宏大北园
38458元/平
环比上月跌0.14%
大兴 西红门 欣旺北大街16号
小区简介

宏大北园位于大兴区西红门欣旺北大街16号,是由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司建造的板塔楼结合社区,小区为总高6层、9层、16层的板塔结合楼栋,小区采用一梯两户、两梯四户的设计,共有7栋楼875户,容积率为2.9,是一个高密度社区。

基础设施

小区物业公司为北京金海都物业服务有限公司,物业费为1.48元/㎡/月。小区为封闭式管理,物业服务有:24小时保安值班、访客登记、保洁打扫卫生、公共设施维修和养护、绿化养护。

小区绿化率为35.5%,小区内有花园,道路两旁和楼栋周围均种有树木。

小区人车不分流,有地上停车位和立体车位,地上停车位有450个,车位只租不售,地上车位租赁价格为150元/月,立体车位为200元/月;地上车位支持安装新能源充电桩。

小区供暖方式为自采暖,燃气费为2.61元/月/m³-2.63元/月/m³。

建筑品质

小区于2006年-2008年分批次建成,楼栋采用钢筋混凝土的建筑结构。外立面为灰白相间色涂料,楼栋外壁有保温层,顶层设有防水层。

楼栋大堂

小区单元楼门口设有台阶步梯和无障碍通道,单元门为铁门,单元门门口设有监控设施和门禁系统。

楼道内地面铺瓷砖,墙面有瓷砖贴面和白色墙面两种,此外楼道内还设有消防通道。

户型介绍

小区有88㎡-106㎡的两居、94㎡-144㎡的三居,两居室在每栋楼都有分布,占比60%,三居室占比40%。

小区主力户型有105㎡的两室两厅,得房率80%,主卧朝南,且带有南向阳台,次卧、客厅及厨房朝北,且厨房带有北向阳台,卫生间为明卫,客厅开间3.8米。

小区主力户型还有143㎡的三室一厅,得房率约78%,主卧及客厅朝南,且主卧带有独立卫生间,客厅带有南向阳台,两间次卧及厨房朝北,且厨房带有北向阳台,卫生间为暗卫,客厅开间3.7米。

内部配套

小区门口设有保安亭、监控,小区内部有菜市场、超市、专卖店、理发店、诊所、健身器材。

中心位置有花园、凉亭、滑梯,此外小区还实施垃圾分类管理,有两个垃圾分类点。

交通方面

小区距离地铁4号线西红门站约1.9公里,地铁4号线可通往北京南站、菜市口、宣武门等站,可换乘地铁14号线、地铁7号线、地铁2号线等线路。

小区距离欣旺北大街北口公交站约100米,可乘坐兴71路、381路、专169路等公交车,其中兴71路公交车可前往地铁西红门站、西红门医院等站。

小区周边1公里范围内主要道路有欣旺北大街和宏都路。从小区南门出发走宏都路途经京开路大约500米可到京开高速入口。

商业方面

小区周边600米范围内有世纪华联生活超市、京美生鲜超市、憨果生鲜超市。

小区距离鸿坤广场购物中心约1.4公里,商场内有海底捞、太熟悉家常菜、耀莱成龙国际电影城等商铺。

小区周边1公里范围内有中国建设银行、中国工商银行、中国交通银行、北京银行(西红门支行)、北京大兴九银村镇银行。

小区距离北京荟聚中心约2.1公里,北京荟聚中心里有哈根达斯、星巴克、ZARA、原麦山丘等店铺,是一站式超区域型购物中心。

医疗方面

小区周边800米范围内有北京万康门诊部、北京甘霖堂大药房、亿鑫健康药房(第十一分店)、世安堂平价大药房。

小区周边5公里范围内无大型医院,距离小区最近的医院是5.4公里处的首都医科大学附属北京天坛医院。

教育方面

小区周边1.2公里范围内有首师大幼儿园、麦德国际幼儿园、北京九龙蓝天双语幼儿园、理想城幼儿园、英才宏大幼儿园。

小区周边2.9公里范围内有北京第二实验小学大兴实验学校、新发地小学、北京丰台第五小学(银地校区)。

小区周边4.4公里范围内有兴海学校中学部、北京商贸学校、北京市海淀区崛起实验学校(南校区)、北京新桥外国语高中学校。

生态休闲方面

小区周边1.3公里范围内有力度桌球俱乐部、博旺台球俱乐部、奥攀攀岩(西红门鸿坤广场店)、常青藤国际象棋北京棋馆(大兴分馆)。

小区周边1.5公里范围内有西红门九龙口休闲公园、兴海公园。

小区距离海子公园2.1公里,园内有海子墙、古亭广场、了望台等景点,此外还设有健身广场、林间广场等。

小区周边3.5公里范围内有高立庄公园、新发地公园、白盆窑公园。

嫌恶设施

幸福里踩盘团 独家提供
户型分布
13
在售(套)
两居室
13
免责声明
引言

上次踩完大兴绿林苑小区后,群友们反响热烈,想要小旭继续带领大家探索大兴楼市。今天小旭决定向大兴第4站进发,带大家了解宏大北园小区。它位于大兴区的西红门商圈,小区是封闭式管理,内部绿化环境优美,周边生活配套完善,小区均价与商圈均价持平。感兴趣的朋友们和小旭一起去看看吧。

小区亮点

亮点一:小区卫生环境较好

小旭进入小区后,发现整体卫生非常好,小区虽然不是很大,但道路的卫生打扫的很干净,没有脏乱差的地方,分类垃圾桶周边也没有垃圾,处理的及时到位。小区楼内也是非常的干净整洁,电梯内部和楼道内没有发现小广告,楼道内也没有乱堆杂物现象,小旭随手摸了一下楼梯扶手,也没有发现灰尘。看来物业人员对环境卫生这方面很上心,为物业点个赞。

亮点二:小区安保很严格

小区保安人员很严谨,大门有人脸识别系统,本小区车辆也是扫车牌进入,外来车辆进入需要做登记。此外,小区每个单元楼前都有摄像头和门禁,有效防止了闲杂人员进入,提升了小区整体的安全性。

亮点三:小区绿化环境较好

宏大北园小区面积不大,但是绿化布局不错。小旭在道路两旁看到不同种类的树木,小区中间位置有一个小花园,花园里有凉亭、儿童滑梯、花坛、健身器材等设施,居民下楼就可以在花园里休闲娱乐。此外小旭在车位旁也看到茂盛的绿植,为业主的爱车遮挡阳光。

亮点四:小区停车位充足

小区在西门处建有立体停车场,从西门进入小区时候就能看见立体停车场,这种停车场在以往的小区里小旭还是第一次见到。立体停车场有两个,一个是4层的另一个是6层的,立体停车场不但能解决停车困难的问题,还能增加面积有效使用率。

小区槽点

槽点一:小区为自采暖

小区供暖方式为自采暖,在小旭以往住房经验所认知,虽然自采暖的可控制性强,但是自采暖的燃气壁挂炉,需要注意保养、定时清理、定期添加防腐剂,比较麻烦。自采暖的消费远远高于集体供暖,给住户们增加了生活成本。

槽点二:非机动车辆乱停

小区内部没有自行车棚,自行车乱停乱放。小旭看见不少的非机动车停放在了楼栋前和小区道路上,本来挺宽敞的道路变得拥挤了。居民出行不仅通行道路变窄,而且看起来也影响小区的整体美观。建议物业规划一个自行车停放区域,方便居民车辆停放。

幸福说

半天的跑盘结束了,又到了精彩的小旭总结时刻。首先从宏大北园的产品本身来说,小区是一个全封闭式管理的社区,板塔结合,容积率2.9,建有立体停车楼,停车便利,小区高层均有电梯,另外在绿化等软性服务上锦上添花,产品力整体表现良好。

其次是配套方面,小区内部配套完善,周边生活配套尚可,居民日常生活相对便利。

总的来说,宏大北园是刚需型社区,在商圈内有一定竞争优势,产品属性和预算不充足的家庭契合度较高。当然,多样的户型选择可以同时满足新婚夫妻和三口之家,小区离西红门创业街较近,在西红门创业街附近的上班人员也可以考虑。

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7.6
超过34%小区
区域价值
8.0
产品价值
7.5
配套价值
7.5
交易价值
7.5
小区分是基于大数据和实地考察综合分析楼盘区域、周边配套、交易情况得出,满分为10分。
区域描述

宏大北园小区位于西红门商圈,商圈位于南四环和南五环之间,地处大兴西红门镇。东侧与旧宫商圈贴合,最东端到南苑机场;南侧是高米店商圈,以南五环为边界;西侧与芦城乡商圈相邻,大致以欣美街左侧河道为分界线;北侧是丰台花乡商圈,隔新发地桥对望。

西红门商圈的区域功能定位是面向城市南部的综合商业中心,是新媒体基地和北京中日创新合作示范区的服务保障区。

商圈内的交通资源主要有南五环、地铁4号线(大兴线)、地铁大兴国际机场线、京开高速等,圈内公共交通发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区西红门医院、北京大学肿瘤医院(南郊院区)等,医疗资源丰富。主要商业资源有荟聚中心、鸿坤广场购物中心等。主要生态休闲资源有兴海公园、兴华公园、寿宝庄公园等。

作为大兴的商业板块,商圈内的商品房住宅以二手房为主,次新小区较多,房龄多集中在5-25年之间。根据幸福里APP数据显示,2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.38万/㎡;商圈内目前有三个新盘在售,分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著,其中兴创国际中心是写字楼项目,均价3.8万/㎡起。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目,在售均价6.44万/㎡起。目前西红门商圈新房供应稳定,价格相对较高,二手房供应充足,挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在商业发达。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主,另外还有新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群,居住人群结构相对复杂,主要的通勤方向是新发地、金融街和丰台科技园。

地块价值

根据北京市规自委官网显示,西红门商圈2021年没有新地块入市,但是5月份的北京市土拍中,大兴区有两块土地成交,成交数据整理如下:

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2,建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近,属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得,溢价率14.8%,楼面地价19740元/㎡,未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334,建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角,属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得,溢价率5%,楼面地价32400元/㎡,未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近西红门商圈,未来的最高售价是7万/㎡。如果未来新产品以上限价格入市,单价将会大幅高于西红门区域内的绝大多数社区。而西红门和旧宫两个商圈的城市功能定位完全不同,旧宫尚处在产城融合阶段,西红门商圈已经是非常成熟的区域商业中心。从配套丰富度、生活便利度和未来发展预期等多个方面,都不具备横向比较的条件。所以未来新地块新产品入市不会对西红门商圈内的二手房市场造成影响。

发展前景

西红门商圈的发展方向主要是商业内容的不断深挖和商业领域的持续拓展,主要可以从两个方面来看:

一是西红门商圈地处国家新媒体组团,受国家新媒体基地辐射,这是商圈为新媒体产业提供拓展空间和配套支撑的先决条件。根据《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》显示,未来五年西红门镇将围绕国家新媒体基地产业,继续完善创新创业孵化平台和公共服务体系,均衡布局品牌化、连锁化、便利化的精品商业设施,不断提升域内的科技创新和综合服务水平。

二是西红门商圈是大兴北部地区较为成熟的区域商业中心,扎实的商业底子为其发展高规格服务业奠定了坚实基础。根据《丰台分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》显示,西红门商圈将继续培育消费新模式,顺应居民消费理念、方式和习惯变化,多措并举促进消费向体验化、品质化和数字化方向升级。优化国际购物环境,布局一批免税店,发展"首店"经济,继续引入国际品牌店、旗舰店,打造国际消费中心城市重要节点。未来将建设成为“家庭社交商圈”,支持荟聚购物中心提档升级,推广"功能+场景+体验"新型消费,发展夜间经济,打造"深夜食堂特色餐饮街区"。培育形成京南商业地标。

卖点概述

1、小区建有立体车位:小区西门处有4层和6层的立体车位,停车位比较充足,居民停车便利。

2、小区周边生活配套齐全:小区周边有超市、饭店、药店、便民市场、公园等配套,居民生活便利。

3、小区安保服务好:小区是全封闭式管理,进入小区需要刷卡,无卡人员需要登记,保障业主财产安全。

4、小区绿化设计合理:小区内部有小花园,小区每条道路都有树木种植,居住环境良好。

价格分析

截止到2021年8月,幸福里App显示宏大北园的挂牌均价是3.8万/㎡,挂牌均价环比上月上涨0.22%,价格变化在正常范围,总价区间为334万-547万。在售房源以两居和三居为主,从过去六个月的数据来看,环比波动幅度在正常范围,不用担心价格大幅变动。

小区目前在售的房源约17套,在售房源分别为7套两居、10套三居,历史成交数量来看,宏大北园居住价格较稳定。

宏大北园处于西红门商圈,商圈均价3.9万/㎡,本小区价格接近商圈均价,说明品质在商圈处于平均水平。

购买成本方面,以89.52㎡两居室为例,报价340万,参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准,普通住宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普通住宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源属于普通住宅,首套首付约为119万,二套首付约为204万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,较大程度上影响首付金额,所以上述案例仅供参考之用。

户型分析

宏大北园小区有88㎡-106㎡的两居、94㎡-144㎡的三居。小旭下面选择两个有代表性的户型进行分析。

户型一:

本户型为105.48㎡南北朝向两居室,其优点有:

1、南北朝向,有利于通风;

2、卧室A有阳台,便于晾晒;

3、餐客一体,可独立分区,又可共享空间;

4、厨房有阳台,实用性强,可作为储藏区域。

其缺点有:

1、面宽窄,进深长,影响部分房间采光;

2、过道占用面积大,造成面积浪费;

3、卫生间没有窗户,不利于干燥通风。

户型二:

本户型为143㎡南北朝向三居室,其优点有:

1、南北朝阳,有利于采光;

2、卧室A有阳台;方便晾晒;

3、厨房有阳台,可作为储藏区域。

其缺点有:

1、卧室A卫生间为暗卫,不利于干燥通风;

2、客厅朝北,不利于采光。

楼栋选择

小区2号楼、3号楼、4号楼处于小区中心位置,较为安静,同时也靠近中庭花园,下楼遛娃散步都方便,购房者可优先考虑。小区1号楼、5号楼、6号楼和7号楼,靠近马路,车流量大,部分房间会有噪音影响,需慎重选择。

推荐人群

本小区为刚需优选楼盘,非常适合生活、工作在新发地和西红门创业街的首次购房人群、置换人群。

小区以两居和三居为主,单价处于西红门商业圈的平均水平,适合预算有限的优质刚需购房人群。

小区均为两居和三居的户型,新婚夫妻可选择两居、家庭人口较多的可选择三居。

新房对比

西红门商圈的新盘有三个,分别是鸿禧华庭嘉苑、兴创国际中心、龙湖熙月宸著。其中兴创国际中心为写字楼,不具对比性,距离宏大北园最近的是龙湖熙月宸著,该盘是由北京新房龙和信泰置业有限公司打造的项目,主打户型89㎡三居、136㎡的四居,单价6.4万/㎡起,总价570万起。

相比宏大北园而言,新楼盘居住环境相对更优,预算充足的朋友可以考虑龙湖熙月宸著,宏大北园小区单价不高,总价也低,可选择的户型也比较充足。对于预算有限的刚需家庭来说,宏大北园小区是不错的选择。

二手房对比

宏大北园周边二手房均价在3.6万/㎡-3.9万/㎡,其中宏大北园、九龙山庄三区和宏福园同属刚需型小区,有一定竞争关系,故选择此三小区做对比分析。

小区名称

宏大北园

九龙山庄三区

宏福园

位置

西红门商圈

西红门商圈

西红门商圈

住宅性质

商品房

商品房

商品房

售价

3.8万/㎡

3.6万/㎡

3.9万/㎡

交房时间

2006年-2008年

1996年-1997年

1995年-1999年

可选户型

88㎡-106㎡两居

94㎡-144㎡三居

70㎡-109㎡两居

108㎡三居

56㎡-65㎡一居

56㎡-91㎡两居

91㎡-102㎡三居

物业

北京金海都物业服务有限公司

北京新正大物业管理有限公司

北京富盛物业管理中心

物业费

1.48元/㎡/月

1.08元/㎡/月-1.29元/㎡/月

0.55元/㎡/月

突出优点

1、小区高层有电梯,上下楼方便

2、小区设有立体停车场,居民停车便利

3、小区绿化维护好,居住舒适

1、小区容积率低,居住起来更为宽敞

2、小区离公园近,居民散步较为方便

1、物业费低,降低居民生活成本

2、小区户型种类多,有多种选择

突出缺点

1、人车不分流,社区活动有安全隐患

2、自采暖,生活成本高

1、小区绿化率低,居住环境较差

2、楼体外立面有破损,影响美观,并存在高空坠物危险

1、小区楼道内乱堆杂物,居民出行受阻碍

2、小区物业管理比较一般,基础设施维护有待改善

分析结论

三个小区同属刚需型社区,配套价值在仲伯之间,产品价值差异主要区别在于绿化环境、物业管理、电梯。

首先在绿化方面,九龙山庄三区绿化较低,宏大北园绿化比宏福家园高。物业管理上,宏福园物业管理较差,九龙山庄三区物业管理一般,宏大北园物业管理比较好,宏大北园居住起来更为舒适。电梯方面,宏大北园有电梯上下楼方便,九龙山庄三区和宏福园都没有电梯上下楼不便。

最终回到绕不开的价格因素上来见高低,宏大北园和宏福园单价相差不大,九龙山庄三区单价较低,可以作为保底选择,但同时要忍受小区内部绿化较差的情况。所以结论也比较清晰,喜欢绿化环境以及物业管理好的可以优先选择宏大北园。其次是宏福园,九龙山庄三区小区可作为备选。

幸福里研究院 独家提供
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