都十分便利。

通过幸福里APP查询，截至2021年8月，小康家园目前在售均价3.88万/㎡，环比上月上涨0.24%。从近6个月数据来看，整体变化不大。相较亦庄商圈和大兴区域来说，小区的均价一直偏低，尤其是与亦庄商圈的均价相差较大。结合房源情况以及小康家园在区域未来的规划来看，目前的价格还是值得考虑的。

购房成本方面，以90㎡的两居户型为例，报价350万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源为普宅，首套首付为123万，二套首付为210万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述示例仅供参考。

小区有71㎡-90㎡的两居室、95㎡-125㎡的三居室。现在取两个有代表性的户型进行分析。

户型一

本户型为86㎡两室一厅一卫，其优点有：

1、南北通透，利于通风采光；

2、两个卧室不相邻，家庭成员互不干扰；

3、主卧有阳台，方便晾晒；

4、厨房有阳台，方便存储；

5、客厅方正，便于家具摆放。

其缺点有：

1、主卧门正对客厅，有客来访不利于隐私；

2、客厅窗户较小，采光不好；

3、卫生间无窗，不利于通风换气。

户型二

本户型为103㎡三室一厅一卫，其优点有：

1、南北朝向，通风采光好；

2、主卧有阳台，方便晾晒；

3、厨房有阳台，方便存储；

4、客厅方正，便于家具摆放。

其缺点有：

1、卧室B的门正对客厅，有客来访，不利于隐私；

2、卫生间无窗，不利于通风换气。

小区共有14栋楼，均是板楼，呈列式排布，区别不大，其中1号楼、2号楼是带电梯的9层板楼，上下楼方便，建议家里有老人孩子的，优先选择这2栋楼。小区西侧有篮球场、羽毛球场等活动场地，爱好健身的朋友可以选择位于西侧的9号楼、11号楼、13号楼，距离活动场地近，休闲运动方便。

从价格方面看，小康家园小区8月份挂牌均价3.88万/㎡，最低首付100万左右就可以上手两居室，首付预算较少的家庭值得关注。

从周边环境看，小区非常安静，2公里范围有亦新公园、梧桐公园，比较适合养老家庭。

从地理区位看，小区到亦庄商圈和朝阳区的通勤距离都比较近，这两个区域工作的人群可考虑。

亦庄商圈内新盘仅有林肯时代在售，单价4.2万/㎡，非住宅产品，不具有可对比性。距离小区较近的新盘有位于旧宫商圈的京能电建洺悦湾。

京能电建洺悦湾是由北京京能海赋置业有限公司开发的，主打86㎡-133㎡两居、三居，均价5.3万/㎡起，总价432万/套起，交房时间2023年6月30日。

相比而言，新房的建筑品质、居住环境要更好，且距离旧宫地铁站约400米，离住总万科广场约400米，周边配套更齐全，建议预算充足的家庭优先购买新房。当然，小康家园即买即住，且单价较低，也是不错的选择。

小康家园周边二手房报价在3.8万/㎡-6.5万/㎡。其中三羊里、和成璟园和小康家园同属亦庄商圈，且距离最近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。